裁判字號：臺灣臺東地方法院89年訴字第53號民事判決
裁判日期：民國89年05月17日
裁判案由：終止土地租約
台灣台東地方法院民事判決八十九年度訴字第五十三號
原告台東縣政府法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○被告甲○○○訴訟代理人 吳漢成 律師右當事人間終止土地租約事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台東縣台東市○○段七一六、七一七、七五五地號土地如附圖所示Ａ守衛室（面積零點零零伍參公頃）、Ｂ守衛室（面積零點零零肆柒公頃）、Ｃ休息區（面積零點零伍捌零公頃）、Ｄ涼棚（面積零點零壹肆捌公頃）、Ｅ遊樂區（面積零點叁貳柒叁公頃）、Ｆ倉庫（面積零點零貳玖伍公頃）、Ｇ住宅（面積零點零肆壹零公頃）之地上物拆除，將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：台東縣台東市○○段七一六、七一七、七五五地號（重劃前為豐田段一一七七、一一八三、一一八八地號）耕地為原告所有，兩造於民國七十一年七月一日訂立公有耕地租賃契約乙件，由被告承租前開土地，雙方約定承租人應自任耕作，承租人如擅自變更用途、地目地形時或違反租約規定或有關耕地租佃法令時，原告得予終止契約收回土地，兩造嗣於七十六年十二月十五日續定租約，雙方約定內容不變，租期自七十七年一月一日起至八十二年十二月三十一日止。被告竟於八十三年間擅自變更用途，違約在系爭土地建蓋如附圖所示Ａ守衛室（面積零點零零伍參公頃）、Ｂ守衛室（面積零點零零肆柒公頃）、Ｃ休息區（面積零點零伍捌零公頃）、Ｄ涼棚（面積零點零壹肆捌公頃）、Ｅ遊樂區（面積零點叁貳柒叁公頃）、Ｆ倉庫（面積零點零貳玖伍公頃）、Ｇ住宅（面積零點零肆壹零公頃）等地上物，並於其上經營幼稚園，於八十七年申辦續租時，為台東市公所現場查勘人員發現，原告於八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函限期要求被告於文到二月內拆除地上物，恢復耕作使用，如逾期未拆除並恢復耕作使用，原告即終止租約。被告於前開期限屆至後仍未拆除前開地上物，原告遂終止租約，並停徵八十七、八十八年度租金。詎被告迄今仍拒不拆除地上物，將土地返還原告，原告乃依耕地三七五減租條例第廿六條規定，先後於八十八年六月十四日、八月六日提請台東市公所、台東縣政府租佃委員會調解、調處，結果均不成立，而移送鈞院審理。
三、證據：提出耕地租賃調處程序筆錄、公有耕地租賃契約書、原告八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函、函件存根、郵遞表影本各乙件、照片十四張、土地登記簿謄本影本三件、台東市公所函三件，並請求履勘現埸及囑託地政機關測量。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：承租人於公有耕地建築房屋，係屬不自任耕作，出租人應通知承租人終止租約，拆屋還地，茍承租人拒不拆屋還地，始得依耕地三七五減租條例第廿六條規定租佃爭議程序處理。由此可知，出租人必須先通知承租人終止租約，於承租人拒不拆屋還地，始有租佃爭議程序調處之問題。原告雖已於八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函通知被告文到二個月內拆除地上物，恢復耕地使用，如逾期未排除地上建物，原告即將終止租約，然迄未以正式公文通知被告終止租約。按終止租約乃單獨法律行為，非對話之意思表示必須以到達受通知人時，始生效力，換言之，原告必須再以公文通知被告，表示終止租約之意思表示後，始得移送鄉鎮、縣市租佃調解委員會調解調處。現原告既尚未通知被告終止租約，則之前之租佃爭議處理程序，性質上僅屬於「座談會」性質，尚不生耕地三七五減租條例第廿六條之效果，從而，本件原告之訴，其起訴程序尚有欠缺，應自程序上駁回原告之訴。
三、證據：提出陳情書影本二件、消防警察隊火災證明書、法人登記證書影本各乙件。
理由
一、本件原告起訴主張：系爭耕地為原告所有，兩造於七十一年七月一日訂立公有耕地租賃契約乙件，由被告承租前開土地，雙方約定承租人應自任耕作，承租人如擅自變更用途、地目地形時或違反租約規定或有關耕地租佃法令時，原告得予終止契約收回土地途，兩造嗣於七十六年十二月十五日續定租約，雙方約定內容不變，租期自七十七年一月一日起至八十二年十二月三十一日止。被告竟於八十三年間擅自變更用途，違約在系爭土地建蓋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等地上物，並於其上經營幼稚園，違反租約目的，於八十七年申辦續租時，為台東市公所現場查勘人員發現，原告於八十八年一月十二日限期要求被告於二月內拆除地上物，恢復耕作使用，如逾期未拆除並恢復耕作使用，原告即終止租約。被告於前開期限屆至後仍未拆除前開地上物，原告遂終止租約，並停徵八十七、八十八年度租金。詎被告迄今仍拒不拆除地上物，將土地返還原告，原告乃依耕地三七五減租條例第廿六條規定，分別於八十八年六月十四日、八月六日提請台東市公所、台東縣政府租佃委員會調解、調處，結果均不成立，而移送本院審理。
二、被告則以：被告固於系爭土地違約建有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等地上物，而原告雖已於八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函，通知被告文到二個月內拆除地上物，恢復耕地使用，如逾期未排除地上建物，原告即將終止租約，然迄未以正式公文通知終止租約，未為終止租約之意思表示，本件雖經鄉鎮、縣市租佃調解委員會調解、調處均不成立，仍與耕地三七五減租條例第廿六條所定要件不合，從而，本件起訴程序尚有欠缺，應自程序上駁回等語資為抗辯。
三、原告主張系爭耕地為其所有，由被告承租，雙方約定承租人應自任耕作，承租人如擅自變更用途時，原告得予終止契約收回土地。被告嗣於八十三年間違反租約，於其上建蓋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等地上物，原告於八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函限期要求被告於二月內拆除地上物，恢復耕作使用，如逾期未拆除並恢復耕作使用，原告即終止租約。被告迄仍拒不拆除地上物，將土地返還原告，原告先後於八十八年六月十四日、八月六日提請台東市公所、台東縣政府租佃委員會調解、調處，結果均不成立等情，業為被告所自認在卷，並經本院到場勘驗明確，有台東地政事務所測量繪製之複丈成果圖乙件在卷可稽，復有原告所提出之耕地租賃調處程序筆錄、公有耕地租賃契約書、原告八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函、函件存根、郵遞表影本各乙件、照片十四張、土地登記簿謄本影本三件、台東市公所函三件在卷可憑，原告之主張堪信實在。原告請求被告返還前開土地及補償金，為有理由，應予准許。被告雖抗辯稱：原告雖已於八十八年一月十二日以府地權字第○○三七三三號函，通知被告文到二個月內拆除地上物，恢復耕地使用，如逾期未排除地上建物，原告即將終止租約，然迄未以正式公文通知終止租約，未為終止租約之意思表示，雖經鄉鎮、縣市租佃調解委員會調解、調處均不成立，仍與耕地三七五減租條例第廿六條所定要件不合，本件訴訟顯不合法云云。然按，解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用辭句，民法第九十八條定有明文。查原告於八十八年一月十二日所發之府地權字第○○三七三三號函中，已明載：被告文到二個月內拆除地上物，恢復耕地使用，如逾期未排除地上建物，原告即將終止租約等語，即已明白被告屆期未拆除地上物，該兩造間之租賃契約即終止之意。被告抗辯稱原告仍須另行以正式公文通知被告為終止租約之意思表示云云，顯有誤會。況且原告於八十八年六月十四日、八月六日申請台東市公所、台東縣政府租佃委員會調解、調處時，亦已明白表示終止租約收回租地之意，足認原告終止租約之意思表示已到達被告，被告已充分明瞭原告終止之意思。被告前開抗辯，顯不足採。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，無予審究之必要，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年五月十七日
台灣台東地方院法院民事庭~B法官姜麗香右為正本係照原本作成。
如不服本判決，得於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
「切勿逕送上級法院」中華民國八十九年五月十七日~B法院書記官陳俊德