臺灣高雄地方法院民事判決 101年度鳳簡字第362號
原 告 廖文國
訴訟代理人 王秋娣
被 告 三華富貴管理委員會
法定代理人 謝景林
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國101年8月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意或請求之基礎事實同一者，不在此限；而被告於訴之變更
或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追
加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款及第2項定有明
文。查原告原起訴聲明為：被告應將三華富貴社區大樓之地
下室2號車位(以下簡稱2號車位)返還予原告。嗣於民國101
年7月13日本院言詞辯論期日，以言詞追加備位聲明，並更
正聲明為：㈠被告應將2號車位返還予原告；㈡被告應將三
華富貴社區大樓之地下室8號車位(以下簡稱8號車位)返還予
原告，而請求法院擇一項聲明有理由下判決(參本院卷第66
頁)。經查，原告上開所為，乃係基於其擁有三華富貴社區
大樓之地下室停車位所有權及使用權人之地位，而訴請被告
返還此事實，是核原告請求先備位聲明間，原因事實有其共
同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，
而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性
或一體性，在審理時得加以利用，故二者屬請求之基礎事實
同一，且迄本院言詞辯論終結前，被告亦未就此提出異議，
是原告所為訴之變更追加，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告曾於98年間向本院民事執行處拍賣取得坐落
於高雄市○○區○○段○○○○號之土地(權利範圍萬分之104)
，與其上同段249建號即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○
號6樓之房屋(權利範圍全部)，及同段256建號即上開房屋之
共同使用部分(權利範圍萬分之91)之所有權(以下合稱系爭
房地)，而民事執行處之拍賣公告上寫明系爭房地得使用2號
車位，惟其於拍得後，被告卻拒不返還2號車位予原告，嗣
經其向本院對被告提起確認停車位使用權訴訟(99年度訴字
第1331號)，於訴訟中經承審法官告知可向其他區分所有權
人購買停車位之公有部分持分，則其遂於100年2月9日，向
訴外人即三華富貴社區大樓之區分所有權人 陳鈶楨 購得停車
位之公有部分持分(即高雄市○○區○○段256建號，權利範
圍萬分之100)，並辦理所有權移轉登記完畢，然被告仍拒絕
被告使用地下室停車位等語，並聲明：㈠被告應將2號車位
返還予原告；㈡被告應將8號車位返還予原告，請求法院擇
一項聲明有理由下判決。
二、被告則以：該2號車位係為因應台電公司消防、維修、安檢
保養所需留用之空間，不得作為停放車輛之用，當時台電公
司已告知建商即三發建設股份有限公司，並為區分所有權人
所知悉；而另8號車位 王湘云 於101年4月23日向使用權人林
坤賢所承購，亦非得由原告使用，且等語資為抗辯，並聲明
：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠原告於98年4月22日向本院民事執行處拍得系爭房地，並已
取得不動產權利移轉證書及辦畢所有權登記在案，嗣於100
年2月9日向訴外人陳鈶楨購買高雄市○○區○○段256建號
，權利範圍萬分之100之公有部分持分，並辦理所有權移轉
登記完畢等情，為兩造所不爭執，並有卷附本院97年度司執
字第91546號不動產權利移轉證書、原告與陳鈶楨所簽訂○
○○鄉○○街○○號3樓陳鈶楨名下三華富貴大樓公共設施停
車位所有權持份移轉買賣」契約書、土地及建物登記謄本等
為證(參本院卷第7頁、第13頁至第15頁、第35頁至第42頁)
，應堪信為真實。
㈡至原告請求被告返還2號車位或8號車位，則為被告所否認，
並以前揭情詞置辯，是本院之爭點厥為：原告是否業經系爭
執行事件拍得或由訴外人陳鈶楨處買受取得系爭2號或8號車
位之使用權？茲分述如下：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條第1項定有明文。民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以
證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高
法院17年上字第917號著有判例可資參照。次按民法第820條
第1項規定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之
，而公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除
別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人
已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應
有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契
約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘
束，即區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應
有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓
人繼續存在（最高法院97年度台上字第909號判決、96年度
台上字第1152號判決、91年度台上字第242號判決參照）。
是共有人就共有物之管理，如無分管協議者，即應共同管理
之，但如有分管協議存在，基於契約自由原則，各共有人間
就共有物之使用、收益或管理，既有約定其方法，而有所謂
之共有物分管契約，各共有人自應受該分管契約之拘束，亦
即共有物之管理、使用及收益等行為，應依已達成之協議方
法而定。
2、經查，依被告到庭陳稱：三華富貴社區大樓之地下室停車位
使用權，係由各承購戶向建商所購買，並由建商核發使用權
利證明書予買受人，由被告為登記，其後之轉讓均由買受人
持證明書向被告登記等語(參本院卷第66頁)，並提出由建商
即三發建設股份有限公司所核發之地下室車位使用權利證明
書為據(參本院卷第25頁及第94頁)，足認建商當時係將系爭
大樓中之區分所有權單位與系爭大樓地下室之停車位分別出
售，並對有購買車位之人核發車位使用證明書，而觀被告所
提出系爭大樓之停車位使用證明書所示，其證明書中均已標
示有可使用之停車位位置，且附有轉讓變動登記欄位，用以
處理轉讓事宜，是建商既與各承購戶定明停車位之使用權者
及其範圍，當可解釋為係一種共有物之分管契約，其內容即
為僅有付費購買特定車位者，始能使用該特定車位，而具有
拘束各該分管契約當事人之效力；非如原告所為上揭主張係
按所持有共有部分之應有部分即決定有無使用特定車位之權
利。
3、原告雖主張其向本院拍定購得系爭房地，而拍賣公告係載明
系爭房地尚附有2號車位等語，惟經本院調閱99年度訴字第
1331號案卷所附拍賣公告，其上係記載：「本件於97年11月
17日查封時，據債權人之代理人陳稱為空屋，有平面停車位
2號，是否確有停車位使用權，請投標人自行查明，如有爭
議，以實體確定判決為準。」(參該案卷第22頁)，即載明應
由原告自行查明是否有停車位使用權，並非確指拍得系爭房
地即當然擁有特定停車位之使用權；且經本院參酌卷附97年
度司執字第91546號不動產權利移轉證書，其上僅載明系爭
房地於系爭大樓公共設施之共有部分比例，並無由得知原告
於取得系爭房地時，有一併取得系爭房地所相對應之專用停
車位。再原告雖復向訴外人陳鈶楨購買其所有系爭大樓公共
設施之共有部分比例，然依其買賣契約觀之，已明載：「本
人甲方(即陳鈶楨)目前名下三華富貴大樓公共設施停車位持
份，只有所有權，並無使用權，而且名下房子仍貸款中，雙
方心甘情願買賣，無任何異議，此點已清楚告知買方，無任
何隱瞞，...。」(參本院卷第13頁)，是原告於買受時即已
明知停車位使用權非屬買賣之標的，況公共設施之應有部分
比例，僅係抽象地存在於公共設施之全部，並非具體於特定
之停車位上，自難認原告買受取得上開公有部分，即擁有特
定停車位之使用權，且原告迄未能舉證證明其業經分管協議
而取得特定停車位之專用使用權，是其請求被告返還2號或8
號車位，均屬無據，要非可採。
4、從而，原告既未能針對其所有公共設施之應有部分確足以對
應2號或8號停車位使用權乙節舉證以實其說，是其主張其為
所有權人而依民法第767條請求被告返還系爭停車位云云，
即屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經
本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁
之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年8月24日
鳳山簡易庭法官呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年8月27日
書記官李忠霖