臺灣臺中地方法院小額民事判決
105年度中小字第2989號
原 告 站前85大樓管理委員會
法定代理人 鄭居益
被 告 廖述鑫
訴訟代理人 廖繼聰
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣67,500元，及自民國105年12月8日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣67,500元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原請求「被告所
區分所有不動產門牌：臺中市○區○○○街○○號底一層之一
，被告應給付原告新臺幣（下同）55,000元，及自民國103
年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計付利息。」嗣於
民國105年12月8日言詞辯論期日，當庭變更聲明為「被告應
給付原告67,500元，及自被告收受通知之翌日即105年12月8
日起至清償日止，以百分之5法定利率計算利息。」（見本
院卷第26頁）核屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟
法第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告為站前85大樓之區分所有權人，即為門牌號碼：臺中
市○區○○○街○○號底一層之一房屋（下稱系爭房屋）之
所有權人，負有繳交管理費之義務。區分所有權會議通過
以樓為單位計算管理費，不計坪數，又關於被告未使用之
部分，管理費為每月2,500元，以一期一個月繳納之方式
，應於每月5日前繳納，迄今被告尚有27期未繳納，總計
為67,500元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告
應給付原告67,500元，及自105年12月8日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
（二）對被告抗辯之陳述： 鉅宇揚 有限公司為站前85大樓之區分
所有權人，原告是以鉅宇揚有限公司法人代表之身分擔任
原告之主委。105年9月，站前85大樓之臨時區分所有權人
會議是由無召集權人之被告所召集，故該決議無效，因為
被告不具主任委員或管理委員之身分，不可召集會議。依
站前85大樓住戶規約第12條規定，法人代表亦可擔任主委
。另外區公所之備查不足以認定何人為實質主委，不具任
何法律效果。
三、被告則以：站前85大樓管理委員會之主任委員已於105年9月
29日改選，由訴外人 廖述勇 當選。鄭居益不具區分所有權人
之身分，亦非區分所有權人之直系親屬，並非站前85大樓管
理委員會之現任主委，無權代理原告提起本件給付管理費訴
訟，主委不能由法人之代表人來擔任，此在站前85大樓住戶
規約第12條有規定。又鄭居益未依規定收、支，帳目不清，
未經區分所有權人開會決議即挪用公款。105年7月報備區公
所的原告主委具有偽造之嫌疑，因為在105年9月，被告另外
召開區分所有權會議，且經區公所於105年11月2日函文通知
報備成立，同意備查，被告始為現時站前85大樓管理委員會
之主委。雖然被告只是區分所有權人，並非之前管理委員會
之委員，但其他超過半數之區分所有權人均委託被告擔任召
集人。由會議紀錄亦可看出確有過半數之區分所有權人同意
被告擔任召集人，且出席表決通過。另外，被告也已繳納65
,000到聯邦銀行之「站前85大樓管理委員會」帳號00000000
00000號帳戶內。系爭房屋積欠103年10月至105年11月底計
26個月，每月2,500元，共計65,000元，已開立面額65,000
元支票一張，存入聯邦銀行帳戶等語，資為抗辯，並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：
本件原告主張被告為其所屬站前85大樓之區分所有權人，惟
迄仍積欠管理費未繳，爰依站前85大樓住戶規約之約定，請
求被告給付管理費等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置
辯，是本件爭點厥為：鄭居益是否為原告合法之主委？被告
於105年9月召集之臨時區分所有權人會議是否合法？其新成
立之管理委員會組織是否合法？原告得否請求被告給付管理
費？數額為何？茲審究如下：
（一）按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程式或決
議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條
第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規
定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決
議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開
，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能
為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其
所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度
臺上字第2517號、94年度臺上字第1256號、100年度臺上
字第713號、101年度臺上字第2117號判決意旨參照）。換
言之，區分所有權人會議決議之效力，應以該區分所有權
人會議係經有召集權人合法召集為前提，倘係無召集權人
所召集，該區分所有權人會議之決議自屬無效。
（二）次按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數
以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3
個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管
理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管
機關報備。」公寓大廈管理條例第28條第1項定有明文。
再按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有
權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員
為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員
喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或
管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委
員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。」
「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得
申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所
有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實
際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪
流擔任，其任期至互推召集人為止。」105年11月16日修
正前同條例第25條第3項前段、第4項亦有明文。而同條例
第25條第3項之由區分所有權人「互推一人為召集人」之
方式，依公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項、第4項
亦規定：「本條例（即指公寓大廈管理條例）第25條第3
項所定區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定
者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日
後生效。」、「區分所有權人及住戶推選管理負責人時，
準用前3項之規定。」則由上開規定可知，「有權召集」
區分所有權人會議者為「起造人」（公寓大廈管理條例第
28條第1項）、「具區分所有權人身分之管理負責人」（
同條例第25條第3項、第3條第10款、同條例施行細則第7
條第4項、第1項）、「具區分所有權人身分之管理委員會
主任委員或管理委員」（同條例第25條第3項）、「由區
分所有權人互推之人」（同條例第25條第3項、同條例施
行細則第7條第1項）、「申請主管機關指定之臨時召集人
」（同條例第25條第4項）等，若非具有上述身分，難謂
有權召集區分所有權人會議。
（三）查鉅宇揚有限公司為站前85大樓之區分所有權人，為被告
所不爭執，而鄭居益為鉅宇揚有限公司之代表人，有授權
書影本一紙在卷可稽（見本院卷第30、95頁），故堪認鄭
居益為站前85大樓區分所有權人之代表人無訛。參以站前
85大樓住戶規約第12條第1項第1款規定管理委員會中主任
委員選任之資格為「具區分所有權人身分及法人代表或其
配偶，直系親屬或住戶」（見本院卷第86頁），足見身為
區分所有權人鉅宇揚有限公司法人代表之鄭居益，得擔任
站前85大樓管理委員會中之主任委員甚明，被告以鄭居益
非區分所有權人、非其配偶、非住戶等語，而為鄭居益無
法成為管委會主委之抗辯，與住戶規約不符，並無理由，
難以憑採。至被告雖亦辯稱：原告所提之住戶規約與其所
持有之住戶規約內容不同等語，然其自始無法提出其所主
張之完整住戶規約內容供參，故其該部分之辯解，亦欠缺
所據，無從認定。承上有權召集區分所有權人會議者之規
範，鄭居益以原告合法主任委員之身分於104年10月30日
所召集之站前85大樓104年第二次區分所有權人會議，乃
屬合法有效，且該次會議中票選成立之管理委員會組織與
主任委員之推選結果，亦屬合法有效，鄭居益自得以原告
法定代理人之身分對被告提起本件訴訟。
（四）另按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年
至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨
時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負
責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一
以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明
召集之目的及理由請求召集者。復如前所述：「區分所有
權人會議由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期
依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選
得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期
一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生
時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指
定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣
（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨
時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止
。」105年11月16日修正前之公寓大廈管理條例第25條定
有明文。又本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推
一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人
二人以上書面推選，經公告十日後生效，此亦為94年11月
16日修正後之同條例施行細則第7條所明定。是而，不具
站前85大樓管理委員會主任委員或管理委員身分，亦不具
申請主管機關指定之臨時召集人身分之被告，於105年9月
29日下午2時所召集之站前85大樓105年度區分所有權人臨
時會議，關於召集人之推選程序，亦應遵循前揭之規定，
有區分所有權人2人以上之書面推選，並經公告10日後始
生效力，如未經上開推舉及公告程序即逕召集區分所有權
人會議者，應屬無召集權人召集之區分所有權人會議，依
上開判例意旨，該會議既欠缺成立要件，其所為之決議即
屬當然、自始、完全無效。
（五）查站前85大樓105年9月29日105年度區分所有權人臨時會
議，係由被告所召集，有上開區分所有權人會議紀錄在卷
可佐（見本院卷第34-36頁）。被告固主張其具合法召集
權之理由，係因其獲得過半數之區分所有權人推舉等語（
見本院卷第103頁），惟查，依公寓大廈管理條例施行細
則第7條第1項之規定，由區分所有權人互推一人為召集人
時，應有區分所有權人2人以上書面推舉，經公告10日後
生效，方為適法。而依卷附臺中市中區區公所105年11月2
日公所公建字第1050014397號函可知（見本院卷第51頁）
，站前85大樓管理委員會105年10月25日申請報備改選主
任委員為訴外人廖述勇之資料中，僅有105年9月29日臨時
區分所有權人會議之會議紀錄及站前85大樓住戶規約，並
無何位區分所有權人表明推選被告擔任召集人之書面資料
；復被告訴訟代理人於本院審理時陳明：「其他超過半數
的區分所有權人委託被告擔任召集人，由會議紀錄可以看
出確實有過半數的區分所有權人同意被告擔任召集人，且
出席表決通過」等語（見本院卷第103頁），亦堪認該次
推選並未經區分所有權人2人以上另外以書面方式推舉，
酌以被告自始並未提出有公告10日之證據，足見被告擔任
召集人召集105年9月29日105年度區分所有權人臨時會議
，乃違反公寓大廈管理條例暨該條例施行細則有關召集人
推舉程序之規定，其召集權限顯有欠缺，屬無權召集至明
。再者，其無召集權所為上開105年9月29日臨時區分所有
權人會議之召集，既非適法，參諸首揭最高法院判決，該
臨時區分所有權人會議之決議當然自始無決議效力，被告
無從依上揭無效之臨時區分所有權人會議決議而取得合法
之站前85大樓管理委員之身分，該次臨時會議決議所選出
之管理委員廖述鑫、柏可實業有限公司、 張國斌 、 李嫦娥
所組成之管理委員會，均因臨時區分所有權人會議決議無
效而組織不合法，其等管理委員亦無從推舉被告為主任委
員。
（六）至被告雖又辯稱其管理委員會業已獲臺中市中區區公所核
備云云，惟查，公寓大廈管理條例施行細則第8條及公寓
大廈管理報備事項處理原則第3點、第4點（即104年6月15
日修正前之公寓大廈管理組織申請報備處理原則）規定，
申請報備（報請備查）之程序，係為使主管機關知悉，俾
便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管
理委員會是否合法成立無涉，此觀臺中市中區區公所105
年11月2日公所公建字第1050014397號函之說明三載明：
「查公寓大廈管理條例所規定之報備，本質上屬備查性質
，換言之，公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項，係
僅供監督機關『事後監督之用』，不以此據為該行為之合
法要件，因此地方主管機關所為之同意報備函，係地方主
管機關對於申請文件齊全之事實所為之『觀念通知』，不
生權利與（或）義務之發生、變更、消滅或確認之法律效
果」等語在卷（見本院卷第33頁），亦採同旨。被告自無
從以前開無效之臨時區分所有權人會議決議內容，業經報
請臺中市中區區公所核備一節，而主張足以動搖上開決議
無效之效力，是被告此部分之抗辯，乃屬無據。
（七）從而，104年第二次區分所有權人會議決議產生之管理委
員會組織仍屬合法有效，不因105年9月無效之臨時區分所
有權人會議而受影響，身為站前85大樓管理委員會主任委
員之鄭居益，代表原告起訴請求被告給付欠繳之管理費，
核屬適法。查站前85大樓係以一月為一期繳納管理費，且
應於每月5日前繳納完畢，被告每月之管理費為2,500元等
情，有管理費催繳通知在卷可按（見本院105年度司促字
第19562號卷第6頁），且為被告所不爭執，堪信為真，而
被告自103年10月起即未繳納管理費，迄105年12月8日言
詞辯論庭期時，仍有27期管理費逾期未繳，應堪認定，是
原告請求被告應給付67,500元（2,500×27＝67,500），
乃屬有理。被告雖稱其已匯款65,000元入聯邦銀行之管理
委員會帳戶內等語，然原告之銀行帳戶係位在臺中市第二
信用合作社大智分社，有站前85大樓103年度第一次管理
委員會會議紀錄、存摺影本在卷可證（見本院卷第76-80
頁），至被告所稱之聯邦銀行帳戶，係由被告於105年11
月間所申請開設之新帳戶，戶名雖亦為站前85大樓管理委
員會，有存摺影本在卷可參（見本院卷第53頁），然設立
之基礎卻為105年9月29日無效之臨時區分所有權人會議決
議，申請設立者即被告亦不具合法有效之管理委員（主任
委員）身分，故尚難認定該聯邦銀行之帳戶足以代表站前
85大樓管理委員會，被告將款項存入前揭聯邦銀行帳戶內
之舉措，縱使屬實，亦不生繳納、清償管理費之效力甚顯
。原告請求被告給付67,500元管理費仍屬有據，應予准許
。
（八）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但
約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告
之管理費請求權，原屬有確定期限之給付，即應於每月5
日前給付完畢，今既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給
付，被告當應負遲延責任，原告請求自擴張聲明狀繕本送
達被告之翌日即105年12月8日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，被告所據成立之105年9月臨時區分所有權人會議
決議既因非有權召集之人所召集而無效，該管理委員會之組
織即不合法；而站前85大樓104年10月30日104年度第二次區
分所有權人會議所為之決議仍屬合法有效，故具備合法主任
委員身分之法人代表鄭居益，代表原告向被告起訴請求給付
管理費，亦屬合法，原告請求被告給付67,500元，及自105
年12月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬
有理，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被
告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權就
原告勝訴部分宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，
經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
八、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），應由
敗訴之被告負擔。
中華民國106年2月3日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年2月3日
書記官劉晴芬