臺灣嘉義地方法院108年度訴字第348號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院108年訴字第348號民事判決

裁判日期：民國108年10月22日

裁判案由：拆屋還地

臺灣嘉義地方法院民事判決108年度訴字第348號原告 黃廷翔 訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 劉昆銘 律師
江冠瑩 被告 張川 陣地政士即 張震緯 即 張震東 之遺產管理人上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國108年10月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告自民國108年3月5日起至108年6月3日止之租金共新臺幣貳仟壹佰參拾貳元，及自民國108年10月9日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國108年6月4日起，至返還嘉義縣○○鄉○○村000地號土地之日止，在於嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋（即附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之A、B部分）得使用期限內或建築物滅失前，按年於每年6月3日前，每年給付原告新臺幣捌仟陸佰壹拾陸元之租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣貳仟壹佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹萬柒仟貳佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面
壹、聲明：
一、先位聲明
(一)被告應將坐落於嘉義縣○○鄉○○村000地號土地上如嘉義縣大林地政事務所民國108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺部分拆除，並將土地騰空返還原告。
(二)被告應給付原告自108年3月5日起至108年6月3日起訴日止相當於租金之不當得利租金共計新臺幣（下同）12,992元，及自民事更正聲明狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自108年6月4日起，至返還坐落於嘉義縣○○鄉○○村000地號土地上如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A（面積0.27平方公尺）及編號B（面積38.05平方公尺）所占部分之日止，按年給付原告53,150元。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明
(一)被告應給付原告自108年3月5日起至108年6月3日起訴日止，相當於不當得利之租金共計12,992元，及自民事更正聲明狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)被告應於門牌號碼：嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋（稅籍編號：00000000000）自108年6月4日起之得使用期限內或建築物滅失時，按年於每年6月3日前給付原告53,150元之相當於不當得利租金。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告前經鈞院民事執行處107年度司執字第26487號（速股）拍賣取得張震東(註：即張震緯，已於107年8月9日死亡)所有之嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地【證物一】。經查，張震東所有之系爭地上物及圍牆坐落位於原告所有之嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地【證物二】，致使該312地號土地無法物盡其用，亦致原告之所有權受有損害，合先敘明。
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條定有明文。
三、今系爭312地號土地既經原告拍賣取得，惟張震東所有系爭地上物，核屬無權占用，並已妨害原告對土地所有權之圓滿行使狀態。是原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭地上物占用部分拆除，並將土地返還之，實於法有據。
四、又查，系爭建物顯無使用可能，自無使用之必要，原告主張拆屋還地，自有理由。
(一)按民事訴訟之當事人就其所主張有利於己之事實，依民事訴訟法第227條之規定，均須各負舉證之責，若一方就其應為舉證事項已有相當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不更舉反證。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。再按，實務有見解認為，系爭土地及廠房經現場履勘結果可知：廠房為老舊之鐵皮屋，屋齡達二十餘年，殘餘使用價值已剩無幾，無保護使用權之必要。以土地所有權人對土地之經濟利用價值與建物房屋之殘餘利用價值比較，前者之價值顯高於後者，若本件得類推適用民法第425條之1規定而許上訴人繼續使用，顯非適當，對被上訴人並不公平，從而，被上訴人行使所有權請求上訴人拆除系爭廠房及返還系爭土地，即與誠信原則無違，並無權利濫用情事（最高法院民事庭97年度台上字第721號判決參照）。
(二)查被告於108年7月16日提出民事答辯狀指稱系爭房屋早在民國61年7月已建造完成，至今已47年，其所附系爭建物房屋稅籍證明書影本乙份【原證四】所示，系爭建物現值12,900元，相較於原告被佔用面積如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺，以原告公告地價現值13,870元/平方公尺，再依土地法第97條第1項規定計算法定租金，系爭房屋之現值顯然不足以支應原告法定租金，亦不足以支應訴外人所積欠之滯欠稅賦。以現況觀察【參原證三】，系爭建物顯然無使用可能，毫無價值可言，故原告主張拆屋還地係有理由。
五、承前所述，以原告取得系爭嘉義縣○○鄉○○段○○○號地號土地及現場觀察，兩造間仍不成立民法第425條之1法定租賃契約。
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。為民法第425條之1第1項定有明文。
(二)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，依民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其租賃期限至房屋不堪使用時消滅，縱嗣後修繕亦不能使已消滅之租賃關係回復（最高法院民事庭106年度台上字第1891號判決參照）。
(三)查被告無權占用之系爭建物，殘存現值為12,900元，現場狀況破舊不堪，顯然已無法合理居住使用。按前揭實務見解認為，僅以土地讓與他人，依民法第425條之1第1項推定在房屋得使用期限內有租賃關係，至房屋不堪使用時，法定租賃關係即行消滅，不因嗣後修繕而回復，現場觀察顯然本案系爭建物已無法再行使用，自無成立民法第425條之1法定租賃關係。在無合法權源下，原告主張被告無權占有而請求拆屋還地，係有理由。
六、或認兩造間有民法第425條之1法定租賃存在，原告仍得請求法定租賃關係之租金。
(一)前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。為民法第425條之1第2項定有明文。
(二)按「前項情形，其租金數額當事人不能協調時，得請求法院定之」，民法第425條之1第2項定有明文。是依上開說明，房屋之所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地，然須支付相當之對價。是原告主張被告應依租賃之法律關係給付其租金，且兩造對於租金數額不能協議，乃請求法院定其數額，即屬有據。又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立時，即有支付租金之義務。而查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照，按法院組織法第57條之1規定，未經停止適用之判例，與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。
(三)查被告於108年7月16日提出民事答辯狀所附系爭建物房屋稅籍證明書影本乙份【參原證四】，系爭建物現值12,900元，相較於原告被佔用面積如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積
38.05平方公尺，以原告公告地價現值13,870元/平方公尺，再依土地法第97條第1項規定計算法定租金，原告得請求年租金金額53,150元【計算式：(13,870元×38.32平方公尺)×10%≒53,150元，四捨五入】。懇請鈞院斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定合理租金。倘若認被告已無法再有相關債務負擔，即應認系爭房屋即無價值可言，許原告前揭拆屋還地之請求。
七、至鈞院107年度司執字第26487號函文附表備註欄僅說明上開建物非該次拍賣範圍。
查被告民事答辯狀指稱原告應已完全悉知公告內容，並查明系爭房屋之權利確實歸屬張震東所有之合法房屋云云。惟觀鈞院107年度司執字第26487號函文附表備註欄：「五、本件
312地號土地上另有建物，不在本次拍賣範圍，拍定後該部分不點交，法律關係由拍定人自理。」係表明該次拍賣系爭建物非為拍賣範圍，執行法院不點交，相關法律關係由拍定人自理。換言之，實體法律關係本非執行法院審理範圍，原告拍定系爭土地後，與被告系爭建物間是否有民法767條第
1項、第425條之1相關實體法律關係，均由拍定人自行處理。故相關實體法律關係仍須審查是否符合相關實體法律要件，而原告實體上主張如前揭所述，被告執鈞院民事執行處通知函備註欄驟認系爭房屋係屬有權占有，似嫌速斷。
八、房屋稅籍證明僅能說明稅捐機關對於房屋課徵稅捐之行政管理，無法定性實體法律關係。
(一)按房屋稅籍資料僅係主管機關對於房屋課徵稅捐之行政管理，房屋之納稅義務人係依相關法規應負擔稅捐之人，雖該稅籍資料尚不能為建物所有權之證明（最高法院民事庭90年度台上字第1190號判決參照），稅捐稽徵機關用以課稅之房屋稅籍資料，不能執為系爭建物是否為上訴人原始興建而所有之唯一認定依據（最高法院民事庭107年度台上字第1284號判決參照）。
(二)查被告主張系爭房屋為合法房屋，任何人無權毀損或拆除之合法建物云云。惟稅籍資料按實務見解僅為稅捐之行政管理，無法全然證實實體法律關係。系爭房屋是否無權毀損或拆除，仍待彼此法律關係認定。
九、原告請求先位聲明部分：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。為民法第767條第1項定有明文。
(二)爰兩造請求拆屋還地事件，原告主張被告無權占有原告所有之土地，請求被告拆屋還地。查被告無權占用之系爭建物，參房屋稅籍可稽，系爭房屋現值為12,900元，且現場狀況破舊不堪，顯然已無法合理居住使用，顯然系爭建物已無法再行使用，在無合法權源下，原告主張被告無權占有而請求拆屋還地，係有理由。
(三)本件並無民法第876條及第841條之適用：
１、按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押權者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以裁判定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。為民法第876條定有明文。
２、次按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能！為上開法條中，可成立法定地上權之建築物（最高法院民事庭57年度台上字第1303號判例參照）。再按，民法第876條第1項規定之法定地上權，係為維護土地上建築物之存在而設，則於該建築物滅失時，其法定地上權即應隨之消滅，此與民法第832條所定之地上權，得以約定其存續期限，於約定之地上權存續期限未屆至前，縱地上之工作物或竹木滅失，依同法第841條規定其地上權仍不因而消滅者不同（最高法院85年度台上字第447號判例參照，按法院組織法第57條之1規定，判例有裁判全文可資查考者，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。
３、被告於108年10月2日提出民事答辯㈡狀，援引民法第876條，主張「確定被告房屋確有法定地上權之事實，非原告誤導用民法第425條之租賃關係混淆。」云云，並謂「民法第841條明文規定地上權之永久性，是不可抹滅。」云云。查本件拆屋還地，系爭建物顯無使用價值，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，參上揭最高法院民事庭57年度台上字第1303號判例所闡示，不能視為可成立法定地上權之建築。又民法第
876條法定地上權既係為維護建築物之存在而設，則於該建築物滅失時，其法定地上權即應隨之消滅，與民法832條意定地上權不同，自無民法第841條之適用。故原告先位聲明主張拆屋還地係有理由。
十、原告請求備位聲明之部分：
(一)若認兩造間有民法第425條之1法定租賃，存在，原告仍得請求法定租賃關係之租金。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。為民法第425條之1定有明文。查被告於108年7月16日提出民事答辯狀所附系爭建物房屋稅籍證明書影本一份【參原證四】，系爭建物現值12,900元，相較於原告被佔用面積如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺，以原告公告地價現值13,870元/平方公尺，再依土地法第97條第1項規定計算法定租金，原告得請求年租金金額53,150元【計算式：（13,870元×38.32平方公尺）×l0%＝53,150元，四捨五入】。懇請鈞院斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定合理租金。倘若認被告已無法再有相關債務負擔，即應認系爭房屋即無價值可言，許原告前揭拆屋還地之請求。
(二)縱認兩造間法律關係非民法第425條之1法定租賃而係依民法
876條法定地上權，原告仍得備位請求法定地上權之租金。
１、按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押權者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以裁判定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。為民法第876條定有明文。
２、蓋法律視為建築物所有權人已有地上權，乃在使建築物取得基地之利用權，以避免拆屋造成社會經濟之危害，非使建築物所有權人取得無償利用他人土地之利益，故民法第876條第1項後段規定地租，以維公平。可知建築物所有權人就土地之利用應支付地租，為有償之地上權。又此項地租之支付並非法院創設，不過以法律所定取得地上權之人有支付地租義務為前提，由法院定其金額而已【謝在全，民法物權論（中），頁598】。此外，法定地上權之存續期間與範圍，解釋上解為至建築物滅失為止，蓋法定地上權既係為維護建築物之存在而設，則於該建築物滅失時，其法定地上權即應隨之消滅，此與第841條有關約定地上權規定之適用尚無關連【謝在全，民法物權論（中），頁599】。
３、原告於108年9月20日民事追加聲明暨陳述意見狀，係以民法第425條之1規定，就原告被佔用面積如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺，以原告公告地價現值13,870元/平方公尺，再依土地法第97條第1項規定計算法定租金，原告得請求年租金金額53,150元【計算式：（13,870元×38.32平方公尺）×10%≒53,150元，四捨五入】請求租金，縱依民法第876條之規定，原告仍得依民法第876條之規定向被告請求法定地上權之地租，故原告以備位聲明請求年租金金額53,150元。
十一、原告先、備位請求不當得利租金部分：
(一)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院民事庭61年台上字第1695號判例參照）。
(二)查被告所有占用系爭312地號土地之地上物佔用面積即如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺，今原告以公告地價現值13,870元/平方公尺，再依土地法第97條第1項規定計算法定租金，已如前述，原告係自108年3月5日登記取得系爭嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，得請求自108年
3月5日起至108年6月3日起訴日止相當於租金之不當得利，金額12,992元【計算式：53,150元（2＋28/30）/12≒12,992元】，並自民事更正聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十二、懇請鈞院鑒核，賜判如原告之所請，以維權利。
參、證據：提出本院民事執行處108年1月27日嘉院聰107司執速字第26487號函、嘉義縣○○鄉○○村段○○○○號及312地號土地登記謄本暨地籍圖、土地現場照片；張震緯繼承系統表、除戶謄本暨繼承人戶籍謄本及房屋稅籍證明書影本等資料。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、請求駁回原告之訴。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、系爭房屋（嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號），坐○○○鄉○○段○○○○號土地上之合法建物。原告取得上述土地，係經鈞院於108年2月12日拍賣張震東原有土地而取得，非原告原始所有。312地號土地於未被拍賣前屬張震東所有，系爭房屋亦同時間屬於張震東所有，土地、房屋之所有權人均為張震東所有，且系爭房屋早在於民國61年7月已建造完成，建物依法於民國74年7月前（土地尚未編定前）興建完成，均為合法房屋且非第三人無權占有之房屋，任何人無權損毀或拆除之合法建物。
二、法院民事執行處於107年12月28日拍賣該土地之通知公告文附表之備註欄：五、本件312地號土地上另有建物，不在本次拍賣範圍，拍定後該部分不點交，法律關係由拍定人自理。原告應已完全悉知公告內容，並查明系爭房屋之權利確實歸屬張震東所有之合法房屋，今請求拆屋還地依法無據。
三、被告係張震東之遺產管理人，應善盡遺產管理人之責任，將其遺產作為最有效使用、收益或作為其他應繳付稅賦之管理。系爭房屋有其價值，將來若可出售得抵繳滯欠稅賦及其他應付遺產管理人管理服務費和將來所發生稅費之用。
四、綜上所述，張震東之遺產應繳付稅賦及其他應付費用之需，系爭房屋得抵繳該費用外，原告拆屋還地之理由亦不復存在，請求拆屋還地依法無據，應駁回其訴訟，方符合法律事實根據。
五、原告其訴訟對象前後矛盾：原告提出民事追加聲明暨陳述意見狀，其前段控告被告之房屋因無權占用原告因「讓受」而取得土地，依民法第425條之1條規定地上物租賃關係就成立，表示系爭房屋原屬於被告所有(無租賃關係)，復於第9頁「六、房屋稅籍證明僅能說明稅捐機關對於房屋課稅捐之行政管理，無法定性實體法律關係」即表示被告對系爭房屋並無所有權，原告主張本屋非被告所有，既然原告認為本屋非被告所有，其提出訴訟向被告請求拆屋還地或租賃關係，毫無法律依據。原告訴訟拆屋還地或租賃關係之對象應該非被告吧，而是其他人，既然對象為其他人而非被告，該起訴狀及訴訟民事追加聲明暨陳述意見狀告訴對象完全不符，表示訴訟對象錯誤，當然是無正當理由作出任何指控或要求，請庭上駁回起訴。
六、原告引用不當法律條文誤導庭上
１、按民法第425條之1第1項係指土地所有人與房屋所有人租賃關係，惟原告取得土地方式為「法院拍買」取得，並非「受讓」取得，又被告房屋自始就建築該土地上，從未有土地租賃關係（未被拍賣前土地與房屋同屬一所有人），原告不當引用民法第425條之1第1項規定，被告認為原告故意引用錯誤法條，混淆視聽，實為不可取。
２、查土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地（48臺上1457號判決文），即被告對系爭土地有法定地上權，並非有租賃關係存在。
３、又查民法第876條第1項：設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。（確定被告房屋確有法定地上權之事實，非原告誤導用民法425條之租賃關係混淆。）
４、地上權不因建築物或工作物之滅失而消滅，此乃民法第841條明文規定地上權之永久性，是不可抹滅。
七、原告以似是而非理由自我強辯，實為不可取。
１、原告之民事追加聲明暨陳述意見狀第4頁第七行稱「被告之建物顯無使用可能，自無使用之必要，主張拆屋還地…」，更是荒繆至極。原告自己想像該房屋是原告所建造，自我催眠稱該房屋已不堪使用。然而，被告興建該房屋時所用建築材料、結構及使用情形，原告有悉知嗎？原告就妄加推斷該房屋無使用可能，實令人啼笑皆非。況且，建築物是否堪於使用，非只以該建築物外觀可以草率判斷或個人主觀認定該房屋無使用之必要，足見原告為求可拆屋還地，不實事求是，以似是而非理由呼瓏，其心可議。
２、所謂對物件價值多寡，均為個人主觀認定，一件物件之價值只一元也是價值，一億元亦為價值，價值多少均有其價值存在意義，非任何人信口開河稱該物件已無價值就應該無價值，如此簡單認定，讓人啼笑皆非。何況該房屋為鋼筋水泥造仍然非常堅固，何來無價值？真是睜眼說瞎話。
八、原告請求拆屋還地事件或租賃關係存在，依法無據，請庭上駁回原告所請，訴訟費用由原告負擔。
參、證據：提出房屋稅籍證明書、本院民事執行處107年12月28日嘉院聰107司執速字第26487號通知、嘉義縣財政稅務局108年6月28日嘉縣財稅法字第1080013074號函暨地價稅107年01期繳款書影本等資料。
理由
甲、程序部分按民事訴訟法第255條規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：
一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」經查，本件原告於108年6月11日具狀起訴時，原以「張震緯即張震東之法定繼承人」為被告，訴之聲明原請求：「被告應將座落於嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖一所示編號A、B部分面積拆除，並將土地騰空返還原告。」嗣原告於108年7月3日以民事更正被告聲請狀更正被告為張川陣地政士即張震緯即張震東之遺產管理人，另於108年9月20日以民事追加聲明暨陳述意見狀變更訴之聲明為「先位聲明：一、被告應將座落於嘉義縣○○鄉○○村000地號土地上如嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、面積0.27平方公尺，編號B、面積38.05平方公尺部分拆除，並將土地騰空返還原告。二、訴訟費用由被告負擔；備位聲明：一、倘先位聲明無理由，請求被告於房屋得使用期間內，依法給付租金。二、訴訟費用由被告負擔。」原告嗣後又於108年10月8日另提出民事更正聲明狀，更正訴之聲明而為如事實欄所示之聲明內容。因原告請求之基礎事實同一，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，符合民事訴訟法第255條第1項第
2、7款規定。因此，原告更正被告名稱及變更訴之聲明內容，應予准許，合先敘明。
乙、實體部分
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。此民法第425條之1定有明文。又民法第421條第1項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。是承租人負有支付租金之義務，故出租人於請求法院定租金之數額時，得同時請求承租人給付租金。
二、經查，本件原告所請求拆除之系爭建物，為門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號房屋，坐○○○鄉○○段○○○○號土地上，即如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示編號A、B之建物。上述系爭房屋與312地號土地，原同屬於張震東所有。而上述312地號的土地，則是原告在本院107年度司執字第26487號強制執行程序中於108年1月24日以1,147,888元的價格得標，於108年2月12日取得權利移轉證書，並於108年3月5日完成所有權登記。但是，上述的房屋因未辦保存登記，故未併付拍賣。而張震緯即張震東於107年8月9日死亡，繼承人均聲明拋棄繼承，房屋所有權因為無人繼承，嗣經本院於108年5月30日以108年度司繼字第20號民事裁定選任張川陣地政士為張震緯即張震東之遺產管理人。上情有嘉義縣○○鄉○○村000地號土地登記謄本；本院民事執行處107年12月28日嘉院聰107司執速字第2648
7號通知、108年1月27日嘉院聰107司執速字第26487號函；嘉義縣財政稅務局108年6月26日嘉縣財稅分字第1080254229號函暨房屋稅籍證明書及本院108年6月26日嘉院聰家108年度倫字第412號函影本等資料在卷佐參，亦為兩造不爭執之事實。本件兩造間所爭執者，僅在於：㈠被告的系爭房屋，是否無權占用上述312地號的土地？原告可否請求被告拆除系爭房屋？；㈡被告的系爭房屋，占有使用原告所有之土地，應給付原告之金額是多少？
三、原告以拍賣取得土地所有權，與被告之間有租賃關係存在，被告的系爭房屋，並非無權占用上述312地號的土地，原告不可請求拆除該房屋：
１、經查，本件坐落嘉義縣○○鄉○○村000地號土地及其上未辦保存登記建物（即如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之A、B部分），原均屬張震緯即張震東所有。而上述312地號的土地，是原告在本院107年度司執字第26487號強制執行程序中於108年1月24日以1,147,888元的價格得標，於108年2月12日取得權利移轉證書，並於108年3月5日完成所有權登記。惟系爭房屋因為未辦保存登記，故未併付拍賣。又查，張震緯即張震東於107年8月9日死亡，繼承人均聲明拋棄繼承，房屋所有權因無人繼承，經本院於108年5月30日以108年度司繼字第20號民事裁定選任張川陣地政士為張震緯即張震東之遺產管理人。
２、查上述情形，土地及其土地上之房屋，在於108年1月24日拍賣以前係同屬張震緯即張震東所有，而於108年2月12日僅將土地所有權讓與原告。依民法第425條之1規定，土地讓與人即張震緯即張震東之繼承人，與土地的受讓人即原告之間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。但因張震東之繼承人均聲明拋棄繼承，被告張川陣地政士為張震東之遺產管理人，因此，本件被告張川陣地政士即張震緯即張震東之遺產管理人，與土地的受讓人即原告之間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。因此，本件坐落上述312地號土地上之嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號的房屋（即如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之A、B部分），並非係無權占用原告所有上述312地號的土地，故原告不可請求拆除該房屋。
３、再查，依原告提出之現場照片顯示【詳本院卷第23至29頁】，上述系爭房屋，外觀雖然老舊，但是屋牆、磚瓦、屋頂及主要的結構體，都仍尚完好，應認仍堪使用。因此，本件自應推定原告黃廷翔，與被告張川陣地政士即張震緯即張震東之遺產管理人，兩人之間，有法定租賃關係存在，且此法定租賃關係應該溯及於原告於108年2月12日取得權利移轉證書（即已取得所有權）之時，並係以未定期限的租賃而為延續。
４、至於被告援引民法第876條第1項規定，而認為伊所取得者為法定地上權。惟查，本件縱然認為兩造間的法律關係屬民法第876條的法定地上權；但是，債權與物權非不得同時存在（例如消費借貸與抵押權設定，或是租地建屋與地上權登記等，均可同時併存），故不論是否有地上權，都不影響兩造間已存在的民法第425條之1租賃關係。而且本件不論是認定為民法第876條第1項規定的法定地上權，或民法第425條之1的法定租賃關係，原告都是不可請求拆除系爭房屋，而被告也都是必須要給付租金給予原告，故就本件的案情內容而言，在結論上並無不同，附此敘明。
四、本件系爭房屋占用原告所有之土地，被告應給付之金額為：⑴自108年3月5日起至108年6月3日止之租金，共2,132元；⑵自108年6月4日起至返還土地之日止，每年8,616元。
１、本件被告與原告之間顯有爭執存在，故就土地的租金數額，在當事人間顯然無法協議，因此，本院應依原告聲請酌定之，並在於原告所請求之數額範圍內，依法核定計算，同時命被告給付租金。
２、次查，本件系爭房屋占用原告所有坐落嘉義縣嘉義縣○○鄉○○村000地號的土地，其占用情形如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示。其中A部分，為0.27平方公尺；另B部分，為38.05平方公尺。合計共38.32平方公尺。
３、再查，上述嘉義縣○○鄉○○村000地號土地，於107年1月之申報地價，每平方公尺為3,212元。次按，土地法第105條準用第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須要達到申報總地價年息10%的最高額。而查，嘉義縣○○鄉○○村000地號土地緊臨道路，對外通行方便，本院認為應依土地申報地價之7%計算，較為適宜。因此，本件上述土地，每個月的租金應為718元【計算式：（3,212元38.32㎡0.07）12＝718元；元以下四捨五入，下同】。故被告自108年3月5日起至108年6月3日止，2個月又29天即2.97個月的期間，應給付原告的租金數額，應為2,132元【計算式：718元2.97個月＝2,132元】。
４、另外，被告自108年6月4日起，至返還嘉義縣○○鄉○○村
000地號土地之日止，在於嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋（即如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之A、B部分）得使用期限或建築物滅失前，應按年於每年6月3日前給付原告每年8,616元的租金【計算式：
718元12個月＝8,616元】。
五、綜據上述，本件原告就嘉義縣○○鄉○○村000地號的土地，與被告所管有的嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋（即附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之A、B部分），兩造之間有租賃關係存在。因此，原告先位聲明請求被告應將上述複丈成果圖所示編號A、B的建物拆除，將土地騰空返還原告，並依不當得利規定，請求被告賠償金額，核屬無理由，不應准許，應予駁回之。至於原告備位聲明部分，依據民法第425條之1規定及租賃法律關係，請求被告給付原告自108年3月5日起至108年6月3日止之租金共計2,132元，及自民事更正聲明狀繕本送達翌日即108年10月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並請求被告自108年6月4日起，至返還嘉義縣○○鄉○○村000地號土地之日止，在於嘉義縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋（即如附件嘉義縣大林地政事務所108年8月19日複丈成果圖所示之
A、B部分）得使用期限內或建築物滅失前，按年於每年6月
3日前，每年給付原告8,616元之租金，乃於法有據，屬有理由，應予准許。惟原告逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；原告逾上述範圍所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；同時並另依職權宣告被告如為原告預供擔保【註：主文第二項的給付年租金部分，以第二審辦案期限，計算二年期間的擔保金額】，亦得免為假執行。
七、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果均無影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年10月22日
民事第二庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月22日
書記官吳念儒