裁判字號：臺灣高雄地方法院104年訴字第107號民事判決
裁判日期：民國105年08月23日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣高雄地方法院民事判決104年度訴字第107號原告 葉榮仁 訴訟代理人 洪士宏 律師複代理人 蘇辰雨 律師被告 陳葉寧蕙 訴訟代理人 徐美玉 律師
黃紹文 律師 黃溫信 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國105年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告交付坐落高雄市○○區○○段○○段000000000地號土地（權利範圍均為萬分之一０七）及其上同段三０八九建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號五樓之七，權利範圍全部）（下合稱系爭房地）予被告之同時，給付原告新臺幣伍萬柒仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告長期罹患重度憂鬱症，於民國97年7月23日在無意識或精神錯亂中，就原告名下坐落高雄市○○區○○段○○段000000000地號土地（權利範圍均為萬分之107）及其上同段3089建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號5樓之7，權利範圍全部，下合稱系爭房地）與被告簽立土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（即公契，下稱公契），約定價金新台幣（下同）150萬8,076元，並於同年8月5日辦理所有權移轉登記。原告於無意識或精神錯亂中所為買賣之意思表示，應屬無效，兩造間之買賣及所有權移轉行為，亦為無效。被告乃原告妹妹，知悉原告之精神狀態，仍與原告為買賣、所有權移轉行為，被告應知兩造間之買賣及所有權移轉行為係屬無效，原告自得請求被告回復原狀，將系爭房地之所有權移轉登記塗銷，回復至原告名下。縱認原告非於無意識或精神錯亂中為意思表示，兩造間就系爭房地簽立公契，約定價金150萬8,076元，被告迄未給付，原告得請求被告給付價金，爰依民法第113條、第367條規定提起預備合併之訴，先位聲明：被告應將系爭房地於97年8月5日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。備位聲明：被告應給付原告150萬8,07
6元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：兩造為兄妹關係，原告經濟狀況不佳，偶求助於被告，原告前於97年5月底向被告借款，相隔1個多月後復向被告表示，擬將系爭房地以80萬元售予他人，被告慮及原告如將系爭房地出售，恐旋將所得價金花費殆盡，乃有意向原告買受系爭房地，兩造即於97年9月23日就系爭房地簽立不動產買賣合約書（即私契，下稱私契）及公契，約定價金80萬元，原告並非在無意識或精神錯亂中為意思表示，兩造間之買賣及所有權移轉行為應屬有效。系爭房地之價金係80萬元，而非原告主張之150萬8,076元，向地政事務所辦理移轉登記所用之公契，其上所載之買賣價款總金額，僅係據以核課增值稅之公告現值，並非兩造約定之價金，原告依公契請求價金，並非有理。而價金80萬元，於簽立私契時，已確定被告之前曾給付原告之28萬元作為定金；其餘52萬元，除因被告委由原告代為出租被告名下坐落高雄市○○區○○段○○段000000000地號土地（權利範圍均為萬分之107）及其上同段3080建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號4樓之3，權利範圍全部，下合稱系爭4樓之3房地），由原告代為收取租金，而約定以租金抵付外，被告已陸續付清價金，嗣經兩造於103年5月底在台南飯店歐式自助餐餐廳結算後，於買賣契約上註記「殘餘款52萬元已付清」等語，兩造並於註記文字上蓋章確認。縱認兩造並未約定以系爭4樓之3房地租金抵付價金，被告委由原告出租系爭
4樓之3房地，原告應將所收取之租金交付被告，截至105年6月，每月租金5,500元，扣除有線電視費用每月500元及原告更換電熱器支出7,600元，原告應交付被告46萬2,40
0元，被告得以此部分債權抵銷原告之價金債權，經抵銷後，被告僅須給付價金5萬7,600元，又原告迄未交付系爭房地，被告得為同時履行之抗辯，於原告交付系爭房地之同時，給付剩餘價金予原告等語，資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠原告名下系爭房地於97年8月5日以買賣為原因移轉登記至被告名下。
㈡被告係原告妹妹。
㈢系爭房地之公契係經原告親自簽名。
㈣被告於99年6月3日買受系爭4樓之3房地，嗣由原告出租
該房地，並收取租金5,500元（扣除有線電視費用，每月實收5,000元），再扣除原告支出維修電熱器費用7,600元，截至105年6月30日止，原告已收取租金46萬2,400元。
四、本件爭點：㈠先位之訴：原告買賣系爭房地之意思表示，是否在無意識、
精神錯亂中所為？其意思表示是否無效？原告請求被告塗銷移轉登記，有無理由？㈡備位之訴：系爭房地之買賣價金若干？被告是否已經給付完
畢？被告能否以原告收取之租金抵銷？被告為同時履行抗辯有無理由？
五、得心證理由：㈠先位之訴：原告買賣系爭房地之意思表示，是否在無意識、
精神錯亂中所為？其意思表示是否無效？原告請求被告塗銷移轉登記，有無理由？⒈按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，
而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。
⒉原告主張其買賣系爭房地之意思表示係在無意識或精神錯
亂中所為，惟被告否認之，原告雖提出診斷證明書為憑，然原告提出之文信診所診斷證明書、高雄市立大同醫院（下稱大同醫院）診斷證明書，其上所載初診日期分別為10
3年7月24日、102年4月25日、5月1日，均係在系爭房地買賣、所有權移轉登記之後，尚難據以推認原告於買賣當時是否係無意識或精神錯亂。其次，原告提出之劉精神科診所103年2月6日診斷證明書僅記載：原告為重鬱症復發、失眠，原告情緒起伏，興趣、活動力、自信心低落，仍須長期門診及藥物治療等語（本院卷一第7頁）。
同診所103年5月27日診斷證明書則記載：原告為重鬱症，自89年11月27日起至103年5月29日止斷續於該診所治療，仍需長期門診及藥物治療等語（本院卷一第93頁），均未提及原告於買賣系爭房地時，即97年7、8月間已全然無識別、判斷能力，或精神作用發生障礙已達喪失自由決定意思之程度。復經本院函詢，劉精神科診所函覆：原告自89年11月起，因焦慮心理症，即緊張焦慮不安、頭痛失眠，於該診所進行門診。基本上，意識清楚，現實能力也在合理程度，97年7、8月間應也在前述狀態下等語，有函文在卷可稽（本院卷一第79至80頁），原告是否因罹患重鬱症而於買賣系爭房地時有無意識或精神錯亂之情形，已有疑義。又據證人即代書 陳晉勛 證述：其經 李美穗 介紹而辦理系爭房地所有權移轉登記，一開始係先與被告接觸，買賣所有權移轉契約書即公契、不動產買賣合約書即私契，均係在被告家中簽立，在場人有其、李美穗、兩造，簽約時有確認兩造的意思、核對身分，並請兩造親自簽名，公契、私契上原告簽名均係原告親簽，公契部分是蓋原告印鑑章、私契是蓋原告另外一顆私章，原告當天精神狀態應該是正常，如果有異常，其應該會有特別印象，但其沒有特別印象等語（本院卷一第139至141頁），及證人 游素英 另證述：其在97年以前與原告共同生活約10幾年，共同生活期間，住在系爭房地內，其煮飯給原告吃，幫原告洗衣服，原告會騎機車或走路外出，較少獨自去買東西，但會獨自就醫，其認為原告有病，就是原告喜歡到風月場所，而且到那裡花錢不知節制，好像病態，97年間原告有意要以80萬元出售系爭房地，其原有意願買，想藉此阻止原告賣給別人，但後來被告知悉此事後，表示不能賣給其，其就不清楚兩造如何處理等語（本院卷一第141頁背面至143頁背面），足見原告不僅尚可獨自就醫、外出，並無因重鬱症而影響日常生活，且原告確有出售系爭房地之意，並曾向證人游素英提起，於簽立買賣契約書時，並無異常表現。原告主張其在無意識或精神錯亂中而為買賣之意思表示，其意思表示應屬無效，實難採認。
⒊原告雖謂：其經濟狀況不佳，若非無意識或精神錯亂中，
豈有可能同意以低於公告現值之80萬元，賤賣系爭房地予被告等語。然不動產買賣價金，除受客觀經濟情勢、景氣、市場供需等條件影響外，尚繫諸於交易時買賣雙方主觀意願、能力及條件，並無一定標準，要難以價金低於公告現值而謂係賤賣，甚至推論出賣人係出於無意識或精神錯亂。況且，證人游素英證述：原告沒有錢，想要賣房子，說售價80萬元，其曾經有意買受，但後來遭被告阻止等語（本院卷一第143頁正反面），足見，原告曾有意以80萬元售予被告以外之人，即非無可能以相同價格售予被告，自不得以被告所辯之買賣價金以低於公告現值，而推論原告係於在無意識或精神錯亂中為買賣之意思表示，原告此部分主張，尚無可採。
⒋原告雖聲請由大同醫院鑑定其精神狀態，然原告係距離買
賣系爭房地4年餘後，始於102年4月25日初次因憂鬱症至大同醫院就診，此觀之診斷證明書記載之初診時間即明（本院卷一第95頁），而本件欲查明者為原告行為時是否在無意識或精神錯亂中，大同醫院於事後為原告診治，能否鑑定原告行為時之狀態，已有疑義，況且，原告自89年11月27日起至103年5月27日斷續就診之劉精神科診所已函覆：原告97年7、8月間之意識清楚，現實能力也在合理程度，業如前述，佐以證人陳晉勛、游素英上開證述，堪認原告並非在無意識或精神錯亂中為意思表示，已甚明確，故認無鑑定之必要。
⒌綜上，原告主張其買賣系爭房地之意思表示，係在無意識
、精神錯亂中所為，其意思表示無效，並無可採，原告請求被告塗銷移轉登記，自非有理，不應准許。
㈡備位之訴：系爭房地之買賣價金若干？被告是否已經給付完
畢？被告能否以原告收取之租金抵銷？被告為同時履行抗辯有無理由？⒈原告主張系爭房地之價金為150萬8,076元，惟被告否認
之，原告雖提出公契為憑，然據證人陳晉勛證述：買賣價金應該依照私契，公契是要辦理稅捐申報，私契才是買買雙方私底下支付的價金，價金就是不動產買賣合約書上所載80萬元等語（本院卷一第139頁背面、第140頁背面），足認，兩造間就系爭房地約定之價金，應以私契為斷。原告固否認有簽立私契之情，然經法務部調查局鑑定，私契上立契約書人甲方之「葉榮仁」筆跡，與原告不爭執之公契、房屋租賃契約書、原告言詞辯論時書寫、85年8月28日郵政儲金帳戶立帳申請書、77年5月30日彰化銀行苓雅分行開戶資料、100年4月12日玉山銀行七賢分行活期儲蓄存款印鑑卡、臺外幣開戶申請書、92年12月16日華南商業銀行前鎮分行存款戶約定書、92年8月29日聯邦商業銀行過民現金卡申請書、84年7月19日臺灣土地銀行存款印鑑卡、91年7月10日合作金庫商業銀行新興分行存款印鑑卡、87年12月1日中國信託商業銀行股份有限公司活期儲蓄存款印鑑卡、存款相關服務性業務申請約定書、94年
3月16日國泰世華商業銀行高雄分行印鑑卡、日盛國際商業銀行股份有限公司87年2月16日、88年1月16日存摺存款相關業務往來申請暨約定書、89年5月23日開戶申請書、活期性存款約定轉存支票存款業務約定書、91年1月18日新開戶建檔登錄單、95年4月6日高雄市第三信用合作社存款相關服務性業務往來申請約定書、合作金庫商業銀行信用卡、103年8月26日民事起訴暨訴訟救助申請狀、財團法人法律扶助基金會專用委任狀上之「葉榮仁」筆跡，結構佈局、態勢神韻相符，書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆劃細部特徵）相同，有法務部調查局105年6月16日調科貳字第10503238120號函附鑑定書、鑑定分析表在卷可考（本院卷二第139至14
2頁），本院審酌法務部調查局比對原告自77年至103年間於前述資料上之36處簽名筆跡，依特徵比對法進行筆跡鑑定，係筆跡鑑定之通常方法，並於鑑定說明指出特徵比對之處，並無重大瑕疵，鑑定結果自足採認。參以，原告曾自陳：其有與被告簽80萬元那份私契等語（本院卷一第
144頁），堪認私契確為原告所簽無誤，原告嗣又改稱：沒有簽到私契，忘記了云云（本院卷一第144頁），顯無可採。被告抗辯兩造就系爭房地於私契約定價金80萬元乙節，應可認定。
⒉被告抗辯其於簽約前曾給付原告28萬元，於簽約時兩造確
認此部分為定金，原告雖否認之。然觀之私契第2條記載：買賣價格雙方議定為80萬元，訂約同時乙方（即被告）先付定金28萬元給甲方（即原告）作為定金，而甲方照數收訖無訛（已收訖並經甲方簽章、不另製收據）等語。並經兩造於句末蓋章（本院卷一第71頁），證人陳晉勛亦證述：私契記載定金是簽約之前原告有先跟被告拿錢，簽約之前，其就依照被告的說法先寫好，當天給兩造簽名，一般都事先請兩造看過後再簽名，本件也是如此等語（本院卷一第140頁）。原告既於不動產買賣合約書簽名、用印，堪認原告已認同此部分記載，被告所辯已經給付定金28萬元部分，自足採認。
⒊被告另抗辯其餘52萬元，因被告委由原告代為出租被告名
下系爭4樓之3房地，由原告代為收取租金，約定以租金抵付乙節，原告固予以否認，並稱：租金係被告有感於原告經濟拮据，而允諾倘有人承租則由原告收取出金，性質係屬贈與云云。經查，被告於99年6月3日買受系爭4樓之3房地，嗣由原告出租該房地，並收取租金5,500元（扣除有線電視費用，每月實收5,000元），扣除原告支出維修電熱器費用7,600元，截至105年6月30日止，原告已收取租金46萬2,400元等節，兩造並無爭執。原告提出系爭4樓之3房地之租賃契約書，雖係以原告名義與承租人簽立，然系爭4樓之3房地為被告所有，則於兩造間，被告方為真正有收益權之人，應為甚明。證人游素英固證稱：因為原告沒有收入，無法生活，經常向被告要錢，被告又不肯，其就建議被告買，等於是資助原告生活，被告也說好等語，然證人游素英另證稱：兩造間就租金如何約定並不清楚等語（本院卷一第143頁），原告復未就贈與之情舉證以實其說，衡情，原告猶主張被告尚未付清價金，被告豈有可能在尚積欠價金之情況下，捨租金不抵而無償贈與之，又系爭4樓之3房地乃被告所有，若非被告同意，原告應無取得占有並將之出租而取得租金之可能，是被告抗辯其同意原告出租系爭4樓之3房地，並由原告收取租金抵付系爭房地買賣價金乙節，應足採認。從而，截至105年6月30日止，原告已收取租金46萬2,400元，即被告已付價金46萬2,400元乙節，堪予認定。
⒋被告固辯稱：除以租金抵付外，其已陸續付清剩餘價金，
嗣經兩造於103年5月底在台南飯店歐式自助餐餐廳結算後，於買賣契約上註記「殘餘款52萬元已付清」等語，兩造並於註記文字上蓋章確認。然原告否認註記文字上印文真正，被告聲請鑑定，經法務部調查局函覆，因契約書上「葉榮仁」印文印色不勻且紋線粗化，致紋線細部特徵不明，歉難鑑定，有鑑定書在卷可考（本院卷二第141頁背面），被告復無其他舉證，自難認兩造對於此部分文字加註均已同意，被告抗辯其另已陸續付清剩餘價金云云，自非可採。
⒌按「被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如
不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回」（最高法院29年上字第895號判例參照）。被告僅能證明除定金28萬元外，另以租金抵付價金46萬2,
400元之事實，則原告尚得請求被告給付價金5萬7,600元，惟被告為同時履行之抗辯，亦符合法律規定，則原告交付系爭房地予被告同時，被告應給付價金5萬7,600元予原告。
六、綜上所述，原告先位之訴請求被告塗銷移轉登記，並無理由，備位之訴請求被告給付價金，固屬有據，應予准許，惟被告為同時履行之抗辯，亦屬有理，則被告應於原告交付系爭房地之同時，給付價金5萬7,600元予原告。至於原告請求遲延利息部分，因按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，是債務人雖負遲延責任，然於其提出同時履行之抗辯後，即為免除而溯及消滅，自已無遲延責任可言。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，並無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國105年8月23日
民事第二庭法官陳宛榆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月23日
書記官王立山