裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第2259號民事判決
裁判日期：民國105年12月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第2259號原告張 永明 訴訟代理人 陳建三 律師被告 郭志維 兼上一人訴訟代理人 張永澤 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告郭志維應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示ABCDE連線所示之一層房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告張永澤應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示ABCDE連線所示之一、二層房屋、abcd連線突出物遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告郭志維應自民國一百零五年四月十五日起至遷讓返還本判決第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾柒元。
被告張永澤應自民國一百零五年四月十五日起至遷讓返還本判決第二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟柒佰伍拾陸元。
本判決第三、四項所命其中按月給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾柒元部分，如其中一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免其責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告郭志維負擔百分之二十、被告張永澤負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參萬玖仟玖佰壹拾柒元為被告郭志維供擔保後，得為假執行。但被告郭志維如以新臺幣壹拾壹萬玖仟柒佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒萬玖仟捌佰參拾參元為被告張永澤供擔保後，得為假執行。但被告張永澤如以新臺幣貳拾參萬玖仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第
2、3款、第256條分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號裁判意旨參照）。原告原主張其將所有之坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋無償借予被告張永澤，然因被告張永澤有擅自改造並增建等違約情事，故依法終止使用借貸契約為由，依民法第
767條請求被告張永澤遷讓返還房屋，並依同法第184條第
1項、第468條、第213條第1項、第3項請求被告張永澤賠償房屋毀損所受損害1,200,000元，而聲明：「一、被告張永澤應將門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告（實際位置及面積以實測為準）。二、被告張永澤應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元。三、被告張永澤應給付原告1,200,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，嗣於民國
105年1月18日提出民事追加及變更訴之聲明狀以追加請求被告張永澤拆除系爭房屋頂樓之增建，並以被告張永澤嗣擅自將上開房屋轉借予郭志維使用為由，追加郭志維為被告，因而變更聲明為：「一、被告張永澤應將頂樓加蓋拆除（實際位置及面積以實測為準）。二、被告張永澤及被告郭志維應將門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。三、被告張永澤應自民事追加及變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。四、被告郭志維應自民事追加及變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。五、前二項判決，如一被告已為給付，另一被告於其給付金額之範圍內，免給付義務。」（見本院卷第38頁正反面），嗣陸續撤回關於請求被告張永澤賠償1,200,000元及拆除屋頂突出物部分之請求，並於經地政機關到場測量後，於105年8月10日言詞辯論期日當庭更正第一至三項聲明為：「一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如臺中市豐原地政事務所104年4月14日土地複丈成果圖（即附圖）ABCDE連線所示之一、二層建物、abcd連線突出物騰空遷讓返還原告。二、被告張永澤應自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。三、被告郭志維應自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。」（見本院卷第133頁背面）。經核，關於原告本於民法第767條規定請求遷讓返還上開房屋部分，並未變更其訴訟標的，僅補充、更正其法律上、事實上之陳述。又被告郭志維居住於上開房屋，同為上開房屋之占有人，原告追加其為被告，其追加之訴與原訴之原因事實幾近相同，在社會生活上可認為有共通性或關連性，就原請求之訴訟及證據資料具有同一性或一體性，於審理時可加以利用，以統一解決同一建物之占有使用紛爭；至訴之聲明關於請求金額部分之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、原告於97年4月7日將所有坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附圖ABCDE連線所示之一、二層建物（下稱系爭房屋）借予被告張永澤使用，並訂定房屋使用借貸契約。詎被告張永澤竟未經原告同意，擅自將系爭房屋轉借予被告郭志維使用，並在頂樓違章增建如附圖所示abcd連線之突出物（下稱屋頂突出物），且歷年來均未依約繳納房屋稅及地價稅等稅賦，而違反房屋使用借貸契約第3條：「乙方（按指被告張永澤，下同）於借用期間，不得轉租或轉借他人使用，房屋如須裝修改造，應徵得甲方（按指原告，下同）之同意為之，且契約屆滿後應由乙方無條件自行拆除回復狀後交還甲方，不得異議。」及第4條：「乙方於借用期間，一切費用概由乙方負責，按規定繳納。」等約定，依房屋使用借貸契約第6條約定及民法第472條第1項第2款規定，原告得終止房屋使用借貸契約，原告因而於104年6月5日委請律師發函向被告張永澤為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示，被告張永澤業於同年月8日收受該律師函。系爭房屋之使用借貸契約既已終止，被告張永澤占有系爭房屋即屬無權占有。又被告郭志維未經原告同意，而占有系爭房屋，亦屬無權占有。而被告張永澤在系爭房屋頂樓增建屋頂突出物部分與原本系爭房屋保存登記部分應屬同一建物，爰依民法第
767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及屋頂突出物。另被告張永澤、郭志維無權占有系爭房屋及屋頂突出物，而獲有相當於租金之不當得利，使原告受有相當於租金之損害，以當地租屋行情，每月租金30,000元等情，則原告依不當得利之法律關係，分別請求被告張永澤自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元；被告郭志維自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元自屬合理。又被告張永澤、郭志維各基於不同之債務發生原因，然就同一內容之給付，對於原告各負全部給付義務，構成不真正連帶債務關係。因此，被告中一人若對原告給付，另一被告於其給付範圍內即免除給付義務等語。為此，爰依民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將如附圖所示ABCDE連線所示之一、二層建物、abcd連線突出物騰空遷讓返還原告。㈡被告張永澤應自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈢被告郭志維應自105年4月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈣前二項判決，如一被告已為給付，另一被告於其給付金額之範圍內，免給付義務。㈤就訴之聲明㈠部分原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠原告將系爭房屋交給被告張永澤使用後，被告張永澤才轉借
給被告郭志維。即便如被告張永澤所辯原告係先將系爭房屋交給被告張永澤使用，事後才明文訂立房屋使用借貸契約，惟被告張永澤係未經原告同意，仍不得將系爭房屋轉借給被告郭志維使用。
㈡否認被告張永澤抗辯系爭房屋實際所有權人為被告張永澤，
被告張永澤係基於節稅之目的而借用原告之名義登記等情，被告提出「永明賣出股權條件」、被告張永澤擬定和解條件及臺灣高等法院臺中分院105年度抗字第237號民事裁定、及確定證明書，與本件並無關聯，亦無法證明被告上開抗辯為真。倘如其所辯為真，則原告與被告張永澤殊無再訂立房屋使用借貸契約之必要。
㈢系爭房屋一、二樓增建部分是由原告增建，被告僅有增建屋頂突出物部分。
貳、被告則以：
一、緣系爭房屋如附圖斜線所示有保存登記之建物（建號615號）及其坐落土地之原所有權人為訴外人 顏木榮 ，然因被告張永澤為顏木榮之債權人，並聲請對上開房地聲請假扣押，顏木榮始將上開房地出賣予被告張永澤，但因當時被告張永澤名下已有很多不動產，為節稅之考量，而與原告口頭約定將上開房地借名登記在原告名下，是被告張永澤始為系爭房屋之真正權利人。然被告張永澤向原告索取地價稅、房屋稅之資料，原告均不提供。因上開建物年久殘破、屋頂坍塌、牆壁有裂痕，故被告張永澤於買受上開房地後，經登記名義人原告之同意後，隨即在未變更建物主體之情形下進行整修，並增建成如系爭房屋之現況。原告係於96年間將系爭房屋借予被告張永澤使用，直至97年4月7日始訂立書面房屋使用借貸契約，並以口頭約定以現狀出借。而被告張永澤於96年10月上旬將系爭房屋1樓借給被告郭志維居住，被告張永澤則居住在系爭房屋2樓，被告郭志維在原告將系爭房屋出借予被告張永澤之前，既已居住在系爭房屋內，而訂立房屋使用借貸契約時原告係以現狀跟被告張永澤簽約，應認被告郭志維與被告張永澤之情況相同，原告亦有將系爭房屋出借給被告郭志維。又因系爭房屋登記名義人是原告，所以被告張永澤經原告同意後，於96年底找人拉皮系爭房屋，當時並未去申請變更使用執照，稅籍資料則有變更。
二、原告因夥同澤隆實業有限公司法定代理人即原告之配偶 游若秋 、父親 張珍湖 等人於95年起陸續掏空澤隆實業有限公司資產，以購買數筆不動產登記在原告、游若秋及其子女名下，並成立創勝特股份有限公司，經被告張永澤向鈞院聲請查閱帳冊成立後，原告心懷怨恨，意圖報復，始無理要求被告張永澤遷讓系爭房屋。然由原告提供予被告張永澤之「永明賣出股權條件」、臺灣高等法院臺中分院105年度抗字第237號民事裁定及確定證明書、被告張永澤擬定和解條件等資料，可以看出系爭房地應歸還給被告張永澤。
三、對原告主張系爭房屋周圍環境之情形並無意見，惟系爭房屋在經被告張永澤拉皮前每月大約僅可出租6,000元，拉皮後，每月大約可出租9,000元左右，不可能如原告所主張可收取30,000元之租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張其與被告張永澤曾於97年4月7日就系爭房屋訂立房屋使用借貸契約，約定由原告將系爭房屋出借予被告張永澤使用，而被告郭志維現亦為系爭房屋之占有人，原告於10
4年6月5日委請律師發函予被告張永澤，以被告張永澤違反房屋使用借貸契約第3條、第4條之約定為由，終止房屋使用借貸契約，被告張永澤已於同年月8日收受上開律師函等情，業據其提出房屋使用借貸契約、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執為證【見本院104年度 司中 調字第2677號卷宗（下稱司中調卷）第6、8、9頁、本院卷第15頁】，且為被告所不爭執，而堪信為真實。
二、原告主張系爭房屋為其所有，而被告否認之，並以系爭房屋係被告張永澤借名登記在原告名下等語置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院100年度台上字第1972號、94年度台上字第767號裁判要旨可資參照）。再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條、第759條之1第
1項亦有明文。㈡查系爭房屋及其坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地係
由原告於80年5月7日以買賣為原因（原因發生日期：同年
3月4日）而辦理移轉登記為所有權人等情，有原告提出之建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、被告提出之舊式土地登記簿謄本為證（見本院卷第16、17頁、第73至77頁），故依法推定原告適法有此權利，是原告主張其為系爭房屋所有權人，已盡相當之舉證，被告抗辯系爭房屋係被告張永澤借用原告名義登記，被告張永澤始為真正所有權人乙節，既為原告所否認，自應由被告負舉證之責。
㈢被告抗辯系爭房屋及其坐落土地原係顏木榮所有，因被告張
永澤為顏木榮之債權人，並聲請對上開房地假扣押，顏木榮始將上開房地出賣予被告張永澤，但因當時被告張永澤名下已有很多不動產，為節稅之考量，而與原告口頭約定將上開房地借名登記在原告名下等情，並提出上開舊式土地登記簿謄本為證。而上開舊式土地登記簿謄本固足以證明被告張永澤曾於78年8月8日對系爭房屋坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地聲請假扣押強制執行，嗣於80年4月10日塗銷上開假扣押之查封登記，並隨後由顏木榮以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予原告等情，然由上開過程以觀，仍不足以證明購買系爭房屋及坐落土地之資金係由被告張永澤支付，及原告與被告張永澤間就系爭房屋有借名登記之意思表示合致之事實存在。
㈣證人 陳銘沂 於本院105年10月24日言詞辯論期日雖證述：「
（問：是否知悉原告將門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋出借給被告張永澤之事？）我不知道，我一直認為該房子是原告、被告張永澤兄弟他們家的，至於房子之所有權人為何人我不清楚。（問：對於兩造間就上開房屋使用借貸情形是否知悉？）完全不清楚。（問：你是否知道是何人居住在該房屋內？）我會到該處去係與原告及被告張永澤公司有業務往來，會去那邊去看我們公司的貨…我一直認為該房子是張永澤的，原告有無同意讓另外那個人住在該屋我不知道。（問：何以會認為該屋是張永澤的？）因為我認識張永澤他們家人開始，在業務上張永澤都是代表他們的公司，我認為該房子是張永澤他們家的」等語（見本院卷第144頁背面至145頁），足見證人陳銘沂對於系爭房屋所有權之歸屬情形並不清楚，是其上開證言亦難作為有利於被告之證明。㈤被告雖又提出「永明賣出股權條件」、「永明買入股權條件
」、被告張永澤所擬和解條件、臺灣高等法院臺中分院105年度抗字第237號裁定、民事裁定確定證明書為證（見本院卷第150至156頁），然該民事裁定乃關於被告張永澤以澤隆實業有限公司有對其法定代理人游若秋提起訴訟之必要，而依法聲請為澤隆實業有限公司選任特別代理人之事件，其內容與系爭房屋並無關聯；又被告張永澤所提出其自擬和解條件中雖有將系爭房屋列入，然此乃出其單方面之意願，尚難因此證明其即為系爭房屋之真正所有權人。至「永明賣出股權條件」中，記載「登記之私有財產，以登記者為準，但土地可以交換。」等語；「永明買入股權條件」第三項則記載：「雷中街61巷11號土地和賣方福上巷持有土地交換」，而前者既然表明財產係以登記為準，則登記在原告名下之系爭房屋自然歸屬於原告所有；又該二份文件既以系爭房屋作為原告賣出或買入股權之條件內容，反足證原告對系爭房屋有處分權，否則在系爭房屋之真正所有權人為被告張永澤之情形下，原告自無權以之作為與他人交換之標的？是被告所提出之上開證據，均無從證明其抗辯系爭房屋係被告張永澤借名登記在原告名下等情屬實。
㈥原告主張系爭房屋及坐落土地歷來之房屋稅、地價稅均由其
繳納等情，被告就此並未爭執，然辯稱：被告張永澤向原告索取地價稅、房屋稅資料，但原告不提供云云。惟查，被告張永澤倘為系爭房屋及坐落土地之真正所有權人，則相關稅負自應由其負擔，原告當無可能自願為其負擔地價稅及房屋稅。再者，被告屢次於本院言詞辯論時稱原告是以系爭房屋當時之現狀出借給被告張永澤，且被告張永澤與原告復簽立定有期限之房屋使用借貸契約，假若被告張永澤與原告間確就系爭房屋有借名登記契約存在，則被告張永澤即為系爭房屋之真正權利人，又何須簽立書面契約以表明向原告借用系爭房屋，故被告所辯顯與有違常情。
㈦此外，被告張永澤並未能提出其出資向顏木榮購買系爭房屋
之證明，是被告抗辯被告張永澤始為系爭房屋之真正權利人，自難憑採。
三、原告主張被告張永澤在使用借貸期間，增建系爭房屋之屋頂突出物，並將系爭房屋轉借予被告郭志維使用，而有違反房屋使用借貸契約第3條之約定，其自得終止使用借貸契約等情，而被告就被告張永澤有增建系爭房屋之屋頂突出物，並有將系爭房屋1樓出借予被告郭志維使用等情固不爭執，惟否認有違約之情事，並抗辯屋頂突出物係在向顏木榮購買後約一星期開始整修房屋時一併增建，又因原告係依系爭房屋現況交付予被告張永澤使用，當時被告郭志維已經住在裡面，故被告張永澤並無違約云云。經查：
㈠觀諸臺中市政府地方稅務局東山分局104年11月24日中市稅
山分字第1045613700號函所附房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖（見本院卷第31至33頁），系爭房屋起課年月為96年10月，總層數僅有2層，且1、2層之面積均為122.6平方公尺，並無關於屋頂突出物之記載，足見系爭房屋在96年10月間尚無屋頂突出物之存在；另證人陳銘沂於上開言詞辯論期日亦證述：95、96年間系爭房屋有2層樓，依記憶中2樓並無樓梯可以到頂樓等語（見本院卷第145頁正反面），堪認95、96年間系爭房屋之屋頂突出物應尚未興建。從而，被告張永澤抗辯係在80年間取得系爭房屋所有權後隨即增建云云，自無可採。又被告張永澤復未舉證證明其增建屋頂突出物部分，業經原告同意，則原告主張被告張永澤於使用借貸系爭房屋期間，擅自增建屋頂突出物等情，應屬可信。
㈡被告抗辯被告郭志維在原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸
契約之前，即住在系爭房屋內等情，為原告所否認，且被告郭志維於本院105年1月14日至現場勘驗時，已 陳明 其與住在系爭房屋內約4年等語（見本院卷第87頁），足依此其應係在101年左右始居住在系爭房屋內無誤。而被告雖另舉證人陳銘沂為證，惟證人陳銘沂於上開言詞辯論期日證稱：伊不知道被告郭志維住在系爭房屋幾年，伊在民國90幾年時，聽過被告張永澤提到有個住在附近的鄰居是殘障人士，很可憐，後來伊在系爭房屋見到被告郭志維的時間，已記不起來等語（見本院卷第146頁），證人陳銘沂既未能明確記憶被告郭志維開始在系爭房屋居住之時間，其證言自難作為有利於被告之認定。此外，被告復未能再就被告郭志維在97年4月7日原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸契約前即已居住在該處之事實舉證證明之，則其此項抗辯，自無足採。
㈢按有借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，
或未經貸與人同意允許第三人使用之情形者，貸與人得終止契約，民法第472條第2款定有明文。又原告與被告張永澤間之房屋使用借貸契約第3條約定：「乙方於借用期間，不得轉租或轉借他人使用，房屋如須裝修改造，應徵得原告之同意為之，且契約屆滿後應由乙方無條件自行拆除回復原狀後交還甲方，不得異議。」、第6條約定：「乙方如違反本契約各條之規定時，甲方得終止借用，乙方不得異議。」。被告張永澤於使用借貸期間，擅自增建頂樓突出物，又將系爭房屋出借予被告郭志維使用，已如前述，顯已違反房屋使用借貸契約第3條之約定，則原告主張依民法第472條第2款之規定及房屋使用借貸契約第6條之約定，終止與被告張永澤間就系爭房屋之使用借貸契約，自屬有據。而原告委託律師發函向被告張永澤為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示，被告張永澤於104年6月8日收受該律師函等情，已如前述，則原告與被告張永澤間就系爭房屋之使用借貸關係於斯時即歸於消滅，應堪認定。原告主張被告張永澤違約將系爭房屋出借被告郭志維使用，而據以終止契約，既有理由，則原告另主張被告張永澤亦有違反房屋使用借貸契約第4條約定，亦構成終止契約之事由乙節，已無礙於其等就系爭房屋之使用借貸法律關係已因終止而消滅之事實之效力，茲不再贅述。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查：
㈠系爭房屋如附圖斜線所示1樓部分之建物業經保存登記（建
號615號），嗣經增建後，1、2樓現況如附圖ABCDE連線所示，屋頂突出物則如附圖abcd連線所示等情，為兩造所不爭執，且經本院至現場勘驗屬實，並囑託臺中市中正地政事務所測量明確，有本院勘驗筆錄、臺中市中正地政事務所10
5年6月6日中正地所二字第1050005996號函暨土地複丈成果圖、現場照片、臺中市政府地方稅務局東山分局104年11月24日中市稅山分字第1045613700號函暨房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖附卷可查（見本院卷第31至33頁、第86至92頁、第118、120頁），已堪信為真實。而屋頂突出物係由被告張永澤所增建，亦如前述，至1樓、2樓增建部分係由何人興建乙節，兩造固迭有爭執，然被告所舉證人陳銘沂於上開言詞辯論期日證稱：系爭房屋在95、96年間是做拉皮、整修外觀，當時有2層樓，樓上有無增建，伊看不出來等語（見本院卷第145頁正反面），足證系爭房屋在原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸契約前，已增建2樓部分；且由上開房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖觀之，1樓、2樓增建部分，於原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸契約前即已存在，且面積與附圖測量所得相差無幾；復以房屋增建係由所有權人為之始為常態，而被告張永澤就系爭房屋1、2樓增建係由其出資增建之有利於己之事實，復未能舉證以實其說，則原告主張系爭房屋1樓、2樓增建部分，是由其所興建乙節，應堪信為真實。退步言之，系爭房屋1、2樓增建部分縱係由被告張永澤所增建，惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條亦有明定。又按動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言（最高法院84年度台上字第2625號判決意旨參照）。查如附圖所示系爭房屋CD連線處，有設門戶作為出入口等情，固有上開現場照片附卷可佐，然聯絡1、2樓之樓梯係設置於1樓增建部分，1樓增建部分與經保存登記之建物間並無區隔等情，業據被告於本院105年8月10日言詞辯論期日陳明在卷，且為原告所不爭執，而堪認定。依此，1、2樓增建部分，與原保存登記之建物之結合不僅具有固定性、繼續性，且於構造上或使用上均無獨立性，依前揭說明，自應附合成為原保存登記建物之重要成分，而均屬原保存登記建物之所有權人即原告所有。㈡原告雖主張被告郭志維占有系爭房屋，而被告則抗辯被告張
永澤僅有將系爭房屋1樓借予被告郭志維使用等語。經查，郭志維因肌肉萎縮無法行走等情，業據其於本院105年4月14日至現場勘驗時陳明在卷，且為原告所不爭執，則被告郭志維既然行動不便，系爭房屋又無電梯之設備，顯然難以利用系爭房屋2樓之空間，而原告就被告郭志維亦占有使用系爭房屋2樓之事實，並未能舉證證明之，被告上開抗辯信屬真實。
㈢原告既為系爭房屋之所有權人，而被告張永澤於系爭房屋之
使用借貸關係消滅後，即無占有系爭房屋之正當權源，惟仍以直接占有、間接占有（1樓部分）之方式占有系爭房屋；而被告郭志維亦未經原告同意即占有系爭建物1樓，核均屬無權占有，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告張永澤遷讓返還系爭房屋、被告郭志維遷讓返還系爭房屋1樓，自屬有理由，逾此部分之請求，即無理由。
五、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。且無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。無權占有他人之房屋者，依上開判例之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利益；就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據。本件被告郭志維無權占有系爭房屋
1樓，而被告張永澤於使用借貸關係消滅（104年6月8日）後，亦屬無權占有，均如前述，則原告主張因被告無權占有，致其受有不能使用收益而未獲得相當於租金利益之損害等語，即屬可取，自得依不當得利之法律關係，請求被告張永澤、郭志維均自105年4月15日（被告就此起算點並無意見，見本院卷第133頁背面）起，分別至返還系爭房屋全部、1樓之日止之期間，無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益。茲就原告得請求之不當得利數額審酌如下：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之；前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又上開規定所謂之土地價額及建築物價額，依同法施行法第25條之規定，分別係指法定地價及依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。再者就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋坐落臺○○○區○○街，主要用途為住家用，有建物登記第一類謄本、臺中市房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見本院卷第16、32頁），現亦供被告居住使用，則系爭房屋所在核屬於城市地方，自有土地法第97條第1項、第105條關於租金限制規定之適用。又計算相當於租金之不當得利時，就建築物價額部分，兩造均同意以房屋稅籍登記表之核定現值239,500元（計算方式：
99700＋20000＋119800＝239500）計算（見本院卷第147頁），此亦為臺中市中正地政事務所核定之系爭房屋現值等情，有臺中市中正地政事務所104年9月3日中正地所三字第1040009143號函附卷可查（見本院卷第11頁）；又系爭房屋因占有毗鄰之土地，故計算被告占有系爭房屋之土地價額時，應以其所坐落基地即原告所有之臺中市○○區○○段○○○○號土地之面積92平方公尺為計算標準，方屬公允。又房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，故就被告占有系爭房屋所坐落之基地部分所獲得利益時，固均應以坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地之面積92平方公尺計算；至占有系爭房屋部分，因被告郭志維占有之範圍僅有1樓，而依系爭房屋稅籍紀錄表所載，系爭房屋1、
2樓之面積相同，因此就被告郭志維占有系爭房屋所獲之利益，則應系爭房屋價額按2分之1計算。
⒉系爭房屋位於臺中市○○區○○街之住宅區之巷弄間，附近
有陳平國小、大德國中及衛道高中，離水湳市場僅有數百公尺距離，在步行3分鐘之距離即有便利商店，生活機能尚可，而被告係以系爭房屋作為住家使用，所能獲利應屬有限。本院審酌系爭房屋所處位置、附近繁榮程度及使用狀態等情，認以系爭房屋及其基地應有部分之申報總價年息8％，據以計算被告相當租金之利益為適當。就系爭房屋所在基地面積為92平方公尺，102年1月申報地價為每平方公尺3,520元，有土地登記第一類謄本存卷可考（參本院卷第17頁），而系爭房屋建物部分價額應以239,500元計算，已如前述。
依上開說明，被告張永澤就系爭房屋相當於租金之利益，應為每月3,756元【計算方式：{（3520×92）＋239500}×8％÷12＝3755.6，元以下四捨五入】；而被告郭志維部分，則應為每月2,957元【計算方式：{（3520×92）＋（000000÷2）×8％÷12＝2957.2，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告張永澤、郭志維應自105年4月15日起至返還系爭房屋之日止，分別按每月3,756元、2,957元計算之不當得利金額，即無不合。逾此金額所為之請求，則非有據。
六、又按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院高法院95年度台上字第2259號判決要旨參照）。被告張永澤、郭志維雖對原告各負有返還不當得利之債務，惟就被告張永澤應按月給付部分，其中2,957元部分，與被告郭志維給付目的相同，任一被告為給付即足填補原告該部分損失，他被告於同一範圍當免再給付義務，原告主張被告就其中按月給付2,957元部分，負不真正連帶債務責任，應屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求㈠被告郭志維應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示ABDE連線所示之一層房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告、㈡被告張永澤應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示ABCDE連線所示之一、二層房屋、abcd連線突出物遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，及依民法第17
9條之規定，請求被告郭志維自105年4月15日起至返還上開㈠所示房屋之日止，按月給付2,957元、被告張永澤自10
5年4月15日起至返還上開㈡所示房屋之日止，按月給付3,
756元，及就其中按月給付原告2,957元部分，如其中一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免其責任，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、本判決主文第1、2項所命給付，兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國105年12月23日
民事第七庭法官郭妙俐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月23日
書記官廖于萱