裁判字號：臺灣高雄地方法院91年訴字第2414號民事判決
裁判日期：民國92年03月20日
裁判案由：酌減違約金
臺灣高雄地方法院民事判決九十一年訴字第二四一四號
原告丙○○訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師被告憲億建設股份有限公司法定代理人乙○○原住高被告甲○○右當事人間請求酌減違約金事件，本院判決如左：
主文被告憲億建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾柒萬伍仟元，及自民國九十二年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣陸拾肆萬玖仟元，及自民國九十一年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告憲億建設股份有限公司負擔十分之三，被告甲○○負擔十分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。經查本件原告於起訴時，僅列憲億建設股份有限公司（下稱憲億公司）為被告，訴之聲明則為被告應給付原告新臺幣（下同）一百一十六萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息，訴訟標的係依據第二百五十九條解除契約後回復原狀請求權請求。嗣於起訴狀繕本送達後，原告分別於民國（下同）九十一年十月八日、同月二十八日提出之追加起訴狀、更正聲明狀及本院九十二年三月十一日言詞辯論期日，另追加列甲○○為被告，並依據不當得利法律關係或民法第二百五十九條解除契約後回復原狀請求權，請求法院擇一為原告勝訴判決，且變更訴之聲明為⑴被告憲億公司應給付原告三十四萬五千五百元及自更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息；⑵被告甲○○應給付原告八十一萬四千五百元及自更正聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，加付法定遲延利息。但因原告之追加、減縮及變更，不會妨礙被告之防禦及本件訴訟之終結且原告請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，原告之追加、減縮及變更應予准許，先此敘明。
三、本件原告起訴主張：原告以預定預售屋方式於八十二年十月二日，向被告憲億公司購買坐落高雄縣○○鄉○○段第五九、六一、六二、六三地號土地上「甲仙市外桃源」十二樓、十三樓Ｇ８房屋，其房屋價款為一百六十五萬一千元及車位價款為十一萬四千元，合計一百七十六萬五千元；同時向被告甲○○購買該房屋之基地應有部分價款為三百八十六萬九千元及車位價款二十六萬六千元，合計為四百一十三萬五千元，總價款共為五百八十五萬元。原告已依序繳納預售款房屋部分五十二萬二千元、土地部分一百二十二萬八千元，合計達一百七十五萬元。嗣原告因遲延繳納尾款，經被告以違約為由，於八十五年十二月五日通知解除系爭買賣契約，並沒收原告所交之上揭全部價金作為違約金。惟當時社會經濟狀況穩定，是被告所取得之違約金顯屬過高，應以核減至房地總價之百分之十即五十八萬五千元較合理，其餘部分應依不當得利之法律關係或民法第二百五十九條規定請求返還予原告等情。並聲明：⑴被告憲億公司應給付原告三十四萬五千五百元及自更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息；⑵被告甲○○應給付原告八十一萬四千五百元及自更正聲明書狀繕本送達翌日起至清償日止，加付法定遲延利息。
四、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、經查，原告主張兩造曾於八十二年十月二日訂立前揭房地買賣契約，房屋價款合計為一百七十六萬五千元、土地價款合計為四百一十三萬五千元，總價款共為五百八十五萬元。原告已依序繳納預售款房屋部分五十二萬二千元、土地部分一百二十二萬八千元，合計達一百七十五萬元。嗣原告因遲延給付尾款，雖經被告等以違約為由，於八十五年十二月五日通知解除系爭買賣契約，並沒收原告所交之上揭全部價金作為違約金之事實，業經原告所提出之預定土地買賣合約書、預定建物買賣合約書、建物價款分期付款表、土地價款分期付款表、地下室停車位買賣契約書、同意書各一份為證，核屬相符，且經本院依職權調閱本院八十六年度訴字第六三五號、臺灣高等法院高雄分院八十八年上字第一九三號、九十年度上更㈠字第四七號、最高法院九十年度臺上字第一七六六號歷審卷宗肯認屬實，而被告甲○○經合法通知，既未到庭陳述，又未提出任何書狀或證據供本院斟酌，原告之上開主張，自堪信為真實。
六、本件爭點乃被告所沒收原告上開繳納之價金，充作違約金是否過高及如有過高情事，應否予以核減至若干數額。
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有
訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條（修正後）定有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院五十一臺上第一九號、七十九年臺上字第一九一五號、七十九年臺上字第一六一二號判例參照）。又所謂債權人可得享受之一切利益，自係指依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益者而言。另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項定有明文。
㈡經查，依兩造訂立之預定土地買賣合約書第八條第二款及預定房屋買賣合約書第
十四條第二款均訂定：「甲方（即買受人原告）應繳之各款項：：經乙方（即出賣人被告）催告後三日內仍不繳付者，視為甲方違約，同意由乙方逕行解除契約並沒收買受人已繳之各項款全部，作為違約金。」，此有各該買賣契約書各一份，附卷可按，該違約金性質上應屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭違約金一百七十五萬元，原告係以繳納價金之意思為給付，已如前述，並非以給付違約金之意思付予被告，是以尚難認原告係以履行約定違約金義務而為之任意給付，先予敘明。
㈢而本件被告先後於八十五年十一月二十六日、同年十二月五日通知原告協同辦理
貸款手續之事，否則即以該信函作為解除契約之通知，惟原告均未依約辦理各情，並有存證信函各一件，業經本院依職權調閱本院八十六年度訴字第六三五號、臺灣高等法院高雄分院八十八年上字第一九三號、九十年度上更㈠字第四七號、最高法院九十年度臺上字第一七六六號歷審卷宗，肯認屬實，且為原告所不爭執，據此，被告既無違約情事，而原告卻有未依約辦理貸款及繳款之違約事實，則被告依系爭契約約定解除系爭房、地買賣契約，並將原告已繳價款充作損害賠償總額之違約金予以沒收，即屬有據。
㈢惟被告出售系爭房地及解除系爭買賣契約時，依財政部核備之營利事業各業所得
額及同業利潤標準所示八十四年至八十六年度房屋興建投資業之淨利率均為百分之十四，此有財政部賦稅署九十一年九月十八日臺稅一發字第０九一０四五五八三七號函，在卷可參，上揭淨利率係財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定，可謂依統計及經驗所定之標準，應可認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之利益參考標準之一，況原告買受系爭房、地後並未依約履行，致遭被告通知解除契約，業經原告 陳明 在卷。又原告係於八十二年十月間買受系爭房、地，而於八十五年五月間經被告通知解除契約，而衡諸房地產價格自七十八年至八十年間之高峰期以降，近年價格普遍疲軟，甚而有下跌趨勢，此亦為眾所週知之事實。是本院斟酌系爭房、地之市價，逐年下跌之客觀事實，且原告已付價款一百七十五萬元，約達系爭買賣契約總價金百分之三十而觀，再斟酌兩造解約時之社會經濟情況、原告曾占用房屋與被告亦未因原告之繳納部分價金而受有利益等情事，被告沒收原告所繳價款，房屋部分五十二萬二千元、土地部分一百二十二萬八千元，總計一百七十五萬元充作違約金，應有過高情狀，原告請求酌減，顯屬有據。惟本院審酌上揭情狀認本件之違約金應酌減至以房、地總價約百分之十四計算，即房屋部分應為二十四萬七千元、土地部分為五十七萬九千元，合計八十二萬六千元為相當。是以原告主張應核減至房、地總價之百分之十，即五十八萬五千元等語，應為無理由。
七、綜上所述，依據兩造所訂之買賣契約既已約定原告違約時所繳價金，由被告沒收作為違約金，而原告於繳納價款房屋部分五十二萬二千元、土地部分一百二十二萬八千元，合計一百七十五萬元後，違約未履行，而上開款項，業經被告解除系爭契約後，依約沒收充作違約金，該違約金數額顯有過高而應予酌減至房屋部分為二十四萬七千元、土地部分為五十七萬九千元，合計八十二萬六千元為相當之情事，均已如前述。從而，原告依據不當得利之法律關係或民法第二百五十九條規定，請求被告憲億公司應返還原告二十七萬五千元及自更正聲明狀繕本送達翌日（即九十二年一月十九日）起至清償日止加付法定遲延利息；被告甲○○應返還原告六十四萬九千元及自更正聲明狀繕本送達翌日（即九十一年十一月六日）起至清償日止加付法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷結果無違，爰不予逐一贅述，併予序明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官朱玲瑤~B法官洪碩垣~B法官唐中興右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年三月二十日~B法院書記官張義龍