裁判字號：臺灣新竹地方法院102年簡上字第105號民事判決
裁判日期：民國103年01月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決102年度簡上字第105號上訴人愷悌企業有限公司法定代理人 王丹 兼上一人訴訟代理人 徐中方 被上訴人 劉邦能 訴訟代理人 朱昭勳 律師
許民憲 律師複代理人 林敬哲 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年9月6日本院新竹簡易庭102年度竹簡字第185號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於（一）命上訴人徐中方應將門牌號碼新竹市○區○○里○○街○號之房屋全部及如附圖所示Ａ部分面積九平方公尺之鐵皮屋騰空遷讓返還被上訴人，及該部分假執行之宣告，（二）命上訴人徐中方應自民國一百零二年八月一日起至遷出返還上開房屋及鐵皮屋之日止，按月給付被上訴人新台幣貳萬伍仟元，（三）命上訴人愷悌企業有限公司給付超過新台幣柒仟元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人愷悌企業有限公司其餘上訴駁回。
上訴人愷悌企業有限公司應再給付被上訴人新臺幣壹拾壹萬元及自民國一百零二年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）、第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人愷悌企業有限公司負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2、3款分別定有明文。再依民事訴訟法第436條之1第3項規定，上開規定於簡易程序之上訴程序準用之。查被上訴人於原審聲明為：（一）上訴人徐中方、愷悌企業有限公司（下稱愷悌公司）應將門牌號碼新竹市○區○○里○○街○號之房屋全部及如附圖所示Ａ部分面積九平方公尺之鐵皮屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還被上訴人，（二）上訴人徐中方、愷悌公司應自民國一百零二年八月一日起至遷出返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）貳萬伍仟元，（三）上訴人愷悌公司應給付被上訴人壹拾萬元及利息。嗣上訴人對於原審判決不利部分提起上訴，被上訴人並追加請求上訴人賠償因此支出之律師費用，追加聲明為：上訴人愷悌公司應再給付被上訴人11萬元。核其訴之追加，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、次按，當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之，民事訴訟法第447條定有明文。查上訴人徐中方於原審雖不否認其有使用系爭房屋之事實，惟始終主張係上訴人愷悌公司承租系爭房屋，並非由其向被上訴人承租，後於上訴理由狀中主張其乃占有輔助人等語，應屬攻擊防禦方法之法律上意見補充，依據前開規定，亦無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、被上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、上訴人愷悌公司自85年11月10日起承租被上訴人所有系爭房屋，每月租金為25,000元，系爭房屋之租賃期間於87年11月9日即已屆滿，屆滿後因仍有繼續繳納租金之事實，且出租人當時並未表示反對承租人使用收益之意思，故依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，今被上訴人欲收回房屋自住，依民法第450條第2項規定，就本件未定期限之租賃契約「各當事人得隨時終止契約」，且被上訴人與配偶均在科學園區工作，女兒亦就讀科園國小二年級，為增加居住空間及便利上下班，接送子女所需，客觀上確有收回系爭租賃房屋自住之正當理由及必要。爰依民法第450條第2項及土地法第100條第1款之規定，以民事準備狀向上訴人愷悌公司為終止租約之意思表示，兩造間之租賃契約既已終止，上訴人愷悌公司負有騰空房屋返還租賃物之義務。又上訴人愷悌公司員工即上訴人徐中方已自承系爭房屋現係由其占有，而其占有已無使用系爭房屋之合法權源，是系爭房屋所有人即被上訴人自得分別依終止租約之法律關係及民法第767條第1項規定請求上訴人愷悌公司及徐中方返還系爭房屋。另愷悌公司於98年間因故積欠租金10萬元，至今尚未繳納，愷悌公司自應給付積欠之租金10萬元。另上訴人愷悌公司及徐中方於本件不定期限租約終止後均已無正當權源繼續占有使用系爭房屋，則其等繼續無權占有系爭房屋，使被上訴人受有類似租金之損害，上訴人2人則受有占有之利益，是被上訴人再依民法第179條不當得利之規定，請求上訴人愷悌公司及徐中方給付相當於租金之不當得利，即按月給付25,000元。
二、上訴人徐中方於原審不爭執其有使用系爭房屋，惟從未主張其係輔助占有人，後於上訴理由狀中始為此部分主張，應屬新攻擊防禦方法，如上訴人未釋明有民事訴訟法第447條第1項事由存在，應駁回上訴人此部之主張。退步言之，上訴人對有使用系爭房屋一事，對於系爭房屋有事實上管領之力並未爭執，惟就上訴人是否係「受他人之指示，而對於物有管領之力者」部分，上訴人並未舉證以實其說，其主張尚非可採，堪認上訴人徐中方係與上訴人愷悌公司共同使用系爭房屋。則系爭租賃契約終止後，上訴人愷悌公司及上訴人徐中方仍繼續占有使用系爭房屋，其等占有既無正當權源，而為無權占有。而上訴人徐中方確有繼續無權占用系爭房屋之事實，原審判決認上訴人徐中方應負返還不當得利之責，亦無違誤。
三、被上訴人否認上訴人有給付93000元之押租金之事實，上訴人固陳稱有繳納押租金，惟查，本件租約始期為85年11月10日，而上訴人係至85年12月21日始匯入22186元，形式上看不出此筆匯款與押租金93000元之關連何在，復參酌兩造所簽訂之房屋租賃契約第十條已有約定「雙方同意乙方（愷悌公司）在固定設備之投資上，應以匹配房屋之水準進行，並事先經甲方（劉邦能）同意後施作。甲方並同意在乙方退租時，依下列折舊條件扣除後向乙方買回。（一）第一年折舊：20％（二）第二年折舊：15％（三）第三年以後折舊：
10％餘類推。」，既然就上訴人愷悌公司在固定設備之投資花費，兩造已有退租時折舊買回之約定，又豈會以租金、押租金扣除裝修費用之方式處理？上訴人所辯顯不符兩造租約之約定，難認實在。
四、被上訴人追加請求「愷悌企業有限公司應給付110000元及自民事答辯二狀送達時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，蓋依據兩造所簽訂之系爭租約第13條約定：「乙方（愷悌公司）若有違約情事，致損害甲方（劉邦能）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，現上訴人愷悌公司業經原審判決認定有積欠10萬元租金逾期未付之違約情事，亦有未依系爭租約第6條騰空交還租賃物之違約情事，致被上訴人提起本件訴訟及涉入本件二審上訴，支出律師費用合計11萬元（含一審律師費用6萬元，二審律師費用5萬元），是被上訴人依兩造租約第13條約定，追加請求上訴人愷悌公司應再給付被上訴人110000元及自民事答辯二狀送達時起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並聲明：（一）上訴駁回。（二）第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人則以：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
一、系爭房屋之承租人係上訴人愷悌公司，上訴人徐中方為愷悌公司之經理人，雖與其他公司同事偶會至承租地點過夜，且有電腦等物置放於系爭房屋，惟上訴人徐中方實僅係承租人愷悌公司之輔助占有人而已，依民法第942條之規定，上訴人愷悌公司方為占有人，故原判決關於命上訴人徐中方應遷讓房屋及按月給付被上訴人不當得利部分，實有未合甚明。
二、上訴人愷悌公司實有給付被上訴人三個月押租金93,OOO元，原審於裁判理由中既採認上訴人有與被上訴人父母結算3個月押租及ll、l2月房租差額約2萬元一次結算等事實，卻又認被上訴人未有返還押租金之義務，或不能抵銷云云，自不能令上訴人甘服。
三、關於被上訴人主張上訴人愷悌公司有欠其98年3-6月租金10萬元乙節，查上訴人每月收取租金，若果真上訴人有短欠其數月份租金合計l0萬元，被上訴人怎可能不立即催討？但被上訴人卻繼續收取99、100年、101年之租金而從不主張當期租金應先抵付前欠租金，此與常理實大有相違，依民法325條第1項之規定，應推定以前各期均已清償，被上訴人應提出其先前已有催繳所謂98年3-6月欠租之證明，或有保留之表示，否則應推認上訴人已付清所有租金，方合事理。
四、對於被上訴人之追加不同意，且被上訴人原先不承認有合約，現在又用合約來請求，且本件本不需提起訴訟，現被上訴人請求律師費不同意。
叁、本件爭點：
一、被上訴人請求上訴人徐中方與上訴人愷悌公司共同騰空遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利有無理由？
二、上訴人愷悌公司是否積欠租金？上訴人愷悌公司主張以押租金互為抵銷有無理由？
三、被上訴人依系爭租賃契約第13條追加請求上訴人愷悌公司賠償律師費用11萬元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、被上訴人請求上訴人徐中方與上訴人愷悌公司共同騰空遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利有無理由？
（一）按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條定有明文。又土地法第100條第1款所謂收回自住或重新建築，係指因正當事由有收回或重新建築之必要者而言，出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋參照），不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第
450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。
（二）查被上訴人主張其於85年11月10日與上訴人愷悌公司簽訂房屋租賃契約，將被上訴人所有系爭房屋出租予上訴人愷悌公司，租期原於87年11月9日屆滿，租約到期後，上訴人愷悌公司並未即搬離系爭房屋，仍按月支付租金予被上訴人，被上訴人亦未為反對之意思表示，因被上訴人有收回系爭房屋自住之必要，而以準備書狀繕本之送達為終止租約之意思表示等情，業據其提出存證信函、掛號郵件回執等為證，並為上訴人所不爭執，應認為真正。次查，系爭租約為不定期租賃契約，被上訴人主張因工作及兒女就學等因素需收回房屋自住，業據其提出在職證明、在學證明及戶口名簿等件影本為證（見原審卷第154至157頁），依戶口名簿顯示，被上訴人及配偶、兒女均設籍於系爭房屋，而系爭房屋所在學區即被上訴人女兒即訴外人 劉子瑜 就讀之新竹市科園國民小學，應足認被上訴人已提出客觀上確有收回系爭房屋居住使用之必要之相當證明；另被上訴人已以102年5月31日民事準備狀繕本之送達向上訴人愷悌公司為終止租約之意思表示，上訴人愷悌公司已於102年6月6日收受上開民事準備狀繕本，有送達證書在卷可佐（見原審卷第106頁），依前揭說明意旨，系爭租賃契約業於102年7月31日合法終止，系爭租賃契約既已終止，上訴人愷悌公司自應依前揭規定將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。
（三）次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又民法第767條所規定之所有物返還請求權之行使，需相對人為現在占有其物之人，所謂現在占有人包括直接占有人及間接占有人，至於占有輔助人係受他人指示而占有，非屬占有人，不得為請求之對象。查被上訴人雖主張上訴人徐中方對系爭房屋有使用且有事實上管領力，而應與上訴人愷悌公司共同遷讓返還系爭房屋云云，惟為上訴人徐中方所否認，被上訴人就此並未舉證，而依據上訴人徐中方所稱：系爭房屋係供上訴人愷悌公司員工放置該公司之工具、儀器、零件，伊與同事偶而會在此過夜，目前其1個月會來1天，系爭房屋裡面的東西，有一部分是屬於公司的，有一部分是屬於伊所有，例如電腦等（見原審102年5月14日言詞辯論筆錄，原審卷第94頁），及上訴人徐中方於本院審理時所述：「當初租這這個房子是為了公司做園區的生意，租這個房子是要放工具、儀器、零件、材料，愷悌公司主要是在臺北，一直沒有人在那裡上班，這個地方由我本人及同事常常會出出入入，因為有事情到新竹辦事，當作是一個臨時休息的地方，最主要我們有裝置網路、電腦、傳真，所以作為業務聯絡的地方。」等語（見本院102年11月28日準備程序筆錄），上訴人徐中方雖有於至新竹洽公辦事時至系爭房屋停留、休息及處理業務聯絡事宜，並有放置部分個人物品，即有使用系爭房屋之事實，惟系爭房屋之管領權人即占有人仍為承租人即上訴人愷悌公司，而非上訴人徐中方，上訴人徐中方與其他上訴人愷悌公司員工相同，均僅為上訴人愷悌公司之受僱人，充其量僅能認其係受上訴人愷悌公司之指示而占有使用系爭房屋，性質上僅為民法第942條之占有輔助人，是被上訴人主張上訴人徐中方無權占有系爭房屋，據此請求上訴人徐中方應與上訴人愷悌公司共同騰空遷讓返還系爭房屋，尚有未洽。
（四）再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。經查，系爭租賃關係於102年7月31日終止後，上訴人愷悌公司繼續占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，被上訴人因而受有不能使用收益之損害，且兩造間既已約定系爭房屋之租金為每月25,000元，則被上訴人請求上訴人愷悌公司自102年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還相當於租金之不當得利25,000元，此部分之請求自有理由。至被上訴人主張上訴人徐中方亦負有給付該不當得利之義務云云，惟上訴人徐中方既非系爭房屋占有人（業如前述），自無得利之可言，被上訴人依不當得利法則對之請求，應屬無據，此部分應予駁回。
二、上訴人愷悌公司是否積欠租金？上訴人愷悌公司主張以押租金互為抵銷有無理由？
（一）按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即應更舉反證，最高法院19年上字第2345號著有判例意旨可參；又承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。經查，本件上訴人愷悌公司向被上訴人承租系爭房屋，約定每月租金25,000元，則上訴人愷悌公司依兩造間之租賃契約，自有按期向被上訴人給付租金之義務。而被上訴人主張上訴人愷悌公司積欠10萬元租金尚未給付乙節，業據提出銀行存摺、匯款記錄及租金計算紀錄表為證（見原審卷第6至10頁、第26至57頁），而上訴人愷悌公司雖否認有積欠租金，惟就其已按期支付足額之租金予被上訴人之事實，並未舉證以實其說，僅辯稱若其於98年間即有積欠租金之情形，何以被上訴人仍繼續收取自99年以後按月給付之租金云云，惟被上訴人係基於系爭租約，繼續向上訴人愷悌公司收取租金，直至租約終止後，就租賃期間給付之租金總額核算結果，始發現上訴人愷悌公司於上開租賃期間有短繳租金情形，尚難認有何不合理之處。參以上訴人徐中方於原審對於被上訴人提出之匯款紀錄亦表示沒有意見，且陳稱：「承認在98年間有10萬元沒有匯。（後又改稱：依照原告的匯款紀錄，看起來我沒有匯款。）」（見原審102年3月19日調解程序筆錄，原審卷第69頁反面），復稱目前並無其他證據可以證明伊曾為上訴人愷悌公司代償此10萬元之租金（見原審102年8月27日言詞辯論期日筆錄，原審卷第153頁），足認上訴人愷悌公司迄今確實尚積欠10萬元之租金未給付。是以，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人愷悌公司給付於系爭租賃契約終止前所積欠之租金10萬元及自前開民事準備狀繕本送達翌日即102年6月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即無不合。
（二）又上訴人愷悌公司主張其縱有積欠10萬元之租金，亦得以其已支付之押租金93,000元為抵銷之事實，業據其提出租賃契約書、匯款單等為證，被上訴人雖否認上訴人愷悌公司有支付該押租金93,000元，然細譯系爭房屋租賃契約書第5條：「乙方於前次訂約時，已交於甲方之押租保證金新台幣玖萬參仟元，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交房屋後無息退還押租保證金。」之約定，足認上訴人愷悌公司確有支付該筆押租金，否則衡情租賃契約應無為此記載之理，上訴人愷悌公司此部份主張應屬可採。而系爭租賃關係既經被上訴人終止，租賃關係業已消滅，被上訴人並已請求上訴人愷悌公司遷讓返還系爭房屋，則上訴人愷悌公司主張就被上訴人所應返還之押租金93,000元與其欠租10萬元互為抵銷，應屬有據。
三、被上訴人依系爭租賃契約第13條追加請求上訴人愷悌公司賠償律師費用11萬元，有無理由？系爭租約第13條規定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，而查上訴人愷悌公司確有遲延返還系爭房屋予被上訴人之情事，被上訴人因此提起本案所支出之律師費用，上訴人愷悌公司依系爭租約第13條之規定，即應對被上訴人負給付之責。而被上訴人確有委請律師提起訴訟，而其主張律師費用為11萬元，亦屬合理，並據其提出委任契約二紙為憑，是被上訴人就此金額，請求上訴人愷悌公司負給付之責，自屬有據。
四、綜上，上訴人徐中方並非系爭房屋之占有人，被上訴人請求上訴人二人應共同將系爭房屋騰空遷讓返還，並應自102年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，共同按月返還相當於租金之不當得利25,000元，就上訴人徐中方部分，為無理由，應予駁回，至對上訴人愷悌公司請求部分則有理由，應予准許；另上訴人愷悌公司積欠被上訴人租金10萬元，而以押租金93,000元扣抵後，被上訴人請求上訴人愷悌公司給付7,000元，為有理由，應予准許，其餘請求則屬無據。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；至於上開應准許部分，原審判命上訴人愷悌公司遷讓、給付，並為假執行之宣告，於法核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於本院第二審追加依系爭租賃契約第13條請求上訴人應再賠償被上訴人律師費用11萬元及利息，亦有理由，應予准許。
伍、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
陸、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國103年1月29日
民事第二庭審判長法官林南薰
法官吳靜怡法官劉兆菊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年1月29日
書記官謝淑敏