臺灣嘉義地方法院102年度訴字第429號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第429號民事判決

裁判日期：民國102年11月28日

裁判案由：返還租押金等

臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第429號原告 蔡明輝
王淑梅 蔡謙禎 上三人共同訴訟代理人 吳佳龍 律師被告 王煜凱 訴訟代理人 何永福 律師複代理人 廖耿璋 複代理人 嚴天琮 律師上列當事人間請求返還租押金等事件，本院於民國102年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國100年7月19日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），並經公證在案，約定原告向被告承租台南市○○市○○路0段000號房屋（下稱系爭租賃物），含括1樓至3樓及地下室、地下停車位與公共設施，約定皆出租與原告作為合法使用，且特別約定限於由原告指定設立之中醫醫院附設診所及護理機構之用，非經被告同意，不得變更用途，租賃期間自100年12月1日起至111年11月30日止，租金則以一次簽發1年份之支票，即一次開立按每月1日為發票日之12個月（租金）支票給付予被告，且原告於簽約後並支付新臺幣（下同）100萬元之即期支票押租金予被告。嗣被告於101年7月19日以存證信函表明函到14日內終止系爭租約之意思表示，是依民法第258條第1項、第263條規定，系爭租約業於101年8月4日終止。系爭租約既已終止，而本件原告自始即因系爭租賃物屬違章建物且又無法取得全體住戶同意書等情，而無從設立護理之家，亦未遷入使用，自無所謂應付款項、水電費清算之問題。因此，原告自得本於系爭租約第16條之約定，請求被告返還押租金100萬元。
二、原告因被告所提供之系爭租賃物為違建物，且無法取得全體住戶同意書等事實，致生2,567,300元之無法營業之人事成本損害，自得本於民法第227條規定，先行一部請求144萬元之不完全給付，茲說明如下：
㈠查，本件被告於公證系爭租約時，承諾提出須合法使用之租
賃物，然爭租賃物將近一半係侵佔公共設施，且為侵佔大樓之空地比例及違章建築，違反建築法第25條規定，此有臺南市政府100年12月15日府工使一字第0000000000號函文可稽，因此系爭租賃物之區分所有權人均反對原告使用，導致原告雖取得臺南市政府「准予籌設」函文，但因被告提供之系爭租賃物屬違章建物，不符建築法第25條規定，主管機關自無從「核發執照」予原告，是原告自因被告未提供合於使用之系爭租賃物予原告，致原告無從順利取得設立中醫醫院附設診所及護理機構等開業執照。況被告於租賃期間自始均未提供「區分所有權人同意書」予原告供設立中醫醫院附設診所及護理機構，益徵證明其未提供合於設立前開機構之租賃物。
㈡次查，另案與本件相關之臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南
高分院）101年度上字第175號民事判決亦認定被告有就其違建侵及公共設施部分，提供使原告合於使用、收益租賃物之「區分所有權人同意書」之義務，使原告得將系爭房屋供設立中醫醫院附設診所及護理機構之用，以達系爭租約目的，且確實因被告未即時提供該同意書，產生系爭租約給付遲延之問題。並認為系爭租賃物既係違建，則回復原狀之耗費可觀。是依民法第423條出租人對於租賃物應有交付及保持義務之規定，及參酌最高法院99年度台上字第526號、臺灣高等法院96年重上字第122號、97年度上字第138號等民事判決之見解，本件系爭租約在租賃期間即100年12月1日起至被告王煜凱終止租約即101年8月4日止，原告即因被告未提供合於設立護理之家之租賃物予原告，致原告無從取得核准開業，而提供護理照護服務，然原告為做好隨時營業之準備，每月仍需給付原本美德護理之家、台南市私立美德老人養護中心（下稱美德老人養護中心）員工固定薪資，並為員工投保勞健保，並另行尋找適合經營之地點，因此自租約100年12月1日起算至101年7月間，每月原告均因被告遲延給付而無從營業，卻尚須支出之人事成本，美德護理之家部分為1,451,820元，美德老人養護中心部分則為1,115,480元，總計為2,567,300元，自屬因可歸責於債務人即被告事由，致為不完全給付。
㈢綜上，原告因被告未提供合於設立之租賃物予原告，屬可歸
責於債務人即被告事由，致為不完全給付，債權人即原告自得依民法第423條、第227條規定，請求前開人事成本之賠償損害2,567,300元。本件原告先一部請求1,440,000元，並請求被告返還已受領之系爭押租金1,000,000元，合計請求2,440,000元。
三、並聲明：被告應給付原告2,440,000元，及其中1,000,000元元自101年8月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，其餘1,440,000元元部分，自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保准為假執行宣告。
四、對被告答辯所為陳述：㈠查原告確因被告未提供合於設立「美德護理之家」、「美德
老人養護中心」之租賃物予原告，致無從順利開業，且原告於前揭臺南高分院101年度上字第175號返還押租金事件中，並未說過在別處有經營之情。原告原在100年12月以前在他處經營「美德護理之家」、「美德老人養護中心」，此2家住民多屬長期臥病在床之人，均需經常性維持人力照顧，於原本承租地點租約到期後，乃欲在100年12月換到系爭租約地點繼續營業，惟於兩造租賃期間即100年12月至101年7月間，因被告遲遲無法提出「區分所有權人同意書」改善系爭租賃物侵占公共設施之違建事實，而可歸責被告即出租人無法提供適合租賃之標的物，致原告無法申請執照，無法搬進系爭租賃物而無從開業，原告蔡明輝基於人道上之考量，遂先行安置此2家住民至其他護理之家，並由原告支付場地費，且因其他護理之家並無多餘之人手照顧其住民，而仍由原告蔡明輝雇用之員工照顧原有之住民，待出租人即被告能改善系爭租賃物，使其適於設立護理之家，原告方能遷入開業經營，故上開期間所支出之人事成本自屬可歸責於被告即出租人之事由所生損害，原告自得以被告違反民法第423條出租人應提供合於使用租賃物之義務，而有不完全給付之債務不履行之情形，而依民法第227條規定請求被告給付其人事成本支出。
㈡另被告辯稱美德護理之家營業到101年11月6日等語，顯係混
淆原告為員工繳交勞、健保費用與美德護理之家能否營業二事，故被告主張顯不足採。至於為何上開期間員工有所增減，實因原告蔡明輝之員工有部分係外籍勞工，其有工作年限之規定，時間屆至，自然僅能另行聘外籍勞工，此可函詢台南市勞工局提供相關資料，即可證明。
㈢又「美德護理之家」、台南市私立美德老人養護中心（下稱
美德老人養護中心）實際負責人及經營者確係為原告蔡明輝，且兩造簽訂系爭租約時，係由原告繳交100萬元押租金，而系爭租約特別條款第1條並明白指出租賃物之用途限於原告蔡明輝等人「指定設定之中醫醫院附設診所及護理機構」。此外，於前揭臺灣高等法院臺南分院101年度上字第175號判決亦說明原告係實際負責人，且列為不爭執事項，是本於禁反言原則，被告自不得於本件主張與前訴相反之事實，其理自明。
貳、被告答辯則以：
一、就原告請求被告返還押租金100萬元之部分，因原告尚未依鈞院101年度簡上字第93號給付租金事件之判決給付被告2,438,710元，故被告主張以此金額與應返還原告之押租金100萬元抵銷之，抵銷後原告押租金100萬元之請求權即已消滅而不存在。
二、另原告主張每月無法營業之損失至少294,260元，先請求144萬元之加害給付云云。然查，被告對原告並無加害給付之行為，不會造成原告無法設立護理之家，且原告於100年11月2日自行撤回護理之家的申請，對於承租房屋違建部分，原告亦未進行整修改建，根本不可能取得台南市政府核准之營業執照，原告實無損害可言，本件並未符合不完全給付之要件。且「美德護理之家」營業至101年11月6日，並無營業損失，更何況，所謂營業損失，並非屬於加害給付。此外，原告在前揭臺南高分院101年度上字第175號事件中，直到判決前，均稱其於另一承租地點所為之營業行為，該地點均符合公寓大廈管理條例，並提出相關租賃契約書，故被告否認原告每月損失294,260元，且原告提出之繳費紀錄，亦無法証明原告受有上揭損失，故原告主張營業損失等情，均屬不實在，原告應舉證之。再者，原告3人並非「美德護理之家」及「台南私立美德老人養護中心」之經營者及受僱員工，故原告3人根本不可能有144萬元之鉅額損失。
三、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；被告如受不利益之判決願供擔保請准予免為假執行。
叁、本院得心證之理由：
一、原告起訴主張原告向被告承租系爭租賃物，並於100年7月19日簽訂系爭租約，租賃期間自100年12月1日起至111年11月30日止，原告於簽約後支付100萬元之即期支票押租金予被告。嗣被告於101年7月19日以存證信函表明函到14日內終止系爭租約之意思表示，系爭租約則於101年8月4日終止之事實，業據原告提出系爭租約公證書、契約書、嘉義中山路郵局第448號存證信函等影本各1份（詳本院卷第25至38頁），且為被告所不爭執（詳本院卷第75頁背面）。又，兩造間另案給付租金事件，經本院101年度簡上字第93號判決上訴人即本件原告應給付被上訴人即本件被告2,438,710元乙節，亦有上開判決影本1份在卷可按（詳本院卷第67至72頁），堪信為真實。原告復主張被告應返還上開押租金100萬元，及請求被告給付營業損失等語，則為被告否認，辯稱：⑴原告上開100萬元押租金債權，被告以本院101年度簡上字第93號事件判決之2,438,710元租金債權抵銷之；⑵原告3人並非「美德護理之家」及「台南私立美德老人養護中心」之經營者及受僱員工，故原告3人根本不可能有144萬元之鉅額損失；⑶原告在臺南高分院101年度上字第175號事件中，均稱其於另一承租地點所為之營業行為符合公寓大廈管理條例，且「美德護理之家」亦營業至101年11月6日，原告並無營業損失。再者，所謂營業損失，並非屬於加害給付等語置辯。是本件爭執之重點，在於原告請求返還押租金及營業損失有無理由？茲分別說明如后。
二、原告請求被告返還押租金100萬元部分原告主張兩造系爭租約已於101年8月4日終止之事實，既為兩造所不爭執，則依系爭租約第16條規定，押租金應予退回，此情亦經被告自認在卷（詳本院卷第75頁背面、164頁背面），雖洵信屬實。惟被告抗辯本院101年度簡上字第93號給付租金事件，判決上訴人即本件原告王淑梅、蔡謙禎及蔡明輝3人應給付被上訴人即本件被告王煜凱2,438,710元，並確定在案之事實，業經被告提出上開判決影本1份附卷可參（詳本院卷第67至72頁），且經本院調閱前揭給付租金事件核閱無誤，堪信為真實。基此，被告雖自承系爭租約終止後，應返還原告100萬元押租金乙情，然其另以對原告之2,438,710元租金債權加以抵銷，自屬有據。經被告以其對原告之租金債權行使抵銷之後，原告對被告已無押租金債權存在，故原告請求被告返還押租金100萬元，為無理由。
三、原告請求營業損失144萬元部分原告主張因被告未提供合於設立護理之家之租賃物予原告，致原告無從取得核准開業，然原告每月仍需給付原本「美德護理之家」及「美德老人養護中心」員工之薪資，受有營業損失，爰依民法第423條、第227條第1項、第2項規定，先行一部分請求144萬元等語。被告則以上開情詞置辯。經查：
㈠美德護理之家名義負責人原為 陳怡伶 ，其後改為 翁筱茜 ，嗣
又更改為陳怡伶；而美德老人養護中心之名義負責人則原告蔡謙禎等情，業據原告蔡明輝於本院 陳明 在卷（詳本院卷第163頁），經本院調閱本院101年度簡上字第93號給付租金事件卷宗，核閱該事件原審卷內臺南市政府衛生局101年4月17日南市醫字第0000000000號函所附之系爭契約，及行政院衛生署台南醫院與美德護理之家簽立之特約養護教合約書，依該養護教合約書所載，美德護理之家於100年1月1日之負責人為翁筱茜乙情，有上開養護教合約書在卷可稽（詳本院卷第187頁）；又本院函查美德老人養護中心及美德護理之家之勞工保險投保資料中，記載原告蔡謙禎為美德老人養護中心之雇主，美德護理之家雇主則為翁筱茜，其後更改為陳怡伶等情，有勞工保險局102年9月24日保承資字第0000000000
0號函及檢附之勞工保險局投保單位被保險人名冊存卷可參（詳本院卷第145至161頁）。故原告蔡明輝於本院陳稱：美德護理之家負責人由翁筱茜更改為陳怡伶；而美德老人養護中心負責人則原告蔡謙禎乙情，堪信為真實。
㈡而原告雖 主張渠 等為美德護理之家及美德老人養護中心之實
際負責人，且臺灣高等法院臺南分院101年度上字第175號判決第5頁第9行亦有記載，並列為不爭執事項，故被告不得再爭執云云，然本院觀諸臺灣高等法院臺南分院101年度上字第175號判決第5頁第9行記載內容為「上訴人（即原告王淑梅及蔡明輝）前已申設美德護理之家，因租約到期而擬搬遷至...」等語，並無原告等3人為美德護理之家實際負責人之相關記載，且經本院另核閱該判決之不爭執事項內容，亦無實際負責人之相關記載內容，則原告主張上開判決已將原告等人為實際負責人乙事列為不爭執事項云云，洵非可採。
㈢況且，護理之家或養護中心與法人之性質並不相同，護理之
家或養護中心之法律上權利義務，均係歸屬於登記為負責人之自然人，因此，倘若欲以訴訟主張受有營業損失，自應由登記為負責人之人自任原告起訴主張之。本件原告3人均非美德護理之家之登記負責人，原告王淑梅及蔡明輝2人均非美德老人養護中心之登記負責人，則原告3人起訴請求美德護理之家之營業損失，原告王淑梅及蔡明輝2人起訴請求美德老人養護中心之營業損失，自無理由。
㈣再者，原告蔡謙禎雖主張因被告未提供合於設立養護中心之
租賃物，致無從取得核准開業，然每月仍需給付原本美德老人養護中心員工之薪資，受有營業損失等語。然本院函查美德老人養護中心員工投保之相關資料結果，美德老人養護中心自94年7月21日加保至101年11月6日退保乙情，有勞工保險局102年9月24日保承資字第00000000000號函，及檢附美德老人養護中心自100年12月至101年7月之被保險人名冊存卷足憑（詳本院卷第145頁）。由前揭函覆內容可知，美德老人養護中心自94年起已設立營業，顯見兩造於100年7月19日簽訂系爭租約之時，美德老人養護中心原本就有僱用員工從事照護服務。經本院詢之：100年12月美德老人養護中心受僱的員工，在100年12月以前是否本來就受僱？原告訴訟代理人陳稱：是，原本在其他地方營業，這些員工在100年12月以前就受僱於美德老人養護中心等語（詳本院卷第163頁背面）。
㈤由原告前揭陳述內容可知，美德老人養護中心原本就有僱用
員工從事營業，則原告蔡謙禎在簽立系爭租約前，早已僱用美德老人養護中心之員工提供勞務，本應支付員工之薪資報酬，因此，原告蔡謙禎依勞動契約支付員工薪資乙事，與其無法在系爭租約承租之地點營業，兩者並無因果關係。此情，與當事人從未經營過養護中心，因預定於某年某月起在承租地點營業，乃預先與員工簽立勞動契約以提供勞務，惟因無法順利營業而仍須支付員工薪資，乃因此受有無法營業而仍須給付薪資損失之情形，兩者截然不同。
㈥況且，經本院詢之：在100年12月以後，有新增投保勞健保
的員工，也有退保的員工，既然無法在系爭租約之承租地點營業，為何會有新增投保勞健保的員工？原告蔡明輝則陳稱：原本的承租地點租約到期後，因為無法搬到系爭租約承租地點營業，所以我們就將原來美德老人養護中心的住民，遷移到其他護理之家或養護中心，由我們付場地費，住民則由我們的員工來照顧，所以到101年11月6日以前都還是會有員工離職或新聘員工等語（詳本院卷第163頁背面至164頁）。
由原告前揭陳述內容可知，美德老人養護中心原營業地點租期屆滿後，雖無法搬遷至系爭租約之承租地點，然已洽商將美德老人養護中心之住民遷移至其他地點，且仍由美德老人養護中心僱用之員工負責照顧。則美德老人養護中心既由原本僱用之員工照顧原本之住民，且該中心亦因對住民提供照顧服務而獲得報酬，差別僅在於住民入住地點不同而已，則美德老人養護中心因持續照顧住民而獲得報酬，則其給付員工薪資，難認有何營業損失可言。是原告蔡謙禎空言主張因無法搬遷至系爭租約之承租地點營業，惟其仍給付員工薪資而受有營業損失云云，要無可採。
肆、綜上所述，原告主張兩造租約業已終止，被告依系爭租約應返還押租金100萬元，且因被告未提供合於設立護理之家之租賃物，致無法在系爭租約之承租地點營業，受有給付員工薪資之營業損失等語。關於原告請求返還押租金部分，經被告以其對原告有2,438,710元之租金債權加以抵銷之，則抵銷後，原告對被告已無押租金債權存在；關於原告請求營業損失部分，經本院參佐調查證據之結果，認原告3人均非美德護理之家之登記負責人，原告王淑梅及蔡明輝2人則非美德老人養護中心之登記負責人，則渠等分別請求營業損失，為無理由。至於原告蔡謙禎請求美德老人養護中心營業損失部分，本院認美德老人養護中心無法如期至系爭租約之承租地點營業，與原告蔡謙禎繼續給付員工薪資之間，兩者並無因果關係，且美德老人養護中心既持續照顧住民並因此獲得對價報酬，則原告蔡謙禎對提供勞務之員工給付薪資，亦難認有何營業損失可言。從而，原告依系爭租約之法律關係，及民法第423條、第227條第1項、第2項之規定，請求被告給付244萬元，為無理由，自應予駁回。又原告之請求業經本院為敗訴判決，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
伍、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年11月28日
民二庭法官林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月28日
書記官許錦清