裁判字號：臺灣苗栗地方法院112年重訴字第8號民事判決
裁判日期：民國112年05月04日
裁判案由：解除契約等
臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度重訴字第8號原告 戴志宏 訴訟代理人 徐正安 律師被告 吳昌華 訴訟代理人 李佳珣 律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年8月3日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告以總價金新臺幣（下同）1200萬元買受被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段000○00000○00000地號土地（下同段地號均以地號稱之，725、725-1、725-2地號土地並合稱系爭土地），兩造於系爭契約中附記2約定「甲（即原告）、乙（即被告）雙方達成協議八股段725、725-1、725-2等三筆土地若有建築套繪無法建築使用時，本案買賣取消。乙方退回甲方支付之款（現金）」（下稱附記2約定）。其後原告向苗栗縣政府申請指定建築線經核准後，兩造遂於系爭契約註明「甲、乙雙方於民國一百一十年九月二十四日達成協議。因已取得苗栗縣核發建築線之文件，有關本約附記二之約定甲、乙雙方同意註銷」。惟嗣後原告申請核發建築執照，遭苗栗縣政府以725地號土地已作為社區內私設道路使用為由而否准建築執照之申請，原告因而無法在725地號土地上建築房屋；依系爭契約附記2約定可知系爭土地經兩造約定需能作為建築使用，其後雖原告雖因苗栗縣政府指定建築線致原告誤認系爭土地可供建築使用，雙方又協議註銷附記2約定，然可證原告係因已指定建築線而可供建築使用方同意註銷，兩造真意仍為系爭土地需可供建築使用，725地號土地既不能建築房屋，已與原告買受系爭土地之目的與系爭契約之約定不符，原告自得依系爭契約之附記2約定請求解除系爭契約，並依民法第259條第2款之約定請求被告回復原狀而返還價金。為此，爰依系爭契約之附記2約定及民法第259條第2款之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告取得系爭土地係供投資理財使用，不知系爭土地得否建屋，被告未曾向原告保證系爭土地得單獨興建房屋；又系爭契約之附記2約定業經兩造於110年9月24日協議劃除註銷，附記2約定既經劃除自不能拘束兩造，原告以附記2約定主張依民法第259條第2款請求被告回復原狀並返還已收取價金1200萬元，自屬無據；再民法第259條第2款僅係解除契約效果之規定，非為解除契約事由之依據；另苗栗縣政府111年7月12日府商建字第1110131836號函係請原告依法應於6個月內改正，並非直接駁回原告關於核發建築執照之申請，且系爭土地買受原因多端，是否未達原告所稱買賣目的顯有疑義，原告提起本件訴訟應無理由；如認原告解除契約有理由，依系爭契約第10條約定被告得沒收已交付價金作為違約金，且原告買受725-1地號土地尚分割出同段725之3地號土地出售訴外人 李晏濯 ，已與系爭土地原狀不同致返還不能，就原告所請求返還價金部分並主張就被告已支出費用392,586元應抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：㈠不爭執事項（見本院卷第142頁至第144頁）
1.725地號土地重測前為同鄉三叉段679-467地號土地，係自同鄉三叉段679地號土地分割而來，於78、79年間經當時土地所有權人出具土地權利證明文件同意作區內私設道路（下稱系爭私設道路）使用。又725-1、725-2地號土地均於98年4月20日自725地號土地分割而來，被告於98年5月13日因買賣而登記取得725、725-1地號土地及於108年4月9日因買賣而登記取得725-2地號土地，復由原告於110年9月30日因買賣而登記取得系爭土地。嗣725-1、725-2地號土地因於110年11月5日與725地號土地合併而消滅，725-3、725-4地號土地再於同日自725地號土地分割而出，其中725-3地號土地經李晏濯於111年1月22日因買賣而登記取得。
2.兩造於110年8月3日簽立系爭契約，由原告向被告以總價金1200萬元買受被告所有系爭土地。
3.原告已給付價金1200萬元完畢，其中定金150萬元於110年9月10日兌現給付，其餘1050萬元由原告開立面額各200萬元（票載發票日110年9月26日）、850萬元（票載發票日110年10月1日）支票各1紙而兌現給付。
4.系爭契約第3條之後原約定有附記2約定即「甲乙雙方達成協議八股段725、725-1、725-2等三筆地號土地若有建築套繪無法建築使用時，本案買賣取銷。乙方退還甲方支付之款（現金）。」嗣於110年9月24日經協議劃除載為「附記二約定註銷」，兩造並於系爭契約末段手寫記載「甲乙雙方於民國一ㄧ○年九月二十四日達成協議，因已取得苗栗縣政府核發建築線之文件，有關本約附記二之約定，甲乙雙方同意註銷。甲乙雙方達成協議本案土地上設攤之設施，保證於民國一ㄧ○年十二月三十一日前騰空點交。」等語。
5.系爭土地經苗栗縣政府以110年9月2日府商建字第1100167948號函核准訴外人克昌測量股份有限公司所提出申請之建築線成果圖說。嗣原告經苗栗縣政府以111年5月25日府商建字第1110098420號函及111年7月12日府商建字第1110131836號函通知系爭土地在系爭私設道路範圍內，而屬套繪之範圍內。
㈡爭點（見本院卷第144頁）
1.原告以雙方約定系爭契約附記2約定之內容為由，主張系爭土地因無法供建築使用而解除系爭契約，有無理由？
2.原告主張依民法第259條第2款規定請求被告返還已給付之價金1200萬元本息，有無理由？
四、得心證之理由：㈠爭點1.
1.依不爭執事項4.所示，系爭契約第3條之後原約定有附記2約定，嗣兩造於110年9月24日經協議劃除附記2約定並明確記載「附記二約定註銷」，並於系爭契約末段手寫記載「甲乙雙方於民國一ㄧ○年九月二十四日達成協議，因已取得苗栗縣政府核發建築線之文件，有關本約附記二之約定，甲乙雙方同意註銷。甲乙雙方達成協議本案地上設攤之設施，保證於民國一ㄧ○年十二月三十一日前騰空點交。」等語，上開劃除、記載內容均有兩造蓋章確認乙情，有系爭契約存卷可考（見本院卷第24頁、第28頁），堪認兩造於110年9月24日對於刪除、註銷系爭契約關於附記2約定內容業已達成意思表示合致。兩造既同意註銷系爭契約關於附記2約定之內容，原告自無從引用該業已註銷之附記2約定內容，據以主張取得系爭契約之解除權而作為本件請求之基礎。
2.原告雖主張兩造同意註銷附記2約定之前提係指定建築線完成，系爭土地嗣因苗栗縣政府相關函文佐證不能夠供建築使用，故不因而完全解消附記2約定對兩造之拘束等語。惟按解釋契約固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度台上字第926號判決意旨參照）。查附記2約定經兩造合意刪除，其合意刪除之原因如不爭執事項4.後段所示系爭契約末段手寫記載內容，即兩造係因已取得苗栗縣政府核發建築線之文件而註銷附記2約定，且上開註銷合意無記載其他例如系爭土地能否供建築使用之相關條件或文字，至為甚明。又依不爭執事項5.前段所示，系爭土地經苗栗縣政府以110年9月2日府商建字第1100167948號函核准克昌測量股份有限公司所提出申請之建築線成果圖說，此亦有原告所提出原告所提出上開函文在卷可參（見本院卷第131頁），可徵原告於110年9月24日前確已取得苗栗縣政府上開核准系爭土地建築線成果圖說之申請覆函，此與兩造記載合意註銷、刪除附記2約定之內容吻合，兩造當應受上開合意註銷附記2約定之拘束，且上開相關註銷內容之契約文字既已明確表示兩造之真意，無須別事探求者，自不得反捨契約文字，更為曲解如原告所主張以系爭土地能否供建築使用為前提而影響兩造是否受註銷附記2約定拘束之判斷。至苗栗縣政府嗣雖另有如不爭執事項5.所示，通知系爭土地在系爭私設道路範圍內，而屬套繪之範圍內，且以111年5月25日府商建字第1110098420號函否准原告就系爭土地核發建物使用執照之申請，復以111年7月12日府商建字第1110131836號函通知原告略以：系爭土地之建築執照申請案不得設置興建建築物在私設道路上，退請補正，如原告欲變更為非私設通路使用亦請依建築法等相關規定辦理，據此退請原告依法於接獲第一次通知改正日起6個月內改正完竣送請復審，如屆期未送請復審或復審仍不合規定，則將予以駁回該建築執照之申請，並撤銷前揭111年5月25日府商建字第1110098420號函等語，有該府111年5月25日府商建字第1110098420號函、111年7月12日府商建字第1110131836號函（下合稱系爭函文）存卷可考（見本院卷第33頁至第36頁）。然苗栗縣政府之系爭函文係就原告申請核發『建築執照』一事為回覆，核與兩造前揭合意註銷附記2約定內容所載之「苗栗縣政府核發『建築線』之文件」不同，縱系爭函文與原告承買系爭土地以供建築之動機有所影響，亦與兩造前揭註銷附記2約定之合意效力無涉。此外，原告僅以系爭土地未達附記2約定所示能供建築使用之目的及兩造仍應受附記2約定之拘束為由而主張解除契約，然迄未舉證證明兩造前揭註銷附記2約定之意思表示合致效力有何經撤銷或無效之事由，自難認原告所主張兩造不受前揭註銷附記2約定之意思表示效力拘束、原告仍得依附記2約定解除契約請求被告退回原告已支付之價金等節可採。
㈡爭點2.
兩造均應受註銷附記2約定之合意內容拘束，原告即無從以附記2約定為依據而主張解除系爭契約。而民法第259條規定係規定解除權行使後之回復原狀，並非解除權權利之依據規定，原告無從僅憑民法第259條規定為行使解除系爭契約之請求權基礎或法律依據。從而，原告主張依附記2約定及民法第259條第2款規定請求被告返還已給付之價金1200萬元本息，難認於法有據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據附記2約定主張解除系爭契約，而依民法第259條第2款之規定主張回復原狀，請求被告給付原告1200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年5月4日
民事第二庭法官賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月4日
書記官趙千淳