裁判字號：臺灣彰化地方法院95年訴字第1000號民事判決
裁判日期：民國96年05月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣彰化地方法院民事判決95年度訴字第1000號原告甲○○訴訟代理人 張格明 律師被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化分處法定代理人丙○○訴訟代理人丁○○
乙○○上列當事人間租佃爭議事件，經彰化縣政府移送，本院於民國96年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應就其管理之坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、使用分區特定農業區、使用地類別農牧用地、面積四八五點一九平方公尺國有土地，與原告續訂如附件所示之租賃契約，期間為六年，地租數額依相關法令定之。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮
、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。兩造間就被告管理之坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、使用分區特定農業區、使用地類別農牧用地、面積485.19平方公尺國有土地（原為許厝寮段226之1地號、面積485平方公尺，於民國88年間重測後為埤清段566地號、面積485.2平方公尺，又於90年間重測後為現今地號、面積，下稱系爭土地）之租佃爭議事件，業經彰化縣社頭鄉公所耕地租佃委員會調解及彰化縣政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處，由彰化縣政府移送本院，此有該府95年12月11日府地權字第0950241933號函及所附調解程序筆錄、調處程序筆錄可稽（本院卷第3至6、8至9頁），是原告起訴合於上開規定。
原告聲明：如主文第1項所示。陳述：系爭土地為國有，原由
彰化縣政府管理，於80年間變更為被告管理，而訴外人 蕭銀漢 即原告之兄生前（嗣於87年10月12日死亡），於40年間為原告之戶長，已出名代表全戶與彰化縣政府訂立公有耕地租賃契約（下稱租約），由全戶共同耕作系爭土地，並每6年換約1次，最近之租約如附件所示，於92年12月31日租期屆至。原告與蕭銀漢於60年6月29日分戶，並訂立分居財產明細契約（下稱分居契約），約定系爭土地分由原告繼續耕作，並未將系爭土地轉租於他人；又系爭土地上由訴外人 蕭敏檉 即蕭銀漢之子於生前建造之農舍，係供堆放農具之用，並無變更為非耕地使用之情形，且已拆除。原告就系爭土地仍有租賃關係存在，並經本院92年度訴字第257號和解筆錄確認在案。詎原告向彰化縣政府申請換訂租約，該府竟以違法轉租為由駁回，並由被告收回系爭土地，原告轉向被告申請換定租約，亦以同一理由駁回，為此依耕地三七五減租條例第20條規定，請求被告續訂租約。
被告聲明：駁回原告之訴。陳述：系爭土地由被告委託彰化縣
政府代管出租期間，因彰化縣政府擬辦公有耕地放領，於89年5月12日調查發見承租人蕭銀漢未自任耕作，並變更為非農牧使用，乃移由被告收回自管，並通知承租人申訴，再將未自任耕作原訂租約無效意旨副知承租人，原告復自認蕭敏檉在系爭土地建造農舍，確有未自任耕作情形，原訂租約既已無效，且本件不符承租人年邁體衰，得過戶換約由其同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬承租，而轉讓承租權之情形，原告無從請求續訂租約。此外，被告並非原告所稱和解筆錄之當事人，該筆錄效力不及於被告。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地為國有，原由彰化縣政府管理，於80年間變更為被
告管理，並委託彰化縣政府代管，現已由被告收回自管。㈡蕭銀漢即原告之兄生前（嗣於87年10月12日死亡），於40年
間為原告之戶長，與彰化縣政府訂立租約，並每6年換約1次，最近之租約如附件所示，於92年12月31日租期屆至。
㈢原告與蕭銀漢於60年6月29日分戶，並訂立分居契約，約定系爭土地分由原告繼續耕作。
㈣彰化縣政府擬辦公有耕地放領，於89年5月12日就系爭土地
製作之公有耕地放領一筆調查表（下稱調查表）所載「倉庫」，係蕭銀漢之子蕭敏檉生前所建，以堆放物品，非供居住或營業，現已拆除。
原告主張系爭土地為國有，原由彰化縣政府管理，於80年間變
更為被告管理，而訴外人蕭銀漢即原告之兄生前（嗣於87年10月12日死亡），於40年間為原告之戶長，並與彰化縣政府訂立租約，每6年換約1次，最近之租約如附件所示，於92年12月31日租期屆至，原告與蕭銀漢於60年6月29日分戶，並訂立分居契約，約定系爭土地分由原告繼續耕作之事實，業據其提出重測前後之土地登記謄本、戶籍謄本、租約、分居契約為證（本院卷第42至47、108、126頁），且為被告所不爭，堪信為真。
原告主張蕭銀漢係出名代表全戶訂立租約，由全戶共同耕作系爭土地，其與蕭銀漢分戶後，系爭土地由其分耕，未轉租於他人或變更為非耕地使用，被告應與原告續訂租約，該租賃關係並經和解筆錄確認在案；被告則以系爭土地於89年5月12日經調查發見蕭銀漢未自任耕作，並變更為非農牧使用，原訂租約無效，且不得轉讓承租權，原告無從請求續訂租約，被告不受和解筆錄拘束置辯。是本件主要爭點在於：
㈠兩造間就系爭土地有無租賃關係。
㈡兩造間就系爭土地如有租賃關係，原訂租約是否因轉租於他人或變更為非耕地使用而無效。
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，固均不在自任耕作之列，應構成前開原訂租約無效之原因，惟佃農承租耕地並非不允許有農舍之存在，所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的者而言，此有最高法院70年台上字第4637號判例可稽；又戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無前開原訂租約無效規定之適用，亦有最高法院52年台上字第1014號判例可參。主管機關依國有財產法第42條授權訂定之國有非公用不動產出租管理辦法第37條第2項規定，適用耕地三七五減租條例之出租耕地或養地，除承租人因年邁體衰，得過戶換約由其同戶籍原共同耕作或養殖之直系血親卑親屬或家屬承租外，不得轉讓租賃權，此與最高法院52年台上字第1014號判例意旨，均肯定同戶籍原共同耕作之家屬得繼續維持租賃關係，應無牴觸。經查：㈠依上揭戶籍謄本、分居契約所示，蕭銀漢與原告為兄弟，自
日治時期起至60年6月29日止，蕭銀漢均為戶長，除於45年至48年間原告曾遷出外，其餘期間均與蕭銀漢同戶，於60年6月29日分戶後原告始遷往他址，於分戶時並約定由原告分耕系爭土地。依上說明，應認為蕭銀漢所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之原告等兄弟全體所為之法律行為，原告因分戶契約約定分耕系爭土地，則其與出租人間應已發生租賃關係，此亦無違國有非公用不動產出租管理辦法第37條規定，自不得因原告分耕系爭土地，逕認原訂租約因違法轉租而無效。被告辯稱承租人未自任耕作，原訂租約無效，且無從轉讓租賃權云云，應非可採。
㈡依原告聲請之證人戊○○即原告之子之證述，系爭土地上由
蕭敏檉即蕭銀漢之子於生前建造之農舍，係供堆放物品之用，無人居住或營業，且已拆除，此為被告所不爭（本院卷第97至98頁），而依被告所提形式上為原告不爭之調查表（本院卷第62頁），雖於「調查人員處理意見」欄記載「部份為倉庫」，然未敘明其實際所見結構、面積及用途，足認非屬以便利耕作而設之農舍，原告復否認有何變更為非農牧使用之情事，被告辯稱系爭土地變更為非農牧使用，原訂租約無效云云，亦不足取。
綜上所述，兩造間就系爭土地既有如附件所示之租賃關係，且
無耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定之原訂租約無效情形，又被告業將系爭土地收回自管，從而原告依據同條例第20條規定，請求被告續訂租約如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國96年5月11日
民事第二庭法官廖政勝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官楊年雄中華民國96年5月11日