臺灣臺中地方法院105年度重訴字第93號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院105年重訴字第93號民事判決

裁判日期：民國106年04月12日

裁判案由：返還土地等

臺灣臺中地方法院民事判決105年度重訴字第93號原告 陳朝和 訴訟代理人 楊銷樺 律師被告 陳重友
徐蔚君 上列當事人間返還土地等事件，本院於中華民國106年3月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告陳重友、徐蔚君應連帶給付原告新臺幣肆萬參仟陸佰伍拾貳元，及被告陳重友自民國一百零五年二月十九日起，被告徐蔚君自民國一百零五年三月四日起，各均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔千分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告陳重友、徐蔚君如以新臺幣肆萬參仟陸佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴之聲明原為：「一、被告陳重友應將坐落台中市○○區○○段○○○段0000000段○00000地號土地上（下稱系爭248、248-2地號土地，或系爭租地）鐵皮建築物（詳細面積以測量為準）拆除，並將土地交還原告及全體共有人；二、被告陳重友、徐蔚君應連帶給付原告新臺幣（下同）19萬4,802元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；三、被告陳重友、徐蔚君應自本起訴狀繕本送達被告陳重友之翌日起至被告陳重友將坐落台中市○○區○○段○○○段○00000地號土地交還原告及全體共有人之日止，按月於每月20日連帶給付原告1萬2,000元。」等語（見本院卷第3頁），嗣經原告歷次更正聲明，最後於106年3月1日之言詞辯論期日，將原第一項聲明更正為：「被告陳重友應將坐落系爭248-2地號土地上，如臺中市龍井地政事務所民國（下同）105年8月11日複丈之成果圖所示（下稱附圖）編號G部分面積263平方公尺之鐵皮屋拆除，將H部分面積29平方公尺之貨櫃屋移除，並將同一成果圖所示編號F、G、H部分之土地交還原告。
」，同時增列第二項聲明：「被告陳重友應將坐落系爭第24
8地號土地上，如系爭成果圖所示編號C部分面積70平方公尺之鐵皮屋拆除，並將同一成果圖所示編號B、C、D部分土地交還原告及全體共有人。」，並將原聲明第二、三項聲明更正為第三、四項（見本院卷第167頁）。就上開聲明之面積更正、項次增列與變更核屬不變更訴訟標的，屬補充事實及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依前開規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、被告陳重友於103年8月16日邀同其配偶即被告徐蔚君為連帶保證人，向原告承租原告與第三人共有之系爭248-2地號（按嗣經雙方確認含248地號）土地約200坪供其興建倉庫，約定租期自103年8月1日起至113年8月15日止，約定租金為每月1萬2,000元，並約定每期租金以3個月計為3萬6,000元，租金自103年10月20日起算，被告陳重友應另負擔稅金、地價稅、房屋稅2分之1，及被告陳重友所興建之建物於租約到期後，無償歸原告所有，嗣雙方因故就租金部分於104年3月9日另立有協議書（系爭協議書），並以書店所售之「房店屋租賃契約書」作為本件土地租賃契約書之用（下合稱系爭租約）。被告陳重友於承租系爭租地後，確有於系爭租地上興建鐵皮建物1幢（下稱系爭建物）並使用迄今，然實際使用範圍係包含系爭248、248-2地號土地如臺中市龍井地政事務所105年8月11日複丈之成果圖所示系爭248地號土地之B、C、D等部分與系爭248-2地號土地F、G、H等部分，面積共計710平方公尺，即約214.77
5坪，是兩造於訂約當時之真意即為承租範圍包含同段248、248-2地號土地共約200坪土地，但僅於系爭租約上記載其中之系爭248-2地號土地，漏未記載系爭248地號土地而已。嗣被告依約應於104年11月20日前給付104年11月20日至105年2月19日當期租金3萬6,000元及104年度地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元，卻違約遲未給付，顯然已違約，原告先於104年11月25日以簡訊通知被告支付，被告並未給付，再於104年12月8日寄發大肚郵局第172號存證信函定7日期限催告被告給付，被告逾期仍未給付，復於104年12月29日寄發存證信函至被告於系爭租約上所留地址即臺中市○○區○○路○○○○○號，為終止租賃契約之意思表示，但因被告陳重友並未前往收信而遭退件。為此，原告依雙方間之系爭租約第6條第1項後段，以本件起訴狀繕本送達被告陳重友為終止雙方間系爭租約之意思表示。
二、被告陳重友承租系爭租地之實際使用範圍係包含系爭248、248-2地號土地，而系爭租約既經原告終止，系爭建物仍存在於系爭租地，自屬無權占有，原告自得依民法第767條第
1項、第455條、第179條之規定及系爭租約第6條第3項之約定，請求被告陳重友將該鐵皮建築物拆除，將上開土地交還原告及全體共有人，並請求被告陳重友自本件起訴狀繕本送達被告陳重友之翌日起至被告陳重友將上開土地交還原告及全體共有人之日止，按月於每月20日連帶給付原告1萬2,000元。又被告陳重友依約本應於104年11月20日前給付原告3萬6,000元租金及地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元，迄今尚未給付，且原告為處理被告違反租賃契約而提起本件訴訟而支出之訴訟費用、第一審律師費用共計15萬1,150元，原告自得依兩造間租賃契約第6條第2項、第
3項約定請求被告二人連帶給付原告15萬1,150元。另被告陳重友於租賃時交付原告保證金3萬元，依系爭租賃契約第
6條第2項約定，以本件起訴狀之送達向被告陳重友為沒收上開保證金3萬元作為違約金之意思表示。
三、被告二人主張其承租範圍僅有其所興建鐵皮屋範圍，不包含其他部分云云，並非事實。蓋被告在如的附圖系爭248地號土地之B、D部分與系爭248-2地號之F、H部分鋪設水泥地面，且埋設多枝H型鋼柱、設置貨櫃屋。再者，兩造訂立系爭協議書載明：「甲方（即原告)未依約如期將出租之土地清空交付乙方使用…」等，即係因原告前一位承租人未如期將如附圖所示系爭248地號之D部分及少部分系爭248-2地號之F部分上之檳榔攤拆除，因而訂立解決此部分糾紛之協議書。足證被告陳重友承租範圍包含現在鐵皮屋以外部分即如附圖系爭248地號土地之B、D等部分與系爭248-2地號土地F、H等部分。另依系爭租約第1條、第4條第1款、第7條第9款等規定，原告係以出租土地予被告陳重友，其並於系爭租地興建倉庫1幢，租賃期間倉庫由被告陳重友使用，嗣於租賃期滿時無償歸原告所有，故兩造始於系爭租約第7條第8款約定，兩造負擔稅金、地價稅、房屋稅各支付2分之1，則系爭租約並非基地租賃契約，依最高法院39台上字第1313號判例意旨，自無民法第440條第3項之適用。
四、就鐵皮倉庫之興建部分，被告陳重友原承諾以全新鐵皮興建倉庫，但卻違約以舊鐵皮興建倉庫，故原告與被告陳重友始為原證10之補充協議（下稱系爭補充協議），作為系爭租約中有關興建鐵皮倉庫約定之一部分，依該補充協議第1條約定，被告陳重友應於屋頂蓋好板後就必須漆防銹油，然被告陳重友迄今仍未在鐵皮上漆上防銹油，顯然違反在上開協議第1條之約定，則該協議既屬系爭租約之一部分，是被告陳重友之行為自屬違反系爭租約。又鐵皮倉庫既然為被告陳重友所應出資興建，如何辦理申請門牌手續，自應由其為之，原告只須單純配合即可，況原告並無不配合辦理，且於本件起訴前，被告陳重友並未提出任何申請門牌之文件請求原告在其上簽章，亦未具體請求原告應如何配合其申請門牌，故被告二人主張原告拒絕其申請門牌云云，亦與事實不合。另系爭租約既約定所應興建者為倉庫，則被告陳重友所興建鐵皮倉庫足以儲藏貨物為其所不否認，並承認原告有提供一般電力，顯然已達倉庫儲藏貨物之功能。故被告陳重友臨訟始主張要在該倉庫中使用動力電運轉其機械，要經營其倉庫云云，顯然不在約定範圍內，原告自無必須同意之必要，且被告陳重友從來沒有提出任何特殊用電申請文件請原告配合簽署並提出於台灣電力公司。再者，有關系爭租地上原有檳榔攤部分，為被告陳重友承租時所明知，兩造並簽立系爭協議書，將原約定每月1萬2,000元之租金，而減收為103年10月20日至104年1月1日止租金共1萬5,000元，104年1月1日起至104年2月20日止租金共1萬8,000元，是被告主張原告應依民法第435條租賃物滅失之部分減少相應之租金，應無理由，且被告陳重友曾主張其資金不足，所以無法漆上防銹油，自不可能於興建該鐵皮倉庫時，興建較現狀更大之倉庫，故其主張因為檳榔攤之因素而無法興建充分之倉庫云云，顯然不可信。綜上，原告就出租系爭租地並無任何不法與違反誠信之處。
五、被告陳重友既承認原告所寄發簡訊確實為其電話號碼，依國內電信公司之電信業務無異常情形下，必然會收到簡訊，故被告陳重友既無舉證證明有何異常狀態致使其門號無法收受，則該簡訊應已送達被告陳重友。另大肚郵局第172號存證信函送達處所為臺中市○○區○○街○○○號7樓，該房屋之所有權人為被告陳重友，且該地址為被告陳重友寄發存證信函與原告時所留地址，則上開存證信函既經該大樓管理員 林綢疋 收受無誤，依最高法院90年度台抗字第86號裁定意旨，業已合法送達被告陳重友，則原告依系爭租約第6條第1項後段約定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，契約終止日為起訴狀繕本到達之日，故兩造間之系爭租約已合法終止。
六、原告依民法第767條、第455條、第179條之規定，系爭租約第3條第1項、第6條第2項、第3項、第7條第8項、第12項及系爭協議書之約定等法律關係，請求被告陳重友返還土地及給付不當得利，並請求被告二人連帶給付損害賠償，並聲明：
㈠被告陳重友應將坐落臺中市○○區○○段○○○段○00000
地號土地上，如附圖所示編號G部分面積263平方公尺之鐵皮屋拆除，將H部分面積29平方公尺之貨櫃屋移除，並將如附圖所示編號F、G、H部分之土地交還原告。
㈡被告陳重友應將坐落臺中市○○區○○段○○○段○000地
號土地上，如附圖所示編號C部分面積70平方公尺之鐵皮屋拆除，並將如附圖所示編號B、C、D部分土地交還原告及全體共有人。
㈢被告陳重友、徐蔚君應連帶給付原告19萬4,802元，及自本
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告陳重友應自本起訴狀繕本送達被告陳重友之翌日起至被
告陳重友將坐落臺中市○○區○○段○○○段○00000地號土地交還原告及全體共有人之日止，按月於每月20日給付原告1萬2,000元。
貳、被告二人之答辯：
一、被告陳重友之答辯㈠系爭租地之使用並無禁止建築之約定，系爭租約標的物實為
建物房屋之基地，並約定建築房屋作為倉庫使用，且於租約到期才無償歸還原告，於租約未到期前，房屋所有權仍屬於被告陳重友，依最高法院46台上字第878號判例及97年度台上字第2245號判決意旨，自有土地法第103條及民法第440條規定之適用，原告未能證明有土地第103條所列各款事由，且被告遲付租金總額未達2年租額，原告自不得任意終止租約。另原告所援引最高法院39台上字第1313號判例，僅在說明土地法第104條所規定基地租賃得行使優先承買權之案例，與本件訴訟不盡相同。且原告以書店所售之房店屋租賃契約書作為本件土地租賃契約書之用，僅係迎合參照上開判例來否認系爭租約為基地租賃契約，其後卻又反覆提及所出租係土地，其說辭前後自相矛盾而不實在，是原告出租土地予被告建造房屋已甚為明確，僅在租約到期時，才可無償取得建物。
㈡被告陳重友否認兩造有協議其所蓋之倉庫應以全新鐵皮興建
，原告亦無提出書面協議可證明被告承諾以全新鐵皮興建。另原告也承認在被告陳重友興建倉庫期間，才與被告陳重友協議舊鐵皮上塗上防鏽油，此係因系爭租約裡有「租約到期，建物無償歸甲方」之約定，原告因此就被告陳重友如何搭建房屋百般挑剔，然被告陳重友因資金不足，僅能以中古鋼材興建倉庫，故被迫簽下與原告之系爭補充協議，然該協議並無寫明被告陳重友應刷漆之期限，亦即在整個租賃期間，被告都可資金充足時再出資將整棟倉庫刷漆，故被告於租約到期前並無任何違約情事。反之，原告竟在被告陳重友搭蓋倉庫期間屢次刁難，並以被告陳重友搭蓋之建物未達到原告之要求為藉口，不提供水電於被告陳重友使用，以此來阻擾被告搭蓋倉庫，被告陳重友只能向周邊公司借用水電直到倉庫搭建完畢。其後因被告陳重友倉庫存放工作母機，所需係機械用電即所謂動力電，而原告僅提供一般家用電力，根本無法提供其機械運作時使用，且申請動力電亦須經土地所有權人同意，然被告陳重友每逢提及申請水電，原告都以各種理由推諉，甚至要求刷漆整棟建物後才肯商談。至於門牌號之申請，原告則以擔心相關政府部門會因此徵收房屋稅等相關稅金，才不願配合申請，然系爭租約已約定稅金部分雙方各支付2分之1。另被告陳重友承租1年多內反覆受到原告百般刁難及阻擾，卻從未拖延支付租金，直至104年12月24日向原告寄發存證信函中再次明確提及申請水電及門牌號碼等事宜，仍得不到原告任何答覆。是原告上開行為已經導致被告無法合於約定使用收益此承租地，因此被告陳重友無法合於約定按時繳納租金於原告。
㈢原告未依約如期將被告承租之土地清空交付被告使用，導致
被告陳重友無法在之前的工期內一併將原告未清空之土地建設鐵皮廠房搭蓋完畢，而該未清空之土地現已無法再搭蓋任何建物，係因歸責於原告未依約如期清空出租土地之事由，導致被告陳重友無法依約使用200坪之土地來搭蓋倉庫，雖兩造另有系爭協議書來減免未清空之時的部分租金，而後租金仍按每月1萬2,000元來計算，惟就被告而言，該未清空之土地雖已清空，卻已無法再搭蓋任何建物，即無合於約定使用之效益，被告在承租的200坪土地上只能實際使用約13
5坪來搭蓋倉庫，被告陳重友亦以上開存證信函再次請求原告商討租賃事宜，然原告始終沒有回應，故依民法第435條規定，請求減少租金。
㈣原告為系爭248、248-2地號土地所有權人之一，有明確告
知被告陳重友所承租基地範圍之義務，然原告自簽訂系爭租約至今，並無明確告知其持分的土地權利範圍僅2分之1，未出示其土地所有權狀或是土地登記謄本以供被告陳重友查閱，從未將出租土地之界址範圍清楚告知被告陳重友，更不願以鑑界方式告知承租地之具體位置範圍，致生損害被告陳重友之利益。至於原告所寄發原證5之簡訊，該簡訊上的手機號碼雖為被告陳重友所有，但這支號碼的手機比較少用，被告陳重友也沒有在看簡訊，且被告陳重友沒有收到該簡訊，可能因電信信號不好而收不到，更何況簡訊不如存證信函之法律效力。另大肚郵局第172號存證信函之郵件回執，無被告二人之簽名或蓋章，且被告二人已經於104年12月初搬回臺中市○○區○○路○○○○○號即被告陳重友之戶籍地，被告二人並無收到上開存證信函。
㈤聲明：1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告徐蔚君之答辯：㈠被告徐蔚君答辯理由，除與被告陳重友相同外，另主張被告
陳重友與原告在簽約當下，被告徐蔚君並無在場，而是被告陳重友拿被告徐蔚君之印章於系爭租約之連帶保證人處蓋章，因此被告徐蔚君並未同意為系爭租約之連帶保證人。
㈡聲明：1.請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：㈠原告陳朝和與被告陳重友於103年8月16日訂立租賃契約書
，由被告陳重友向原告承租坐落臺中市○○區○○段○○○段0000000000地號土地約200坪，供倉庫使用，並由被告徐蔚君擔任被告陳重友之連帶保證人，約定每月租金1萬2,000元，每期支付3個月份租金計3萬6,000元，應於每期15日前繳付，被告陳重友交付保證金3萬元，租期自103年8月16日起至113年8月15日止。
㈡被告陳重友於承租系爭土地後，始自費整地並於其上興建鐵
皮建物，該建物坐落於臺中市○○區○○段○○○段○000地號及同段第248-2地號土地上，且被告陳重友在該2筆土地上之其他位置亦有填土、鋪設水泥、基地樁及放置貨櫃屋於248-2地號土地上（使用位置及面積，詳如附圖之C、D、F、G、H所示）。
㈢被告陳重友自104年11月20日起即未給付租金。
㈣被告陳重友現仍繼續使用臺中市○○區○○段○○○段○00
0地號及同段第248-2地號土地，及上開2筆土地上之鐵皮建物、貨櫃屋及空地等（使用位置及面積，詳如附圖之C、
D、F、G、H所示）。
二、兩造爭執事項：㈠原告陳朝和與被告陳重友於103年8月16日所訂立租賃契約
書之性質是否屬於租地建屋契約？有無土地法第103條第4款或民法第440條規定之適用？㈡原告於104年11月25日致被告陳重友之簡訊（即原證5），
被告陳重友是否收受？㈢原告於104年12月8日所寄發大肚郵局172號存證信函（即
原證6），寄送地址為台中市○○區○○街○○○號7樓，經訴外人林綢疋收受，是否合法送達被告陳重友？㈣原告是否已合法終止兩造間之租賃契約？㈤原告在租賃關係存續期間，有無以合於所約定使用、收益之
租賃物交付被告陳重友使用，或不願配合被告陳重友申請水電設施及住址門牌，致使被告陳重友無法按合於約定使用、收益承租土地之情形？被告陳重友得否以之對抗原告，而拒絕繳納租金？
肆、本院之判斷：
一、原告陳朝和與被告陳重友於103年8月16日所訂立租賃契約書之性質是否屬於租地建屋契約？有無土地法第103條第4款或民法第440條規定之適用？㈠按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金
抵償外，達2年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1項、第3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達2年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號民事判例意旨參照）。又定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。再者，租金之給付，為租約履行之要件，則就承租人未依約給付之租金額為若干，應於若干期限內以何方式為履行給付，均涉及承租人履行給付內容之權義，自應於催告中為明確之說明，使承租人知悉其應為給付之內容，而斟酌判斷是否履行。
㈡查系爭租約雖係以一般書店販售之制式格式之「房店屋租賃
契約書」所簽立，並載明係供「倉庫」使用（見本院卷第8至11頁），惟據被告徐蔚君於本院陳稱：「我們當時是租用空地，鐵皮廠房即倉庫都是自我用自己建造的，是租空地後才建造，包括整地、土石方都是我們用的，我們是承租空地來建造房屋」等語（見本院卷第118頁背面），而原告對於被告陳重友承租系爭土地後自行整地建造鐵皮廠房（倉庫）之事實並不爭執，再參諸系爭租約第1條之租賃標的物係記載○○○區○○○段○○○○○○號200坪」（見本院卷第8頁背面），第7條第9項記載：「建物，租約到期，無償歸甲方（即出租人），不得任意破壞。」（見本院卷第10頁背面），及兩造於104年3月9日補訂之系爭協議書載明：「緣甲方未依約如期將出租之土地清空交付乙方使用…」等語（見本院卷第12頁），以及被告陳重友於系爭土地上之鐵皮廠房為一層Ｈ型鋼柱、鐵皮牆壁及屋頂結構之建物，占地面積達333平方公尺，經本院履勘製有勘驗筆錄、拍照（見本院卷第88頁、第92至100頁）及囑託臺中市龍井地政事務所複丈製有土地複丈成果圖在卷可憑。是足認系爭租約係被告陳重友向原告承租系爭土地之空地，由被告陳重友自行整地並建造鐵皮廠房供倉庫使用，則本件之租賃契約為典型租用基地建築房屋之租賃關係，自有土地法第103條第4款及民法第440條第1項、第3項規定之適用。
㈢原告係主張：被告依約應於104年11月20日前給付原告3萬
6,000元租金及地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元，卻違約遲未給付，顯然已違約，原告先於104年11月25日以簡訊通知被告支付，被告並未給付，再於104年12月8日寄發大肚郵局第172號存證信函定7日期限催告被告給付，被告逾期仍未給付，復於104年12月29日寄發存證信函至被告於系爭租約上所留地址即臺中市○○區○○路○○○○○號，為終止租賃契約之意思表示，但因被告陳重友並未前往收信而遭退件。為此，原告依雙方間之系爭租約第6條第1項後段約定，以本件起訴狀繕本送達被告陳重友（按於105年
2月18日送達，見本院卷第30頁）為終止雙方間上開租賃契約之意思表示云云。惟查，系爭租約既為租地建屋租約而應適用土地法第103條第4款及民法第440條第1項、第3項規定，即須被告陳重友人積欠租金額，除以擔保現金（本件租約之保證金為3萬元）抵償外，達2年之租額時，原告始得以終止租賃契約，收回基地。而以系爭租約之租金為每月
1萬2,000元計算，扣除保證金3萬元抵償，原告須於被告陳重友積欠租金達31萬8,000元（12,000×24＋30,000＝318,000），始得依法終止租賃契約。是本件單以原告所主張被告陳重友遲延給付租金之金額論之，尚未達土地法第103條第4款及民法第440條第1項、第3項規定之要件，亦即被告陳重友積欠租金尚未達兩年以上租額31萬8,000元，原告對此亦自認（見本院卷第119頁），是原告以前揭被告陳重友積欠1期3個月租金3萬6,000元租金及104年度地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元之事由，而通知終止租約，自非合法，尚不生終止租賃關係之效力。
二、本件原告終止系爭租約既未生效，兩造間之租賃關係仍有效存在，則原告主張依民法第767條、第455條、第179條之規定及系爭租約第6條第2項、第3項之約定，請求被告陳重友返還無權占有之租賃土地，及請求被告陳重友、徐蔚君應連帶給付因終止租約之違約處罰等費用計15萬1,150元，暨被告陳重友應給付終止租約後因無權占有土地之相當於租金之不當得利每月1萬2,000元等部分，核屬無據，均應予駁回。
三、關於原告主張被告陳重友未依約繳納104年11月20日至105年2月19日當期租金3萬6,000元租金及104年度地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元，而依系爭租約第3條第
1項及第7條第8項、第12項及系爭協議書之約定請求被告陳重友、徐蔚君二人連帶給付部分：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號民事判決要旨參照）。次按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。又租賃關係之承租人支付租金所欲實現之主要經濟目的，依民法第421條之規定，在於交換對於租賃標的物使用收益之利益，除能證明當事人間別有特約之情形外，惟於出租人怠於履行民法第423條所定交付租賃物義務時，始得就自己所負租金給付義務主張同時履行。至於其他因租賃關係所發生之附隨義務，茍有遲延履行，亦僅得就各該義務本身向義務人請求強制履行或主張不履行之損害賠償責任而已。若當事人之一造逾此範圍任意以他造違約為由拒絕履行己方之債務，亦不能使原非對待給付之事項變為對待給付，仍不容他造因而主張同時履行。
㈡查系爭租約第3條第1項及系爭協議書約定每月租金1萬2
,000元，每期3個月份3萬6,000元；104年11月20至105年2月19日租金3萬6,000元；另系爭租約第7條第8項約定稅金、地價稅、房屋稅，出租人與承租人雙方各支付2分之1（見本院卷第10頁背面），及系爭土地104年度地價稅共1萬5,304元，第6條第3項則約定承租人即被告陳重友如有發生違約事項，以致損害出租人即原告之權益者，連帶保證人即被告徐蔚君應負完全賠償連帶責任，承租人、連帶保證人均願拋棄先訴抗辯權等情，有系爭租約、系爭協議書及臺中市政府地方稅務局104年地價稅繳款書影本在卷為憑（見本院卷第8頁背面、第10頁、第12頁、第19頁正、背面）。而被告二人亦自認104年11月20日起即未給付租金。是原告主張被告陳重友未依約繳納104年11月20日至105年2月19日當期租金3萬6,000元租金及104年度地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元之事實，堪信為真。雖被告徐蔚君辯稱：被告陳重友與原告在簽約當下，伊並未在場，是被告陳重友拿被告徐蔚君之印章於系爭租約之連帶保證人處蓋章，伊並未同意為系爭租約之連帶保證人云云。惟查被告徐蔚君與被告陳重友為夫妻，同財共居，並就日常家務，依法互為代理人，而系爭租約成立已存在多時，被告徐蔚君亦於本院陳稱：「我們當時是租用空地，鐵皮廠房即倉庫都是自我用自己建造的，是租空後才建造，包括整地、土石方都是我們用的，我們是承租空地來建造房屋」等語，甚至抗辯系爭租約關係應有土地法第103條第4款之適用（見本院卷第118頁背面），堪信被告徐蔚君對系爭租約關係，自始明瞭，並有授權其夫即被告陳重友簽訂系爭租約，是被告徐蔚君上開所辯不足採。
㈢雖被告以原告屢次刁難不提供水電予被告使用，不配合協助
被告申請動力電，亦不配合被告申請門牌號碼，直至104年12月24日被告陳重友向原告寄發存證信函中再次明確提及申請水電及門牌號碼等事宜，仍得不到原告任何答覆，因原告上開行為已經導致被告陳重友無法合於約定使用收益承租地，因此被告陳重友無法合於約定按時繳納租金於原告云云置辯。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任（民事訴訟法第277條前段參照）。是被告陳重友主張原告未提供合於約定使用收益承租地予被告陳重友乙節，既為原告所否認，被告陳重友自應就系爭土地已無法合於約定使用收益狀態之事實負舉證之責。
㈣經查，系爭租約，係租用基地建築房屋供被告陳重友作為倉
庫使用，已如前述，因而原告之主給付義務是提供可建築之土地予被告陳重友建造鐵皮廠房，並作為倉庫使用，被告陳重友之主給付義務則是依約給付租金及相關稅負之2分之1，兩者間為對待給付之對價關係。而經本院於105年8月11日履勘現場，確認被告陳重友所承租之土地部分，業已清空供被告陳重友整地使用，並已建造鐵皮廠房之系爭建物，其他空地部分亦有被告陳重友使用架設之基椿存在，而系爭建物無門牌號碼，但有原告於出租土地時所提供之一般家庭用220V之供電，水源部分則是被告陳重友自行接用鄰居勇源公司所提供之地下水井等情，製有勘驗筆錄及拍照可憑（見本院卷第88頁至105頁）。顯見原告業已履行其交付系爭租賃土地供被告陳重友建造建造鐵皮廠房，並作為倉庫使用，兩造之租約既未約定被告陳重友建造鐵皮廠房之占地坪數若干，且被告陳重友建造鐵皮廠房係由其自主，則於原告交付系爭租地供被告陳重友後，被告陳重友如何使用土地，已非原告得以過問，堪認原告已履行其主給付義務。至於供應水源、電力（動力電）、申請門牌號碼等事項，兩造既未於租約中特別約定為原告所應給付，且該等事項之有無，不影響被告陳重友使用系爭租地，自難認此等事項亦係原告之主給付義務，充其量僅是原告之附隨的協助義務而已，要非被告陳重友之給付價金主給付義務之對待給付，彼此間尚無同時履行抗辯可言，被告陳重友自不得以原告尚未為該等附隨義務而拒絕交付已到期之租金及稅負。又鐵皮廠房倉庫既為被告陳重友所應自行出資興建，則其欲辦理申請門牌、動力電源及水源等申請手續，自應由其自行為之，被告陳重友雖抗辯原告拒不配合，但被告陳重友並不能證明其曾提出相關申請文件予原告協助但為原告拒絕之事實，其所為抗辯自尚難信實，要無可採。
㈤職是原告請求承租人被告陳重友與連帶保證人被告徐蔚君連
帶給付已到期之104年11月20日至105年2月19日當期租金
3萬6,000元租金及104年度地價稅之一半7,652元，共計
4萬3,652元，為有理由，應予准許。㈥另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。而就連帶債務人中之一人所生之事項，除前5條規定或契約另有訂定者外，其利益或不利益，對他債務人不生效力，民法第279條定有明文；債故人對於連帶債務人間關於遲延責任並無約定，而民法第274條至第278條亦未就連帶債務人應負遲延責任有所規定，故依民法第27
9條規定，於連帶債務關於債務人應負遲延責任時間之計算應分別為之（臺灣高等法院72年2月22日（72）廳民一字第0119號函法律座談會討論意見參照，民事法律問題研究彙編第2輯68頁）。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233條第1項、第203條亦有明定。經查，本件原告請求被告二人連帶給付已到期之租金，原定於104年11月20日給付，但地價稅2分之1之給付則屬無確定期限之給付，被告二人迄未給付，原告請求自本件起訴狀繕本送達被告二人之翌日起算之法定遲延利息，要無不合。而本件起訴狀繕本係於105年2月18日送達被告陳重友，於105年2月22日寄存送達被告徐蔚君，於同年0月0日生效（見本院卷第30、31頁），被告二人分別於各自受起訴送達之翌日始負遲延責任，是原告請求被告陳重友部分自105年2月19日起，被告徐蔚君部分自105年3月4日起，各均至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條第1項、第6條第3項、第7條第8項、第12項及系爭協議書之約定請求被告陳重友、徐蔚君二人連帶給付已到期之104年11月20日至105年2月19日當期租金3萬6,000元租金，及104年度地價稅之一半7,652元，共計4萬3,652元，暨其法定遲延利息，為有理由，應予准許。至於原告其餘請求，則為無理由，其假執行應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行。又被告二人均陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當擔保金額予以宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年4月12日
民事第一庭法官賴恭利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月12日
書記官蘇文熙