裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第268號民事判決
裁判日期：民國96年01月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第268號原告丁○○原名 王仁盛
乙○○上1人共同訴訟代理人丙○○
郭鑫生 律師被告己○○
樓訴訟代理人 周宜隆 律師被告辛○○
樓甲○○庚○○戊○○上列當事人間分割共有物事件，本院於民國95年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地准予變賣，所得價金，按原告丁○○應有部分五分之三，原告乙○○應有部分五分之一，被告己○○、辛○○、甲○○、庚○○、戊○○共有應有部分五分之一比例分配之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、辛○○、甲○○、庚○○、戊○○負擔五分之一，原告乙○○負擔五分之一，餘由原告丁○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告乙○○雖曾於民國91年9月18日經臺灣士林地方法院以91年度禁字第71號裁定宣告禁治產，惟於94年10月31日復經臺灣士林地方法院以94年度禁字第124號裁定撤銷其禁治產之宣告確定在案，有臺灣士林地方法院以94年度禁字第124號裁定及確定證明書各1紙附卷可稽（見本院卷第26至27頁），是堪認原告乙○○目前非處於心神喪失或精神耗弱之狀態，應仍有處理自己事務之能力，從而，被告己○○主張原告乙○○無訴訟能力，尚非有據。
二、原告原起訴請求將坐落臺北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），面積1,125平方公尺，准予原物分割，由同段79地號土地與系爭土地相連地界線向南負測，由東向西劃一直線直入系爭土地內實測225平方公尺，由被告己○○、辛○○、甲○○、庚○○、戊○○各取得1/5，其餘部分由原告丁○○取得675平方公尺，原告乙○○取得225平方公尺，兩造所設定之抵押權應全部轉載於分割後之土地（見本院95年度北調字第17號卷，下稱調解卷，第2頁），訴訟進行中，原告於95年6月5日追加備位聲明為被告若不同意合併分割成一塊土地，原告丁○○願依兩造與訴外人 楊貴清 之買賣市價每坪新臺幣（下同）70萬元，以金錢補償之（見本院卷第123頁），因係請求之基礎事實同一者，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定並無不合，應予准許。
三、本件被告辛○○、甲○○、庚○○、戊○○等均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，因積欠訴外人臺北市內湖區農會（下稱內湖農會）債務，系爭土地曾遭內湖農會查封拍賣，嗣因內湖農會已將強制執行撤回，原告為自行開發土地，償還內湖農會債務，迭次與被告商量均無法達成協議雖臺北市地政處當時規定最小面積為500平方公尺以上才能分配系爭商業地，但依臺北市土地使用分區管制規則第29條，商業區建築基地之寬度、深度不得小於3公尺、9公尺，而系爭土地分割後，被告取得之土地，其寬度10公尺、深度20公尺，符合上開規則之規定，為此訴請分割共有物等語。並先位聲明：請求將系爭土地，面積1,125平方公尺，准予原物分割，由同段79地號土地與系爭土地相連地界線向南負測，由東向西劃一直線直入系爭土地內實測225平方公尺，由被告己○○、辛○○、甲○○、庚○○、戊○○各取得1/5，其餘部分由原告丁○○取得675平方公尺，原告乙○○取得225平方公尺，兩造所設定之抵押權應全部轉載於分割後之土地；備位聲明：若被告不同意合併分割成一塊土地，原告丁○○願依兩造與訴外人楊貴清之買賣市價每坪70萬元，以金錢補償之。
二、被告己○○則以：兩造原係坐落基隆河中山橋至成美橋段河道整治地區區段徵收範圍內之土地所有權人，原有土地經臺北市區徵收後，每人均分得抵價地權利價值，故兩造當事人當時已脫離共有關係，可自行尋找適合之抵價金，或按原徵收補償地價請求現金補償，被告當時原擬以抵價地之權利價值申請工業用地，惟當時原告丁○○看上系爭土地及同地段85-12地號等兩塊商業區土地，而邀集原告乙○○及被告向臺北市政府申請合併抵價地之權利價值，取得上揭2筆土地，由此可知，當時兩造取得系爭土地係為日後共同開發，原告起訴請求分割系爭土地，顯與兩造當時共同開發目的相悖。況且，系爭土地為最小面積位，實不可再行分割。再者，土地分割無非係為了使各共有人脫離共有關係，依原告所提先位聲明之分割方案，不僅無人脫離共有關係，且將系爭土地分割為兩塊，使全體共有人更難以使用系爭土地，其分割方案顯不可採。至原告丁○○主張若被告不願意成立共有關係，亦不同意分成一塊，其願意依民法第824條第3項之規定，以每坪市價70萬元向被告購買持分，然依最高法院62年臺上字第2575號判例，若將原物分配予共有人中之一人或數人，而有其餘共有人均未分配時，並無民法第824條第3項之適用，原告備位聲明與上開判例相悖，亦不足取。是系爭土地不適合原物分割，請求准予變價分配。若判決原物分割，願以臺北市中山地政事務所95年11月24日複丈成果圖乙案為優先，再來才是甲案，如果是甲案的話，被告共有之面積應該大於225平方公尺，因最小面積問題，超過部分被告願意以金錢補償原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告辛○○、甲○○、庚○○、戊○○等未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實：原告主張系爭土地登記為兩造所共有，原告丁○○所有權應有部分5分之3、原告乙○○應有部分5分之1、被告等5人共有應有部分5分之1，因兩造均積欠訴外人內湖農會債務，分別將系爭土地應有部分設定抵押權予內湖農會，系爭土地曾遭內湖農會查封拍賣，而內湖農會已將強制執行撤回之事實，為被告所不爭執，並據原告提出系爭土地登記謄本（見調解卷第4至5頁）；又系爭土地現無人使用，位於臺北市○○○路與敬業二路交岔路口，臨敬業二路對面為興建中之捷運劍南站，附近有美麗華百貨、家樂福、愛買等購物中心之事實，亦為兩造所不爭執，有大直重劃區商圈圖在卷可參（見本院卷第250頁），並經本院履勘系爭土地，製有勘驗測量筆錄在卷可佐（見本院卷第252頁），均堪信為真實。
五、經查：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項契約所定不分割之期限，不得逾5年。逾5年者，縮短為5年，民法第823條定有明文。查系爭土地係兩造共有，原告丁○○應有部分為5分之3、被告乙○○應有部分為5分之1、被告5人共有之應有部分為5分之1，系爭土地並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之特約，兩造迄今未能達成分割之協議，則原告請求裁判分割系爭建物，自無不合，應予准許。
㈡次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方
法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條亦有明文。又裁判上共有物之分割方法，應由法院依民法第824條規定命為適當分配，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，最高法院著有29年上字第1792號、同院49年台上字第2569號判例可資參照。經查，系爭土地位於臺北市○○○路與敬業二路交岔路口，臨敬業二路對面為興建中之捷運劍南站，附近有美麗華百貨、家樂福、愛買等購物中心之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、本院勘驗測量筆錄、臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可考（見調解卷第4至5頁、本院卷第252至254頁），本院斟酌各共有人間之利害關係、系爭土地性質、價格（最高法院57年臺上字第2117號判例參照），依複丈成果圖假分割結果所示，以甲案之79-A001部分及乙案79-9部分之系爭土地臨敬業一路與敬業二路交岔路口之商業價值高，其餘甲案之79-9及乙案之79-A001部分價值較低，則無論依甲案或乙案予以原物分割，非但均與兩造所不爭執之取得系爭土地係為日後共同開發之目的相左。且系爭土地至少總值171,517,500元，有原告所提出之鑑定報告書、不動產買賣契約書、支票、律師函、存證信函各1份（均影本）附卷可參（見本院卷第
154至167頁、第89至104頁），則兩造分得土地價值較高之一方，除必須以高額金錢補償另外一方，而原告於原物分割後取得土地，尚須支付開發成本，並經歷數年時間，始有獲利之可能，並且兩造均以其系爭土地應有部分，向內湖農會貸款並設定高額之抵押權，有上揭土地登記謄本可證，則原告主張原物分割後，自行開發以獲利償還債務云云，不易達成，應以變價分割所得案款償還上開負債為宜。又查，平均地權條例施行細則第71條第1項劃定之抵價地「最小分配面積（即最小建築單位面積）」為500平方公尺，雖因臺北市政府未依土地法第31條報經內政部核准禁止其再分割，系爭土地得以再行分割等情，有臺北市政府地政處95年7月24日函、95年9月1日函、95年9月27日函在卷足稽（見本院卷第199頁、第202至203頁、第211頁），惟系爭土地於原物分割後，若小於500平方公尺之最小建築單位面積，即有難以有效利用之問題，實不容否認。而查，原告陳明分割後仍願共有土地，其餘土地由被告共有，而被告己○○於分割後仍願與其餘被告形成有，則倘若將系爭土地原物分割供兩造個別共有使用，若由被告等5人分得甲案之79-9部分或乙案79-9部分者，其面積僅225平方公尺，小於上揭最小建築單位面積，則被告等5人共有該部分將難以有效利用，就土地之開發及其價值而言，對被告有甚為不利之影響，難認係兼顧兩造共有人之利益。另被告己○○雖抗辯，如果是採取甲案的話，因最小建築單位面積為500平方公尺，被告共有之面積應該大於225平方公尺，超過部分被告願意以金錢補償原告云云，然為原告所反對。但查，被告己○○所為抗辯，僅為其個人意見，不足以代表其餘被告，且為符合最小建築單位面積，被告等5人必須補償原告之金額高達千萬元，在渠等已積欠內湖農會高額貸款之情形下，勢必無法負擔，是被告己○○此項抗辯，為不可取，亦不應准許。從而，本院認為就系爭土地以變價分割而以比例分配價金最為妥適，爰判決如主文第1項所示。
㈢至原告請求兩造所設定之抵押權應全部轉載於分割後之土地
云云，惟系爭土地本院既已判決系爭土地變價分割，則兩造若於判決確定後聲請強制執行，查封拍賣系爭土地，依現今實務，執行法院即通知抵押權人實行抵押權，並於拍定後，塗銷抵押權登記，則原告請求判命兩造所設定之抵押權應全部轉載於分割後之土地云云，即不應准許，應予駁回。
㈣又原告主張若被告不同意合併分割成一塊土地，則備位聲明
請求判命原告丁○○依兩造與訴外人楊貴清之買賣市價每坪
70萬元，以金錢補償之云云，且因裁判上共有物之分割方法，本即應由法院依法命為適當分配，法院有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，本院既已判決准為變價分割，並無原告所主張被告若不同意合併分割成一塊土地之情形，原告請求判決命原告丁○○依兩造與訴外人楊貴清之買賣市價每坪70萬元，以金錢補償云云，亦不應准許，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確、兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國96年1月25日
民事第三庭法官曾啟謀以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年1月25日
書記官王月伶