裁判字號：臺灣新北地方法院97年重訴字第346號民事判決
裁判日期：民國98年01月20日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度重訴字第346號原告乙○○訴訟代理人戊○○被告嘉格塑膠有限公司法定代理人甲○○上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國98年1月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應自中華民國九十七年一月五日起，按月於每月五日給付原告新臺幣柒萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元為被告預供擔保後，得就其中已經到期部分為假執行；被告於執行標的物拍定、變賣、或物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求「一、被告應返還原告所有之原租賃與被告之土地及土地上之建築物。二、被告應給付原告自民國九十七年一月一日起至被告搬遷並將系爭租賃物返還交付與原告之日止，給付原告每個月新臺幣（下同）475,000元，及自本書狀繕本送達之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應返還原告所有○○○鄉○○段○○段○○○○號土地○○○鄉○○路160之4號即1361建號房屋。被告應給付原告租賃土地及土地上之建築物租金至少90萬元，及自民國97年1月1日起至被告搬遷並將系爭租賃物返還交付原告之日止，給付原告每個月10萬元，及原告這段爭議損失賠償金2,625,000元（75000*5倍*（民國97年3~9月租金）=0000000），及自本書狀繕本送達之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)原告承租給被告土地建上物房屋座落於台北縣○○鄉○○路○○○○○號及包括土地（台北縣○○鄉○○段○○段○○○○號面積228.3875坪（75500平方公尺），雙方於民國86年5月
2日開始租賃關係；並簽署第一次租賃契約（原證1），租金為95,000元；及自第2年民國87年1月1日起租金為10萬元，理由是原告讓被告有搬遷機器及工廠建設時間，租金給付方式為票據支付（雙方約定每月一日付款，被告於簽署租賃契約即支付一年份租金給甲方），後因甲方於89年11月27日身體不適（胃食道逆流，住院開刀）（原證2），所以委託原告弟弟 謝文陸 向被告執行租金收取行為，但謝文陸因故於94年7月以後未按照承諾給原告租金價款，經原告多次催討仍未給與，故原告於95年12以存證信函言（原證3）方式告知被告因謝文陸未依承諾給予租金，所以自96年1月1日起由原告（土地及房屋所有權人）（原證4&5）執行收取租金權，但被告卻以原告與謝文陸執行收取租金權未明不願支付96年租金，直至原告提出調解勝訴證明文件後（原證6），才使被告同意支付96年份租金，這時雙方已延至96年10月26日才完成簽署租賃契約及收取租金（原證7），租金由10萬元降至75,000元（因被告之前向謝文陸表示景氣不好生意不佳，要求調降租金至75,000元；因謝文陸認為無損益自己權益故未查證被告敘說是否屬實即答應被告要求，但謝文陸非土地及房屋所有權人，所以自開始執行收取租金權後未與被告簽署任何租賃契約，但以口頭約定且已收取多年租金方式所以原告暫且同意被告租金75,000元金額），租賃時間由96年1月1日至同年12月31日止。雙方於96年12月31日止完成租賃關係，原告通知被告已完成租賃結止時間，請被告再做租賃續約動作及簽署，但被告仍以景氣不佳生意不好再要求調降租金至7萬元，經原告向附近鄰居求證租金行情後，發覺目前租金已有偏低現象且被告未有生意不佳狀況，故不同意被告意見並告知租金要恢復至原先租賃金額10拾萬元，並通知被告如果不同意該租金金額可立即搬離目前承租處並另尋較便宜租金廠房，結果被告就再未理會原告告知並強佔原告土地及房屋至今，經過原告多次催討及兩次存證信函（原證8）催討告知，被告仍未有任搬遷動作與調解，故原告才提出民事訴訟要求強制執行土地與房屋歸還（恢復原狀）及賠償原告這段時間金錢損失。
(二)至於被告所提爭議，原告說明如下：⑴租金調高至10萬元，依據被告說法景氣不佳生意不好，租金太高無法接受，但依據政府行政院主計處公告台灣歷年經濟成長率（原證9）顯示，除了90年因美國911事件造成經濟成長率為負成長外，台灣經濟成長率雖不高但仍有4%以上經濟成長，另外原告依據不動產仲介資料顯示，原告附近類似廠房租金行情為每坪392~432元價值（原證10），原告租金已有偏低現象（被告目前承租價為328元）且原告廠房具有挑高6米（原證11）及大電力輸出200馬力(100馬力*2，HP；大電使用）等優勢，所以原告要求租金10萬元（每坪438元）並無不合理之處。被告如果無法認同該租金大可不繼續承租並搬離再去尋找較合適租用廠房，不必理會原告租金調整恢復要求，況且被告在上次板橋民生路簡易民事庭也表示在96年工廠有增添機器設備，不適合搬離目前場所，試問如果工廠營業狀況不佳為何仍需增添機器設備，所以被告爭議有矛盾之處且不合理。⑵被告爭議原告在原先承租時，有承諾原告廠房除非遇到政府土地征收或土地重劃建設外，原告不得要求被告搬遷，但目前狀況是被告未按照時間點給付租金且2次租賃契約中第六條條文中很明確規定，原告有權利立即終止雙方租賃關係如乙方有違約需賠償原告損失（租金五倍罰款），如被告有爭議為何無在該條文要求備註說明該承諾或是對該條文提出異議，且原告在第2次存證信函中已明確告知被告當初並無相關承諾一切都是被告憑空想像及自以為是，故此方面原告訴求並無錯誤。如被告目前願意提出租金10萬元承租，原告也無意願再繼續承租給被告，鑑於以上說明原告目前很明確認定被告城府太深，利用原告善良個性及住格欺壓與強佔原委丰地及房屋，並利用各種說詞與謊言推彬延付租金，並無誠意承租原告土地及房屋只想佔用該土地及房屋，因此原告再次要求強制要求被告立即歸還土地及房屋（恢復原狀）並賠償原告這段時間金錢損失。
(三)證據：提出土地登記謄本、臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處房屋稅繳款書、臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處地價稅繳款書、戶籍謄本、公司變更登記表影本、房屋租賃契約書、支票、診斷證明書、存證信函（無郵戳）、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、臺北縣泰山鄉調解委員會96年民調字第0092號調解書、林口郵局97年4月14日第170號存證信函、照片等影本為證據，並聲請訊問證人丙○○。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)緣本件被告早自86年7月1日起即向原告承租系爭房地作為廠房，有租約在卷足憑（被證一），迄今已逾11年，承租期間，被告均遵期給付房租。而出租人即原告亦曾受收口頭承諾，願將系爭建物以原租賃條件出租被告，除因政府徵收外，原告不得終止租約收回房屋或提高租全。前述被證一之租約到期，雙方均未再簽訂新約，被告以原租賃條件，繼續承租。
(二)於96年10月25日原告以取信於其弟為藉口要求重新簽訂租約，惟於簽約前，曾多次口頭承諾，其之前由被告以原租賃條件不定期續租之條件，並無改變，此一事實，有在場與聞之被告公司股東丁○○○可證。詎原告竟於簽約後67日以租期屆滿為由，要求被告搬遷。
(三)證據：提出房屋租賃契約書等影本為證據，並聲請訊問證人丁○○○。
參、得心證之理由：
一、原告主張坐落臺北縣○○鄉○○段○○段○○○○號土地及地上同地段1361建號建物即門牌號○○○鄉○○路○○○○○號房屋為其所有之不動產，前曾出租予被告等事實，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本、土地及建築改良物所有權狀、房屋租賃契約書等影本為證據，則原告此部分主張自堪信為真實。
二、原告又主張兩造間之租賃契約業已屆期而終止一節，則為被告所否認，並抗辯稱兩造間之租賃契約係不定期限之租賃契約等語。經查，兩造間就前揭不動產訂定租賃契約之時間早自86年7月1日一節，為兩造所不爭執，並有兩造於86年5月2日訂定之房屋租賃契約書影本在卷可參，原告此部分主張應堪信為真實，而前述書面租賃契約原約定之租賃期間為自86年7月1日起至89年6月30日止，惟於該租賃契約書所訂定之租賃期間屆滿後，兩造並未另行簽訂書面之租賃契約，兩造間就前揭不動產之租賃關係乃以不定期限方式存續之事實，亦為兩造所不爭執，則此部分事實亦堪予認定。又查，兩造復於96年10月25日簽訂約定租賃期間為自96年1月1日起至96年12月31日止為期1年之定期租賃契約一節，亦為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之房屋租賃契約書影本在卷可參，被告雖抗辯該為期1年之租賃契約書乃因原告聲稱為取信於其弟而配合原告簽署者，雙方間之租賃契約仍為不定期限之租賃契約等語，雖據證人丁○○○到庭陳述所稱：「我去找房子的時候，我有問原告是否會趕走房客，原告稱除非政府徵收否則不會，我才叫被告法代來承租。」、「我們最早是從八十六年七月開始租，一直都沒有打契約，我們租了幾十年後，他們兄弟要爭財產，所以叫我們打契約，要我們不能將租金給其他人，所以我才填這一份。」等語（見本院97年11月20日言詞辯論筆錄），然以兩造於86年間就前揭不動產訂定租賃契約之始，即係以原告名義為出租人訂定契約，縱使該定期租賃契約日後成為不定期限之租賃契約，其契約當事人仍應為原告而無變更，且原告並為租賃標的之所有權人，當無其他第三人可以向承租人主張收取租金之權利，倘有出租人以外之第三人出面向承租人即被告請求給付租金，於出租人即原告否認時，被告即應將租金給付與契約相對人出租人即原告，並無疑義，縱使證人丁○○○所稱訂定該書面租賃契約書乃起因於原告所稱之上述情節屬實，就租賃期限部分亦可填載為不定期，並無必須填寫固定期限之必要，是以，尚不能據證人丁○○○之證詞認定兩造間於96年10月25日訂定之前述租賃契約書中就租賃期間之內容部分乃有通謀虛偽之情形存在，從而，仍應認為兩造就原來不定期限之租賃契約已有合意變更之事實存在，則原告主張兩造間就前揭不動產原來存在之不定期限租賃關係又因雙方合意改為定期租賃關係，而該租賃契約期間至96年12月31日屆滿等節，即堪予採信。
三、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第450條第1項、第451條分別定有明文，故定期租賃契約得因承租人繼續就租賃物為使用收益，而出租人不即為反對之表示，而依法律之規定變更成為不定期限之租賃契約。經查，本件兩造間就前揭不動產所成立之租賃關係，原為定期3年之租賃契約，後變更為不定期限之租賃契約，復又於前揭時間合意變更為定期之租賃契約等情，業如前述，惟目前被告仍繼續就租賃物為使用收益中，倘若原告並未即為反對之表示者，雙方間就前揭不動產之租賃關係即又變更為不定期限之租賃契約，若原告於租賃期間屆滿時，即為反對之表示者，雙方間之租賃關係即未變更為不定期限之租賃契約，然依據原告所提出之無蓋用郵局郵戳但以郵局存證信函用紙打字印刷之書函影本所載之內容稱：「敬啟者：臺端於民國八十六年五月二日與本人簽訂租賃契約，雙方約定由臺端向本人承租本人擁有所有權之座落於台北縣○○鄉○○段○○段○○○○號，及房屋門牌○○○鄉○○路一六○之四號，建號一三六一號所有權全部，並於每個月依租賃契約之約定支付租金於本人。惟契約外之第三人謝文陸並非雙方所訂租賃契約之當事人，且亦非前述租約標的不動產之所有權人，竟冒稱其有租賃契約之出租人即本人之授權，而向臺端收取數年之租金，然本人實際並未授權與謝文陸，臺端仍應將約定之租金交付與不動產所有權人與租賃契約之出租人即本人。……，民法第四百四十條第一項定有明文，為此特以本存證信函通知臺端，請臺端於函到之日起往後所有之租金均須交付於本人，否則本人即依前述之法律終止與臺端之租賃契約……。」等語，但因該原告所提出之以郵局存證信函用紙打字印刷之書函影本並未經郵局蓋用郵戳，可見該書函並非經郵局存證後寄發之存證信函，並不能確定該書函是否確已寄達被告；但依原告所提出之林口郵局97年4月14日第170號存證信函影本所載內容為：「敬啟者：茲因貴公司九十七年四月三日來函有下列錯誤，特此聲明：首先，並無來函中所指之口頭協議，全為貴公司憑空想像而來，且第一份契約的租金為十萬元整，何謂藉故調高租金。再者，契約由定期租賃改為不定期租賃，最後再改為定期租賃本就是正常的契約行為，雙方權利義務應依合約行事，現合約已於九十六年十二月三十一日到期，本人於合約到期時曾口頭要求續約，但臺端都藉故不做續約動作，故本人於九十七年二月口頭告知不續租且於九十七年三月二十日亦以存證信函表明不願續租，加上本人自九十七年一月起已不收租金表明立場，希臺端儘速搬遷，若不搬遷本人若有損失，將由臺端負責。最後，本人再次重申本人為地政機關登記之土地所有權人，土地租金應由本人收取，他人收取時，該他人僅是本人的委託人，並無決定事情的權利；且本人自一月起至今已有三個多月的時間給臺端搬遷，惟臺端拒不搬遷，故望臺端立即搬遷，否則本人損失均由臺端負責；且臺端應於合約到期時淨空原租賃物，自行搬遷臺端所有之物，不知臺端所要求之搬遷費是因何而來，若臺端再拒不搬遷時，將依契約要求租金五倍違約金賠償，……。」等語，可由被告回函之行為得知原告於寄發此封由林口郵局存證後寄發之存證信函前，曾有寄發書函與被告之行動，但卻不能確知其所寄發之書函內容，縱使依照原告所提出前揭林口郵局97年4月14日第170號存證信函內所述，被告曾於97年4月3日回函乃係針對前揭原告所提出之未經郵局蓋用郵戳存證後寄發之存證信函而為，因原告於該封未經郵局蓋用郵戳存證後寄發之存證信函內僅為通知「以本存證信函通知臺端，請臺端於函到之日起往後所有之租金均須交付於本人，否則本人即依前述之法律終止與臺端之租賃契約。」等語，其意思僅為通知被告應將租金直接交付原告，並無就被告於租賃期間屆滿後，被告仍繼續就租賃之不動產為使用收益為反對之表示，則兩造間就前揭不動產之租賃關係依前揭民法第451條規定，視為以不定期限繼續其間之租賃契約而變更為不定期限之租賃關係一節，當堪認定。至於原告主張其自97年1月份起即拒收租金表明不續租之立場一節，不惟與其於所提出之前揭無郵局郵戳之書函中通知被告應直接向原告給付租金之意思不符，而已有疑義，且是否收取租金並非前揭法條規定使定期之租賃契約轉變為不定期限租賃契約之要件，原告主張雙方間就前揭不動產所存在之租賃契約關係已經因租賃期間屆滿而消滅一節，即非可採。從而，原告主張雙方間就前揭不動產所存在之租賃契約關係已經因租賃期間屆滿而消滅，被告應將租賃物返還原告部分等情，即無可採。
四、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，民法第440條第1項定有明文。經查，本件原告主張被告自97年1月份起即未依約給付租金一節，為被告所不爭執，且原告並曾以前揭未蓋郵局郵戳之書函催告被告給付租金，然原告並未於催告中訂定相當期限催告被告給付租金，均如前述，則其所定之被告應給付租金之期限即無從起算，自無法於期限屆滿，而被告猶未給付租金時，依據前揭法條規定終止租賃契約。因此，原告於前揭林口郵局97年4月14日第170號存證信函中固為催告被告應即搬遷，可視為終止租賃契約之表示，但因其催告被告給付租金之期限無法起算，而不能依據前揭法條規定終止租賃契約，故而其所為終止租賃契約之意思表示並不能發生終止租賃契約之效力，而不能使雙方間之租賃關係消滅。從而，雙方間之租賃關係既未消滅，原告請求被告應將租賃物返還原告，即難認為有理由，應予駁回。
五、原告另請求被告應給付其租金至少90萬元，及自97年1月1日起至被告搬遷並將系爭租賃物返還交付原告之日止，給付原告每個月10萬元，及原告這段爭議損失賠償金2,625,000元等節，亦為被告所否認；經查，兩造間就前揭不動產所成立之租賃契約約定之租金為每月75,000元，其給付方式為每月五日前給付，每次應給付一年份，此有兩造不爭執其真正之租賃契約書影本在卷可參，而此所謂一年份租金乃指預開一年份但按月兌現租金之支票一節，亦為兩造所不爭執，則兩造約定之租金給付方式仍為按月給付，且兩造間之租賃契約關係內容僅有租賃期間由定期變更為不定期限，其餘契約內容包括租金數額並無變更，故原告所得請求被告給付之租金額，自應以每月75,000元計算，而非以原告所主張之每月100,000元計算，故原告此部分所得請求之金額應為被告應自97年1月5日起按月於每月之五日給付原告75,000元，原告此部分之訴於此數額範圍內方屬有理由應予准許，其超過此數額範圍部分之請求，則非有理由，不能准許。又關於原告請求被告應賠償其爭議損失計2,625,000元部分，其依據為雙方間之租賃契約書第6條約定之依照每月租金數額5倍計算之違約金，惟依據雙方簽訂之前揭房屋租賃契約書第6條約定：「乙方（即承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，此有前揭房屋租賃契約書影本在卷可參，則依據前述約定內容觀之，此條約定乃在租賃期間屆滿且租賃關係消滅，承租人有返還租賃物之義務，卻遲延返還時，方有其適用，而本件兩造間之租賃契約業已因依前揭法律規定而變更為不定期限之租賃契約，被告並無遷讓交還租賃物之義務，自亦無遲延履行返還租賃物之遲延責任存在，自無該條約定應給付違約金之情形發生，而無給付違約金之責任，故原告主張依據前揭約定請求被告給付違約金及其利息，並無理由，原告該部分之訴，應予駁回。
肆、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年1月20日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月20日
書記官賴玉芬