臺灣新北地方法院102年度訴字第513號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第513號民事判決

裁判日期：民國102年06月13日

裁判案由：返還房屋等

臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第513號原告 賴美秀 訴訟代理人 張雯婷 律師被告 潘仰琪 上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國102年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號七樓房屋返還予原告。
被告應自民國一百零二年五月五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告與被告前於民國101年7月12日簽訂房屋租賃契約書（以
下簡稱系爭租約），原告將其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號7樓（以下簡稱系爭房屋）出租予被告占有使用，並約定每月租金新臺幣（下同）11000元，租期3年。豈料，被告於入住系爭房屋後，先是未經原告同意拆除系爭房屋內原有陳設，將之堆置於樓梯之公共空間，其後並進而將其私人雜物亦堆置於樓梯之公共空間，引起鄰居不滿而向原告投訴，造成原告極大困擾，且被告不時致電予原告稱系爭房屋有修繕之必要，實則並無修繕之必要，然原告為應付被告所稱系爭房屋須修繕事宜而疲於奔命，再加上原告近期發現癌細胞，要就醫接受化療，需要系爭房屋作為休養之用，但被告揚言：「若要解約返還系爭房屋，要給他七萬三千元，否則他將於系爭房屋頂樓跳樓下自殺」，原告乃委請律師於101年10月7日以婷法字第00019號律師函通知解約，請被告於同年10月31日前搬出系爭房屋，並願依約賠償一個月租金11000元，惟被告繼續置之不理，佔據系爭房屋，且自101年11月起，即未支付相當於租金之不當得利，原告不得已乃提起本訴。
㈡又被告因無故變動原告系爭房屋內之陳設，另行改裝房屋，
造成原告之損害，顯已違反兩造所簽訂系爭租約第11條之規定，依民法第432條之規定，被告應負賠償之責，惟系爭房屋尚未返還原告，損害金額多大尚無法估計，暫以一個月租金11000元為計算。又因被告違反系爭租約第11條之規定，依同租約第17條之規定，原告可隨時解除兩造間租賃契約關係，原告前於101年10月7日以婷法字第00019號律師函解除兩造間系爭租約，惟被告拒不返還房屋，並自101年11月起即未繳納租金，故原告請求被告給付自101年11月1日起至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利。又被告自101年11月起亦未繳納租金，迄今已逾3個月，原告爰依民法第440條之規定終止系爭租約。原告為系爭房屋之所有權人，且與被告間就系爭房屋已終止系爭租約，被告仍拒不返還系爭房屋，原告爰依民法第767條所有物返還請求權，及租賃物返還請求權之法律關係請求被告返還系爭房屋，併依系爭租約第11條、民法第432條及179條之規定，請求被告給付賠償金11000元，及按月給付相當於租金之不當得利。
㈢若 鈞院 認為原告以上開原因主張解除契約不合法，原告另主
張被告自101年11月起即未依約給付租金，原告其102年1月25日民事陳述㈠狀繕本送達被告，為催告被告依約給付租金之意思表示，被告收受書狀後，迄今仍未給付，爰以鈞院102年4月18日言詞辯論筆錄繕本送達被告為終止兩造間就系爭房屋所簽訂系爭租約之意思表示，系爭租約既經終止，被告依法亦應返還系爭房屋。
㈣對於被告抗辯之陳述：被告於入住系爭房屋後，先是未經原
告同意拆除系爭房屋內原有陳設，將之堆置於樓梯之公共空間，其後並進而將其私人雜物亦堆置於樓梯之公共空間，引起鄰居不滿而向原告投訴，造成原告極大困擾，被告否認之，可傳喚投訴之鄰居到庭作證即可知被告所辯並非事實。
㈤訴之聲明：
⒈被告應將系爭房屋返還予原告，並給付原告11000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應自101年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告11000元。
三、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟據其提出答辯狀以下列陳詞置辯：
㈠兩造於101年7月12日簽訂系爭租約，租賃期間自101年8月1
日起算3年，至今尚未屆期，詎原告竟以發現癌細胞，需就醫化療，將以系爭房屋作為休養之用為由，主張終止兩造間之租賃契約，然此非兩造約定或法定之終止租約事由，故原告片面、任意終止兩造所訂之系爭租約，顯不合法，其請求被告返還系爭房屋乙節，自無理由。另對於原告違法解約乙事，被告前已於101年11月15日委請律師發函予以駁斥。
㈡原告雖主張被告入住系爭房屋後，未經原告同意拆除系爭房
屋內原有陳設，將之堆置於樓梯之公共空間，隨後並將私人雜物堆置於樓梯之公共空間，及被告不時致電原告有修繕必要，實無修繕必要云云，皆非事實，被告否認之，依民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證責任。原告雖提出現場照片為證，惟由該照片之畫面，尚無法辨識照片上之物品，確如原告主張是由原告房屋內拆出，或係被告之私人物品，自無法作為原告主張之佐證。又系爭房屋浴室水管常有水管阻塞不通、水壓及流量不足之情事，甚至廁所、浴室之牆壁更有滲水情形，被告數次請求原告儘速對系爭房屋進行修繕，詎原告竟不理會，原告顯已違反民法第423條所定，保持系爭房屋合於約定使用之義務，原告不思已違約在先，竟違法終止與被告所訂之系爭租約，顯屬無據。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張與被告於101年7月12日簽訂系爭租約，原告同意將
其所有系爭房屋出租予被告占有使用，租賃期間自101年8月1日起3年，每月租金11000元，為被告所不爭，並有原告提出系爭租約影本在卷可稽（詳本院卷第6頁至第12頁參照），及本院卷第67頁建物謄本可參，自堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負擧証之責，若原告先不能擧証，以証實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能擧証，或其所擧証據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張被告未經原告同意拆除系爭房屋內原有陳設，並將之堆置於樓梯之公共空間，顯已違反系爭租約第11條：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築…」之約定等情，業據被告否認在卷，雖經原告提出原證2之照片6幀為證，惟依該照片所示，尚無法辨識係被告拆除系爭房屋內設施之物品，抑或被告個人物品，尚難遽為證明被告確有未經原告同意自行改裝系爭房屋之情事，原告另請求通知投訴之鄰居到院具結作證，惟未陳報證人之姓名及住址，本院自無法調查，尚難為有利於原告之認定，故原告主張以被告違反系爭租約第11條之約定，依第17條之約定解除兩造間就系爭房屋之租賃契約關係，並請求相當於一個月租金11000元之損害賠償，洵非有據。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項亦有明文。本件原告主張被告自101年11月起未依約給付租金，主張以102年1月25日民事陳述㈠狀繕本送達被告為催告其給付租金之意思表示，被告仍不依約給付，故以本院102年4月18日言詞辯論筆錄繕本送達被告，為終止兩造間就系爭房屋之租賃契約關係等情，本院已分別於102年3月28日及102年5月4日將上開書狀及筆錄繕本送達被告（詳本院卷第43、49頁送達證書參照），被告亦未提出已依約按月給付租金予原告之證明文件，被告所積欠租金期數已逾2個月，揆諸前揭規定，原告於102年4月18日言詞辯論期日當庭為終止系爭租賃契約之意思表示，本院復於同年5月4日將筆錄繕本送達予被告，則兩造之租賃契約已於102年5月4日終止，亦堪認定。系爭租約既已終止，原告請求被告返還系爭房屋，即有理由。
㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，系爭租賃契約於102年5月4日合法終止等情，已如前述，被告於系爭租約合法終止後仍未將租賃物返還原告，揆諸前揭說明，其受有相當於租金之不當得利，是原告請求被告自102年5月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,000元，亦屬有據。故原告依不當得利之法律關係，請求被告自102年5月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段及第179條之規定，請求被告返還系爭房屋，及自102年5月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,000元，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年6月13日
民事第二庭法官張紫能以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國102年6月13日
書記官王波君