臺灣臺北地方法院112年度訴字第1013號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院112年訴字第1013號民事判決

裁判日期：民國112年08月31日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第1013號原告仁和大廈A棟管理委員會法定代理人 黃桂蓮 訴訟代理人 蔡全淩 律師被告 陳有恆 訴訟代理人 劉韋廷 律師
邱敏婷 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國112年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖編號A（面積18平方公尺）、B（面積10平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣2,433,240元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣7,299,712元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文。查，原告起訴時之聲明為：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之地上物（實際位置、範圍及面積依地政事務所測量為準）拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）748,742元，及自民國112年1月1日起至拆除前項所示地上物並將土地返還予全體共有人之日止，按月給付62,395元。㈢、願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於112年7月7日以民事更正訴之聲明狀變更訴之聲明為：如主文第1項所示；願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第269頁）。經核就原告變更訴之聲明第1項部分，係依據地政事務所土地複丈測量結果，而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上或法律上之陳述，就變更訴之聲明第2項部分，則屬減縮聲明，俱與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告為臺北市○○區○○路0段00號1樓建物之所有權人，而為臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱475地號土地）之共有人。被告擅自於475地號土地之法定空地上加蓋如附圖編號A（面積18平方公尺）、B（面積10平方公尺）之地上物（下合稱系爭地上物），並占用該部分土地（下稱系爭土地）作為出租營業用途，該法定空地屬仁和大廈A棟全體區分所有權人共有，且妨礙區分所有權人對共有部分所有權之行使。為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告將系爭地上物拆除，並返還所占用之系爭土地予全體共有人等語。並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：475地號土地上有不同棟之大廈，故有原告及仁和大廈B棟管理委員會，規約並無約定系爭土地由原告管理、使用，原告既未取得仁和大廈B棟區分所有權人之同意，自無從依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當之法理取得訴訟實施權，自屬當事人不適格。又其前手 王春英 與其他共有人就系爭土地之使用定有分管契約，縱無明示分管契約，亦有默示之分管契約，且由被告基於回饋社區之意，自102年1月起至110年12月間每月捐款1萬元予原告作為公用基金，原告均無任何異議，顯見雙方均默示此情形，並有意繼續維持該分管契約並受拘束，並無原告所稱無權占用之情等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、查，被告為臺北市○○區○○路0段00號1樓建物之所有權人。475地號土地上有仁和大廈A棟與B棟之建築物，並各自設立仁和大廈A棟管理委員會(即原告)與仁和大廈B棟管理委員會。
被告就系爭地上物有管理及用益權，系爭地上物所占用之系爭土地位於475地號土地上等情，為兩造所不爭執（見本院卷25頁），堪信此情為真。
四、得心證之理由
㈠、按公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第38條第1項有當事人能力。惟有當事人能力，並非即可因此取得原屬區權人之實體上權利。另民法第767條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。本件管委會苟非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主張之實體權利。又公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，固已賦予管委會就上開規定事項，得訴請法院為必要之處置。惟管委會僅在其職務範圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。基此，管委會以自己名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定(最高法院109年度台上字第2087號判決參照)。據此，管理委員會於其職務範圍內得依區分所有權人會議決議，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區分所有權人。查：
1.原告係依據111年度仁和大廈A棟區分所有權人會議之決議「55號1樓空地違建部分，拆屋還地恢復原使用執照車位用途，決議37票同意。1票不同意（本案通過）備註：經由訴訟程序訴請法院判決，確定後執行。」（見調解卷第89頁），提起本件訴訟，依前說明，足認原告係基於仁和大廈A棟區分所有權人會議之決議，以及區分所有權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對被告提出訴訟，使判決效果直接歸屬於全體區分所有權人，原告自屬適格之當事人。
2.至被告辯稱：原告未取得仁和大廈B棟區分所有權人之同意，無從依公寓大廈管理條例第38條第1項之規定及訴訟擔當之法理而取得訴訟實施權，其逕提起本件訴訟為當事人不適格云云。惟原告係依111年度仁和大廈A棟區分所有權人會議之決議，基於民法第767條第1項、第821條之規定，請求原告將系爭地上物拆除，並返還所占用之系爭土地，而民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，此項請求權，非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，無由共有人全體共同提起之必要，故本件自無須經仁和大廈B棟區分所有權人之同意始得提起，且原告為適格之當事人，被告前開所辯，不足採信。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查，475地號土地為仁和大廈A棟、B棟區分所有權人所共有，系爭地上物現由被告管理、用益，為兩造所不爭執，則被告抗辯系爭地上物係有權占有，自應由被告就其有權占有之事實負舉證之責。
㈢、按分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決要旨參照）。然查：
1.被告以仁和大廈於71年間竣工，實務上是由1樓住戶分管專用1樓法定空地，且其於102年間向前手購買臺北市○○區○○路0段00號1樓建物時，依不動產買賣契約書記載「本約土地及建物包括未登記但可以使用之部分：1.項目或範圍：平台外推」、「本房地產有出租情形」、「承接租約之約定」、「補貼管委會10,000」、房地產標的現況說明書「是否有占用他人土地或被他人占用情形，勾選『否』」等情為由，辯稱系爭土地之共有人已與前屋主王春英成立分管契約云云。惟基於債之相對性，被告與王春英簽立之買賣契約之效力不及於系爭土地之共有人，自無從以此證明王春英與系爭土地之共有人間有明示之分管契約存在。
2.被告復辯稱：系爭地上物已存在20餘年之久，足證過往之區分所有權人對此未為反對之意思表示，顯非單純之沉默，系爭土地共有人已與王春英成立默示分管契約，且原告法定代理人早已知悉被告將系爭地上物、系爭土地出租他人，亦曾應邀至系爭地上物之餐廳內用餐，並無不知之理，而有默示之意思表示；且由被告基於回饋社區之意，自102年1月起至110年12月間每月捐款1萬元予原告作為公用基金，原告均無任何異議，顯見雙方均默示此情形，並有意繼續維持該分管契約並受拘束云云。惟無人反對系爭地上物之存在、原告法定代理人知悉被告將系爭地上物、系爭土地出租他人，亦曾應邀至系爭地上物之餐廳內用餐等節，前者僅能證明系爭土地共有人長年單純沉默，後者至多僅能證明原告法定代理人個人有默示同意被告以系爭地上物占用系爭土地之情，被告仍未能舉證證明系爭土地其餘共有人有何舉動或其他特別情事，足以推知有為一定意思表示之意，自不得遽認已生默示同意系爭土地由被告前手王春英或被告使用之法律效果。又原告主張被告自102年1月起至110年12月間每月支付1萬元予原告，並提出原證2房屋租賃契約書為證，可見原告係基於出租系爭土地之意與被告簽訂原證2房屋租賃契約書，本件顯無系爭土地之區分所有權人有默示同意被告以系爭地上物占用系爭土地之意，自無從因原證2房屋租賃契約書嗣經兩造於本件審理時主張為無效，被告進而辯稱1萬元為回饋金性質云云，遽謂系爭土地之區分所有權人有默示同意被告以系爭地上物占用系爭土地，而憑為有利於被告之認定。
㈣、是以，被告未能舉證其係有權以系爭地上物占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分之土地返還全體共有人，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。至被告聲請傳喚房仲，證明不動產買賣契約書上有記載系爭地上物、管理費每月1萬元是回饋金性質等節，惟縱不動產買賣契約書上有此記載，然如前所述，被告與王春英簽立之買賣契約之效力不及於系爭土地之共有人，自無從以此證明王春英與系爭土地之共有人間有明示之分管契約存在，是被告此部分調查證據之聲請，並無必要，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年8月31日
民事第四庭法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月31日
書記官林立原