臺灣臺中地方法院民事簡易判決
111年度豐簡字第376號
原告東興房仲事業有限公司
法定代理人 李政學
訴訟代理人 歐嘉文 律師
複代理人 劉珈誠 律師
被告 劉武佳
訴訟代理人 張右人 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告為臺中市○○區○○段000地號土地及其上同段345建號房屋（門牌號碼臺中市○○區○○街00號）之所有權人（權利範圍均為1/1，下稱系爭不動產）。兩造於民國110年9月25日簽立房地產委託銷售專任契約書（下稱系爭契約書），由被告委託原告以新臺幣（下同）2,500萬元出售系爭不動產。被告為求盡速脫手，於同日再與原告簽立買賣契約內容變更同意書（下稱系爭同意書），而變更銷售總價。依系爭同意書之約定，於111年3月31日前，有買方願以2,000萬元成交時，原告得向被告收取實際成交價2％為服務報酬。嗣原告於111年3月14日，覓得買方願以2,000萬元承購系爭不動產，詎被告竟拒絕配合出售。
二、原告既已為被告尋得願以2,000萬元承購系爭不動產之買家，可認已完成仲介之義務，則依系爭契約書第4條、第10條之約定，被告自應依約定支付原告40萬元之服務報酬（計算式：20,000,000×2％＝400,000）。
三、爰依兩造間契約關係，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯則以：
一、依系爭同意書之約定，被告僅同意將委託銷售總價調降為2,200萬元，從未同意調降為2,000萬元。至原告所指有關「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」之約定，係記載於系爭同意書上「三、其他變更內容：（本條款需經委託人及受託經紀人員另行簽章始生效力。）」之欄位，此部分需經另行簽章，始生效力，此即為兩造締約時之真意。此觀系爭同意書簽署主體為委託人及受託人，然系爭同意書第3條簽署主體則為委託人及受託經紀人員，即可見係有意區分簽署之主體。而本件既未經委託人即被告及受託經紀人員另行簽章，此約定自不生效力，原告不得執此主張給付報酬。
二、再者，內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第11款第1項第2款，並無系爭契約書第10條2款之約定，是該條約定亦因違反前開公告之定型化契約規定，依消費者保護法第17條第4項規定，該定型化契約條款無效，原告亦不得主張給付報酬。
三、縱認原告請求給付報酬有理由，原告請求金額亦屬過高，請依民法第572條規定予以酌減。
四、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張被告為系爭不動產之所有權人。兩造於110年9月25日簽立系爭契約書、系爭同意書，由被告委託原告出售系爭不動產，委託期間至111年3月31日止。嗣原告於111年3月14日，覓得買方願以2,000萬元整承購系爭不動產，然被告拒絕出售等情，業據提出系爭不動產土地、建物登記第一類謄本、系爭契約書、系爭同意書、買賣議價委託書等件為證（見本院卷第77頁至第83頁、第27頁至第31頁、第33頁、第35頁），堪信為真實。
二、原告主張依系爭同意書之約定，被告已同意將委託銷售總價調整為2,000萬元、仲介報酬2％等情，為被告所否認，而以該條約定尚未生效等語置辯。經查：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
㈡依系爭同意書之記載：「……茲因實際考慮與需要，同意修正原委託契約書事項如下：一、賣方：委託銷售總價調整為新台幣貳仟貳佰萬元正（仲費4％）。二、委託期間延長至中華民國111年3月31日止。三、其他變更內容：（本條款需經委託人及受託經紀人員另行簽章始生效力。）銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」（見本院卷第33頁），可見兩造於締約時，確係將「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」之約定，載明於「三、其他變更內容」之欄位，而與「一、賣方：委託銷售總價調整為……」之欄位分開記載，分屬於不同欄位甚明。則被告辯稱「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」等事項係記載於「三、其他變更內容」之欄位，自需受該欄位後方文字之拘束，即需經委託人及受託經紀人員另行簽章始生效力等節，當有所據。
㈢原告雖抗辯稱「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」等事項，與「一、賣方：委託銷售總價調整為新台幣貳仟貳佰萬元正（仲費4％）」等文字所載事項相同，僅係因第一部分欄位空格不足，始記錄於「三、其他變更內容」之欄位，並非此部分約定內容屬其他變更內容等語。然查：
⒈系爭同意書契約係原告所提出，業據原告陳述在卷（見本院卷第120頁），且原告以房屋仲介為業，對各條款之約定內容及效果，自當知之甚詳。而觀系爭同意書上，未有任何以箭頭等符號標示因欄位不足，接續於他處繼續書寫之意旨；亦未將「三、其他變更內容：（本條款需經委託人及受託經紀人員另行簽章始生效力。）」等欄位之文字劃除，以表彰不受此文字拘束之意思。是原告上開抗辯，顯與系爭同意書上之文字記載相異，復未經原告提出其他任何證據佐證，自難認可採。
⒉再者，依原告所述，係指稱被告已將系爭不動產之銷售底價調整為2,000萬元，僅於實際成交價2,000萬元至2,200萬元之間，原告所得請求之仲介報酬比例有所調整。則系爭同意書簽署目的既係為了變更系爭契約書上委託銷售總價，衡情應先記載「一、賣方委託銷售總價調整為2,000萬元」之重要變更事項，再於其後敘明仲介費比例之調整，始符常理。然系爭同意書卻係於調整售價之欄位，記載「一、賣方：委託銷售總價調整為新台幣貳仟貳佰萬元正（仲費4％）」。則被告辯稱其僅同意將委託銷售總價調整為2,200萬元，未同意調整為2,000萬元，至於其他變更內容部分之約定，係仲介表示如果2,200萬元仍無法出售，可以再為調降，並調整仲介費比例，但此部分之後需要另外簽章等語，核與契約文字記載相符，應較為可採。
㈣原告復主張系爭同意書下方，確經委託人即被告、受託人即原告及受託經紀人員李政學簽章，是縱認「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」等部分屬於系爭同意書第三項其他變更內容，該條款亦已生效等語。然觀系爭同意書第三項既已載明「本條款須經委託人及受託經紀人員『另行簽章』始生效力。」等語（見本院卷第33頁），依條文語意，即需就此特別約定事項另行簽名確認。原告主張於系爭同意書下方簽名欄位，即表彰同意第三項之特別約定等語，顯與契約文字不符，且使前開有關需另行簽章等文字失去意義，尚非可採。
㈤從而，被告辯稱依系爭同意書第三項之約定，「銷售總價貳仟壹佰萬元正（仲費3％）貳仟萬元正（仲費2％）」等事項，需經委託人及受託經紀人員另行簽章始生效力等節，應屬可採。則該條款既未經委託人即被告與受託經紀人員簽章，自尚未成立生效，兩造合意之銷售總價應為2,200萬元。從而，原告以其銷售已達出售底價2,000萬元，然被告拒絕出售為由，主張被告構成違約，依系爭契約書第10條第2款約定，仍應支付服務報酬乙節，即屬無據。又原告此部分主張既無理由，就被告其餘有關系爭契約書第10條2款約定違反定型化契約，暨請求酌減報酬部分，即毋庸再予論述，僅此敘明。
肆、綜上所述，原告依兩造間契約關係，請求被告給付40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，不過為促使本院依職權為假執行之宣告，毋庸另為駁回之諭知，附此敘明。
伍、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 段奇琬
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 14 日
書記官王政偉