裁判字號：臺灣新竹地方法院109年訴字第256號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：排除侵害等
臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第256號原告美乃儀企業有限公司法定代理人 楊惠琇 訴訟代理人 葉建偉 律師被告良茂建設股份有限公司法定代理人 陳春銅 訴訟代理人 陳怡均 律師上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國110年10月19日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原請求(一)先位聲明：如附表所示被告應將設於原告所有位於門牌號碼新竹市○○○路00號建物內上方天花板處之糞、汙水管移置於良茂NewPark大廈之其他共用部分或他處，並回復裝設前之原狀予原告。並將(二)良茂NEWPARK社區之區分所有權人列為被，請求按月給付原告租金，嗣於訴訟中減縮上開聲明(一)(二)部分，揆諸上開說明，自屬有據，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告方面
(一)聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)1,650,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。
(二)陳述
1、原告前與良茂公司簽訂房屋預定買賣契約書購買「良茂NewPark」(下稱系爭大廈)之房屋及土地(即新竹縣○○市○○段0地號土地，房屋部分依契約約定為編號S1棟1樓房屋即門牌號碼新竹縣○○市○○○路00號，計223.25㎡，約67.53坪，下稱系爭房地)暨停車位2位。詎原告於裝潢系爭建物之際，發現天花板上方置有多數不明管線，經施工人員反映此非常態，原告遂向系爭房地之「良茂NewPark」管理委員會(下稱良茂管委會)反映後，並委請專業人員察看，於民國108年6月中旬區分所有權大會時始得知上述管線乃為爭房地所坐落之整社區大樓排放糞汙水管管線。
2、系爭管線置於原告所有系爭房地專有部分，良茂公司於銷售系爭房地時並未告知上情，則其所給付之標的，顯然存有物之瑕疵事由，已侵害原告對於系爭建物所有權及使用收益。系爭全棟糞汙管線既置於原告所有系爭建物之專有部分內，而任何人所購之建物，均無可能願意在其天花板上方設置有全棟排放汙水、糞管之管線，則系爭管線之存在，除會構成消費者購買意願下降外，亦對建物價值於市場上之減損，且於使用收益上將面臨維護修繕之不便，有減少價金之事由存在，原告於民國108年10月9日以(2019)邑建字第0000000律師函(原證2)，依民法第365條之規定向良茂公司為減少價金之意思表示，並請求給付165萬元本息。
3、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。同法第179條亦有明文。原告已於108年10月9日委請律師寄發律師函給良茂公司主張減少買賣價金，我國現行法令雖未規定管線得否置於建築物區分所有權專有部分之規定，但專有部分既屬所有權人獨立所有之部分，良茂公司擅自將系爭管線設置於原告所有房屋天花板上方，並於出售時未告知上情，使消費者明確知悉，並以書面或交付圖說標示為憑，使消費者處於不對稱資訊之地位，進而陷入交易風險中，倘消費者若於購買之不動產時知悉建物專有部分設有全棟糞汙水管等設施，日後修繕需進入期屋內，將影響所有權人使用收益及排他性，自影響其購買意願，並影響建物交易價值，則原告自得依民法第365條規定請求減少價金，遑論本案建築執照圖說尚無汙水設備管線圖說，則良茂公司焉有可能於出售時告知原告，代銷人員 胡郭宗 豈可能告知原告系爭管線之設置及分佈，是良茂公司主張於出售時有告知上情云云，洵無可採。
4、系爭估價報告既已認定系爭房地位處新竹高鐵站附近，屬於竹北市的運輸生活核心及新興發展地區，且建物保存情況良好，並認定生活育樂等設施均距離系爭房地在1公里內之內即可抵達等語，然系爭估價報告雖於第90至91頁中說明系爭房地交易價值差距之計算方法而得出受有61萬2,098元之損害，但系爭估價報告既已認定系爭管線置於天花板影響房屋所有權人專有部分使用之行使，但上述鑑定減損計算金額部分，並未將原告因系爭房地專有部分所受之限制及主觀上購買意願之降低列入計算考量，此部分即有疏漏，故原告得依民法第222條第2項之規定，主張因損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，請求調整所受損害數額為165萬元。
對被告陳述之答辯
1、證人 林育賢 縱為購買良茂NewPark大廈A1棟13樓之住戶，亦無從認定被告於出售建物予原告時，有告知原告所購買建物之屋頂天花板上方設置有全棟之糞汙水管等情事，且證人 林瑋倫 縱為系爭建物之初驗與交屋之承辦人員，然此不能證明被告於銷售系爭建物予原告時，有告知系爭建物上方有糞汙水管等情事。
2、良茂公司所提出之汙排水系統-1F屋排水平面圖W-7，並未舉證其設置系爭管線時有經原告之同意，且該平面圖涉及專業工程圖面判讀，一般消費者如未經專員解釋告知，焉能從此圖面知悉系爭管線置於其所購房屋天花板上方。又系爭管線置於原告所有系爭房屋之天花板上方，屬於原告就系爭房屋之專有部分所有權行使、排他、使用收益之限制，而構成物之瑕疵及權利瑕疵，且法定共用部分係指在構造上或性質上供區分所有人共同使用(公寓大廈管理條例第3條第4款)，此一般係指建築物之地基工程、支撐建築體之屋頂、外牆及各層樓版及保固之樑柱而言。又公寓之供水設施部分，性質上固為全體區分所有權人所共有，惟該等管線，並非系爭房屋之重要成分，乃係獨立於系爭房屋外之動產，全體區分所有權人共有之動產放置於專有部分之系爭房屋，並不使專有部分之空間因而成為法定共用部分，且系爭管線之設置既未告知原告，何來約定共用之說可言，要與公寓大廈管理條例所規定之法定共用及約定共用部分之要件不符。
3、被告良茂公司歷次提出事證僅能證明測試電線插座是否運作正常或全區火警廣播系統安裝設備功能測試等設施運作是否正常，然在交屋點交紀錄表、客戶驗屋表上，均未載明關於系爭管線乃係何種管路設備，可見良茂公司並未告知有系爭管線，至為甚明。
二、被告方面
(一)聲明原告之訴駁回。
如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
(二)陳述
1、系爭汙水管線、廢水管線，被告於預售系爭房地之時已告知原告日後有系爭管線存在於當時原告將購買之系爭建物內，且供全棟樓上房屋之汙、排水之用，故而原告主張系爭管線之存在屬於被告給付系爭建物之瑕疵云云，應無理由。且證人胡郭宗、林育賢經以具結程序作為擔保其證言真實性之方法，足認被告陳稱曾告知原告有系爭管線將存在及其用途堪認真實。
2、被告否認系爭管線為系爭建物之瑕疵，且系爭建物內縱使有系爭管線之存在，惟經原告囑託桃園市不動產估價師公會為鑑定之後，系爭房地於106年1月20日之價值為2708.4萬元，惟原告係以2660萬元購得系爭房地，顯見原告以低於系爭建物價值之優惠價格取得系爭房地之所有權，自難認有何損害可言。
3、被告否認系爭管線為系爭建物之瑕疵，而是敷設於建築物屬共用部分之排水、污物處理等設備，且係屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分之建築物設備，故原告主張因系爭管線屬系爭建物之瑕疵，並以民法第365條第1項規定請求被告減少價金，應無理由。如原告主張系爭管線屬於系爭房屋的瑕疵，則原告已於108年2月12日驗收系爭房屋時就可以知道系爭管線的問題，且別無依通常之檢查而不能發見系爭管線之存在，原告怠於108年10月14日才通知被告，被告爰依民法第356條第2項，主張原告已視為承認其所受領之系爭房屋，被告無需對原告負瑕疵擔保責任。
三、得心證之理由
1、兩造於106年1月20日簽訂房屋預定買賣契約書購買「良茂Ne
wPark」(下稱系爭大廈)之房屋及土地(即新竹縣○○市○○段0地號土地，房屋部分依契約約定為編號S1棟1樓房屋即門牌號碼新竹縣○○市○○○路00號，計223.25㎡，約67.53坪，下稱系爭房地)暨停車位2位之情，有房地預定買賣契約書在卷可查，並為兩造所不否認。原告起訴主張於108年6月中旬區分所有權大會時始得知社區大樓排放糞汙水管管線置於原告所有系爭房地專有部分，且為被告未告知上情，其給付之標的存有物之瑕疵，已侵害原告對於系爭建物所有權及使用收益，有減少價金之事由之情，為被告所否認，是本院遂應審究者為原告依據民法第365條請求減少價金部分，有無理由。
2、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356條第1、2項分別定有明文。本件兩造就系爭房屋於108年2月12日進行房屋初驗，就系爭管線確可知悉管線之設置、範圍、分布及走向之情，有原告所提之現場照片可佐，原告就現場明知系爭管線之存在，且依據現場照片所呈，已明顯逾越正常居家所應架設管線之範疇。且系爭建物驗屋時，亦就全室消防設備之差異型探測器等予以測試，此有被告所提之客戶驗屋表及驗屋現場照片可佐，原告於斯時亦可確定就此建築物之架設相關管線之排設及範圍，且係實際可以肉眼察覺，非屬民法第356條第2項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，遂應認其已承認所受領之物。故原告既於108年2月12日驗收系爭房屋時已知系爭管線的存在，且別無依通常之檢查而不能發見系爭管線之存在，是被告主張依據民法第356條第2項，主張原告已視為承認其所受領之系爭房屋，應屬有據。
3、再契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。本件亦據證人林 瑋綸 (即與原告就系爭房屋之驗屋人員)具結後證稱「：(法官問：初驗當時，糞汙水管是否很明顯？)非常明顯，汙水管通常是橘色的，通風管或次要管等非汙水管是灰色的，我
們牆壁是白色的，應該會有非常明顯的對比，（被告訴訟代理人問：(請求提示備被證七，並告以要旨）你方稱驗收
房屋時可以明顯看到天花板上的橘色及灰色管線，在此驗收表上，你驗收何項目時可以明顯看到前述管線的存在？閱覽後答）檢測差動型探測器時，會看到旁邊有汙水管，抬頭看蠻明顯的，差動型探測器是消防的感應器，（被告訴訟代理人問：（請求提示備被證六，並令其辨識）這裡有六張照片，你方稱的差動型探測器有無在這些照片裡面？(辨識後答）本院卷第225頁、第227頁及第228頁的照片中有差動型探測器。」等語，是原告陳稱被告在屬所有權人獨立範圍，擅自將系爭管線設置於原告房屋天花板上方部分，顯不足採，益證原告本為隨時依通常程序可得知之事實，卻遲於108年10月9日以律師函告知，顯有違反檢查及即時為瑕疵通知之義務，應視為已承認受領，況原告既已知系爭房屋內有系爭管線之存在，亦無任何妨害原告就系爭建物之使用或收益之有。
4、末據卷附本院鑑請桃園市不動產估價師公會於110年8月6日
以(110)桃工會第806號函檢送估價報告書所程內容：就一般建築工程實務面觀之，住宅類大樓樓上層之浴室、廚房或露台、陽台地板會有給、排、污水管（包含糞管）、排氣管與雨水管及透氣管等的配置實屬必然，因管路涉及排水斜率，而一般樓地板厚度並不足以包覆上述管線，因此上述管線往往需穿越樓地板至樓下層之平頂上方空間，目前均採用吊管式施工做法來施作排水工程，舉凡樓上的糞管、排水管線等，都是穿過樓板做到樓下的天花板，然後才折進管道間。及本案房地專有部分内之天花板上設有全社區糞污水設施設備排水管道之市場交易價值計算如下：推估勘估標的一樓店舖之合理單價為：NT$400,000元/坪，
其總價為：NT$400,000元/坪×67.71坪=NT$27,084,000元等情，本件原告購買系爭房地之價款為2660萬元，亦無造成系爭建物之價值減損部分致造成原告損害之有，是原告主張系爭管線之設置對建物價值造成市場上之減損，且於使用收益上將面臨維護修繕之不便，有減少價金之事由，並請求給付165萬元本息部分，顯屬無據。
四、綜上所述，原告依據民法第365條及179條規定請求被告減少買賣價金及法定遲延利息部分，非屬正當，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國110年11月30日
民事第二庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月30日
書記官林琬茹