裁判字號：臺灣臺北地方法院101年重訴字第216號民事判決
裁判日期：民國101年10月18日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度重訴字第216號原告覃 傑鳴 訴訟代理人 何邦超 律師被告 覃麗麗 訴訟代理人 許聰元 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北市○○區○○段二小段三六三地號、應有部分萬分之一二五之土地上之同段八六二建號，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段五百號五樓之二之建物騰空返還原告。
被告應自民國一百年十二月二十四日起至其返還前開房屋之日止，按年給付原告新臺幣參拾貳萬柒仟玖佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣參佰玖拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟壹佰玖拾參萬伍仟柒佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，原告於每期屆至時以新臺幣拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期以新臺幣參拾貳萬柒仟玖佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠查兩造為兄妹關係，而坐落臺北市○○區○○段二小段363
地號、應有部分萬分之125之土地（下稱系爭土地），及其上同段862建號、門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號5樓之2之建物（下稱系爭房屋）則為兩造父親 覃承良 贈與原告之不動產，其所有權為原告所有。原告於民國90年間，因當時被告甫自美國返台，尚無自己的房屋居住，原告為了協助被告能有暫時居住之所，遂出借自己所有系爭房屋予被告使用，使被告能與兩造之父母共同居住，協助照料兩造之父母，原告則遷居他處。惟被告已於99年9月3日以買賣為原因，取得坐落新北市○○區○○段○○○○號、應有部分十萬分之253之土地，及其上同段1898建號、門牌號碼新北市○○區○○路○○號13樓房屋的所有權，被告顯已有固定居住之不動產。且兩造父親覃承良已於97年5月26日去世，母親 張賽心 則遷居美國與兩造之妹覃 岱麗 居住，原告當初將系爭房屋出借被告之使用借貸目的已完成，兩造間就系爭房屋的使用借貸關係已經終了，原告依民法第470條第1項規定，已取得請求被告返還系爭房屋之權利，不待另為終止契約之意思表示。退步言，原告之配偶雖另買受取得門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄2之1號5樓房屋暨其所坐落土地，然以該屋面積僅有31.27坪，衡之原告一家四人，二子均已十餘歲等情，上開門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄2之1號5樓房屋已不敷原告一家使用，加以近年臺北市房地產價格高漲，原告已無能力再購得如同系爭房屋面積一樣的房屋居住，乃有民法第472條第1款貸與人因有不可預知之情事，自己需用借用物，而終止與被告間之系爭房屋使用借貸契約之必要。原告並已於100年12月21日以臺北古亭郵局第2100號存證信函通知被告終止系爭房屋使用借貸契約，並請被告於函到七日內遷讓返還系爭房屋予原告，否則即訴請被告遷讓返還系爭房屋，並請求相當於租金之損害賠償；該存證信函已於100年12月23日送達被告處所，被告雖拒收，但應認為該存證信函已送達於被告客觀上可得支配之範圍內，不待本人閱讀理解，即可發生意思表示之效力，則兩造間就系爭房屋之使用借貸契約已於100年12月23日終止，被告迄仍占用系爭房屋已無正當權源，而屬無權占有，爰依民法第470條第1項、767條、第184條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房地。
㈡又被告無權占用系爭房屋，係屬無法律上原因而受利益，並
致原告受有相當於租金之損害，已構成不當得利。依土地法第97條第1項規定，應以土地及其建築物申報價總額年息10%計算相當於租金之不當得利，是被告應按年給付原告新台幣（下同）364,386元相當於租金之損害（計算式：①1,667㎡×121,788/㎡（系爭土地申報地價）×125/10,000＝2,537,757元，②1,016,100元（系爭房屋課稅現值），（①+②）10％＝364,386元，元以下4捨5入）。爰依民法第184條條第1項、第179條前段規定，請求被告自伊通知終止借貸契約之翌日即100年12月24日起至被告返還系爭房屋之日止，按年給付原告364,386元等語。並聲明：⑴被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段363地號、應有部分萬分之125之土地上，同段862建號，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號5樓之2之建物騰空返還原告。⑵被告應自100年12月24日起至將第⑴項所示房屋返還原告之日止，按年給付原告364,386元。⑶併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋乃兩造父親覃承良於66年11月21日借當時正讀高一
的原告名義購買，約定所有權仍屬覃承良所有，待覃承良與張賽心百年之後再議所有權、使用權之所屬，故原告僅是借名登記名義人，並未取得系爭房屋所有權。退步言，縱認系爭房屋為兩造父親覃承良贈與原告，但依覃承良於85年8月1日所書立遺囑內容，亦是以父母百年為停止條件之法律行為，迄今兩造母親張賽心尚未百年，贈與契約停止條件尚未成就，原告亦無權請求被告返還系爭房屋。
㈡被告是經父母同意，自90年起與父母共住於系爭房屋，並非
因原告借用而居住，10年來都是由被告繳納系爭房屋的地價稅、房屋稅、水電費、修繕費、大廈管理費等，故被告居住系爭房屋有正當權源。覃家的財產計有約10億元左右，目前還未分產。覃家於臺北市○○路共有7個房間及1間辦公室出租，每月租金約有7萬元至8萬元之譜，但均是由原告收取後納為個人收入。另尚有覃承良遺留下來價值數千萬元的工廠及工廠設備亦由原告經營，經營所得也由原告自取。原告曾向母親張賽心要求公平重新分配家產，足證覃家財產還是在共用狀態中，且當年父母所購買之不動產，均應在遺產之列，亦證明原告未取得系爭房屋的所有權，被告尚可分產，並非無權占用系爭房屋。又原告並未依照遺囑書，按月支付父母生活費用，且違背父母遺囑，私自出賣工廠與機器設備及壟斷公司人脈，並且把出賣獲得的價金，另外購買二處房產，原告自有侵占他人財產之嫌等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執與爭執之事項：㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺北市○○區○○段二小段363地號、應有部分萬分之
125之土地，暨其上同段862建號、門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號5樓之2之房屋，為兩造之父覃承良於66年11月間以原告名義購買，並登記其所有權人為原告名義。
⒉系爭房屋原為兩造父母與原告及其配偶、子女共同居住，90
年間原告遷出系爭房屋，而由被告與兩造父母共同居住於系爭房屋。嗣兩造父親覃承良於97年5月26日因病去世，兩造母親張賽心則前往美國與兩造之妹 覃岱麗 同住，系爭房屋目前由被告居住使用等情，為兩造所不爭執（見本院卷第37、38頁及第94頁、第141頁背面）。
㈡本件爭執要點：
⒈系爭房屋所有權人為何？⒉原告得否請求被告自系爭房屋遷出，即被告占有使用系爭房
屋有無正當權源？⒊原告得否請求不當得利？若有，金額若干？
四、得心證之理由：㈠系爭房屋所有權人為何？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨可以參照。再按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。而所謂借名登記契約者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人，最高法院99年度台上字第2448號裁判意旨可以參照。是贈與契約與借名登記契約最大的差別，應在於贈與人有讓與及移轉財產予受贈人之意思，而借名登記之借名人，無論其與出名人約定由何人管理、使用及處分財產，其與出名人間仍有以借名人為真正所有權人，非由出名人取得系爭財產所有權之合意，且通常而言，借名登記契約多是基於特定目的而訂立，故借名登記契約當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約內容而定，契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，並參考民法關於委任之相關規定。
⒉查爭房屋暨所坐落土地為兩造之父覃承良於66年11月21日以
原告名義購買等情，業經原告提出系爭土地建物及登記謄本（見本院101年度司北調字第46號卷，下稱北調卷，第8、9頁），及被告提出系爭房屋之建物登記謄本、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、公證書等件（見本院卷第14至22頁）為證，且為兩造所不爭執。被告抗辯系爭房屋為兩造之父覃承良所有，僅借名登記原告名義，兩造之父覃承良既已亡故，系爭房屋應屬遺產之一部分云云，但為原告所否認，而依被告提出兩造不爭執真正之由兩造之父覃承良於85年
8月1日所立遺囑書第11項記載：「甲方（即覃承良）前購買房屋一棟，坐落臺北市○○○路○段○○○號5樓之2（麗園大廈），此不動產是於民國66年11月以乙方（即原告）名字購買（乙方求學時代），此屋應屬乙方父母在有生之年居住使用，所有權屬乙方父母，等將來父母百年之後才給兒子（乙方）」等語（見本院卷第24頁），參以該遺囑書其他部分是在約定覃承良將其原經營公司、廠房等移轉由原告繼續經營，原告應按月支付金錢做為覃承良及其配偶的家庭生活費用，及該等家庭生活費用其後應予調整，如原告嗣後不依約履行，覃承良有權收回機器設備之所有權等語，堪認覃承良確有將該等公司、廠房、機器、設備及系爭房屋暨所坐落土地交由原告取得所有權之意思，僅為其與配偶老年安養需要，而與原告約定原告應支付渠等家庭生活費用，及由渠等繼續居住使用系爭房屋而已。
⒊另審酌兩造不爭執真正之由兩造之父覃承良於97年1月22日
所立遺囑記載：「我及你母親--張賽心，名下的動產及不動產必須等兩人皆過世後才能完全處理分配，若因節稅的原因，請母親妥善研究實際情形安排以避免財產損失。原則以能完全照顧母親在世的經濟生活，不用向子女伸手要錢，且能同時達到節稅的效果。不動產分配：（以以下5名子女為限）台北麗園大廈5F-2-- 給傑鳴 ，八德路1F-- 給莉莉 ，八德路4F（含5F加建）給岱麗，美國1701NewAve.,Alhambra--給Xing,YouSheng， 莉蔚 將以現金於銀行設立生前信託（LivingTrust）作安排」、「現金分配（以以上5名子女為限）主要配合不動產市價做增減以達到子女財產的平均分配......老大傑鳴對家庭有功勞，他所分配的不動產價值若超過其他子女所分配的總額，現金部分就不再分配，其他子女不得就超過部分有異議」、「在我過世後，子女對動產及不動產必須5年保持現狀不做任何變動，由母親視情形得自主安排」等語（見本院卷第45頁），及證人即兩造母親張賽心到庭證稱：「因我先生對我很好，為了保護我，擔心我老了沒有地方可以居住，所以才有這份遺囑（書），但這個房子確實上是我先生要買給原告的，我先生是在00年生病後才會寫這個遺囑書。」、「系爭房屋原告其實是一直和我和我先生一直住在一起，90年被告回國時，原告還是住在系爭房屋，後來因為我先生身體不好，而原告兩個小孩又小，比較吵鬧，會吵到我先生所以他們才搬出去。不過因為這個房子是登記給原告，而且當時他也跟我們住在一起，所以被告回來前我們有和原告說，要被告和我們住在一起，所以原告當時有同意讓被告一起住，也就是原告有同意借被告。」等語（見本院卷第92頁），顯見系爭房屋於66年11月間登記為原告所有，應是兩造之父覃承良購買後，為預作家產分配而以使原告取得系爭房屋所有權之意思，將之讓與並移轉登記予原告，而非基於特定目的，仍以覃承良為真正所有權人，僅以原告為登記名義人形式辦理移轉登記。至覃承良於85年所立的遺囑書及於97年所立的遺囑雖有「此屋應屬乙方父母在有生之年居住使用，所有權屬乙方父母，等將來父母百年之後才給兒子」、「我及你母親--張賽心，名下的動產及不動產必須等兩人皆過世後才能完全處理分配」等語，僅是原告對系爭房屋之管理、使用及處分權，在兩造父、母過世前受到限制而已，系爭房屋既經覃承良購買後，以贈與之意思直接移轉登記為原告所有，且經原告同意收受，則66年11月辦理移轉登記完成時，贈與即生效力，覃承良嗣後簽立之上開遺囑，尚不影響原告已取得系爭房屋之所有權，況原告迄今並無任何違逆覃承良於贈與原告系爭房屋後所簽立之上開遺囑情事，亦經兩造母親張賽心證述明確（見本院卷第75頁、第91頁背面），則原告主張伊因贈與而取得系爭房屋之所有權，即屬有據。
⒋另被告抗辯10年來均由伊繳納系爭房屋之地價稅、房屋稅、
水電費、修繕費、大廈管理費等，雖據其提出100年房屋稅繳款書、瓦斯費通知單、電費通知、管理費收據等為證（見本院卷第25至35頁），但為原告所否認，而被告提出單據均集中發生於000年與101年間，且多數為電話費、手機費、寬頻繳費單等個人使用支出，另證人張賽心則證稱系爭房屋89年以前房屋稅、地價稅等是她繳納，89年之後則由原告繳納等語（見本院卷第72頁、第91頁背面），並有原告提出89年起至100年止之房屋稅與地價稅繳款書為證（見本院卷第48至71頁），是依被告提出上開單據尚無從認定被告上開所辯為真實。至兩造與其他手足尚有繼承自覃承良之遺產尚未分配乙節，則與系爭房屋所有權歸屬無涉，此外，被告就其抗辯系爭房屋為兩造之父覃承良所有，僅借名登記原告名義等節，復未據進一步提出證據證明屬實，是被告此部分抗辯即非可取。
㈡原告得否請求被告自系爭房屋遷出，即被告占有使用系爭房
屋有無正當權源？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第1項前段、第2項定有明文。又貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，民法第472條第1款亦有明文。此民法第472條第1款所定「不可預知之情事」，應指在訂立使用借貨契約以後所發生之情事，非訂立契約時所能預見者言，又所謂「自己需用借用物」，祇需自己有需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，良因使用借貸係無償性質，不能附苛刻條件之故，最高法院70年度台上字第182號判決意旨亦可參照。
⒉查系爭房屋為原告所有，已經認定如前，原告自承曾將系爭
房屋無償出借與被告使用，兩造就該使用借貸關係既未約定期限，而原告因子女長大，其原居住之臺北市○○○路○段○○○巷○○弄2之1號5樓房屋空間不敷使用，而需取回系爭房屋自住使用等情，已經原告提出系爭房屋之土地及建物登記謄本、臺北市○○○路○段○○○巷○○弄2之1號5樓房屋之土地及建物登記謄本、原告之全戶戶籍謄本附卷可證（見北調卷第
8、9頁、第16、17頁、第18頁），堪認原告居住空間因隨子女成長而不敷使用乙節，確非原告在十年前貸與借用物予被告時所能預知，且該項原因又發生在借貸契約成立以後，則原告以此事由終止兩造間系爭房屋之使用借貸關係，自有依據。又原告已於100年12月21日以存證信函通知被告終止系爭房屋之使用借貸契約，及請被告於函到7日內遷讓返還系爭房屋予原告等語，該信函業於100年12月23日送達至被告住所，經被告拒收等情，亦有原告提出存證信函、掛號郵件收件回執等為證（見北調卷第19、26頁），並為被告所不爭執，應認上開存證信函於100年12月23日投送至被告住所時，已到達被告之支配範圍，置於被告隨時可瞭解其內容的客觀狀態，已生意思表示到達之效力。是原告以此信函表示終止兩造間借貸契約，即屬有據。則兩造間就系爭房屋的使用借貸關係既經合法終止，被告又未能提出其他證據說明其有何合法權源繼續占有使用系爭房屋，從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有理。
㈢原告得否請求不當得利？若有，金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。被告無權占用系爭房屋，詳如前陳，自足認其受有相當於租金之利益，並致原告受到損害，則原告依不當得利法則，請求被告給付自100年12月24日起至被告將系爭房屋騰空返還原告之日止，相當於租金之不當得利，即有依據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。
其所謂土地之申報總價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條均有明定，另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭台北市○○區○○段2小段363地號土地於99年1月之申報地價為每平方公尺121,788元，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見北調卷第9頁），又系爭房屋經台北市政府地政局估定價額認為101年單價應為每平方公尺11,828元，有台北市政府地政局101年6月18日北市地價字第10131633600號函存卷可按（見本院卷第153頁），但原告僅主張以系爭房屋100年度房屋稅課稅現值1,106,100元作為計算房屋價值之依據，並提出100年房屋稅繳款書為證（見北調卷第28頁），緣依台北市政府地政局核定建築改良物估定價額核算系爭房屋價值，尚高於系爭房屋100年度課稅現值，今原告既願以較低價額計算租金，本院自應受其主張之拘束。參以系爭房屋位於忠孝東路上，鄰近有巨蛋、國父紀念館等綜合性文化設施，距離統一阪急百貨台北店、台北市政府、台北市議會等設施僅數百公尺，位處台北市政經文化及經濟中心，商業機能活絡、交通便利等情，有原告提出系爭房屋坐落位置圖說存卷可佐（見本院卷第174頁），本院審酌上情，認被告應返還相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地及建築物申報價額年息9％計算為當，基此計算，被告自100年12月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按年應賠償相當於租金之損害，其數額於327,947元【｛121,788元/㎡（系爭土地申報地價）1,667㎡125/10,000（被告無權占用之土地面積）+1,106,100元（系爭房屋課稅現值）｝9％（年息）＝327,947.17，元以下四捨五入】範圍內為有理由，逾越上開金額部分，則無依據。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，已終止與被告間就系爭房屋的使用借貸契約，被告並未證明其有占有使用系爭房屋之合法權源，從而，原告依據民法第767條、第470條及第179條規定，訴請被告將坐落臺北市○○區○○段二小段363地號、應有部分萬分之125之土地上之同段862建號、即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號5樓之2之建物騰空返還原告，及請求被告應自100年12月24日起至騰空交還系爭房屋之日止，按年給付原告不當得利金額327,947元，為有理由，應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
六、原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年10月18日
民事第三庭法官管靜怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月18日
書記官鍾雯芳