臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1237號
原 告 鴻成不動產開發有限公司
法定代理人 李應吉
訴訟代理人 楊斯傑
被 告 涂浩洋
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國109年2月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文
。本件原告起訴時原以民法第568條之規定及兩造於民國108
年2月18日簽立之買方給付服務費承諾書請求被告給付服務
報酬新臺幣（下同）252,000元，嗣於109年2月3日具狀追加
依民法第101條第1項規定請求被告給付上開服務報酬，經被
告於109年2月5日言詞辯論期日當庭表示同意原告之追加，
揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告於108年2月18日與原告簽訂不動產買賣意願書（下稱
系爭意願書），委託原告居間仲介購買訴外人 楊翠夏 所有
門牌台南市○○區○○路○○○號16樓之5房屋及坐落土地（
下稱系爭房地），約定斡旋期間自108年2月18日起至同年
3月8日止，委託買賣總價為1,150萬元，嗣後變更為1,225
萬元，並同時簽立買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾
書），第1條約定「不動產買賣契約成立時，立書人同意
給付買賣總價款百分之2之服務報酬」、第3條約定「若立
書人或其配偶、二等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後3
個月內，就上開房地與賣方成交時，立同意書人同意視為
受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付原約定之
服務報酬予受託人」。被告委託期間因價格因素未與賣方
成立買賣契約，原告並已於108年3月6日退還被告斡旋金
10萬元。惟原告事後發現被告之配偶即 馬曉琪 於108年4月
15日私自與賣方楊翠夏成立買賣契約，買賣價金為1,260
萬元，並已於108年5月10日完成所有權移轉登記，依系爭
承諾書第3條約定，被告自應給付原告買賣總價金1,260萬
元百分之2即252,000元為服務報酬，爰依系爭承諾書第3
條約定及民法第101條之規定，請求被告給付上開服務報
酬等語。並聲明：被告應給付原告252,000元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。願供擔保，請准宣告假執行
（二）對被告抗辯之陳述：
1、系爭承諾書第3條約定，核與內政部92年6月26日修正發布
之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第1款關於「委
託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務
，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次
付予受託人：委託期間內，委託人自行將本契約不動產標
的物出售或另行委託第三者仲介者」之約定相符，復無何
違反內政部依消費者保護法第17條所訂定發布之「不動產
委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，並非如被
告所辯內政部範本於買方無相類罰則業者即不得與消費者
約定，難謂系爭條款有何違反誠信、平等互惠原則，而對
消費者顯失公平情事。
2、被告係於108年3月6日取回斡旋金，依系爭意願書第3條後
段之約定，僅不動產買賣意願書失其效力，應不及於系爭
承諾書。又民法上撤回權係針對尚未發生法律效果之意思
表示為防止其效力發生所為之意思表示，系爭承諾書業經
兩造合意發生效力，不容被告任意撤回，亦即被告雖領回
斡旋金，惟仍應受系爭承諾書拘束。又被告援引之臺中地
方法院96年度簡字第3號及96年度簡上字第190號判決之當
事人間並無系爭承諾書第3條相同之條款，兩案之請求權
基礎及事實關係不同，自不得比附援引。且系爭承諾書第
2、3條約定目的，本即在避免被告以撤回斡旋或其他不正
方法規避給付服務費，若買方撤回斡旋效力可架空一切違
約罰則，則系爭承諾書之約定事項，豈非形同具文。
3、原告經被告委託仲介後，有完成帶看屋及斡旋等媒合締約
之工作，而被告於另案證述其於仲介期間有委請訴外人許
浩翔與屋主商談商議價格，而賣方於斡旋期間出價1,330
萬元，此費用係包含仲介費用之價格，如成交，賣方應給
付原告服務費50萬元，買方應支付原告服務費25萬元，足
見本件賣方私下與被告配偶成交價格1,260萬元，明顯係
雙方私下成交規避原告之服務費用之價格，且被告為實際
買主，買賣成交後竟登記於其配偶名下，顯然係要逃避仲
介查證，均可見其等故意規避仲介費用之意圖，被告既係
以規避之手法，退斡旋使原告未完成居間之任務，但其後
又再私下接觸同一委託標的物與同一位賣方就系爭房地簽
立買賣契約，顯係以不正當行為阻止原告居間而成立買賣
契約，依民法第101條第1項規定，其事後成立之買賣契約
應視為原告已居間促成，自應依約給付服務報酬。
二、被告則答辯：
（一）被告係自己先看到系爭房地出售之廣告，因想購買系爭房
地才上網找仲介協助，其後想委由訴外人 王益德 仲介，王
益德於108年2月18日就拿系爭意願書及系爭承諾書與被告
簽約，其後原告告知賣方要賣1,350萬元，被告於108年2
月28日亦有調高願意承買價款1,225萬元，並將斡旋有效
期間更改為108年3月8日，但之後原告告知賣方開價1,330
萬元，被告認為價格還是太高，買賣無法成立，乃於108
年3月6日向訴外人王益德表示要取回斡旋金，經王益德同
意退回斡旋金，是兩造間系爭意願書及承諾書契約已經被
告撤回而失效，原告依已失效之系爭承諾書要求被告給付
服務報酬，應無理由。
（二）被告並無何故意規避原告服務報酬費之意圖，被告於撤回
系爭意願書後覺得仍喜歡系爭房地附近之環境，故想再看
看系爭房地所在大樓有無其他房屋出售，而請大樓管理員
主任 許皓翔 介紹該大樓欲出售之房地，其提及系爭房地欲
出售，且認識屋主，可以幫被告與屋主談，被告因認被告
已取回斡旋金並撤回意願書，並已超過委託期間，認系爭
意願書及承諾書均已失效，乃經許皓翔之介紹而與屋主所
委任之代理人洽談而後成立買賣，被告之前均未見過賣方
楊翠夏，原告亦未曾介紹賣方與被告認識，被告並無何私
下與賣方洽談之情事，被告是事後再經由管理員主任介紹
才與賣方成立買賣。
（三）原告請被告簽立系爭意願書及承諾書時並未明確告知被告
委託買受系爭房地期間為何，被告亦未詳細看契約書內容
，原告所主張之系爭承諾書第3條是單方限制買方從其他
管道購買系爭房地，違反平等互惠原則，對被告顯失公平
，依消費者保護法第12條第2項第1款及民法第247條規定
，應屬無效。原告所提出之不動產委託銷售契約書範本，
係針對賣方才有委託期間屆滿後2個月內不得與仲介人客
戶成交之限制，對買方並沒有上開契約書範本，原告之系
爭承諾書條文以時間限制買方買賣權利，明顯違反平等互
惠原則。
（四）被告購買系爭房地本即欲登記於配偶馬曉琪名下，且被告
係詢問許皓翔大樓是否有其他房地要出售，而非故意規避
原告仲介再私下自行與系爭房地之賣方為聯絡，僅係剛好
許皓翔告知被告其認識系爭房地屋主願幫忙被告與屋主商
談，被告並未刻意規避仲介服務費，無民法第101條規定
之適用。
（五）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告於108年2月18日委託原告居間仲介購買楊翠夏所有坐
落「台南市○○區○○路○○○號16樓之5房地」，並簽立願
意購買價格1,150萬元之意願書同時支付斡旋金10萬元，
由原告向賣方洽談，約定有效期間至108年2月28日。之後
因原告告知賣方要賣1,350萬元，被告於108年2月28日之
前有修改，願意承買價款為1,225萬元，並將斡旋有效期
間更改為108年3月8日。
（二）兩造於108年2月18日有簽訂系爭承諾書，約定原告居間仲
介被告購買系爭房地契約成立時，被告同意給付買賣總價
款百分之2之服務報酬予原告，以現金一次付清；第3條並
約定被告或其配偶、二等親內之親屬於賣方委託期間屆滿
後3個月內，就上開房地與賣方成交時，被告同意視為原
告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付原約定之服務報
酬予原告。嗣後因價格因素楊翠夏不同意出售，楊翠夏與
被告就系爭房地未成立買賣契約，原告並於108年3月6日
退還被告斡旋金10萬元。
（三）楊翠夏與被告之配偶即馬曉琪就系爭房地於108年4月15日
簽訂買賣契約，買賣價金1,260萬元，已於108年5月10日
完成所有權移轉登記。
（四）被告於108年2月18日簽立之系爭意願書上方另有王益德手
寫記載之「本人已詳細了解契約內容無誤，並同意不行使
三日審閱權」等語，並由被告簽名確認。
四、兩造爭執事項：
（一）被告主張系爭承諾書第3條內容單方給予被告限制，違反
平等互惠原則，有消費者保護法第12條第2項第1款顯失公
平情形，依消費者保護法第12條，該約定無效，是否有理
由？
（二）被告主張已於108年3月6日撤回系爭承諾書已失效，有無
理由？
（三）原告依系爭承諾書請求被告給付居間報酬即買賣總價款百
分之二即252,000元（計算式：1,260萬元×2%＝252,000
元），是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭承諾書第3條內容對被告顯失公平，被告抗辯依消費
者保護法第12條及民法第247條之1規定，該約定為無效，
應有理由：
1、按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。又定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者
推定為顯失公平，消費者保護法第12條定有明文。又民法
第247條之1亦有規定：依照當事人一方預定用於同類契約
之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失
公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款
之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、
使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於
他方當事人有重大不利益者。查系爭承諾書乃原告為與多
數消費者訂立同類契約單方所預先擬定之文件條款，自屬
定型化契約條款，是首應審究者即在於系爭承諾書第3條
條款對被告有無顯失公平之情。
2、原告主張系爭承諾書第3條約定與內政部92年6月26日修正
發布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第1款關於
「委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客
戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支
付約定之服務報酬」之規定相符，係為避免委託人規避仲
介費，對被告並無顯失公平之情形。而本院審酌現今不動
產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技
術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融
貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交
易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需
支出之勞力與時間，以上開不動產交易之特殊性，仲介業
者與消費者約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一
定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於
委託期間屆滿後一定時間內，買賣無法成交，則由仲介業
者自行吸收所有行銷費用與成本，確為目前仲介業之操作
模式，而為避免仲介公司投入之心力付諸流水及避免客戶
惡意圖免給付仲介費，仲介業者確可與消費者約定委託期
間屆滿後一定期間內，委託者與曾經斡旋之客戶達成契約
，仍視為仲介業者仲介義務之完成，而得請求給付服務報
酬，此由內政部所公布之上開範本亦有相當之條款，亦肯
認仲介業者可與消費者為上開約定，是原告主張基於契約
自由可與被告為相關條款之約定，固屬可採，惟此對委託
者言之，確屬限制其自由交易之權利，乃因衡量仲介業者
之付出等等相關因素，方可認未對消費者顯失公平，故仍
應再斟酌仲介業者與消費者所訂契約之服務實際內容，且
所定「一定期間」亦須特定且合理，否則無異於委託者再
也無法與仲介業者曾經斡旋之客戶進行交易，亦有害及契
約自由，仍應認對消費者顯失公平，且不利於市場機制之
發展。經查，本件被告乃係委託原告與賣方斡旋承買系爭
房地之買方，並非委託原告銷售房屋，原告為被告提供之
服務內容僅係將被告出價之價格與賣方洽談，且於本件情
形，原告亦未曾介紹賣方給被告認識，此為原告所不爭執
，而系爭承諾書第3條約定內容為：「若立書人或其配偶
、二等親內之親屬於【賣方委託期間屆滿後3個月內】，
就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成
居間仲介之義務，立書人仍應給付原約定之服務報酬予受
託人。」，系爭承諾書第3條之一定期間係繫於【賣方委
託期間屆滿之3個月內】，而現今不動產之交易市場資訊
之不透明，而賣方之委託期間並非買方所得知悉，亦難以
期待消費者刻意注意賣方委託之期間，且本件原告並未曾
介紹賣方給被告認識，已如前述，且亦未曾告知「賣方委
託期間內容」等，故原告交付予被告簽立之系爭承諾書第
3條所載之「賣方委託期間屆滿之3個月內」顯不特定亦不
合理，已加重被告責任且對被告有重大不利益，應認系爭
承諾書約定內容對被告有顯失公平之處，依據消費者保護
法第12條第1項及民法第247條之1規定，系爭承諾書約定
條款應屬無效，是原告依系爭承諾書第3款約定請求被告
給付服務報酬252,000元，自屬無據。
（二）原告不得依民法第101條第1項向被告請求服務報酬：
1、按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項固定
有明文。惟主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條第1項前段亦有明文。本件原告於本
院整理爭執事項後，固另主張被告明知與原告簽立有系爭
意願書及承諾書，卻意圖規避應給付原告服務報酬之義務
，故意於108年3月6日退斡旋金，然後再私下與賣方接觸
成立買賣契約，是故意以不正當行為使原告委託仲介之條
件不成就，是應視為原告已完成仲介行為，仍得請求服務
報酬云云，惟原告上開主張為被告否認，原告自應就被告
有何以不正當行為阻止仲介成立之事實負舉證之責。
2、然查，原告並未能提出具體事證證明被告有於委任期間私
下與賣方接觸，且依原告之陳述，原告實際亦未曾介紹賣
方與被告認識，原告雖主張被告於另案（即本院108年度
訴字第1359號原告訴請賣方給付服務報酬案件）作證時有
陳述：他有跟該社區的管理員許主任講要退斡旋金之後再
請許主任幫他跟屋主講等語，可證被告是故意退斡旋金然
後與賣方私下交易，惟被告在另案就其買受系爭房地過程
係證述：「....在其他網站也有其他仲介在賣系爭房屋，
所以我也有找其他仲介看過系爭房屋，總共看了2次。到
今年農曆過年後確定要買系爭房屋，我聯繫仲介王益德，
然後下斡旋金，他有給我合理報價，一坪約22-23萬元，
我就下1,150萬元作為斡旋，原告仲介就以這個價錢幫我
處理....王益德跟我說屋主只願意降價到1,330萬元.....
我認為沒有希望，過幾天之後我打電話給王益德我要撤回
斡旋，我要再看其他房子。我跟王益德講完之後，在隔天
晚上王益德跟我約了退斡旋金給我，我的小孩讀慈濟小學
，還是希望買那區的房子，那天中午去接小孩的時候跟太
太去系爭房屋社區內看房子，我問管理員是否還有其他房
子要賣，當時許主任介紹我16樓房子，我有跟許主任就系
爭房屋，我下過斡旋，但是買不起，許主任問我是否確定
想買他有認識屋主可以幫我講講看，....」等語，有另案
108年11月11日言詞辯論筆錄在卷可憑，足見被告係因委
託原告斡旋之價格不為賣方所接受，而先向原告之仲介人
員撤回，依系爭意願書第3條第2款規定，被告本即有撤回
權利，自非屬不正當行為，至被告之後能與賣方洽談買賣
，乃係因其自行再至系爭房地社區詢問，透過管理員之聯
繫而成立，並無原告所主張之係於委託期間先私下與賣方
協議之情形，至原告所述之系爭房地買賣價格，僅係原告
自己之推論，而市場交易本即有許多變化，原告未提出被
告有何不正當行為之證明，徒以系爭房地成交之價格逕主
張被告於委託期間即與賣方有私下協議而故意阻止仲介條
件成就云云，自無可採。此外，原告未提出其他舉證證明
被告有何不正當行為阻止仲介條件成就之行為，則原告主
張得依民法第101條第1項後段向被告請求服務報酬，自屬
無據。
六、綜上所述，系爭承諾書約定內容無效，且被告並無以不正當
行為使原告仲介不成立。從而，原告依系爭承諾書第3條約
定內容及民法第101條第1項規定請求被告給付252,000元及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其
所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
七、本件被告抗辯系爭承諾書第3條約定應屬無效，既經本院採
認，則就爭執事項（二）部分即毋庸再予審酌，另本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資
料，經核已與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年2月27日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官童來好
上列為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路○段○○○
號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國109年2月27日
書記官郭純瑜