裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2336號民事判決
裁判日期：民國99年03月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2336號原告民生首富公寓大廈管理委員會法定代理人何𤆬治訴訟代理人 吳發隆 律師被告 張盈盈 訴訟代理人 林天勇 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國99年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣板橋市○○段第12地號上如附圖所示編號A部分面積四十四平方公尺、B部分面積五十三平方公尺、C部分面積十五平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還全體共有人。
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬零貳佰陸拾伍元及自民國九十七年八月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
㈠、本件原告原法定代理人係 林佩英 ，後於97年10月31日辭職卸任主任委員，於97年10月31日原告召開民生首富大廈管理委員會會議推選接任主任委員人選，嗣於97年11月1日由何𤆬治接任主任委員，有原告提出之會議紀錄附卷可稽（見本院卷一第45頁）。爰依民事訴訟法第175條、第176條之規定，具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第41頁），其承受訴訟，核無不合，應予准許。至被告辯以原告所提之民生首富大廈管理委員會會議記錄上記載主席為「葛主任委員」（本院卷一第138、181頁）、公告上亦載「葛主任委員信箱」、「葛主委府」（本院卷一第181頁背面、第182頁），可見法定代理人並非何𤆬治，原告主體並非合法等語，經查，原告主張其法定代理人確為何𤆬治，並提出臺北縣板橋市公所同意備查之97年11月18日北縣板工字第0970072757號函、公寓大廈管理委員會申請變更報備書、管理委員會申請變更報備檢查表等為證（本院卷一第42-44頁），原告另陳明係因 葛大隆 為何𤆬治之配偶，開會有時候會由葛大隆代理何𤆬治出席，所以記錄才誤繕為葛主委，至公告上所載，也是因為葛大隆與何𤆬治為配偶，住宅同一，故公告才會誤繕為葛主委府，區分所有權人會議確實是選出何𤆬治為主任委員，原告之法定代理人為何𤆬治無誤等語在卷，爰審酌原告所稱尚非不合情理，且觀之97年10月31日民生首富大廈管理委員會會議記錄第⑷點決議事項記載：全體出席委員表決通過請何𤆬治女士接任新主任委員等語（本院卷一第45頁），堪認原告之法定代理人確為何𤆬治，被告所辯尚非有理，合先敘明。
㈡、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告原起訴聲明請求「被告應將坐落臺北縣板橋市○○段第12地號土地上之地上建物拆除，將該部分土地返還土地共有人全體，並應給付原告1,797,577元及自97年8月13日民事起訴狀繕本送達被告翌日即97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，嗣於本院囑託臺北縣板橋地政事務所現地測量後，另依照地政機關測量成果更正其請求判決事項之聲明為「被告應將坐落臺北縣板橋市○○段第12地號土地上（如附圖所示A部分面積44平方公尺、
B部分面積53平方公尺、C部分面積15平方公尺）之地上建物拆除，將該部分土地返還土地共有人全體，並應給付原告1,685,040元及自97年8月13日民事起訴狀繕本送達被告翌日即97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（本院卷一第163頁）嗣又於98年11月12日當庭具狀減縮聲明第二項為「被告應給付原告1,261,530元及自97年8月13日民事起訴狀繕本送達被告翌日即97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」經核，原告上開所為聲明係本於同一所有權之物上請求權，並未變更訴訟標的，且係本於系爭房屋占用土地之同一請求基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第
1項第2、3款規定尚屬無礙，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠、被告張盈盈為原告社區內之住戶，竟於十數年前即未經原告同意，無權占有屬於原告社區內全體住戶公同共有之臺北縣板橋市○○段第12地號土地上如附圖所示ABC部分（下稱系爭土地），在其上濫行搭建鐵皮違章建物。原告爰依公寓大廈管理條例第36條及民法第767條規定，請求被告拆除地上建物，並請求返還系爭土地予全體共有人。
㈡、另依民法第179條前段、土地法第97條之規定，系爭土地之申報地價92年為每平方公尺20,362元、93年至96年為每平方公尺21,650元、97年為每平方公尺30,090元，被告占用面積為A部分44平方公尺、B部分53平方公尺、C部分15平方公尺（合計112平方公尺），自起訴日起往前請求5年，以及依土地申報地價年息百分之10之標準，原告請求依被告占有面積計算之不當得利金額為：1,261,530元（元以下四捨五入）。
【計算式：
①92年8月1日至93年7月31日：
（20,362×112×10％×5/12）＋（21,650×112×10％×7/12）＝236,469。
②93年8月1日至94年7月31日：
21,650×112×10％×1＝242,480。
③94年8月1日至95年7月31日：
21,650×112×10％×1＝242,480。
④95年8月1日至96年7月31日：
21,650×112×10％×1＝242,480。
⑤96年8月1日至97年7月31日：
（21,650×112×10％×5/12）＋（30,090×112×1％×7/12）＝297,621。
合計為1,261,530元。】
㈢、否認被告所提出之交屋切結書為真正，區分所有權人間對共用部分並無分管契約存在，縱認切結書真正，切結書係屬債權契約，亦不能對抗原告之物權請求權。
㈣、聲明：⒈被告應將坐落臺北縣板橋市○○段○○○號土地上如附圖所示A部分面積44平方公尺、B部分面積53平方公尺、
C部分面積15平方公尺之地上建物拆除，將該部分土地返還土地共有人全體，並應給付原告1,261,530元及自97年8月13日之民事起訴狀繕本送達被告翌日即97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以下詞置辯：
㈠、被告於78年交屋時，原告社區的建設公司與每戶都有簽立交屋切結書，約定一樓的空地屬於一樓住戶使用，頂樓空地由頂樓住戶使用，地下室車位部分則由有車位之住戶使用，因此，被告才會在一樓加蓋鐵皮建物使用，其他住戶也都有這種情形，不是只有伊這樣做，為何原告只對伊起訴。至於伊後來會在87年將房屋前方再以鐵皮整個圍起來、加蓋斜浪板，是因為如果不這樣做，樓上的住戶丟東西下來，會弄亂環境，還有下雨天時，一樓會積水。依交屋切結書所示，伊係與各住戶間成立分管契約，可專用附圖中ABC部分，並非無權占有，原告不可請求拆屋還地及給付相當於不當得利之租金等語。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：被告占用之系爭土地坐落在臺北縣板橋市○○段第12地號，系爭土地係民生首富公寓大廈社區之公同共有土地，占用情形及面積分別如附圖A、B、C所示，合計為112平方公尺。其上鐵皮建物均為被告所有。被告係民生首富公寓大廈住戶之一，門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○號。
四、兩造爭執事項：
㈠、原告本於所有權，請求被告拆屋返還系爭土地予土地共有人，有無理由？⒈切結書是否真正？被告可否依切結書主張為有權占有？⒉原告可否依所有權請求被告返還系爭土地？
㈡、原告請求被告給付相當於不當得利之租金，有無理由？若有理由，以年息百分之10計算是否合理？
五、本院之判斷：
㈠、原告本於所有權，請求被告拆屋返還系爭土地予土地共有人，有無理由？⒈切結書是否真正？被告可否依切結書主張為有權占有？①經查，本件被告占有之系爭土地坐落在臺北縣板橋市○○段
第12地號，為民生首富公寓大廈之區分所有權人公同共有，占有之範圍及面積如附圖ABC所示等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、臺北縣板橋地政事務所建物測量成果圖、臺北縣板橋地政事務所土地複丈成果圖、本院勘驗筆錄、現場照片等在卷為證，堪可認定。
②按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖辯以：伊於78年交屋時，有簽立交屋切結書，可認各區分所有權人間已成立分管契約，就一樓法定空地部分歸屬一樓承買人管理使用，被告在附圖ABC上搭蓋鐵皮屋及斜浪板使用係有權占有云云，然原告否認該交屋切結書之真正，依上開規定，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。惟查，證人 楊連發 於98年8月10日本院審理程序時到庭具結證述：「（問：提示本院卷第159頁交屋切結書，證人曾否見過該份文書，如曾經見過則該文書事件之參予過程為何？）答：這一張交屋切結書我沒有見過。因為我本身負責的業務是在工地，以我們以前的經驗，都會有類似這種的交屋張切結書。這個業務是由我姊夫 陳江龍 負責的，不過他已經死亡了。原則上，自始至終我們都有使用這種切結書存在。」「（問：該紙切結書上有載明你的簽名，是否為你親自簽名的？）答：這不是我寫的。我沒有見過這張，有關這棟房子的類同的有見過。」「（問：依該切結書上有敘明一樓之法定空地歸由一樓使用，是否該棟房屋的切結書均有相同之文字？）答：本身在賣房子的時候，就有跟人家講清楚，大部分樓下都歸一樓使用，樓上歸頂樓使用。一般來講，我們的切結書都會這樣寫。」「（問：就本件民生首富大廈而言，是否為你們所起造？）答：是的。」「（問：你們是否曾經交給每一名購買房屋之客戶上開切結書，並由其等同意簽名？）答：交屋都一定要有切結書，但是是否有交給每位客戶，因為不是我的業務，我不敢講。不過我見過這種切結書。空白的我也看過。但是寫好給民生首富大廈其他住戶的交屋切結書我沒有見過，因為不是我的業務，而且我當時也離開建設公司的管理階層。」「（問：你與證人 楊文宗 何關係？）答：他是我哥哥。他是起造人。」「（問：七十八年間起造該房屋是否尚在起造人處服務？）答：是的。擔任監工及採購。」等語在卷，證人楊連發既證述其沒有見過卷附切結書、亦否認有在該切結書上簽名，以及該業務非其承辦，其不瞭解等語，是尚無法證明被告所辯屬實以及交屋切結書之真正。而被告復當庭自陳：交屋切結書之乙方係楊文宗，但楊文宗已經死亡，當時與伊簽訂切結書之人實為楊文宗之姊夫陳江龍，但陳江龍亦已死亡，至於楊連發則是當初25號1樓的起造名義人等語在卷（本院卷一第161頁背面），是亦無從傳喚楊文宗、陳江龍到庭證述以查被告所稱是否屬實。次查，被告雖另提出本院卷二第7頁之另份交屋切結書為據主張交屋切結書為真正云云，然觀之該切結書上記載立切結書人甲方為「太子汽車股份有限公司、 許勝發 」，乙方為「楊文宗」，惟頁末簽名處之立切結書人甲方部分卻為空白，並無何簽名蓋章之內容，自難認該份交屋切結書為真正或係業經甲方同意後而簽立者。此外，被告就該交屋切結書之真正及是否經全體共有人同意而簽立乙節，復未提出其他積極證據以實其說，自難採認。
③又按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之
共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。被告雖抗辯依交屋切結書可認已成立分管契約，屬另有約定者云云，然被告並未盡舉證責任，業如上述，是其所辯，尚非有理，本件系爭土地之使用即應依同項前段之規定，由各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地為使用收益，被告所辯，難認有理。
⒉原告可否依所有權請求被告返還系爭土地？
經查，原告主張依據民生首富公寓大廈規約第2條第2、3點規定：「⒉本大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。⒊本大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經本大廈區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」及第18條第1點第⑶款規定：「違反管理條例第
9條第2項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」而得為全體區分所有權人起訴請求被告拆屋還地予全體共有人，此有民生首富公寓大廈規約在卷可憑（本院卷二第12
9頁以下），且為公寓大廈管理條例第9條第4項所明定，依同條例第38條規定，自有當事人能力，而得為本件確定私權之請求（最高法院50年台上字第2719號判例意旨參照）。
其次，被告於78年起占用系爭土地自行出資搭建鐵皮屋（未經保存登記屋鐵皮屋），占有情形如附圖A所示面積44平方公尺、B所示面積53平方公尺、C所示面積15平方公尺，系爭土地均由被告使用中等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷，且經本院至現場勘驗，囑託臺北縣板橋地政事務所測量人員施測確認屬實，製有勘驗筆錄及臺北縣板橋地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第96-101頁），堪信為真正。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。次按房屋之拆除為一種事實上之處分，未經辦理所有權第一次登記之不動產，法律上雖未能取得所有權，但仍取得事實上之處分權，自有拆除之權能（最高法院91年度台上字第583號、92年度台上字第1604號判決意旨參照）。是本件原告主張被告無權占有如附圖A、B、C所示面積共112平方公尺之系爭土地之情，既為被告所不爭執，而被告復無正當占用權源，業如前述，則原告基於民法第767條、公寓大廈管理條例第36條第13款規定，請求被告應將系爭土地上如附圖A、B、C所示面積共112平方公尺之地上物拆除，將該土地返還予全體共有人，即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付相當於不當得利之租金，有無理由？若有理由，以年息百分之10計算是否合理？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是原告主張被告占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查本件被告無權占有系爭土地面積為如附圖所示編號A部分面積44平方公尺、B部分面積53平方公尺、C部分面積15平方公尺，合計共112平方公尺，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致全體區分所有權人受有損害，而原告依據公寓大廈管理條例第9條第4項及民法第179條規定，請求被告給付自97年8月18日起訴時回溯5年給付相當於租金之利益，自屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言。又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所「申報之地價」為法定地價，另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。查本件被告占有使用之系爭土地合計112平方公尺，其92年之申報地價為每平方公尺20,362元、93至96年之申報地價為21,650元、97年之申報地價為30,090元，有地價第二類謄本在卷可稽（本院卷二第24頁）。另本院審酌系爭土地雖位於板橋市市區，距離捷運新埔站一號出口步行約3分鐘可達，但並非逕臨道路或商店，而係包圍在各棟建築之中，利益非高，且被告搭建系爭鐵皮屋係供自用，非商業營利，其內堆置雜物，面積不大等情，經本院勘驗明確，有勘驗筆錄、現場照片可憑（本院卷一第96頁以下、第111頁以下、簡易庭卷第5頁以下），且為兩造所不爭執，並參酌現今社會經濟狀況等情，則應以被告占有使用之土地總地價年息百分之2計算年租金為適當。
⒊從而，原告得請求被告給付相當於租金之損害，應為自97年
8月18日起訴時往前回溯5年，亦即自92年8月18日起至97年8月17日止之金額，依占有面積計算之不當得利應共為250,265元（元以下四捨五入），在此範圍，為有理由，應予准許。逾此範圍，則為無理由，應予駁回。
【計算式：
①92年8月18日至93年8月17日：
（20,362×112×2％×4.45/12）＋（21,650×112×2％×7.55/12）＝47,426。
②93年8月18日至94年8月17日：
21,650×112×2％×1＝48,496。
③94年8月18日至95年8月17日：
21,650×112×2％×1＝48,496。
④95年8月18日至96年8月17日：
21,650×112×2％×1＝48,496。
⑤96年8月18日至97年8月17日：
（21,650×112×2％×4.45/12）＋（30,090×112×2％×7.55/12）＝60,391。
合計為253,305元，而被告亦為區分所有權人之一，其就共有之應有部分比例，對土地之共用部分亦有使用收益之權，是上開給付不當得利部分，尚應扣除被告應有部分之比例，查被告應有部分比例為120/10000，有土地登記第二類謄本在卷可稽（簡易庭卷第8頁），則被告應給付予原告之相當於租金之不當得利總金額應為250,265元。【253,305-(253,305×120/10000=3,040)＝250,265】】
六、綜上所述，本件原告依據民法第767條及第179條、公寓大廈管理條例第9、36條，求為判決：㈠被告應將坐落臺北縣板橋市○○段○○○號上如附圖所示編號A部分面積44平方公尺、B部分面積53平方公尺、C部分面積15平方公尺土地上之建物拆除，將該部分土地返還全體共有人；㈡被告應給付原告250,265元及自97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國99年3月17日
民事第三庭審判長法官朱耀平
法官何君豪法官吳金芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年3月17日
書記官陳昭綾附圖（一頁）