裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第4307號民事判決
裁判日期：民國105年11月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第4307號原告 劉賴偉 訴訟代理人 郭令立 律師被告 李御綸 訴訟代理人 李若伶 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號四樓之二及四樓之四房屋遷出，並將房屋騰空返還於原告。
被告應給付原告叁萬元，即自民國一百零四年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年八月二日起至返還主文第一項所示兩房屋之日止，按月各（即每房屋）給付原告新台幣壹萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬元供擔後得假執行，但被告如以新台幣叁萬元供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明：
「⒈被告應自坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號四樓之二、四樓之四房屋遷出，並將房屋騰空返還於原告。⒉被告應給付原告新台幣(下同)2萬2千元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自民國104年3月2日起至返還前開第一項主文所示兩房屋之日止，按月各給付原告9萬元。⒋願供擔保，請准予宣告假執行。」嗣於105年1月14日具狀變更訴之聲明為「⒈被告應自坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號四樓之二、四樓之四房屋遷出，並將房屋騰空返還於原告。⒉被告應給付原告3萬元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應自104年4月2日起至返還前開第一項所示兩房屋之日止，按月各給付原告9萬元。⒋願供擔保，請准予宣告假執行。」（本院卷第82頁）。核其所為，係擴張、縮減應受判決事項，揆諸前開說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體
一、原告主張、聲明㈠主張：被告於103年2月24日，向原告承租坐落於臺北市○○
區○○段○○段○○○地號土地，門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號4樓之2、4樓之4房屋(下稱系爭2房屋，個別稱系爭4樓之2房屋及4樓之4房屋)兩間，每月租金各18,000元，租期至104年3月1日止，此有兩份租賃契約(下稱系爭2租約)可稽，詎被告於租期屆滿前即積欠租金，租期屆滿後經原告以板橋後埔郵局第87號存證信函催告被告繳清前欠並辦理續約，否則應清空返還，惟被告仍未繳清前欠租金，亦未與原告辦理續約，經原告再以板橋後埔郵局第112號存證信函催告付清所欠租金及遷讓房屋，被告仍置之不理，原告依系爭2租約第6條前段、民法第455條及第767條提起本件訴訟。系爭租約既定有期限，租期已屆滿，原告又為系爭2房屋之所有權人，自得依系爭2租約及民法之規定訴請被告自系爭2房屋遷出，並將房屋騰空返還予原告；系爭2房屋每月租金各18,000元，系爭2租約第3條定有明文，本件被告於租期屆滿前之租金即有積欠，經以押租金抵償後仍各積欠11,000元共計22,000元，原告自得訴請被告給付；被告於租期屆滿後迭經催告仍拒不交還房屋，則原告自得訴請被告應自租期屆滿之翌日起，就系爭2房屋各按租金五倍給付違約金各9萬元至其遷讓騰空返還系爭2房屋之日止。
㈡聲明：如上變更後之聲明。
二、被告答辯、聲明㈠答辯：被告於101年10月15日向於訴外人 王米彥 承租系爭4樓
之2房屋，雙方簽訂租賃期限(下稱系爭前租約)五年，且訴外人王米彥係經由訴外人即前屋主春煇建設股份有限公司(下稱春煇公司)之同意下轉租，並有租賃契約，依民法第425、443及444條規定，因原告係於103年間拍賣取得系爭2房屋所有權，就訴外人王米彥與前屋主春煇公司間應當然繼受101年所簽訂系爭前租約所生之權利、義務，又租賃期間並未屆至，且系爭前租約亦未屆至，被告應具有合法繼續享有租賃物之使用收益權，是原告不得主張返還系爭2房屋。縱認被告不得繼續享有租賃物之使用收益權，係爭2契約終止日亦有違誤，按民法第451條規定，原告如未為表示反對意思前，應將系爭2契約視為不定期限繼續契約，查原告所提存證信函發函催告通知日期為104年3月中，卻逕行以104年3月2日為契約消滅日進而計算違約金，就此原告計算應有違誤。縱認定被告應返還系爭2房屋，系爭2契約第6條約定，應按租金五倍給付違約金各90,000元，與系爭2契約約定租金18,000元之比例明顯過高，恐有不當得利之嫌，故請衡酌一般客觀事實，並就上開原告請求違約金部分，酌減至相當各按1個月租金為適當。又系爭前租約僅承租系爭4樓之2房屋，雙方簽訂租賃期限5年，因簽約型式較為簡略，故僅有一張一頁之規範，系爭4樓之4房屋係由王米彥另轉租第三人，並非由被告一併承租。被告與原告簽訂系爭2契約後，被告支付原告之租金，實際上係由被告與王米彥共同給付，是原告收取系爭4樓之4租金之對象應非被告。系爭2租約係因管理員找不到被告之前房東即王米彥，而轉知被告要與現任屋主即原告簽租賃契約，被告才與原告簽訂系爭2租約。
㈡聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項原告於103年間拍賣取得系爭2房屋所有權，被告於103年2月24日，簽立系爭2租約，租約內容為被告向原告承租系爭2房屋，每月租金各18,000元，租期至104年3月1日止，被告於租期屆滿前即積欠租金，租期屆滿後經原告以板橋後埔郵局第87號、第112號存證信函催告付清所欠租金及遷讓房屋。
四、本院判斷㈠按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法
第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。」(最高法院69年度台上字第4001號判例參照)；次按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」（最高法院75年度台上字第801號判例參照）。經查，原告為系爭2房屋所有權人，系爭2租約係定期租約，租期至104年3月1日止等情，既有系爭2租約（本院卷第8-11頁）、建物登記第一類謄本（本院卷第15頁）在卷可憑，被告雖抗辯本件有民法第451條規定之適用云云，惟與原告所提被告不爭執形式真正之板橋後埔郵局第87號、第112號存證信函（本院卷第12-14頁）內載明催告被告付清所欠租金及請求遷讓房屋不符，無可採取，依前揭最高法院判例，原告本於出租人及所有權人之地位，請求被告遷讓並返還系爭2房屋，即非無據，而可採取。至於被告所另提之證人王米彥及另提其與王米彥之租約，乃被告依其與王米彥間之租約，應如何向王米彥主張權利之問題，並不得憑以對抗系爭2租約並免除其依系爭2租約應負之承租人義務。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例可資參照。依上最高法院判例，系爭2租約第6條關於5倍租金違約金之約定顯然過高，認以相當於每月租金1萬8千元為適當，原告以被告同意為由認約定並未過高云云與前述最高法院判例不符，無可採取。依上，原告所得請求被告給付之金額為3萬元（即被告本應給付3月2日起至8月1日止之違約金為18萬元加計被告前欠之租金為2萬2千元減去被告尚有之押租金7萬2千元及到期後另給付之10萬元）。
㈢從而，原告依系爭2租約第6條、民法第455條及第767條請求
被告自系爭2房屋遷出並將房屋騰空返還於原告；請求被告給付3萬元，即自起訴狀繕本送達之翌日（104年8月6日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；請求被告自104年8月2日起至返系爭2房屋之日止，按月各給付原告1萬6千元部分，為有理由，應予准許，其超出該准許部分之主張，並無理由，應予駁回。又本判決第2項，性質可為假執行，乃依兩造之聲請酌定供擔保之金額予以准許。至其餘原告聲請假執行部分，或不宜為假執行，或本訴經駁回而失所依據，應併為駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，與本案判決結果無影響，不一一審酌。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年11月17日
民事第四庭法官詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月17日
書記官王文心