臺灣新竹地方法院民事簡易判決 107年度竹北簡字第48號
原 告 洪承硯
訴訟代理人 詹麗蓉
被 告 李友龍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○街○○○○○號七樓之房屋
騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟伍佰壹拾陸元。
被告應自民國一百零七年一月二十三日起至返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。查本件原告起訴時，原訴之聲明為：被告應
給付原告租金新臺幣（下同）72,000元，及返還門牌號碼新
竹縣○○市○○街○○○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋）；
嗣於本院民國（下同）107年3月6日言詞辯論期日，將上
開聲明變更為：（一）被告應給付原告56,516元。（二）被
告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自107年1月23日起，
至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元（見卷第23
頁），核原告所為聲明之變更，係本於兩造所訂立之房屋租
賃契約所為，其請求之基礎事實自屬同一，揆諸前開說明，
應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告於105年4月1日向原告承租系爭房屋，
約定租賃期間自105年4月1日起至107年3月31日止，每
月租金12,000元，租賃期滿被告應將系爭房屋遷讓交還予原
告，如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按租金
5倍之違約金至遷讓完了之日止（下稱系爭租約）。詎被告
自106年7月份起即未繳納租金，原告即於106年8月28日
以台北火車站郵局第223號存證信函催告被告應於7日內繳
租，然未獲置理，迄至本件起訴狀繕本送達之日即107年1
月22日止，被告積欠租金已逾6個月，依土地法第100條第
3款及民法第440條第1項規定，原告得終止租約並收回房
屋，為此，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表
示，並依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求被
告返還系爭房屋及給付扣除押租金2個月後，尚積欠之租金
56,516元，暨自系爭租約終止後之107年1月23日起，至系
爭房屋遷讓交還予原告之日止，按月給付按租金1個月計算
之違約金12,000元。並聲明：如主文第1、2、3項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之存證信函
、房屋租賃契約書、被告身分證影本、房屋稅繳納證明書
等件為證（見卷第5至11頁、第35至36頁），而被告經合
法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利
於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結
果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃
關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440
條第1項、第2項前段、第455條前段定有明文。復參酌
土地法第100條第3款亦有：「出租人非因左列情形之一
，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金額
抵償外，達2個月以上時」之規定，可知在房屋租賃契約
，當事人如未約定租金給付日期，依習慣租金即應按月繳
納。經查，被告未於106年7月繳納當月份租金後，原告
即於106年8月28日寄發存證信函催告被告給付租金（見
卷第5頁），然因斯時被告遲付之租金未逾2個月，是無
法終止系爭租約，惟原告為本件起訴時，被告已積欠6個
月租金，原告並以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系
爭租約之意思表示，且起訴狀繕本已於107年1月12日寄
存送達於被告住所地之員林派出所，此有被告個人戶籍資
料查詢結果及送達回證在卷可參（見卷第13頁、第16頁）
，本件起訴狀繕本已於107年1月22日發生合法送達效力
，而被告迄今仍未給付原告所積欠之租金，且其自106年
7月後除不願支付租金外，亦不願搬遷，更拒絕讓原告帶
人看屋等情，業經原告陳述在卷（見卷第23至24頁），況
被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書
狀或陳述供本院參酌，被告積欠106年7月至107年1月
之租金，已逾6個月，則系爭租約已於107年1月22日終
止等情，應堪認定，則依上開規定，原告本於租賃物返還
請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，自
應准許。
（三）次按「租金每個月新台幣壹萬貳仟元正（收款付據）乙方
不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）包
含管理費2,000元。」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方
同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交
還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金
至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。
」，系爭租約第3、6條分別定有約定。查被告遲未繳納
106年7月份後之租金，迄至本件起訴狀繕本送達之日止
，已有6個月又22日之租金共計80,516元未清償【計算式
：（12,000×6）＋（12,000×22÷31）＝80,516】，扣
除2個月押租金24,000元後【計算式：12,000×2＝24,0
00】，仍有56,516元尚未給付【計算式：80,516－24,000
＝56,516】，則原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠
之租金共計56,516元，即為可採。又系爭租約業經合法終
止，則原告依上開租約約定，請求被告自契約終止翌日即
107年1月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告按租金1個月計算之12,000元違約金，亦屬有據
。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係
，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付租金共計
56,516元，暨自系爭租約終止翌日即107年1月23日起至騰
空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金12,000元
，為有理由，應予准許。
五、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，並於判
決時確定訴訟費用額。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第385條第1項前段、第389條第1項第
3款，判決如主文。
中華民國107年4月13日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月13日
書記官劉亭筠