裁判字號：臺灣臺中地方法院112年訴字第465號民事判決
裁判日期：民國112年09月19日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第465號原告 李威志 （即 廖文彬 之承當訴訟人）被告 吳白素卿
吳孟娟 兼上二人訴訟代理人 吳偉誠 被告 吳美玲 訴訟代理人 陳森發
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年8月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文兩造共有臺中市○○區○村段000地號、面積為1250.23平方公尺之土地，及臺中市○○區○村段000地號、面積為1213.09平方公尺之土地准予變價分割，變賣所得價金由兩造依附表所示「權利範圍」欄所示之比例進行分配。
訴訟費用由兩造各按附表所示「訴訟費用負擔」欄之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟；前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。查訴訟繫屬中，兩造共有之臺中市○○區○村段000○000地號之土地（下稱系爭土地）之原共有人之一廖文彬，於民國112年2月1日將其應有部分出售予原告李威志，李威志於112年2月16日具狀聲請承當訴訟（見本院卷第27頁），本院並於112年3月24日裁定准許（見本院卷第59頁），先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為兩造所共有，兩造之權利範圍如附表所示。然依農業發展條例（下稱農發條例）第16條之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，系爭土地面積分別為1250.23、1213.09平方公尺，未達最小分割面積限制，且土地共有人數眾多，若採原物分割恐造成分割後土地細碎，不利於農業使用，難以發揮原先編定之使用目的，故請求將系爭土地變價分割，並將所得價金按兩造應有部分之比例分配，如此較能將土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，請求裁判分割等語。並聲明：請求判准兩造共有之系爭土地准予變賣，變賣所得價金，兩造依附表所示之應有部分比例分配之。
二、被告等則以：被告等均不同意變價分割。系爭土地原本符合農發條例第16條第1項第3款規定，而不受農發條例第16條第1項分割後最小面積之限制，而得以分割，然系爭土地之原共有人 吳惠貞 ，於104年與被告共同繼承取得系爭土地後，卻於111年7月22日將其系爭土地之應有部分信託登記予訴外人廖文彬所有，廖文彬因此以系爭土地共有人之身分提起本件分割共有物訴訟，嗣後，廖文彬並於本件訴訟繫屬中之112年2月1日，以買賣為原因，將其應有部分再移轉予原告，成立新共有關係，致被告等無法依農發條例第16條第1項第3款之規定按應有部分單獨分得系爭土地，原告顯屬權利濫用或違反誠信原則。被告等希望系爭土地由被告等繼續共有，再由被告等補償價金予原告或抵押權人。再者，廖文彬、吳惠貞、原告於111年12月23日就系爭土地已先簽立「不動產買賣契約書」，同日才寄出存證信函詢問被告等是否就系爭土地主張優先購買，被告等形同並無優先購買之機會。被告等願意以前開系爭土地買賣契約相同之價金440萬元，購買原告於系爭土地之應有部分，惟系爭土地上原告之應有部分另有抵押權設定，故原告應先塗銷抵押登記後，方可領得補償款，或約定補償之價金由抵押權人取得，並塗銷抵押登記後，剩餘款項再補償原告等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表所示，且系爭土地使用分區為特定農業區，土地使用類別為農牧用地，其上並無建物或地上物存在，有系爭土地之第一類登記謄本、第三類登記謄本、臺中市地籍異動索引、臺中市政府都市發展局中市都建字0000000000號函、臺中市豐原區公所中市豐農字第1120009480號函、臺中市政府農業局中市農地字第1120014234號函、臺中市豐原地政事務所豐地二字第1120003083號函、現場圖、空照圖在卷可參（見本院111年度中司調字第1474號卷第23-33、59-63頁，本院卷第31-34、101-121、127-131、137-143、289-306頁），且為被告等所不爭執（見本院卷第154-156、163-165頁），堪信為真實。
（二）原告請求分割系爭土地為有理由：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。兩造為系爭土地之共有人，應有部分比例如附表所示，又系爭土地使用分區為特定農業區，土地使用類別為農牧用地，屬農發條例第3條第11款所定之耕地，應受農發條例第16條耕地分割之限制。農發條例第16條所定耕地不得分割之規定，係為防止耕地細分而設，又對於分割後之宗數及最小面積加以限制，僅係對於分割方法之限制，並非不許耕地共有人請求裁判分割共有耕地以消滅共有關係，即若分割後之宗數及最小面積符合該規定，或以原物分配以外之方法消滅共有關係，耕地仍得請求分割。是系爭土地既查無因物之使用目的不能分割之情事，亦無以契約訂立不分割之期限，兩造就分割方法復不能達成協議，則原告請求裁判分割系爭土地，洵屬有據。
2.被告等雖辯稱：被告等與吳惠貞皆係於104年間繼承取得系爭土地，有農發條例第16條第1項第3款，即「於本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，例外得不受農發條例第16條不得分割之限制」之適用，然因原告事後輾轉自吳惠貞處取得其應有部分，造成系爭土地之共有關係不再屬於因繼承而取得之狀態，不符合農發條例第16條第1項第3款之要件，故原告違反誠信原則或權利濫用等語。然查，民法第819條第1項既已明文規定，各共有人得自由處分其應有部分，則原告自系爭土地原共有人吳惠貞處買受取得吳惠貞之應有部分，依法即無不合，縱因此恐致無法再依農發條例第16條第1項第3款之例外規定，就系爭土地分割為單獨所有，亦未必為原告與吳惠貞、廖文彬進行系爭土地應有部分買賣時，所必須考慮之事項；此外，要無證據足認原告與吳惠貞、廖文彬所為前開買賣之行為，係以侵害被告等之權益為主要目的，是被告等該部分之抗辯，尚非可採。
3.次按共有人出賣其應有部分，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，然土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院76年度台上字第2111號判決、106年度台上字第26號民事裁定意旨參照）。查本件原告係於111年12月23日與系爭土地前所有權人吳惠貞之信託受託人廖文彬簽訂買賣契約，由於出賣人表示須依法通知其他共有人即被告等是否願依同一條件優先承買，是買賣雙方約定待被告等接獲通知逾20日未優先承買時，再繼續進行買賣過戶事宜，有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第19
6-200頁），堪認屬實。而廖文彬發優先購買權通知之存證信函予被告等後，被告吳美玲雖曾回函表示其欲行使優先購買權，並詢問系爭土地上已設定之抵押權如何處理等問題，然經廖文彬於112年1月11日再次發函被告吳美玲告知應於112年1月17日前至指定地點完成買賣契約之簽訂並支付價金後，被告吳美玲於112年1月30日始收受，且無後續回覆，有存證信函及回執在卷可憑（見本院卷第167-17
6、185-201頁），是原告遂於112年2月1日依據上揭買賣契約完成系爭土地應有部分之移轉登記，有土地第一類登記謄本、公務用謄本在卷可參（見本院卷第31-34、139-143頁），堪信為真。承上，縱使被告吳美玲收受存證信函之時間已逾廖文彬指定簽約之112年1月17日，且廖文彬遲至與原告訂立買賣契約時，方發優先購買通知予被告等，然由於原告實際完成過戶登記之日期112年2月1日，距離被告吳美玲知悉得以優先承買之111年12月29日，及其他被告知悉之時點111年12月底（見本院卷第192頁），均已達1個月，被告吳美玲或其餘被告既未依廖文彬111年12月23日之發函，告知欲簽訂買賣契約之日期，亦未於表示優先承買後5日內簽訂買賣契約（見本院卷第186、187頁），實難認原告之行為有何權利濫用或違反誠信原則之處。況且，土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具有債權效力，縱原告前手未踐行其通知之義務，亦無礙原告與前手間買賣契約之成立，被告等就此部分所為之抗辯並不可採。
（三）系爭土地宜變價分割：
1.再按農發條例第16條第1項前段規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割；而同條例第3條第11款規定，耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。上開規定之目的在於防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，如耕地所有人未達分割之面積標準者，必須將其整筆耕地出售（89年1月26日農業發展條例第16條修法理由參照）。於例外符合同條例第16條第1項但書之各款規定，方得為分割，以避免耕地分割過於零散，影響農業經營；然並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列（最高法院97年度台上字第1816號判決意旨參照）。
2.查系爭土地目前為兩造所共有，均為農發條例第3條第11款所定之耕地，土地面積均未達0.25公頃，是依同條例第16條第1項前段規定，應不得原物分割，蓋原告係於111年12月23日因買賣而取得系爭土地之應有部分，進而與被告等形成新共有關係，並不符合同條例第16條各款例外得予原物分割之情況，已如前述，臺中市豐原地政事務所回函亦同此認定（見本院卷第137、138頁）。本院審酌系爭土地如採原物分割，將違反上揭農發條例之規定；又被告等提出之向原告購買其應有部分之補償方案，並未被原告所接受（見本院卷第164頁）；且系爭土地倘透過變價分割之方式，依民法第824條第7項之規定，兩造皆有依相同條件優先承買機會，屬良性公平競價之狀態；復在自由市場競爭出價機制下，若變價之價格因此提高，兩造所受分配之金額亦會隨之增加，顯較有利於各共有人。準此，本院依系爭土地之面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認本件應採變價分割之方式，方能兼顧各共有人之利益，及維護系爭土地之最高經濟價值。此外，倘兩造仍欲取得系爭土地加以利用，或個人主觀上認其對系爭土地存有特殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此亦非無取得系爭土地全部產權之機會。從而，原告主張系爭土地應採行變價分割之方式，並將價金按兩造如附表所示應有部分比例予以分配，應認適當，堪予採憑。
四、綜上所述，如附表所示之系爭土地共有人未能達成分割之協議，原告依據民法第824條第2項之規定，請求將系爭土地變價分割，於變價後價金按兩造如附表所示應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告等應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。
中華民國112年9月19日
民事第三庭法官林秉暉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年9月19日
書記官黃舜民附表：編號系爭土地所有人姓名權利範圍訴訟費用負擔1李威志1/51/52吳白素卿1/51/53吳孟娟1/51/54吳美玲1/51/55吳偉誠1/51/5