裁判字號：臺灣桃園地方法院89年重訴字第11號民事判決
裁判日期：民國89年04月21日
裁判案由：返還無權占有房屋
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度重訴字第十一號
原告乙○○訴訟代理人 吳誠修 律師被告才琪有限公法定代理人丙○○被告永鐘企業股法定代理人甲○○右二人共同訴訟代理人 蔡文燦 律師共同複代理人 黃欣欣 律師右當事人間請求返還無權占有房屋事件，本院判決如左：
主文被告永鐘企業股份有限公司、才琪有限公司應將座落桃園縣○○鄉○○○段一七二之
二八、一七二之三０地號土地及其地上建物即門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉宏竹村十鄰大竹圍二一０之一號內之叁層樓房全部（建號三七五號）、平房廠房全部（建號為三七五之一）及壹層樓廠房全部（建號為一六五六）騰空，並將上開土地及建物返還原告。
被告應自民國八十八年七月一日起至返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣捌萬元。
訴訟費用由被告永鐘企業股份有限公司負擔五分之二，餘由被告才琪有限公司負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣叁拾壹萬伍仟元、貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，各以新臺幣玖佰肆拾陸萬零貳佰叁拾叁元、捌拾萬元原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如假執行擔保金額外，餘如主文第一、二項所示。
二、陳述：
（一）坐落桃園縣○○鄉○○○段第一七二之二八、一七二之三０地號土地及其上門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉宏竹村（原為大竹村）十鄰大竹圍二一０之一號之參層樓廠房（建號三七五）、平房廠房（建號三七五棟次一)、壹層樓房廠房（建號為一六五六）等三棟建物，原為被告永鐘企業股份有限公司（下稱永鐘公司）所有，嗣於民國八十六年四月廿三日及五月廿一日由原告受讓取得土地及建物所有權（原證一），被告永鐘公司在讓與上開建物之前，曾與訴外人星綾企業股份有限公司（下稱星綾公司）訂立公證租約，約定租賃期限自民國八十三年七月一日起至民國八十八年六月三十日止，每月租金新台幣（下同）捌萬元，並由星綾公司占有上開房屋，有公證租約可稽（原證二）。原告受讓上開土地建物所有權後，該星綾公司遂依民法第四百二十五條規定，主張其租賃關係對原告繼續存在，但因該星綾公司拒不給付租金，原告乃對星綾公司起訴請求給付租金，星綾公司雖以原告未受交付本件建物，不得向其請求給付租金置辯，唯查民法第四百二十五條所謂「租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，乃租賃關係之法定移轉，申言之，承租人與受讓人無須另訂契約，於受讓人受讓不動產之時當然發生租賃關係，受讓人當然繼受原出租人行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，而原出租人則脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上之義務，亦不得復行使其權利。既然受讓人當然繼受原出租人之權利，則受讓人即立於出租人之地位而得行使由租賃契約所生之權利，包括租金給付請求權、「租期屆滿後之所有物返還請求權」、承租人積欠租金時之留置權等，應無疑義，更明白言之，在星綾公司主張其租賃契約對原告繼續存在時，原告既繼受為出租人，實已依法律規定同時受讓租期屆滿後之所有物返還請求權，依民第九百四十六條第二項準用同法第七百六十一條第三項之規定，原告於繼受租賃關係時，即已受讓本件不動產之占有，亦即本件不動產於八十六年四月廿三日、五月廿一日已交付予原告，此有原告與星綾公司給付租金之確定判決（原證三）及最高法院駁回星綾公司第三審上訴之裁定（原證四）可證。
（二）被告永鐘公司明知本件不動產已移轉登記予原告且該公司已喪失對本件不動產之占有，竟於星綾公司租約屆滿後，復占有本件不動產，並將其中建號三七五號廠房第壹層全部、建號三七五棟之一廠房全部、建號一六五六廠房全部出租予被告才琪有限公司（原證五）。按被告永鐘公司既將本件不動產所有權移轉登記予原告並依法喪失對本件不動產之占有，則該公司於星綾公司租期屆滿後復占有本件不動產並出租，即欠缺合法正當權源而為無權占有，另其將無權占有之建物出租予被告才琪有限公司，該才琪有限公司亦屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定請求返還。
（三）又被告共同無權占有本件不動產，致原告不能使用本件不動產而受有相當於租金之損害，原告自得民法第一百八十四條、第一百八十五條之規定，請求被告連帶賠償損害。查被告永鐘公司原係以每月捌萬元之代價將前開建物出租予星綾公司，則原告自得請求被告按月連帶給付原告捌萬元整。
（四）被告無權占有原告之不動產，造成原告鉅額之損害，且損害繼續擴大中，為免造成難以彌補之損害，原告願供擔保以代釋明，請就原告之請求，宣告准予假執行。
（五）查本件房屋於出售前係由被告永鐘公司出租予訴外人星綾企業股份有限公司，該星綾企業股份有限公司負責人 林火石 除曾於八十五年八月十四日代表星綾企業股份有限公司以存證信函（請參照原證六）表明該公司就本件房屋有租賃關係存在及依民法第四百二十五條規定主張買賣不破租賃原則外，更於租賃關係存續中逕向原告給付租金，有該星綾企業股份有限公司給付租金之來函（原證七）、給付租金支票及扣繳憑單（原證八）可資為證，因此，原告取得系爭房屋所有權後，星綾企業股份有限公司又來函主張租賃契約對原告繼續存在時，原告除已繼受為本件房屋之出租人外，並依民法第九百四十六條第二項準用同法第七百六十一條第三項規定，取得本件不動產之占有。
故被告辯稱本件房屋尚未交付一節，顯不足採。
（六）又訴外人 張年芳 與被告永鐘公司所訂買賣契約第一條係約定張年芳應「解決」買賣標的物上所設定之四個順位抵押權，經查本件不動產四個順位之抵押權，除其中第三順位抵押權人 姚士寶 因確無債權存在而自行塗銷抵押權外，其餘第一、二、四順位抵押權，業經張年芳解決，取得第一順位抵押權人台灣中小企業銀行復興分行所出具合計金額三千二百萬元抵押權登記全部塗銷之同意書（原證九）、第二順位抵押權人昌聯租賃股份有限公司出具之清償證明書（原證十）、第四順位抵押權人 陳寶彩 出具之清償證明書（原證十一），故張年芳亦無所謂不履行契約可言，被告所辯俱無可採。
三、證據：提出下列證據為證：原證一：土地登記簿謄本影本二份、建物登記簿謄本影本三份。
原證二：租約影本一份。
原證三：臺灣士林地方法院八十七年度簡上字第一○一號民事判決書影本一份。
原證四：最高法院八十八年度台簡上字第四八號民事裁定影本一份。
原證五：房屋租賃契約書影本一份。
原證六：桃園郵局存證信函第○八八七六號存證信函影本一份，原證七：星綾公司函影本一份。
原證八：支票及扣繳憑單影本各一紙。
原證九：抵押權塗銷同意書影本二紙。
原證十：昌聯租賃股份有限公司債務清償證明書影本一紙。
原證十一：陳寶彩債務清償證明書影本一紙。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准被告等供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）緣訴外人張年芳與被告永鐘企業股份有限公司（下簡稱永鐘公司）於八十五年七月廿五日書立買賣合約書，由被告永鐘公司將坐落於桃園縣○○鄉○○○段一七二－二八、一七－三○地號土地及其上門牌號桃園縣蘆竹鄉宏竹村十鄰大竹圍二一○之一號內之建物（建號三七五、三七五棟次一含增建部分）及壹層樓廠房全部（建號一六五六）（以下簡稱系爭標的物）出賣與訴外人張年芳，依約張年芳應為被告永鐘公司清償解決債務（見被證一）。惟因訴外人張年芳迄未履行買受人之義務，因此被告永鐘公司迄未將系爭標的物交付訴外人張年芳，合先敘明。
（二）本件原告雖主張被告等有無權占有情事，惟查原告對被告等之返還請求權並不存在，爰詳為說明如下：
１、被告永鐘公司部份：①按「強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人，依民法
第三百四十八條第一項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異」「被上訴人依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付房屋，但並不因出賣房屋而成為無權占有，況被上訴人尚主張價款未經收清暫不交屋為對抗，則上訴人認被上訴人無權占有，而本於物上請求權訴求被上訴人交付房屋即非有據」「物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，但在未交付前繼續占有買賣標的物尚難指為無權占有，亦不因移轉登記之已完成而有異」最高法院分別著有六十九年台上字第一三八六號、七十年台上字第一一四號、七十年台上字第二一二號判決可資參照。
②查訴外人張年芳迄今未依被證一之買賣合約書履行買受人之義務，復未徵
得被告永鐘公司同意，逕將系爭標的物辦理過戶與原告乙○○所有（即張年芳妻子），因此，系爭標的物迄未交付與訴外人張年芳，參諸前揭實務見解，被告永鐘公司於交付系爭標的物與張年芳以前，繼續占有系爭標的並非無權占有，則原告援引民法第七百六十七條第一項之規定，主張被告永鐘公司為「無權占有」云云，顯有誤會。
２、被告才琪有限公司部分：①次按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三
條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」最高法院著有三十三年上字第六○四號判例可資參照；又「不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未完成無關。而民法第三百四十八條所謂交付，即移轉其物之占有之謂，如買賣標的物由第三人占有時，依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條之規定，出賣人得以對於第三人之返還請求權，讓與於買受人以代交付，且承租人如對前業主欠租，除原出租人於讓與前已拋棄其契約終止權，或於讓與後已免除承租人之交租義務外，受讓人得定期催告承租人向原出租人交租。如承租人逾期不交，亦得由受讓人行使其契約終止權。故受讓人以承租人欠租為原因而行使租約終止權時，並不以移轉登記後之欠租額為準據，倘前後欠租與土地法第一百條第三款相符，又無其他特別情事，則以定期催告無效而聲明終止租約，即非無據。」有該院四十年台上字第一二○○號判例可資參照；又「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。被上訴人於四十年間尚未將上訴人所承耕之土地交付與 吳春江 ，如上訴人誤付四十年之租額與吳春江，仍可另行請求返還。」亦有該院四十二年度台上字第一三一二號判例可資參照；又「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人尚無收益權，反之，所有權雖未移轉而標的物已交付者，買受人仍有收益權。」亦有該院四十五年度台上字第八七一號判例可資參照；又「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，始由買受人承受負擔，民法第三七三條前段定有明文。強制執行之拍賣，亦為買賣之一種，上開房屋，既係在五十六年十二月二十日始因和解而完成點交，在點交之前，被上訴人之使用收益權尚未喪失，其收取系爭租金，既難謂為無法律上之原因而利益，自非不當得利。」亦有該院五十八年度台上字第二七號判例可資參照。」②查系爭標的物雖已登記予原告名下，然系爭標的物從未交付於訴外人張年
芳，已詳如前述，原告逕指系爭標的物所有權已移轉登記與原告，被告永鐘公司『依法喪失』對系爭標的物之『占有』云云，已有可議，而被告永鐘公司既仍合法、有權占有系爭標的物，參諸右揭判決意旨，被告永鐘公司對系爭標的物之使用收益權並未喪失，永鐘公司將之出租與被告才琪有限公司（下簡稱才琪公司，見被證三），則被告才琪公司本諸租賃權占有使用系爭標的物，自非「無權占有」。
（三）綜上所述，本件被告永鐘公司、才琪公司既非無權占有系爭標的物，則原告對被告等自無民法第七百六十七條之請求權可言。又被告既無「無權占有」情事，則原告主張依民法第一百八十四條、第一百八十五條之規定，請求被告等損害賠償云云，亦同屬無據。
三、證據：提出下列文件為證：被證一：買賣合約影本一份。
被證二：租賃契約書影本一份。
理由
一、原告起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○○○段第一七二之二八、一七二之三０地號土地及其上門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉宏竹村（原為大竹村）十鄰大竹圍二一０之一號之參層樓廠房（建號三七五）、平房廠房（建號三七五棟之一)、壹層樓房廠房（建號為一六五六）等三棟建物，原為被告永鐘公司所有，嗣分別於民國八十六年四月廿三日及五月廿一日辦妥所有權移轉記，由原告受讓取得土地及建物所有權，被告永鐘公司在讓與上開建物之前，曾與訴外人星綾公司訂立公證租約，約定租賃期限自民國八十三年七月一日起至民國八十八年六月三十日止，每月租金捌萬元，並由星綾公司占有上開房屋，有公證租約可稽；原告受讓上開土地建物所有權後，該星綾公司遂依民法第四百二十五條規定，主張其租賃關係對原告繼續存在，但因該星綾公司拒不給付租金，原告乃對星綾公司起訴請求給付租金，星綾公司雖以原告未受交付本件建物，不得向其請求給付租金置辯，惟經臺灣士林地方法院及最高法院以依民法第四百二十五條所謂「租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，乃租賃關係之法定移轉，申言之，承租人與受讓人無須另訂契約，於受讓人受讓不動產之時當然發生租賃關係，受讓人當然繼受原出租人行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，而原出租人則脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上之義務，亦不得復行使其權利。既然受讓人當然繼受原出租人之權利，則受讓人即立於出租人之地位而得行使由租賃契約所生之權利，包括租金給付請求權、「租期屆滿後之所有物返還請求權」、承租人積欠租金時之留置權等為由，判決訴外人星綾公司敗訴確定。詎被告永鐘公司明知本件不動產已移轉登記予原告且該公司已喪失對本件不動產之占有，竟於星綾公司租約屆滿（八十八年六月三十日）後，復占有本件不動產，並將其中建號三七五號廠房第壹層全部、建號三七五棟之一廠房全部、建號一六五六廠房全部，以每月捌萬元之代價出租予被告才琪有限公司之事實，有原告提出之臺灣士林地方法院八十七年度簡上字第一○一號民事判決書影本一份、最高法院八十八年度台簡上字第四八號民事裁定影本一份、房屋租賃契約書影本一份、桃園郵局存證信函第○八八七六號存證信函影本一份、星綾公司函影本一份等為證，被告亦均對現仍占有系爭房地之事實不爭執，堪信原告此部分之主張為真正。本件兩造主之爭點在於被告永鐘公司是否已將前開系爭土地及廠房「交付」予原告？
二、經按不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷，標的物已交付者，買受人則有收益權。而民法第三百四十八條所謂交付，即移轉其物之占有之謂，如買賣標的物由第三人占有時，依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條之規定，出賣人得以對於第三人之返還請求權，讓與於買受人以代交付，有最高法院四十年台上字第一二○○號判例意旨可資參照。是除當事人另有約定外，因租賃關係在租賃標的物所有權移轉時已當然在承租人與受讓人間存在，且該標的物亦由承租人繼續占有中，依民法第九百四十六條第二項、第七百六十一條第三項之規定，系爭不動產之利益與危險，於所有權發生變動時，當然擬制歸由受讓人承受負擔，無須另一交付行為；而依原告與被告永鐘公司所簽訂之買賣合約書之內容觀之，並無約定在訴外人星綾公司返還系爭房地前，被告交付義務仍不消滅之特約，故依前開規定，應認被告永鐘公司交付之義務已經履行。是原告於受讓系爭不動產所有權時（八十六年四月廿三日及五月廿一日），實已依法律規定同時受讓租期屆滿後之所有物返還請求權，並已承受負擔系爭不動產之利益及危險。經查，本件坐落桃園縣蘆竹鄉大竹圍宏竹村十鄰二一○之一號房屋，於出售前係由被告永鐘公司出租予訴外人星綾公司，該星綾公司負責人林火石曾於八十五年八月十四日代表星綾企業股份有限公司以存證信函表明該公司就「坐○○○鄉○○○段第一七二之二八、一七二之三○、一七二之一五六地號土地及其土地建物門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉大竹村二一○號之一之廠房」均有租賃關係存在，及依民法第四百二十五條規定主張買賣不破租賃原則外，更於租賃關係存續中逕向原告給付租金，有該星綾公司給付租金之存證信函、給付租金支票及扣繳憑單可資為證，因此，原告取得系爭房屋所有權後，星綾公司又來函主張租賃契約對原告繼續存在時，原告除已繼受為本件房屋之出租人外，並依民法第九百四十六條第二項準用同法第七百六十一條第三項規定，取得本件不動產之占有。故被告辯稱伊自始即占有系爭房地之一部分，系爭房地尚未交付予原告，伊等非無權占有云云，顯不足採。
三、次查，被告永鐘公司明知本件不動產已移轉登記予原告，且該公司已以對於占有該土地之第三人星綾公司之返還請求權讓與於原告以代交付，已喪失對系爭房地之占有，竟於星綾公司租約屆滿（八十八年六月三十日）後，復占有系爭房地，並將其中建號三七五號廠房第壹層部分、建號三七五棟之一廠房全部、建號一六五六廠房全部出租予被告才琪有限公司。則被告永鐘公司於星綾公司租期屆滿後，復占有系爭房地並出租，即欠缺合法正當權源而為無權占有，另其將無權占有之房地再出租予被告才琪有限公司，則被告才琪有限公司亦屬無權占有，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告共同返還系爭房地，為有理由，應予准許。
四、按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條定有明文。又被告共同無權占有系爭房地，致原告不能使用系爭房地而受有相當於租金之損害；而被告永鐘公司原係以每月捌萬元之代價將前開建物出租予星綾公司，並以每月捌萬元之代價將前開建物再出租予被告才琪有限公司，故原告依民法第一百八十四條、第一百八十五條之規定，請求被告按月連帶給付原告捌萬元之損害金，洵屬有據，亦應准許。
五、原告 陳明 願供擔保，請准予宣告假執行；被告亦陳明如受不利判決願供擔保請准免為假執行，經核均無不合，分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年四月二十一日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官游紅桃右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年五月四日~B法院書記官何俞瑩