裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1029號民事判決
裁判日期：民國97年01月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1029號原告辛○○原告己○○原告庚○○原告甲○○原告癸○○原告丁○○
樓共同訴訟代理人 高明德 律師被告戊○○被告乙○○共同訴訟代理人 余忠益 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國97年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地上如附圖一所示斜線部分（面積七十點五二平方公尺）上圍牆、遮雨棚、鐵門等地上物拆除。
被告戊○○應將坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地上如附圖二所示斜線A部分（面積三點四三平方公尺）上圍牆、烤漆板等地上物拆除。
被告戊○○應將坐落台北縣三重市○○段一三三六之一號土地上如附圖二所示斜線B部分（面積七十一.０七平方公尺）上圍牆、烤漆板等地上物拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行；被告乙○○如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告以新台幣壹佰萬元為被告戊○○供擔保後，得假執行；被告戊○○如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落台北縣三重市○○段○○○○號土地（下稱1334號土地）為
原告辛○○、己○○、庚○○、甲○○、癸○○與被告乙○○及訴外人 葉阿卿 等60人所分別共有（原告辛○○應有部分120/5760；己○○、庚○○、癸○○之應有部分各1/5760；甲○○應有部分122/5760）。同段1336-1號土地（下稱1336-1號土地）為原告己○○、庚○○、癸○○、丁○○與被告 邱美玉 及訴外人 陳昭滿 等40人所分別共有（原告己○○、庚○○、癸○○之應有部分為21/1000、丁○○應有部分為19/1000）。附圖所示斜線部分之土地係法定空地，原係規劃為停車空間，並劃設有停車格供住戶使用。
㈡詎被告乙○○未得其餘共有人全體同意，擅自在其所購買門
牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○號房屋（下稱40號房屋）坐落之系爭1334號土地上如附圖一斜線部分（面積70.52平方公尺）搭建1層磚造建物。嗣經台北縣政府查報違建拆除，由被告乙○○自行僱工拆除後，復於95年7、8月間，未得其餘共有人同意，擅自再前開斜線部分土地上搭建圍牆、遮雨棚、門等地上物，而無權占有。爰本於民法第767條、第821條規定，請求被告乙○○將搭建之地上物拆除，並將土地返還原告辛○○、己○○、庚○○、甲○○、癸○○及其餘共有人。
㈢被告戊○○之前手 呂美玉 未得其餘共有人全體同意，擅自在
其所購買門牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○號房屋（下稱38號房屋）坐落之系爭1334號土地上如附圖二斜線A部分（面積3.43平方公尺）及系爭1336-1號土地如附圖二所示斜線B部分（面積71.07平方公尺）土地搭建1層磚造建物。嗣經台北縣政府查報違建拆除，由呂美玉自行僱工拆除後，復於95年7、8月間，未得其餘共有人同意，擅自再前開斜線部分土地上搭建圍牆、遮雨棚、鐵門等地上物，而無權占有。被告戊○○則於96年2月8日向前手呂美玉購得門牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○號房屋，繼續無權占有系爭土地。爰本於民法第767條、第821條規定，請求被告戊○○將搭建之地上物拆除，並將土地返還原告及其餘共有人。
㈣被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之利得，使原告受
有損害，爰依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之利得。又系爭土地每平方公尺之申報地價為1萬800元，雖位於台北縣三重市○○街○○○巷內，惟仁義街有多線公車，臨近重陽橋，前往台北市士林區極為便利，且附近工廠、商店及公司行號眾多，人口密集，工商繁榮，更臨近三重高中、碧華國小及國中等多所學校，認系爭土地租金，以申報地價總額年息10%計算為宜。即⑴被告乙○○占有系爭1334號土地每月所受相當於租金之利
得為6,347元（10,800*70.52*10%/12=6,347）。按月原告辛○○得請求132元（6,347*120/5760=132）；己○○、庚○○、癸○○各得請求1元（6,347/5760=1）、甲○○得請求134元（6,347*122/5760=134）。
⑵被告戊○○占有系爭1336-1號土地每月所受相當於租金之
利得為6,396元（10,800*71.07*10%/12=6,396）。按月原告己○○、庚○○、癸○○得請求134元（6,396*21/1000=134）；原告丁○○得請求121元（6,396*19/1000=121）。
㈤併為聲明：
⑴被告乙○○應將系爭1334號土地上如附圖一所示斜線部分
（面積70.52平方公尺）上圍牆、遮雨棚、鐵門等地上物拆除，將土地返還原告辛○○、己○○、庚○○、甲○○、癸○○及其他共有人。
⑵被告戊○○應將系爭1334號土地上如附圖二所示斜線A部
分（面積3.43平方公尺）上圍牆、烤漆板等地上物拆除，將土地返還原告辛○○、己○○、庚○○、甲○○、癸○○及其他共有人。
⑶被告戊○○應將系爭1336-1號土地上如附圖二所示斜線B
部分（面積71.07平方公尺）上圍牆、烤漆板等地上物拆除，將土地返還原告己○○、庚○○、癸○○、丁○○及其他共有人。
⑷被告乙○○應自起訴狀繕本送達翌日起（即96年5月22日
）至返還聲明第1項所示土地之日止，按月給付原告辛○○132元、己○○1元、庚○○1元、甲○○134元、癸○○1元。
⑸被告戊○○應自起訴狀繕本送達翌日起（即96年5月22日
）至返還聲明第3項所示土地之日止，按月給付原告己○○134元、庚○○134元、癸○○134元、丁○○121元。
二、被告抗辯：被告乙○○於84年4月31日向訴外人常勝建設開發有限公司（下稱常勝公司）購買系爭40號房屋及坐落基地時，依買賣契約第8條第3項後段乃明定「一樓除公共空間外，其餘空地歸1樓所有人管理維護使用；被告戊○○之前手呂美玉於85年5月27日向常勝公司購買系爭38號房屋及坐落基地時，契約亦載明「1樓除公共空間外，其餘空地歸1樓所有人管理維護。」，由上情對照公寓大廈管理例第3條第5款及第10條第1項規定，可知1樓空地除公共空間外，其餘約定由1樓所有權人專用。另由住戶管理公約第8條第14款後段，亦均明確約定「1樓空地除規劃為公共空間部分，其餘空地歸屬1樓所有人管理維護。其餘購買人之契約，亦均同此約定，自應受其拘束。併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭1334號土地為原告辛○○（應有部分120/5760）、己○
○（應有部分1/5760）、庚○○（應有部分1/5760）、甲○○（應有部分122/5760）、癸○○（應有部分1/5760）與被告戊○○（應有部分1/5760）、乙○○（應有部分122/5760）等60人所分別共有等情，並有土地登記謄本一份附卷可佐。
㈡系爭1336號土地為原告己○○（應有部分21/1000）、庚○
○（應有部分21/1000）、癸○○（應有部分21/1000）、丁○○（應有部分19/1000）與被告戊○○（應有部分24/1000）等40人所分別共有等情，並有土地登記謄本一份附卷可佐。
㈢被告乙○○於系爭1334號土地上如附圖一所示斜線部分（面
積70.52平方公尺）上搭建圍牆、鐵門及活動遮雨棚等物占有使用。被告戊○○之前手訴外人呂美玉於系爭1334號土地上如附圖二所示斜線A部分（面積3.43平方公尺）及系爭1336-1號土地上如附圖二所示斜線B部分（面積71.07平方公尺）上搭建圍牆、烤漆板等物占有使用；嗣戊○○於96年
5月2日向呂美玉買受系爭40號房屋因附合取得前述圍牆、烤漆板等占用物之所有權等情，並經本院依聲請至現場履勘且囑託台北縣三重地政事務所派員測量，製有複丈成果圖二份附卷可佐。
㈣被告戊○○之前手訴外人呂美玉係以預售方式向常勝公司及
訴外人壬○○購買系爭40號建物，並簽署房屋及土地預定買賣合約書、及常勝江山NO.3住戶管理公約。並於房屋預定買賣契約書中第8條第3項後段約定「1樓除公共空間外，其餘空地部分歸1樓所有人管理維護」；土地預定買賣契約書第8條則載約定「本約附件及甲方（即買受人）與建主（即常勝公司）另行簽訂之「房屋車位預定買賣契約書」等，仍視為本約之一部，與本約有同一效力…」；住戶管理公約第
8條第14項後段規定「1樓空地除規劃為公共空間部分其餘空地屬1樓所有權人維護使用。」、第16項規定「禁止於樓梯間、地下室、停車場、行人道或其他公共空間圈圍佔用、裝設鐵間或堆置私物、鞋櫃、自行車或其他什物。」，並有契約書二份、住戶公約一份（詳被證5）附卷可佐。
㈤被告乙○○亦係以預售方式向常勝公司及訴外人壬○○購買
系爭38號建物及坐落基地，並簽署房屋及土地預定買賣合約書、及常勝江山NO.3住戶管理公約。其契約及住戶公約就前述與1樓空地相關條項內容之記載，均與呂美玉之契約內容相同（詳被證4）。
㈥原告己○○、庚○○係以預售方式向常勝公司及壬○○購買
系爭區分所有建物及坐落基地，買受時，均簽署與被告相同定型化契約。原告辛○○、甲○○、癸○○、丁○○則係購買成屋，原告辛○○於88年1月15日購買、甲○○於88年6月7日購買、癸○○於91年3月13日購買、丁○○於90年5月8日購買，其中原告甲○○所簽署契約與購買預售屋所簽署者，係同份定型化契約。
㈦系爭常勝江山社區建物於完工後向主管機關申請使用執照時
，系爭38號、40號建物後面空地（即本件原告主張被告無權占用之土地），係為法定空地，並規劃為停車空間等情，有使用執照節本（影本，詳原證6）附卷可憑。
四、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。經查：
㈠本件被告乙○○及被告戊○○之前手於購買系爭38號、40號
房屋及其落基地時，依其等與建商及地主所簽署買賣契約及附件，既均載有「1樓除公共空間外，其餘空地部分歸1樓所有人管理維護」字樣；加以系爭區分所有建物及坐落基地於建主預售時，均使用同一份定型化契約一節，為原告所未爭執，並有原告己○○、庚○○所簽署同式定型化契約附卷可佐，則系爭區分所有建物及坐落基地之預購者，自均受前開分管約款之拘束，先此敘明。
㈡又原告辛○○、甲○○、癸○○、丁○○既均係在被告乙○
○及戊○○之前手之後，始向建主購買成屋，其等購買前建主復已將共有土地之特定部分交由被告管理使用等情，此部分並據證人丙○○（常勝公司銷售負責人）到庭證述「交屋時法定空間就已經給1樓的人使用…這意思是指交空地應該沒有圍起來。契約所指除公共空間外，係指公共走道、管理員室等。法定空間就是指卷附D區總平面配置圖D7、D8綠色部分（即原告主張被告占用部分）。」。等語屬實。準此，不問原告辛○○、甲○○、癸○○、丁○○於購買系爭不動產時是否簽署與預售屋同式定型化契約，按諸前開判決意旨，亦均應受其等前手（即訴外人壬○○及常勝公司）與被告間分管協議之拘束。
五、再按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年台上字第102號判決要旨參照）。又公寓大廈管理條例第9條第1、2、3項規定：「各區分所有權人按其共有人之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定。」「前2項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」。經查，本件被告與其他共有人間雖有分管之協議，允許被告使用系爭土地如附所示斜線部分，但其使用不能超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，尤不能有違公寓大廈管理條例、都市計畫法、區域計畫法及建築法令之規定。又系爭土地屬法定空地，並規劃為停車空間，故不得建築房屋、搭建圍牆、屋頂，為眾所週知。加以，前述分管協議內容係載「維護管理」（不動產買賣契約）及「維護使用」（住戶管理公約）；證人丙○○（常勝公司銷售房屋負責人）及壬○○均就交屋時現況之陳述（即交屋時係空地，劃有車位，並沒有圍起來。即停車格部分建主並未將其塗掉，且未設置女兒牆等物）互核相符；而前述住戶管理公約中，就有關區分所有物之外觀（含專用部分、共用部分），均有應得管理委員會同意使得變更等規範（詳卷附住戶管理公約第
8條第1、3、15、16項等）等情，被告在系爭土地上搭蓋圍牆、遮雨棚、鐵門、烤漆板等物除顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法令，屬違章建築，其應不在協議分管使用範圍。且核與其他共有人同意之內容有間（即本件分管協議內容，應限於「依建主交付時之使用內容(法定空地，並可供停車用)及狀態(空地，不得搭設任何
建物)範圍內維護、管理、使用。），是原告就被告違反前述分管協議範圍部分，依民法第767條、第821條規定，請求拆除，於法自無不合。
六、再承前述，被告占有使用系爭土地之方式，雖有違反共有人間分管協議，原告得請求其等就違反部分予以排除，惟既無法執此即排除被告就系爭土地前述合於協議內容之使用權，則原告請求被告將占用之土地返還原告及其餘共有人，於法自有未合。另被告之違法使用，既未致原告受有損害（原告依分管內容，本不得使用系爭土地，自無受有損害可言），則原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之利得，於法亦有未合，應併駁回。
七、綜上，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告乙○○應將系爭1334號土地上如附圖一所示斜線部分（面積70.52平方公尺）上圍牆、遮雨棚、鐵門等地上物拆除。被告戊○○應將系爭1334號土地上如附圖二所示斜線A部分（面積
3.43平方公尺）、系爭1336-1號土地上如附圖二所示斜線B部分（面積71.07平方公尺）上圍牆、烤漆板等地上物拆除。為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行，或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國97年1月17日
民事第一庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年1月17日
書記官林月蓉