裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院100年上易字第5號民事判決
裁判日期：民國100年04月14日
裁判案由：給付報酬
臺灣高等法院花蓮分院民事判決100年度上易字第5號上訴人 張簡 劉菊 即遠東房屋企業社訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師被上訴人 連震德 訴訟代理人 陳清華 律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院中華民國99年11月30日99年度訴字第128號第一審判決，提起上訴，本院於100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件經本院審理結果，認為原判決駁回上訴人之訴，認事用法並無不合，應予維持，並引用原判決所載之事實及理由如附件所示。
二、上訴人聲明：1、原判決廢棄。2、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）940,800元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其於本院補充之陳述略以：
（一）有關被上訴人主張未給付其3日以上審閱期，而主張委託契約無效部份：
1、查因被上訴人住在玉里，上訴人當時是將委託契約於民國99年1月19日寄到玉里鎮長良88號給被上訴人，被上訴人於一星期後才寄回給上訴人（此可向郵局查詢掛號紀錄），已有合理之審閱期，此為其一。
2、再者，被上訴人寄回之委託契約，除簽名外，還自己補充載明第13條特約事項，按依常理，如被上訴人不知契約內容為何，如何更為補充條款之記載，此為其二。
3、再者，該特約事項上，即有文字載明：「本契約書前述各項條款已確認無誤進行簽約（如未經詳細確認請勿簽字）。」被上訴人於詳閱後，除補充特約事項，也簽名確認，其對契約內容確屬知悉無誤，此為其三。
4、另查，依被上訴人自己所附先前其自己認為已攜回審閱三日以上之委託銷售契約書，其第11條亦明定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而受託人於委託期間屆滿後六個月內，逕與該名單內之客戶成交者。」其期限還比上訴人長四個月（上訴人僅二個月），是被上訴人就此相關約定知之甚詳，實屬無疑。
5、臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第3830號：被告既在系爭聲明書中「業已行使契約審閱權」欄位為勾選並簽名，堪認原告已給予其合理之期間審閱系爭聲明書、斡旋金契約書內容。又消費者保護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第7982號：該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。
6、綜上，本案該契約書寄給被上訴人，被上訴人詳為審閱後，也認為沒問題，才寄回給上訴人，上訴人並未限制消費者簽訂契約之時間，且該特約事項上，即有文字載明：「本契約書前述各項條款已確認無誤進行簽約（如未經詳細確認請勿簽字）。」被上訴人於詳閱後，除簽名確認以外，還補充特約事項，其對契約內容確屬知悉無誤，且其先前早已委託過其他仲介，其他仲介相關於此之要求還較上訴人更為嚴格，被上訴人在明知全部情況之下，還請買方配合，以其太太 張月英 之名義購買，以圖規避契約責任，其主張契約無效，顯有違誠信原則且顯於法無據，殊已無疑。
（二）有關被上訴人主張係張月英自行購買，並非 李長祥 購買，且認為：「上訴人主張被上訴人係與其介紹之買方李長祥達成買賣協議，並將系爭土地過戶至李長祥指定之人名下，意圖免除仲介費云云，尚有誤會。」此部分顯與事實不符：
1、查筆錄中張月英早已明確證稱：「上訴代：本案土地是你要買的或是夫妻一起買？證人張月英：夫妻一起買。上訴代：你們買來是要做何用？證人：做生意。……上訴代：你是與你先生一起作事業？證人：是的。上訴代：你們賺的錢就定存在你名下？證人：是的。法官問：你們去買該地的時候就知道是上訴人之前仲介的土地？證人：是的。法官問：你知道當時妳先生有跟遠東簽立專屬契約？證人：斡旋書是我先生跟遠東簽的。法官問：你們當時是否知道賣方與上訴人之間的委託關係？證人：我不知道，我也不知道我先生是否知道。法官問：妳先生之前與上訴人之間的議價過程你有無參與？證人：沒有，是我先生談的，決定權是在他。法官問：妳先生當時向上訴人出價最高到多少價額？證人：要問我先生比較清楚。法官：對證人所述有何意見？上訴代：證人是人頭，對實際交易不清楚。」由此足證被上訴人所述不實，此為一者。
2、徵如上述，證人張月英早就表明是與李長祥一起買，根本就是統一由李長祥提出斡旋之案，並非如被上訴人所述，夫妻是分開的，且張月英亦證稱都是委由李長祥處理，是本案孰是孰非，實已釐然。
3、承上，依民法第101條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」最高法院46年台上字第656號判例要旨：「系爭池沼由上訴人賣與被上訴人，約定先交價金三分之一，其餘三分之二，俟上訴人就該地池沼繼承完畢，並將一切移轉登記書類備妥交付被上訴人後即行找清，惟如上訴人未獲繼承時，雙方買賣作為打銷，定金返還，是該項買賣契約，顯係附有以上訴人就該池沼確有繼承權，並辦理繼承登記時為發生效力之停止條件。上訴人既自認對系爭池沼確有繼承權之存在，而又諉稱手續繁瑣致未辦理繼承登記，此種以不正當消極行為阻止其停止條件之成就，依民法第一百零一條第一項之規定，應視為條件業已成就，被上訴人從而請求上訴人受領餘價，辦理所有權移轉登記，即無不當。」徵如上述，先前出面談價格者均為被上訴人與李長祥，其二人為規避仲介費用，早已私下自行談好買賣成交，並以李長祥之妻為登記名義人，除夫購買土地經常以妻之名義登記，並不影響李長祥購買之事實以外，其故意登記在李長祥之妻名下，主張與李長祥非同一人，以規避仲介費用，此種以不正當消極行為阻止其停止條件之成就，依民法第101條第1項之規定，應視為條件業已成就，被上訴人依契約仍應依約定之委託價格支付百分之四給上訴人，洵已無疑。
4、末按，最高法院77年度台上字第734號判決要旨：「民法第219條固規定行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，然誠實及信用方法並非僅於債之關係始有適用。故民國71年1月4日修正民法第148條第2項規定為『行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。』即是將誠實及信用方法擴大適用於權利之行使及義務之履行。」查被上訴人與買方，其二人為規避仲介費用，私下自行談好買賣成交，並以李長祥之妻為登記名義人，其行使權利，履行義務，未依誠實及信用方法，洵亦無疑。
（三）有關被上訴人主張李長祥於委託期限屆滿後才介紹李長祥給被上訴人部份：
1、查證人 林玉鳳 、 邱竹君 於其聲明書中（原證五），亦已明白表示99年2月中過完年後，買方李長祥即有出價2000萬元，當時即有告知買方，此為其一。
2、再者，按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第2項分別定有明文。是除上訴人早已告知以外，被上訴人99年3月4日當時繼續委託上訴人希望能以21,168,000元（每坪27,000元）出售，亦可表示其就此部分有繼續委託上訴人之情況，是此時雙方仍有該委任契約之關係，上訴人也如實告知被上訴人買方之相關資料，被上訴人也應依雙方協議遵守原約定內容，否則上訴人如真完成本件委任，然被上訴人卻主張不受此委任契約拘束，不付仲介費用，此實有違雙方真意，此為其三。
3、另被上訴人如主張委任已到期不欲委任，上訴人自無可能還千里迢迢至玉里長良出具買方之斡旋書，提供買方相關資料，且其後被上訴人還希望能以21,168,000元（每坪27
,000元）出售，表示其就此部分有繼續延長委託上訴人之情況，殊無疑義，是本案不但李長祥係契約存續中即以介紹給被上訴人，退而言之，被上訴人也不能與雙方還有委任存續中上訴人所介紹之人，與其私下締約，此為其四。
4、再者，系爭契約條文第4條第2項，其係規定「甲方於委託期限屆滿後二個月內與乙方所曾介紹之交易對象成交時。」按此處只有約定「與乙方所曾介紹之交易對象」，並非限定在委託期限內，所以當初證人也都表示，因為有二個月禁止交易期限，所以才會放心介紹給被上訴人，且依雙方公平合理，也應該做如是解釋，否則被上訴人一面接受上訴人介紹，一面又私下與之交易，除與民法公平正義不符，也不符雙方契約真意，亦有違誠信原則。
5、末按，有關契約第13條特約事項所載：「本件專任委託契約，須待甲方與乙方所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付乙方之服務費等報酬約定，始生效力。」依其情節應僅係約定給付服務報酬之時間，否則上訴人為雙方仲介完成，買賣雙方故意促使條件不成就，私下另行協議，故意不簽約或不付款，以規避給付服務報酬，難道就能免除服務報酬，答案當然是否定的，是依當事人真意，該第13條依其情節應僅係約定給付服務報酬之時間，本案條件確已成就，被上訴人應給付上訴人報酬，應屬無疑。
三、被上訴人聲明：上訴駁回。其於本院補充之陳述略以：
（一）本件系爭土地之買受人為訴外人張月英，並非李長祥，此有土地建物買賣合建契約書在卷可稽（參原審被證二）。系爭土地買賣價金2,000萬元，均由訴外人張月英支付，亦有玉溪地區農會存摺在卷可考（參原審被證四）。被上訴人係將系爭土地出售訴外人張月英，並非出售訴外人李長祥，可謂明若觀火。當時所以由張月英簽訂系爭土地買賣契約，係因「因為是用我的錢去買，所以用我的名字」及該土地是「我的財產」等情，業據證人張月英於原審證述綦詳（參原審卷第74及75頁），可見被上訴人交易對象為訴外人張月英，並非李長祥，而且以張月英為買受人，純係「因為用我的錢去買」及「是我的財產」，與規避仲介費用與否？了不相干，上訴人仍執前詞主張被上訴人係將系爭土地出售予李長祥，張月英只是其借名登記之人頭，乃將張月英及李長祥，混為一談，不啻指鹿為馬，委無可取。
（二）次查，系爭專任委託契約書第4條雖有「甲方於委託期限屆滿後二個月內與乙方所曾介紹之交易對象成交時，甲方仍應依約定之委託價格支付4％服務報酬。」等之定型化契約條款，惟被上訴人特別加註之第13條特約事項「本件專任委託契約，須待甲方與乙方所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付乙方之服務費等報酬約定，始生效力。」之效力，已將上開定型化契約條款之約定，取而代之。依照上開第13條特約事項之約定，上訴人須俟被上訴人與其介紹之對象，「於委託期間內」，因上訴人居中仲介而「完成付款方式洽妥內容，並簽妥買賣契約」，始可請求服務報酬，惟本件被上訴人並未因上訴人居中仲介，「於委託期間內」，與李長祥「完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約」，是上訴人請求被上訴人依系爭專任委託契約第4條約定，給付委託價格4％之服務報酬，於法不合，並無理由。
（三）復查，本件被上訴人委託上訴人銷售系爭土地之期間為「
99年1月19日至99年2月29日」（參系爭專任委託契約書第2條約定），期間屆滿後，雙方並無任何續約動作，上訴人主張3月4日被上訴人仍繼續委託其銷售，根據何在？令人費解；至若訴外人李長祥委託上訴人購買系爭土地之期間，則為系爭專任委託契約期限屆滿後之「99年3月2日至99年3月17日」（參原審原證四），二份契約之委託期間，涇渭分明，並未重疊，此觀證人林玉鳳及邱竹君均一致證稱：3月4日代表李長祥找被告接洽等語自明（參原審卷第67頁及71頁），李長祥並非上訴人於被上訴人委託銷售期間內介紹之原客戶，而是委託銷售期間屆滿後，上訴人自告奮勇另外介紹之新客戶，已不受上開定型化契約條款之拘束，至為灼然。何況，李長祥係3月2日簽訂委託斡旋契約書，上訴人非特先前從未透露買方身分，甚於3月4日亦未出示斡旋書，被上訴人根本不清楚買方身份為何，雖上訴人主張3月4日南下玉里拜訪被告時，曾出示斡旋契約書供被上訴人確認買方身分，然此舉將大幅提升仲介業者「白忙一場」之風險，核與常理不符，被上訴人否認之。縱認被上訴人嗣後係將系爭土地出售李長祥，亦與系爭專任委託契約第4條「甲方於委託期間屆滿後貳個月內與乙方【曾】介紹之交易對象成交時」之約定，齟齬不合。而且被上訴人不清楚買方身分，不具可歸責之事由，上訴人主張99年3月4日雙方仍有該委任契約之關係云云，核屬片面之詞，洵不足採。
（四）退萬步而言，縱認系爭專任委託契約第4條之定型化契約條款，並未被第13條特約事項之約定，取而代之，惟本件上訴人並未給予被上訴人3日以上審閱期間，依消費者保護法第11條之1規定及內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告意旨，被上訴人得主張系爭專任委託契約第4條約定，不構成契約內容，上訴人依據不構成契約內容之條款，請求被上訴人支付服務報酬，亦有未洽。
（五）末查，被上訴人於委託期限屆滿之後，原本出價2116.88萬元（即2.7萬元／坪），買方李長祥亦同意將價格提高至2050萬元，雙方差價已拉近，業據證人林玉鳳、 王安順 證述在卷，被上訴人私下與李長祥有所接觸，倘若無訛，雙方亦應以李長祥出價之2,050萬元成交，然被上訴人嗣後卻仍以低於買方李長祥同意以2,050萬元購買之2,000萬元出售系爭土地，對於雙方價格已差距不大，渾然不知，證人張月英復證稱去找被上訴人談買賣土地事宜時，被上訴人並不知道伊為之前上訴人介紹之買主、伊並未告訴被上訴人之前有委託上訴人（參原審卷第74頁），以及並不知道被上訴人與上訴人間之委託關係等情（參原審卷第75頁末2行及第76頁首行），顯見被上訴人並未私下與李長祥有何接觸，遑論規避仲介費用，上訴人主張被上訴人與李長祥有所串通，純屬臆測之詞，並不足採。而被上訴人嗣後同意以2,000萬元出售系爭土地予張月英，係因愛妻驟逝，有感人生無常，錢財乃身外之物，此乃人之常情。至若以張月英為系爭土地買受人，則是因「用我的錢去買，所以用我的名字」及系爭土地為「我的財產」（參原審卷第74及75頁），非如上訴人主張為規避仲介費用，已如前述，俱見上訴人主張被上訴人意圖免除仲介費，故意使交易不成立，阻止停止條件成就，言過其實，亦不足取。
四、本院之判斷，除引用原判決所述外，補充如下：
（一）本件上訴人於99年1月19日將其預先印製之「專任委託契約書」寄給被上訴人後，被上訴人已於契約書加註第13條特約事項：「本件專任委託契約，須待甲方與乙方所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付乙方之服務費等報酬約定，始生效力。」而後簽章寄回予上訴人，此為兩造所不爭之事實。則專任委託契約第4條就服務報酬所為之約定：「甲方於委託期限屆滿後二個月內與乙方所曾介紹之交易對象成交時，甲方仍應依約定之委託價格支付4％服務報酬。」即須受到第13條加註特約事項約定之限制。亦即本件專任委託契約，須待被上訴人與上訴人所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約後，有關支付上訴人之服務費等報酬約定，始生效力。如被上訴人非與上訴人所介紹之對象，完成付款方式洽妥內容並簽妥買賣契約，即無依第4條按約定之委託價格支付4％服務報酬與上訴人之義務。
（二）系爭專任委託契約所約定之委託出賣期間自99年1月19日起至99年2月29日止。上訴人於委託期間，從未覓得被上訴人委託出價每坪3萬元之價格（總價2,352萬元）之買方，亦未能提供於委託期間內所介紹之買方身分資料，自不能認為李長祥係上訴人所介紹之交易對象。而李長祥出價2,000萬元與上訴人簽訂「委託斡旋契約書」之日期，已是系爭專任委託契約委託期間屆滿後之99年3月2日，上訴人職員林玉鳳、邱竹君及王安順等於99年3月4日至被上訴人住所代李長祥斡旋，縱使有告知買家身分為李長祥，也已在委託期間屆滿之後，則李長祥亦非上訴人於系爭專任委託契約委託期間內所曾介紹之交易對象，依系爭契約第13條特約事項之約定，兩造有關支付報酬費之約定，既尚未生效力，上訴人自不得主張李長祥為伊所曾介紹之交易對象，而依系爭契約第4條請求被上訴人給付報酬。況後來向被上訴人買受系爭土地之人為李長祥之妻張月英，亦非李長祥。
（三）被上訴人於99年3月4日拒絕上訴人之上開斡旋價格，希望上訴人能以每坪2.7萬元之售價（總價2,116.8萬元）促成交易，惟李長祥後來同意提高買價至2,050萬元，上訴人竟未誠實以告，致被上訴人渾然不知，嗣後仍以2,000萬元之價格出售系爭土地，足見被上訴人並未與李長祥私下接觸串通。上訴人主張被上訴人為規避仲介費用，早已與李長祥私下自行談好買賣成交，並故意登記在李長祥之妻名下，以規避仲介費用，此種以不正當消極行為阻止其停止條件之成就，依民法第101條第1項之規定，應視為條件業已成就云云，顯不足採。
（四）兩造關於給付仲介報酬之約定，既未生效力，上訴人依系爭專任委託契約關係請求被上訴人給付仲介費940,800元及法定遲延利息，為無理由，不能准許。
五、綜上所述，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年4月14日
民事庭審判長法官林慶煙
法官張健河法官李水源以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國100年4月15日
書記官李德霞