裁判字號：最高法院96年台上字第88號民事判決
裁判日期：民國96年01月11日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決九十六年度台上字第八八號上訴人財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人乙○○訴訟代理人 王寶輝 律師被上訴人甲○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十五年五月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十四年度上字第二一０號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人主張：訴外人 簡正直 為台灣鋁業股份有限公司（下稱台鋁公司）之員工，於民國四十七年六月六日與台鋁公司簽訂台鋁公司建築第二期勞工住宅貸款租地合約，以每年新台幣（下同）一元之租金，向台鋁公司租用坐落高雄市○鎮區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）內如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之基地建築房屋，嗣台鋁公司因清算而依公司法規定，將上開土地分派予國庫，並於八十八年八月二十四日移轉登記為國有，而由伊管理，簡正直於七十六年十一月十五日死亡，被上訴人為簡正直之唯一繼承人，繼續占用上開土地，伊已通知簡正直及被上訴人依公告地價年息百分之五調整租金及訂定書面契約，均未訂定書面契約，伊乃依國有財產法第四十二條第三項規定終止租賃契約，租賃契約既已終止，被上訴人係無權占有上開土地，爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，請求被上訴人拆屋還地，並給付使用補償金。若認租賃契約存在，租金以每年一元計算，顯屬偏低，爰依民法第四百四十二條及第二百二十七條之二之規定，請求自九十一年一月一日起依占有面積公告地價年息百分之五計算之金額調整租金。先位聲明求為命（一）被上訴人將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地上建物拆除，將土地返還與伊；（二）被上訴人應給付伊九十五萬三千九百九十七元本息；（三）被上訴人應給付自九十四年八月一日起迄拆屋還地日止，按占用面積公告地價年息百分之十計算之使用補償金。備位聲明求為：（一）被上訴人占有使用上開土地自九十一年一月一日起，年租金應調整為就占有面積依各年土地公告地價年息百分之五計算之金額；（二）命被上訴人應給付自九十一年一月一日起至九十四年七月三十一日止之租金八十八萬三千九百二十五元之判決。
被上訴人則以：簡正直與台鋁公司訂定之租賃契約，係以住宅之存在為其有效年限，為不定期限租賃契約，依修正前民法第四百二十五條規定，兩造間有租賃關係存在，伊係有權占用上開土地。又上訴人係因台鋁公司清算，分派賸餘財產而取得上開土地之所有權，與國有財產法第二條之規定不符，並無該法之適用；而同法第四十二條第三項係八十九年一月十二日修正，不能溯及適用本件租賃契約;又本件係租地建屋之租賃契約，並不適用該項之規定;縱本件租賃契約得適用該項規定，被上訴人於九十四年七月二十七日通知伊調整租金並換約，已變更原租約之內容，伊未遵期與上訴人換訂租約，上訴人終止租約並不合法。又上訴人於起訴前，未曾向伊為調整租約之意思表示，應自九十三年十一月三日起訴時起調整租金，租金若有調整必要，其年租金應以各年土地公告地價年息百分之二點五計算為適當等語，資為抗辯。原審以：上訴人主張之上揭事實及簡正直與台鋁公司約定勞工住宅基地之租賃年限係依住宅之存在為其有效年限。台鋁公司於六十七年六月六日以後，對於簡正直為租賃物即上開土地之使用收益，並未表示反對之意思。被上訴人自八十八年起至九十四年止，以每年一元，共向法院提存所為被上訴人提存租金七元，上訴人於九十四年一月十八日以臺財產南改字第○九四○○○一四二七號函，通知不予收領之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。查本件租賃契約係於四十七年六月六日訂立，雖約定以住宅之存在為其有效年限，仍應認係定有期限之租賃契約，自受修正前民法第四百四十九條第一項之限制，其租賃期限於二十年屆滿時消滅。又因簡正直於租賃契約二十年屆滿後，仍為租賃物即系爭土地之使用收益，台鋁公司並未表示反對之意思，依民法第四百五十一條之規定，自六十七年六月六日起，應視為以不定期限繼續契約。又系爭租約屬於民法債編修正施行前所定之租賃契約，無民法第四百四十九條第三項規定之適用，故仍應受二十年之限制。又台鋁公司既於甲○○依租賃關係占有系爭租賃物中，將所有權讓與國家，依修正前民法第四百二十五條規定，台鋁公司與甲○○間不定期限之租賃契約，對於系爭土地之所有權人即上訴人代表之國家，仍繼續存在。又系爭土地係依公司法之規定由國家取得之財產，依國有財產法第二條第一項、國有財產法施行細則第一條第二項規定，屬國有財產無疑，依國有財產法第一條之規定，其使用、收益，自應優先適用國有財產法之規定。而國有財產法第四十二條第三項之規定，乃針對國有財產法於八十九年一月十二日修正施行前已存在之不定期租賃契約所為之規範。本件租賃契約自六十七年六月六日起既視為不定期限租賃契約，並存續至八十九年一月十二日，自有國有財產法第四十二條第三項之適用。依國有財產法第四十二條第三項之文義及立法意旨，該條乃僅課於承租人應於規定期限內與管理機關訂定契約內容除期限外並不變更其同一性之書面契約之義務，並僅於承租人未與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約時，始賦與管理機關終止租賃關係之終止權。而國有非公用不動產出租管理辦法第四條所稱書面通知之內容，亦應指通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約。上訴人雖屢次通知簡正直，然被上訴人原非上訴人八十九年十二月五日通知接管函、九十年十二月十七日通知換約及調整租金函及九十二年八月六日終止函通知之對象，並非前開函文通知之相對人，縱令收受上開函件，亦與達到相對人之支配範圍之情形有間，原不生合法通知被上訴人之效力。上訴人雖又於九十四年七月二十七日以被上訴人為相對人，通知被上訴人於九十四年十月三十一日前換訂租約，並依照土地申報地價年息百分之五計算租金，逾期則終止租賃關係，然上開換約函之內容，係通知被上訴人應依上訴人所訂之內容，與其訂立書面契約，而非通知承租人與管理機關訂定契約內容除期限外不變更其同一性之書面契約，其通知核與國有財產法第四十二條第三項規定之情形，尚有未合，亦不生通知之效力，上訴人不得以被上訴人業經通知申請訂定書面契約而未申請為由，終止租賃契約。則上訴人所代表之國家與被上訴人之租賃關係仍然存在，被上訴人使用系爭土地並非無權占有，自亦無不當得利之可言。次查兩造間租賃契約之租金自訂約時起均未曾調整，而系爭土地之價格自租約訂定後迄今，已隨土地之開發及城市、經濟之發展而大幅提昇，而本件租賃契約為不定期租賃契約，則上訴人自得依民法第四百四十二條規定請求調整租金。上訴人係於九十三年十一月三日向法院起訴請求調整租金，有民事起訴狀可憑，其起訴之前，並未以被上訴人為相對人，為增高租金之意思表示，則上訴人得請求調整租金之始點，應自九十三年十一月三日起算。又依簡正直與台鋁公司所訂租賃契約第四條之約定，系爭土地之租金，按照年度計算，在每年十二月份繳納等情，是至原審九十五年五月二十四日言詞辯論終結日止，被上訴人自九十三年十一月三日起至九十四年七月三十一日止之租金已到期，上訴人請求此部分調高之租金，為有理由。又系爭土地之地目為建，坐落高雄市○鎮區○○路與復興三路交岔路口附近，面臨高雄市○鎮區○○○路，往來交通便利，生活機能完善，工商業繁榮，被上訴人使用系爭土地及建物經營早餐生意等情，認上訴人主張:請求調整年租金依土地公告地價年息百分之五計算，尚稱適當。又系爭土地於九十三年一月至十二月間之公告地價，為每平方公尺三萬一千七百二十二元。九十三年十一月三日起調整之租金依公告地價年息百分之五計算，則每月租金為二萬零八百二十一元，被上訴人自九十一年一月一日起至九十四年七月三十一日止應給付之租金共為十八萬六千零四元，扣除被上訴人已提存之九十一年及九十二年之租金二元，應為十八萬六千零三元。至於被上訴人九十三、九十四年度之提存清償，係於上訴人九十三年十一月三日起訴調整租金後，始為提存，其未依調整後之租金而為提存清償，僅為一部清償，不生清償之效力，此部分之提存，自無法扣除。從而，上訴人先位聲明請求為無理由，應予駁回，其備位聲明請求就被上訴人占有上開土地之年租金自九十三年十一月三日起，調整為依各年公告地價年息百分之五計算之金額及被上訴人應給付租金十八萬六千零二元部分，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求為無理由，應予駁回。原審除維持第一審判決被上訴人就占有系爭土地之年租金自九十三年十一月三日起，調整為依各年公告地價年息百分之五計算之金額及應給付租金四萬零二百五十三元外，並命被上訴人再給付租金十四萬五千七百五十一元。並維持第一審所為上訴人其餘部分之敗訴判決，駁回上訴人其餘上訴。
按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於三個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第六十八條之一規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第四十二條第三項、國有非公用不動產出租管理辦法第四條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽定書面契約之義務。上訴人於九十四年七月二十七日以臺財產南管字第○九四○○三○一四一號函通知被上訴人於九十四年十月三十一日前換訂租約，被上訴人業已收受，為原審所確定之事實。雖上訴人於該函中另行表示變更租金為按年息百分之五計算之意思，被上訴人固毋須就該變更租約內容部分與上訴人成立租約，然其收受該通知後，依法即應申請與上訴人辦理換約、簽定書面契約之義務，似不因此而免除，乃原審逕認上訴人之上揭函文不生通知之效力，以上揭理由而為上訴人先位聲明不利之判決，尚嫌速斷。上訴人先位聲明是否有理由，既尚待事實審調查審認，則原審就其備位聲明部分所為判決自屬無可維持，應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十六年一月十一日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年一月二十四日
Ｅ