裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第1011號民事判決
裁判日期：民國99年07月15日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第1011號原告丁○○訴訟代理人 施廷勳 律師被告東泰購物商場股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 賴銘耀 律師被告 寶雅 國際股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國99年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文㈠被告東泰購物商場股份有限公司應將坐落彰化縣○○鎮○○段
第355地號、同段第355-1地號及同段第264地號3筆土地上，門牌號○○○鎮○○里○○路○○○號及324號房屋中，如鹿港地政事務所民國99年5月21日複丈成果圖所示1層樓B部分，面積113.29平方公尺、C部分，面積811.60平方公尺，及2層樓D部分，面積99.9平方公尺之鋼鐵建物全部騰空遷讓返還原告。
㈡被告寶雅國際股份有限公司應將坐落彰化縣○○鎮○○段第35
5地號、同段第355-1地號及同段第264地號3筆土地上，門牌號○○○鎮○○里○○路○○○號及324號房屋中，如鹿港鎮地政事務所民國99年5月21日複丈成果圖所示1層樓A部分，面積1110.09平方公尺，及2樓E部分，面積323.16平方公尺之鋼鐵造建物全部騰空遷讓返還原告。
㈢被告東泰購物商場股份有限公司應自民國98年12月17日起至遷
讓返還上開建物之日止，按月給付原告新台幣捌萬柒仟伍佰伍拾貳元及按年息百分之五計算之利息。
㈣被告寶雅國際股份有限公司應自民國98年12月17日起至遷讓返
還上開建物之日止，按月給付原告新台幣壹拾貳萬貳仟肆佰肆拾捌元及按年息百分之五計算之利息。
㈤訴訟費用由被告東泰購物商場股份有限公司負擔百分之42，被告寶雅國際股分有限公司負擔百分之58。
㈥本判決於原告分別以新臺幣⑴伍拾貳萬肆仟貳佰肆拾肆元⑵柒
拾貳萬叁仟玖佰伍拾陸元依序為被告東泰購物商場股份有限公司及寶雅國際股份有限公司供擔保後得對本判決第㈠㈢項及㈡㈣項及訴訟費用負擔部分得假執行，但被告東泰購物商場股份有限公司及寶雅國際股份有限公司依序以新台幣⑴壹佰伍拾柒萬貳仟柒佰叁貳元及⑵貳佰壹拾柒萬壹仟捌佰陸拾捌元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告於民國（下同）96年5月18日與被告東泰購物商場股份有限公司（下稱東泰公司），訂立租約，由被告東泰公司向原告承租門牌號碼：彰化縣○○鎮○○里○○路○○○號及324號建物全部（含增建部分），租賃期間自96年6月1日起至107年2月28日止，租金每月新台幣（下同）21萬元，並經公證，詎料，被告東泰公司竟於未取得原告書面同意下，擅自將系爭租賃物面積百分之58轉租與被告寶雅國際股份有限公司（下稱寶雅公司）交其經營賣場使用，經原告發現後，於98年7月24日發函促其改正，按系爭租約第4條第2款及第8條第4款分別約定「未經出租人書面同意，承租人不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相之方法由他人使用房屋」、「承租人違反第4條使用租賃物之限制時，經出租人催告限期改正仍不改正時，出租人得終止租約，收回租賃物」，另依民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」是被告東泰公司之轉租行為業已違反兩造租約所約訂，並足為終止兩造系爭租約之合法事實，從而，原告以本件起訴狀繕本送達被告之日為終止系爭租賃契約之意思表示，並依民法第455條及第767條規定請求被告等返還系爭租賃物及相當於租金之不當得利，對被告主張原告雖對被告東泰公司告以轉租之事表示睜一眼閉一眼，但絕非同意被告將高達百分之58面積轉租他人亦會同意，是除擔保金額度之酌定外求為判決如主文所示等語。
二、被告等抗辯主張則略以：⑴被告東泰公司稱：被告自96年5月承租系爭建物，經營購物商場，每月租金高達21萬元，嗣因國內經濟景氣低迷，失業率持續攀升，消費能力下降，以致購物商場經營日益困難，又受國際金融海嘯影響，原告經營陷困難之際，由公司 郭瑞欽 代表至原告家中討論分租事，依兩造不爭之98年9月8日錄音帶內容以觀，「（郭瑞欽）：
…就是我也無權來決定要不要分租，我沒有那種權利，我今天讓寶雅進來，前提之下就是四季跟 燦坤 的例子，我來請教粘醫師，粘醫師的意思我當初聽也沒有很詳細…所以粘醫師那時跟我說分租的部分要半眼睛閉，不用寫書面同意，我當初是有聽到這個，我才讓他（寶雅）進來，房東說不用寫啦，我是憑什麼要房東一定要寫，大家互相尊重」「（丁○○）：我那時跟你講的，睜一隻眼閉一隻眼，像這種情形怎麼睜一隻眼閉一隻眼」、「（郭瑞欽）：契約寫，是後面我有向你問，我才敢租他（寶雅）沒有的話，我也不敢租給他。所以認知上，你不能說我認知上跟你的不同，你硬要弄下去，我也不希望這樣」「（郭瑞欽）：…你當初如果跟我說出租一事我會半閉眼睛，不用寫書面，今天就沒這事情發生了。」、「（丁○○）：半眼睛閉是說你裡面類似肉舖那些分租。」、「（丁○○）：半眼睛閉的意思是說可接受的範圍」，是原告確有同意被告為分租，且租約第4條第2款約定「未經出租人書面同意，承租人不得將房屋之全部、或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相之方法由他人使用房屋」，約定以書面乃係杜絕紛爭，保存證據之方法，非謂經原告同意之轉租，因未具備書面即不生效力，是原告之終止租約不合法，請求駁回原告之訴，如受不利判決並願供擔保請求免為假執行之宣告。⑵寶雅公司則略以：「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係可言，被上訴人不得依出租人地位請求返還租賃物」，又原告雖於98年7月24日以存證信通知東泰公司命其15日回復租賃物原狀，逾期未履行即終止租約，並未載明終止期日，似與民法450條第3項規定不符，請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請求免為假執行之宣告等語資為抗辯。
三、經查：兩造對被告東泰公司將系爭建物轉租給另被告寶雅公司之事實均不爭，並經本院會同兩造及彰化縣鹿港地政事務所至現地勘測，並囑託彰化縣鹿港地政事務所分別將被告東泰公司及寶雅公司占用面積測量後製有複丈成果圖在卷，復有原告提出兩造不爭之租約在卷，原告主張被告轉租之事實自屬可信，兩造所爭執者為被告東泰公司之轉租是否合於兩造之租約所約定，因系爭租約約定「未經出租人書面同意，承租人不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相之方法由他人使用房屋」、「承租人違反第4條使用租賃物之限制時，經出租人催告限期改正仍不改正時，出租人得終止租約，收回租賃物」，被告東泰公司雖提出兩造不爭之相關錄音帶，依該錄音帶譯文原告僅對被告公司代表郭瑞欽提到轉租情形如不致太違背租約本旨部分類似肉攤情形可睜一眼閉一眼，雖郭瑞欽有提到當初有舉例四季跟燦坤之例，但依譯文內容原告並未承認當初有同意郭瑞欽所舉之例，依譯文內容似僅得以確定原告確有承諾被告東泰公司於「睜一眼閉一眼範圍內可轉租」，則應如何解釋上開意思，按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，理應從意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」（見最高法院96年度台上字第286號判決），按租賃契約，出租人信任承租人而訂立之契約也，若出租人不信任其人，自不能強使其出租，致增加出租人請求返還租賃物之困難，故非經承租人承諾，不得轉租（見民法第443條立法理由），故兩造既訂有非經原告同意不得轉租之，且轉租需以書面立約，則無論如何原告自不可能任意放棄該經公證契約之效力，原告雖向被告公司代表郭瑞欽表示睜一眼閉一眼默許被告東泰公司轉租，僅因東泰公司代表人郭瑞欽表示生意不好，租金負擔過重而礙於情面同意睜一眼閉一眼於不違背租約本旨，換言之即不使租約就違法轉租保護出租人之規範效力喪失之前題下，同意被告小規模如轉租作為豬肉攤之情形，則原告可答應不向被告行使違法轉租之權利即出租人「單方終止租約」之權利，否則原告何需睜一眼閉一眼，直接睜開雙眼答應被告轉租即可，是本件被告東泰公司違法轉租達原告出租面積之百分之58，已違背兩造所訂租約，原告自得依民法第第443條第1項規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」，同條第2項規定「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」原告依法終止租約後自得依民法第767條第
1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，向原承租人東泰公司及次承租人寶雅公司請求返還系爭建物，另終止租約後無權占用他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為通常之社會觀念（見最高法院61年度台上字第1965號判例），原告並向被告請求繕本送達翌日即終止租約後翌日即98年12月17日起至清償日止相當於租金之不當得利，其計算方式以原有月租21萬元，依複丈成果圖被告等占用比例換算應給付租金之比例，即東泰公司為百分之
41.69（占用總面積為2,458.04平方公尺，其中東泰占用B、C、D為1024.79平方公尺，按比率為百分之41.69）為每月為87,552元（元以下四捨五入，下同），寶雅公司為百分之58.30（占用總面積為2,458.04平方公尺，其中寶雅占用A、E部分為1433.25平方公尺，按比率為百分之58.30）每月為122,448元（原告當庭以計算機誤算為9萬2千4百元及12萬7千6百元，於不違背其訴之聲明本意下由本院為更正）及按年息百分之五計算之利息為有理由，應准所許。
四、綜上，原告據以提起本訴請求即無不合，應予准許。
五、本判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核予判決結果無影響，不另論述。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
七、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年7月15日
民事第二庭法官李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月16日
書記官詹國立