裁判字號：臺灣宜蘭地方法院104年訴字第415號民事判決
裁判日期：民國105年12月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣宜蘭地方法院民事判決104年度訴字第415號原告 林桂月 訴訟代理人 沈志成 律師被告 曹基亨 訴訟代理人 林國漳 律師被告 游惠萍
金圳開發實業有限公司上一人法定代理人 賴文 和上二人共同訴訟代理人 陳敬穆 律師
劉德弘 律師複代理人 高大凱 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告曹基亨應給付原告新臺幣玖拾壹萬壹仟伍佰壹拾肆元，及自民國一０四年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬肆仟柒佰壹拾壹元由被告曹基亨負擔四分之三分即新臺幣肆萬捌仟伍佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬肆仟元為被告曹基亨供擔保後，得假執行；但被告曹基亨如以新臺幣玖拾壹萬壹仟伍佰壹拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告應給付新臺幣（下同）189萬元，嗣於本院審理中嗣減縮為91萬1,514元，核與首揭規定無不合，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原告於民國103年3月12日在被告金圳開發實業有限公司（下稱金圳公司）之不動產經紀人員即被告游惠萍之仲介代理下，與被告曹基亨簽訂買賣契約書，買受門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓房屋（下稱系爭房屋），總價新臺幣（下同）378萬元，被告游惠萍身為房屋不動產經紀人，接受客戶委任，為客戶處理事務，應盡其善良管理人之注意義務，明知系爭房屋之屋主即被告曹基亨已明確告知系爭房屋曾發生非自然身故之意外，屬於「凶宅」，竟與被告曹基亨共同隱瞞此情，任由被告曹基亨於標的物現況說明書上勾選非凶宅，致使原告陷入錯誤，而與被告曹基亨簽立買賣契約。嗣原告偶然聽聞鄰居暗示系爭房屋同棟某戶為凶宅，經原告對被告游惠萍、曹基亨提起詐欺等訴訟，經臺灣宜蘭地方法院檢察署（下稱宜蘭地檢署）檢察官查證後，發現鄰居所指之凶宅為系爭房屋，始知受騙，惟原告已支付全部價金，被告曹基亨業已將系爭房屋過戶與原告。然本件被告曹基亨業因詐欺罪，經臺灣高等法院105年度上易字第944號判處有期徒刑六月確定（下稱刑事判決），足認被告曹基亨確有施用詐術侵害原告之表意自由權，造成原告陷於錯誤簽訂買賣契約且因購買有非自然身故之系爭房屋顯有客觀價值減損之損害，應負損害賠償責任。
㈡、買賣標的是否為凶宅，乃交易之重大訊息，不論依「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及不動產經紀業管理條例之規定，賣方有據實告知之義務，而仲介業者乃係以居間仲介收取報酬為業，應盡善良管理人應盡之注意義務，對於本件系爭房屋是否為凶宅一事，自應善盡調查之義務，除非調查之途徑已窮，否則難謂已盡善良管理人之責任。本件系爭房屋確實曾於95年6月21日8時25分許，曾發生槍擊命案，又被告曹基亨於宜蘭檢察署上開案件偵查中自承本件委託被告金圳公司委售系爭房屋前，已知悉系爭房屋為凶宅，且被告曹基亨與系爭房屋前屋主即訴外人 張文政 之買賣價款為215萬元，被告曹基亨明知系爭房屋為凶宅，卻隱瞞此情，仍以市價出售予原告，顯具詐欺之故意。惟上開刑事判決認定被告游惠萍係遭被告曹基亨隱瞞系爭房屋為凶宅之訊息，縱然屬實，被告游惠萍仍應盡其善良管理人應盡注意義務，善加查證系爭房屋是否為凶宅。被告游惠萍雖稱其於接受系爭房屋之委託銷售後，即向宜蘭縣政府警察局宜蘭分局中山派出所（下稱中山派出所）詢問系爭房屋是否曾發生兇殺或自殺，遭警員以屬個人資料拒絕告知，其僅得上網搜尋刑事判決，而臺灣宜蘭地方法院95年度重訴字第5號判決之判決書，將正確地址「8號4樓」誤繕為「4號4樓」，是其已盡查證義務云云，惟欲查知本件系爭房屋是否為凶宅，最直接有效之方式，乃親自詢問隔壁鄰居或鄰近樓層住戶，被告游惠萍身為仲介從業人員，對此自無不知之理，然其卻未曾向鄰居詢問系爭房屋是否為凶宅，顯然未盡其善良管理人應盡之義務，甚為明確。
㈢、為此，爰依民法第184、185、188、565、567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告曹基亨、游惠萍應連帶負擔原告受有系爭房屋當時買賣客觀價值減損之損害賠償責任，而被告金圳公司於本件侵權行為事實發生時為被告游惠萍之雇主自應與被告游惠萍負連帶賠償責任等語。並聲明：⑴被告曹基亨、游惠萍應連帶給付原告91萬1,514元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵、被告金圳公司就被告游惠萍應給付部分負連帶給付責任。⑶、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行，各答辯以：
㈠、被告曹基亨部分：被告曹基亨於103年1月間委託被告金圳公司之房仲人員即被告游惠萍，代為銷售被告所有系爭房屋，曾告知仲被告游惠萍，系爭房屋之前曾發生凶殺案，惟經被告游惠萍於司法院法學資料檢索系統查詢判決書調取本院95年度重訴字第5號之刑事判決後表示，判決書內載凶宅是136巷4號4樓之房屋，而系爭房屋是136巷8號4樓應非凶宅，且其對被告曹基亨詢問：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過凶殺或自殺等非自然事故」乙節，由於伊是於101年始購買系爭房屋成為所有權人，而委託出售不動產契約書之現況說明書欄位所載「是否曾經發生過凶殺或自殺等非自然事故」，專指「賣方產權持有期間」，是被告持有系爭房屋期間確實並無上開非自然死亡情事，故被告游惠萍即逕為勾選「否」，被告曹基亨並無任何詐欺之犯意與行為，自無不法，而不應負侵權行為損害賠償之責任。且被告曹基亨在委託被告金圳公司出售過程中，業已將所知系爭房屋之相關事項均已告知被告游惠萍，被告游惠萍表示其曾前往中山派出所調查，並經回覆系爭房屋並無凶宅紀錄，被告金圳公司再為出售，因此被告曹基亨並無任何故意過失可言，自不成立侵權行為損害賠償。
㈡、被告游惠萍、金圳公司部分：
１、被告曹基亨委託被告游惠萍銷售系爭房屋時，已出具親自填寫簽名之不動產現況說明書，並於該說明書第12欄「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」中勾選「否」，是以無論系爭房屋曾發生非自然身故事件與否，絕無被告曹基亨明確告知被告游惠萍系爭房屋曾發生兇案，且被告曹基亨在同一時間也委託其他房仲公司之仲介員銷售系爭房屋，伊亦向該公司之仲介員保證系爭房屋並未發生過凶案，顯見係被告曹基亨對房仲員之一貫說詞，可證伊委託被告游惠萍銷售系爭房屋時所提供之資訊即為系爭房屋並未發生過兇案，職是，足見原告指稱被告游惠萍明知系爭房屋發生過兇案而仍與屋主曹基亨共同隱瞞云云，純屬臆測無據之詞，殊不足採。被告游惠萍於接受系爭房地之委託銷售後，雖已經被告曹基亨出具親自填載之不動產現況說明書，保證系爭房屋並非凶宅，然而被告游惠萍仍本於居間人之調查義務進行深入查證，故前往宜蘭縣警局宜蘭分局中山派出所詢問系爭建物是否曾發生兇殺或自殺之狀況，惟遭警員以此屬個人資料保護法之範疇而拒絕告知，被告僅得依刑事判決資料，雖搜尋到同棟大樓之兇殺案件，惟依據該判決書之記載，該兇殺案件係發生於門牌號碼為4號4樓之建物，並非系爭房屋門牌之8號4樓，而系爭房屋則查無相關刑事判決，故被告於善盡調查義務之後仍無法得知系爭房屋曾發生兇殺之狀況，顯已善盡調查義務，加以也將所知資訊據實報告雙方當事人，故被告游惠萍處理本件居間事務已達具相當知識經驗且有誠意之人的注意程度，主觀上不具可歸責性，換言之，並無故意或過失可言。
２、原告對被告游惠萍、曹基亨提起詐欺告訴，經宜蘭地檢署就被告游惠萍做成103年度調偵字第326號不起訴處分書。另對被告曹基亨部分，據宜蘭地檢署104年度偵字第6251號起訴書載系爭房屋屋主曹基亨為求以高價賣出系爭房屋，刻意隱匿系爭房屋發生過兇案的資訊，在不動產專任委託銷售契約書填載不符凶宅行情的高價，並在不動產標的現況說明書上「是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」說明欄勾選「否」，委託被告金圳公司及被告游惠萍銷售系爭房屋，故被告游惠萍係全然處於不知情被利用之狀態下，對系爭房屋為凶宅乙節毫無認知，並無故意已明，前開起訴書認為本件被告游惠萍為「不知情之仲介人員」，其後並獲不起訴處分。另依訴外人全家房屋仲介公司仲介員 林清琳 在偵訊中也指出，屋主曹基亨在委託全家房屋仲介公司（下稱全家公司）銷售系爭房屋時，也隱瞞系爭房屋曾有兇案之資訊，被告曹基亨在委託其他仲介公司時所交付的說明書中也勾選不實資訊，顯見被告游惠萍於被告曹基亨委託銷售時，對系爭房屋曾發生兇案乙事毫不知情，應可採信。故被告游惠萍已於善盡調查義務，已如前述，被告游惠萍既不具故意或過失，即不成立侵權行為或債務不履行損害賠償責任，被告金圳公司亦不成立連帶賠償責任至明。
三、本件原告主張於103年3月12日經由被告游惠萍之仲介下，與被告曹基亨簽訂買賣契約，被告曹基亨將伊所有系爭房屋以378萬元價格出售予原告，已據提出被告所不爭執之買賣契約書（見本院卷第5至11頁），原告主張被告等人故意未告知系爭房屋曾有系爭買賣前屋內發生槍擊事件被害人送醫後不治死亡之事實（下稱系爭事故），使原告陷於錯誤簽訂買賣契約，被告等人以不實方法達成出賣系爭房屋之目的，並致伊受有系爭房屋當時買賣客觀價格減損之損害，爰依侵權行為及債務不履行之法律關係請求被告賠償損害，惟被告否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：
㈠、被告曹基亨、游惠萍是否有明知系爭房屋有系爭事故發生而隱瞞不告知原告之情事，而應對原告就系爭房屋買賣當時客觀價格減損之事負損害賠償責任？如被告游惠萍不知情是否應負未盡查證義務之過失責任？㈡、如前項爭點為是，其等應對原告依侵權行為或債務不履行對原告負損害賠償責任之金額為若干？㈢、被告金圳公司是否應與被告游惠萍負連帶賠償責任？及與被告曹基亨負不真正連帶賠償責任？茲認定如下：
㈠、被告曹基亨明知系爭房屋有系爭事故發生而隱瞞不告知原告之情事，應對原告就系爭房屋當時買賣客觀價格減損之事負損害賠償責任；被告游惠萍則難認有明知上開情事而隱瞞不告知原告情事，亦難認有未盡查證之過失責任：
１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條定有明文。詐欺行為倘同時構成侵權行為，非不得依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求權（最高法院77年度台上字第467號判決要旨參照）。
２、被告曹基亨不爭執其於101年3月23日以215萬元購買系爭房地時，已經前手即訴外人張文政告知而得悉該屋曾發生兇殺案之事實。惟伊於與被告金圳公司簽訂委託銷售一般意願書委託銷售系爭房地時，於不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄內勾選「否」之選項，並以不動產專任委託銷售契約書授權以365萬元以上之價格出售，復於103年3月12日與原告簽訂買賣契約書，以378萬元之價格出售系爭房地，且已取得價金等情，有上揭委託銷售一般意願書、買賣議價委託書與要約書、不動產標的現況說明書、不動產專任委託銷售契約書及不動產買賣契約書及買賣契約書在卷可稽（見宜蘭地檢署103年度調偵字第326號卷【下稱調偵字卷】第54頁，同署103年度他字第805號卷【下稱他字卷】第38至42頁）。又被告曹基亨另曾於102年12月1日與訴外人全家公司簽訂委託銷售契約書，委託全家公司以400萬元銷售系爭房地，並於同日在不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺致死之情事」欄內勾選「否」之選項乙節，亦有委託上揭銷售契約書、不動產標的現況說明書附卷可稽（調偵字卷第63至64頁）。足徵被告曹基亨明知系爭房屋有系爭事故發生，卻仍於與被告金圳公司及訴外人全家公司簽訂一般（專任）委託銷售契約書時隱瞞系爭房屋有系爭事故發生之事實。
３、被告游惠萍為被告金圳公司之仲介人員主張銷售系爭房屋時全然不知系爭房屋為凶宅，並無與被告曹基亨隱瞞不告知原告等語。查證人即被告金圳公司之仲介物件開發人員 徐常智 於臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事案件證稱：（被告曹基亨問：我帶你去看屋時，是否有跟你說「凶宅在外面」，我有詳細解說？）有」、「（被告曹基亨問：我是跟你說「我那一間，但是人不是在裡面過世，是在外面過世的」？）你不是這樣講，你是說「兇殺案是在外面發生的」等語，可知被告曹基亨係對被告游惠萍、訴外人徐常智稱：「在本棟大樓外面有發生過，與本棟大樓無關」、「兇殺案是在外面發生的」等語。且依證人即全家公司仲介人員 林定緯 於本院104年度易字第578號刑事案件中證稱：伊接受委託後，有到現場詢問，並聽到鄰居講到凶宅之事，但鄰居講的很模糊，沒有辦法指出是哪一戶，後來經過詢問，知道同一層好像有發生過凶宅事件，但是是隔壁那間，伊確定上開情形後，有跟被告曹基亨討論過，那時候他有提到說後來有仲介幫他調查過，確定是隔壁那間，因為被告曹基亨當時委託蠻多間的，其他公司幫他調法院資料，他有拿資料給伊看，好像確定是隔壁那間，這是發生在簽約後1、2個月的事，伊在委託期間，沒有詢問被告曹基亨其向前手買屋時，前手有無跟他說是凶宅的事，他也沒有主動告知前手的事等語（見本院104年度易字第578號第89頁），可知被告曹基亨委託金圳公司及另家仲介公司即全家公司之時間相當接近，且有同時委託多家仲介公司銷售之情形，衡諸常情，其就如何告知仲介公司乃至於買方有關系爭房屋屬於凶宅之事，理應採取相同標準及作法。然依證人林定緯前揭所證，可知被告曹基亨除不但未主動告知系爭房屋屬於凶宅之事，更於證人林定緯因查悉有異而找其討論時稱：其他仲介有調查過，確定是隔壁那間云云，而避談前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，此與前揭證人即本件被告游惠萍及訴外人徐常智於該案證述情節亦相吻合，益徵該二人所證，應非虛妄。
４、且被告曹基亨於高等法院105年度上易字第944號詐欺案件，業經判處有罪科刑確定，該判決並認定被告曹基亨於委託金圳公司銷售系爭房屋後，雖曾與被告游惠萍、訴外人徐常智談及系爭房屋是否屬於凶宅之事，但顯係以「案發地點是在系爭房屋的外面，是在另外一棟的一樓」云云搪塞帶過，而避談前手於出售時即已聲明系爭房屋曾發生過兇殺案，故以凶宅之行情價出售之事，則被告曹基亨顯有故意隱瞞系爭房屋為凶宅此一重大影響交易價格之重要訊息，致使原告誤判而與之以一般交易行情議價簽約買受系爭房屋並交付價金。是原告主張被告曹基亨明知系爭房屋有系爭事故發生而隱瞞不告知原告之情事，應對原告就系爭房屋當時買賣客觀價格減損之事負損害賠償責任，應屬有據。然因被告曹基亨於與原告簽約前，顯未將伊已受前手告知系爭房屋曾發生系爭事故之事誠實告知被告游惠萍，是被告游惠萍抗辯不知系爭房屋有系爭事故發生而無隱瞞不告知原告等情，應屬可採（原告對被告游惠萍提出之詐欺告訴，亦業經宜蘭地檢署以103年度調偵字第326號不起訴處分確定）。至於被告曹基亨雖以其持有系爭房屋期間未曾發生非自然死亡事故為辯，惟不動產標的現況說明書就所詢「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄雖載有「產權持有期間」之時間條件，但應解為賣方就「產權持有期間」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，因難諉為不知，故負有完全之告知義務，而就「產權持有期間以外」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，則仍應就其主觀上已知者負擔其告知義務。否則，豈非允許有心人得藉由產權移轉之手段，將凶宅之不利因素摒除，藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益。從而，尚難僅因前揭不動產標的現況說明書文義上之記載，逕認被告曹基亨對於「產權持有期間以外」所發生並「已知」之兇殺或自殺等非自然身故事件，概無告知義務，是被告曹基亨此部分辯稱，難認可採。
４、按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為民法第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項所明文。是不動產經紀人受託在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。原告主張被告游惠萍仲介系爭房屋卻不知系爭房屋曾發生系爭事故，應負未盡查證義務之過失責任云云，惟查，被告游惠萍在接受系爭房屋屋主即被告曹基亨委託銷售時，被告曹基亨親自簽載之不動產現況說明書，已由屋主所揭露之資訊中確認並未有凶案紀錄（見本院卷第51頁），繼而更連結司法院法學資料檢索系統查詢裁判書，僅得同巷4號4樓有相關刑事判決（見本院卷第52頁），並未發現系爭房屋即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○號4樓之建物有何刑案紀錄，則其顯已善盡其調查義務，故原告主張被告游惠萍未善盡調查義務，有故意過失，應負連帶賠償責任云云，並無理由。
㈡、查，本件被告曹基亨明知系爭房屋有系爭事故發生而隱瞞不告知原告等情，應對原告就系爭房屋當時買賣客觀價格減損之事負損害賠償責任，已如前述。而一般而言，供居住使用之房屋，若屋內曾有非自然死亡等意外事故發生，於常人心理層面不免有難以安居之疑慮，而進一步具體反映於房屋交易機率及其價格，亦即凶宅因素雖非房屋本身之實體物理性瑕疵，但卻會對該屋之經濟價值造成實質上貶損。故原告主張被告曹基亨故意隱瞞系爭房屋有系爭事故發生此一客觀上足以影響交易價格之因素，而與原告以一般市價議價成交，致其受有系爭房屋買賣當時客觀價值減損之損害賠償責任，即屬可採。而此項損害，經本院囑託寶源不動產估價師事務所鑑定結論為：系爭房屋勘估標的正常價格441萬3,056元，特定價格-因非自然身故造成之價值減損（減損成數35%）286萬8,486元。依此，以兩造不爭執本件原告買受系爭房屋之價金為378萬元計，原告主張受有91萬1,514元（即3,780,000元-2,868,486元=911,514元）之損害，即屬有據。
㈢、如前所述，本件就被告游惠萍並無明知系爭房屋曾有系爭事故發生而未告知原告情事，且已盡查證義務，是被告游惠萍並無須對原告負侵權行為或債務不履行賠償責任。而為被告游惠萍僱用人之被告金圳公司，自亦不須負賠償責任。
四、綜上所述，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告曹基亨給付91萬1,514元，及自起訴狀送達被告之翌日即104年10月26日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至原告請求被告游惠萍、金圳公司應負連帶給付責任部分，則屬無據，應予駁回。又兩造均聲明願供擔保為假執行或免為假執行宣告，經核於原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴經駁回而失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年12月30日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月30日
書記官林秀麗附表訴訟費用計算方式：
裁判費19,711元+鑑定費用45,000元(原告預墊)=64,711元