板橋簡易庭111年度板簡字第2020號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

111年度板簡字第2020號

原告 李政倫

訴訟代理人 羅一順 律師

複代理人 趙筠 律師

被告 簡燦容 原住○○市○○區○○路○段000號2樓0○○○○○○○○)

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號四樓房屋及附屬之編號五十一汽車停車位全部騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬貳仟元，及自民國一百一十一年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一百一十一年五月十九日起至遷讓返還第一項房屋、汽車停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳萬零貳佰元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬柒仟捌佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於所命各期給付到期後得假執行。但被告如各期以新臺幣貳萬零貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法第255條第l項第2、3款之規定自明。查原告起訴時訴之聲明原為：「㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）132,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、被告應自民國111年5月19日起至遷讓返還新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）及編號51之汽車停車位（下稱系爭停車位）日止，按月給付原告40,000元」等語。嗣原告於111年10月3日以民事變更訴之聲明狀變更訴之聲明為：「㈠、被告應將系爭房屋及停車位全部騰空遷讓返還予原告。㈡、被告應給付原告102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、被告應自111年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及停車位日止，按月給付原告40,000元。」等語，經核原告所為訴之變更，揆之前開規定，核無不合，應予准許。

二、又本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告將系爭房屋及停車位出租與被告，租期自110年1月16日起至113年1月15日止，並約定每月租金20,000元，應於每月25日以前給付，被告同時交付押金40,000元（即2個月房租）予原告收受，另約定於租賃期間系爭不動產所生之管理費、水費、電費、瓦斯費等費用均由被告負擔（下稱系爭租約）。詎被告於110年6月起即未依約繳納租金，積欠110年9月至12月、111年2月至6月之租金未給付，原告遂於111年4月6日向被告以存證信函為定期催告給付租金，屆期如未付清，將終止租賃契約之意思表示，並於上開定期催告期滿後，又於111年4月18日向被告以存證信函為終止租賃契約之意思表示，並於同年月19日送達被告，依據系爭租約第16條約定，系爭租約業於111年5月19日終止，被告共尚餘142,000元未清償，扣除原告已繳納之押金40,000元，原告自得依據系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金102,000元；另被告於系爭租約終止後，仍居住於系爭房屋，使用系爭停車位，獲有相當於租金之不當得利，又依系爭租約第14條第2項約定原告自得向被告請求相當於月租金之違約金，是被告應給付原告自111年5月19日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止，按月給付40,000元之相當於租金之不當得利及違約金。為此，爰依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如變更後訴之聲明。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠、原告主張之事實，業據提出系爭租約、新北市政府稅捐稽徵處111年房屋稅繳款書、系爭房屋建物所有權狀、原告收租帳戶明細及存證信函、回執、招領逾期退回信封在卷為證，核認無訛，而被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，是依本院調查證據之結果，堪認原告之主張為真實。

㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。再按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；民法第94條、第95條第1項前段亦分別有明文規定。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。經查，原告以被告積欠租金為由終止租賃契約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止租賃契約。本件被告自110年6月起即未繳納租金，扣除押租金4萬元後，仍有租金10萬2,000元未繳納，經原告前於111年4月6日以文山萬美街郵局存證號碼00019號存證信函定期催告被告繳納，並於111年4月7日送達被告之承租地址而生效力；因被告未於期限內給付積欠租金，原告遂於111年4月18日以文山萬美街郵局存證號碼000024號存證信函終止系爭租約，該存證信函亦於111年4月19日送達被告之承租地址而生效力。又查，系爭租約第16條第1項第2款規定：「出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人……。(二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。」等語，有系爭租約附卷可考，是原告所為上開終止租賃契約之意思表示，應於111年5月19日發生合法終止之效力。準此，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋及停車位，洵屬有理，應予准許。

㈢、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約；再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。又系爭契約第3條約定：「承租人每月租金為新臺幣貳萬元」等語，有系爭租約附卷可考，則被告於租期屆滿前，本應按期給付租金，是原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠110年9月16日至111年5月18日之租金102,000元（計算式：20,000元7個月＋20,000元30天3－押租金40,000元＝102,000元，元以下四捨五入），洵屬有據。

㈣、復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原告業已合法終止系爭租約，已如前述，然被告迄今尚未將系爭房屋、停車位返還予原告，則被告於租期屆滿後，仍無權占用系爭房屋、停車位，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。則原告依系爭契約第14條第1項、第3項之約定，及民法第179條之規定，請求被告自系爭契約終止之日即111年5月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，為有理由。

㈤、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。經查，系爭契約第14條第1項、第3項約定：「租賃關係消滅時出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者以日租金折算）至返還為止」等語，有系爭租約附卷可考。經查，原告於111年5月19日合法終止系爭租賃契約，惟被告迄今未返還系爭房屋及停車位等情，均詳前述，是原告主張被告遲延返還系爭房屋及停車位，其得依上開租賃契約條款，請求被告給付違約金，雖非無據，惟衡酌被告於系爭租約終止後繼續無權占有使用系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用收益系爭房屋，致無法獲得相當於租金之利益，然就此原告已向被告請求給付相當於租金之不當得利，已詳前述，故認系爭租約約定以每月租金額計算違約金，實屬過高。本院審酌被告未返還系爭房屋、停車位之期間、情節，認其按月給付相當於租金額之不當得利予原告，已足填補其所受之損害，故認應將違約金酌減為每月200元，方為適當。逾此金額之請求，礙難准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、停車位，並給付原告102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年5月19日起至遷讓系爭房屋及停車位之日止，按月給付原告20,200元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。

六、本件係依簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　10　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

法官許珮育

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　2　　月　　10　　日

書記官林宜宣