裁判字號：臺灣彰化地方法院106年訴字第401號民事判決
裁判日期：民國108年12月31日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決106年度訴字第401號原告 許秀玉 被告 劉陳年 訴訟代理人 劉文清 被告 劉梁完 訴訟代理人 劉明博 被告 王勝朋 被告 劉建民 被告 王明祥 被告 陳俊龍 被告 陳俊雄 前列王勝朋、劉建民、王明祥、陳俊龍、陳俊雄共同訴訟代理人 王素珍 律師被告 胡高鳳 訴訟代理人 張家豪 律師訴訟代理人 李淵源 律師被告 江心玥 被告 張定常 受告知人彰化縣溪州鄉農會法定代理人 彭顯賦 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，准予合併分割如附圖即彰化縣北斗地政事務所108年10月18日複丈成果圖所示：各共有人分得位置與面積均詳如附圖所示。兩造併應按附表二所示之金額互為找補。
訴訟費用由兩造依附表一所示訴訟費用負擔比例負擔。
事實及理由
一、本件被告劉陳年、劉梁完、江心玥、張定常未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分均詳如附表一所示。系爭土地屬耕地，地形狹長，兩造應有部分交叉持有，且未辦理重劃，亦無灌溉、排水設施，僅有南北端臨路，兩造迭次產生耕作通行糾紛，共有人間無法釐清地籍、充分利用系爭土地，且系爭土地並無訂不分割期限，亦無使用目的不能分割之情形，因不能協議分割，為免日後紛爭，遂提起本件共有物分割之訴。併同意按彰化縣北斗地政事務所108年10月18日土地複丈成果圖分割系爭土地，各共有人分得位置與面積均詳如附圖所示。
三、被告方面：
（一）被告劉陳年：同意系爭土地合併分割，希望按現況分割。
（二）被告劉梁完：同意道路之寬度4米，並按現況分割，反對合併分割、變價分割。
（三）被告王勝朋、劉建民、陳俊雄、陳俊龍、王明祥：同意按彰化縣北斗地政事務所108年10月18日土地複丈成果圖分割系爭土地，然被告王明祥分得編號A4部分土地，卻需要補償其他共有人，應不合理。
（四）被告胡高鳳：伊於系爭土地上耕作，並設有水平棚架網室、給水設備等，請求依彰化縣北斗地政事務所108年10月18日土地複丈成果圖分割系爭土地，然不動產估價師鑑定結果為編號A11為通行目的即路地，評定單價11,400元，與編號A7、A8評定單價每坪11,500元，差異僅0.9%，與一般市場交易習慣認知有違。另編號A1、A7、A8均屬雙向進出之土地，其價值卻低於編號A6單向進出之土地，況編號A7、A8土地地形方正。又該鑑定結果對於面臨相同道路之各筆土地，有價格不一之情形，足認該鑑定結果顯不合理。
（五）被告江心玥：伊與被告王勝朋為夫妻，同意按被告胡高鳳所提方案分割於編號A9位置，依比例保持共有。
（六）被告張定常：同意按被告胡高鳳所提方案分割。
四、得心證之理由：
（一）按共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。民法第824條第6項定有明文。
經查，系爭四筆土地相鄰，各共有人應有部分如附表一所示，有土地登記謄本可稽。次查，系爭土地依物之使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割期限之約定，其等無法協議分割等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、地籍圖、現場照片、套繪現況示意圖等件為證，且為被告所不爭執，除被告劉梁完於106年6月19日陳稱不同意合併分割外，原告及其餘被告均同意合併分割系爭土地等語，分別有本院106年7月13日、108年6月13日言詞辯論筆錄為憑，足認應有部分過半數共有人同意合併分割系爭土地，故原告訴請合併分割系爭四筆土地，於法有據，應予准許。
（二）按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有規定。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配（最高法院89年度臺上字第724號判決、93年度臺上字第1797號判決意旨可資參照）。次按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照）。經查，系爭土地合併後略呈南北向長型，北側臨中山路四段370巷，被告陳俊雄、陳俊龍、王明祥、劉建民、劉梁完、劉陳年、胡高鳳等人於系爭土地種植作物外，其餘皆為空地或作道路使用等情，此經本院於106年5月19日會同彰化縣北斗地政事務所人員履勘現場，有本院勘驗筆錄及照片，與該所複丈日期106年5月19日土地複丈成果圖可參。
（三）次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併；三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有；四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。前項第三、四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。農業發展條例第16條第1項第3、4款、第2項定有明文。經查，系爭土地係作為農牧用地，考量農業灌溉之給水及排水需求，則分割後之土地均得臨路以對外通行，且各共有人所分得位置大致與現況相符，本院認被告胡高鳳主張如附圖即彰化縣北斗地政事務所108年10月18日土地複丈成果圖所示之分割方法，於法尚無不合，且經原告、被告王勝朋、劉建民、陳俊雄、陳俊龍、王明祥、江心玥、張定常同意按此分割方法分割。是以，本院審酌系爭土地之現況、利用價值，及兩造應有部分比例面積，分割後之整體形狀、對外通行需求，暨公平原則並各自所陳意願，認為系爭土地如按上開附圖所示之分割方法，則兩造所分得之土地可謂係方正、完整之土地，又可對外通行，維持現況使用，較符共有人之利益而妥適公平，爰判決如主文第1項前段所示。
（四）系爭土地按如附圖彰化縣北斗地政事務所108年10月18日土地複丈成果圖所示分割方案分割，各共有人分得土地面積與其應有部分換算面積各有所增減，爰以金錢互為補償，實有必要，經本院囑託通優不動產估價師事務所鑑定結果，兩造間應相互補償金額如附表二所示，此有通優不動產估價師事務所出具不動產估價報告書在卷足憑。雖被告王勝朋、劉建民、陳俊雄、陳俊龍、王明祥、胡高鳳均稱該鑑價結果不合理，不同意按鑑價結果互為補償。然該估價報告書係由領有不動產估價師開業證書之專業人員進行鑑價並至現場勘察，且詳列估價事項及方法所出具，以比較法及土地開發分析法，針對系爭土地之附近土地成交價格、使用分區、地形、地勢、面積、臨路情況，比較各項因素分析調整後，評估合理價格，有估價報告書可參，本院就被告上開質疑，並依民事訴訟法第335條規定就鑑定書命鑑定人 蔡旻耿 到場說明，鑑定人補充說明略以：本件為分割共有物，側重用益價值高於交易益價值，並非優先考慮分配後的市價，而係依照估價目的而為考量。共有物分割會因各共有人之前占有位置，而產生不一樣的找補。至於編號A3、A4價格一樣，因是做農地使用，首先考量的是生產效益，而不是考量交易價格為先，應以先考量作為農業使用所能產生的效益來決定它的價格，至於交易價格
雖然要考量，但非重要項目，A3與A4長度雖然不一樣，然深度一樣，是從事農業耕作上效益是一樣的，無論人力耕作或機械耕作，不會相差很大，鑑定結果是綜合結果，不是單就面積而調整。分割共有物所畫出之道路是供全體共有人使用，按照持分比例持有道路，在決定價格的時候，為公平起見，每個人都是按照其基地價值來持分這塊道路面積，若按交易價格來衡量時會造成不公平，所以以均價是我們在共有物分割時一貫的處理方式。面積與形狀僅屬眾多分割鑑價裡面考量的其中兩種因素，然不可以此兩種作為價格差異的準據，而是要考量這麼多條件以後，面積跟形狀只是占這麼多條件裡面的兩種，所以不可能這兩個條件占所有條件裡面很大，因為這是共有物分割，整個條件大都相同，只是分割以後位置及面積稍微差異，所以在估價上它們差異不大。
A3是依據基地及臨路條件而調整，算出來四捨五入，所以得出來是一樣。道路寬度不同調整率不同，面積大小不同調整率也不同，本件是共有物分割，側重於用益價值，依據土地法規定有利於耕地，我們取捨的是用益價值考量大於交易價值等語可稽，此有最後言詞辯論筆錄可憑，應認鑑價程序客觀且詳實，鑑定結論應屬合理可信，爰判決如主文第1項後段所示。
（五）末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之主張及抗辯均為伸張或防禦其權利所必要，自應依兩造共有土地之應有部分比例，為訴訟費用之負擔，爰判決如主文第二項所示。
六、結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項、第2項，判決如主文。
中華民國108年12月31日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年1月10日
書記官詹國立