裁判字號：臺灣雲林地方法院95年簡上字第49號民事判決
裁判日期：民國96年02月14日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣雲林地方法院民事判決95年度簡上字第49號上訴人雲林縣斗六市公所法定代理人甲○○訴訟代理人 林重仁 律師被上訴人乙○○○訴訟代理人 劉榮村 律師
黃文力律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國95年7月20日臺灣雲林地方法院斗六簡易庭95年度六簡字第169號第一審判決提起上訴，本院於民國96年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1、2項分別定明文。查，本件被上訴人不服上訴人之終止租賃關係，曾於民國94年12月26日向雲林縣斗六市公所耕地租佃委員會申請調解，嗣因未能成立調解，經送雲林縣政府耕地租佃委員會調處，該會調處決議為「准由承租人（即被上訴人）繼續耕作」，惟出租人即上訴人聲明不服，乃由雲林縣政府耕地租佃委員會移送本院審理，有被上訴人之申請書及雲林縣斗六市公所、雲林縣政府等之函件在卷可參（見原審卷第3頁至第76頁）。因本件事涉兩造間之租賃關係是否存在，乃屬租佃爭議之一種，並因上訴人不服調處結果，而由雲林縣政府耕地租佃委員會移送本院審理，是本件被上訴人之起訴，於法並無不合。
二、上訴人之原法定代理人 張和平 ，因故自95年9月11日起停止市長職務，並由甲○○代理市長職務，有卷附雲林縣政府95年9月8日府民行字第0950089262號函可稽（見本院卷第98頁），甲○○於95年12月15日具狀聲明承受訴訟，於法有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人自56年間即向上訴人承租坐落雲林縣斗六市○○段社口小段151、151-2等地號農地（以下簡稱：系爭土地），供耕作使用，最近一次係於92年12月31日續訂租約，租期自93年1月1日起至96年12月31日止。惟因系爭土地位於斗六（含大潭地區）都市計畫區內，以致原有之灌溉及排水設施均遭破壞，且因系爭土地低於周圍土地，造成被上訴人所種作物，不是枯死，就是因淹水而腐死。對此情形，被上訴人曾請求雲林農田水利會回復原有之水利灌溉設施，惟遭該會以系爭土地已於90年12月8日編為非灌溉土地而否准；而請求上訴人履行維持系爭土地合於使用、收益狀態，以供被上訴人種植稻谷之義務，竟遭上訴人以經費問題為由所拒。又被上訴人於系爭土地從事耕作確有困難一情，亦經上訴人會勘屬實，並有受被上訴人所託前往系爭土地種菜之證人 劉駿彬 、 鄧吉富 等證言可證。處此情形，被上訴人之無法耕作，自屬不可歸責，況被上訴人仍於系爭土地盡力嘗試耕種。是上訴人以被上訴人繼續1年不為耕作為由，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租賃關係，實無理由。另系爭151、151-2地號土地，固於61年7月12日因發布實施斗六（含大潭地區）都市計畫，而被分別編定為公園及工業區用地，然上訴人如欲收回系爭土地，自應依耕地三七五減租條例第17條第2項規定補償被上訴人，而非於系爭土地已不適於耕作之下，再率以被上訴人未耕作為由終止租約，致損及被上訴人依法得受補償之權利，上訴人所為有悖於誠實信用原則，應不生終止租約之效力等語。
並於原審聲明：如原判決主文第一項所示。
二、上訴人於原審則以：系爭土地所臨接之斗六市○○○路，係於78年間徵收，並於82年4月25日開闢完成，是該等土地如有被上訴人所稱之無法耕作情事，應於當時即發生，而不致於迨至92年10月間經上訴人通知應回復原地形地貌並確實種植後，被上訴人始提出應施設灌溉及排水設備等請求，足見被上訴人已廢耕多時。況依現今農耕技術，為土地之改良後，再從事適合之農作並無問題，且本件於原審法官至現場勘驗，亦發現部分土地種有玉米、蔬菜等作物，如為他人所種，被上訴人為何不能耕作？如為被上訴人所種，則其他部分土地何以不為耕種？準此，可認被上訴人主張無法耕作一情，與事實不符。再系爭土地如因鄰地過高，致灌溉、排水不良而影響作物之收成，而需為土地改良時，依系爭租賃契約第10條丙款約定，須經雙方同意後再行辦理，是上訴人對於被上訴人之請求改良，以礙於經費，請被上訴人找尋合適之作物繼續耕作，依約並無不合。另依耕地三七五減租條例第13條規定，被上訴人亦得從事特別改良，然其卻任由土地荒蕪，與上開規定有違。又本件兩造曾於93年4月7日會同勘查，發現被上訴人並未從事耕作，嗣經上訴人多次派員勘查，最後一次於94年4月18日勘查，情況仍未改善，顯見被上訴人之不為耕作已逾1年，且非不可抗力所致。為此，上訴人乃於94年4月25日通知被上訴人終止系爭租賃契約。系爭契約既經終止，即不復存在，是被上訴人主張系爭契約存在為無理由等語，資為抗辯。
並於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。
三、原審判決確認兩造就系爭土地之耕地租賃關存在，上訴人不服，提起上訴，除援用於原審之陳述及舉證外，補稱：本件租約之期限為4年，與耕地三七五租約不同。又系爭租賃標的為耕地，承租人有選擇最合適之作物種植，租約上之正產物為稻谷，僅係租金之計算標準，是原審認被上訴人以種植稻谷為目的承租系爭耕地，實乏依據。再系爭土地於鈞院受命法官前於95年12月8日前往勘驗時，部分土地仍種有蔬、果，顯見系爭土地尚非完全不能耕種。而依最高法院84年台上字第1856號判例意旨，如承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問不為耕作係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地。本件自93年4月7日起至94年4月18日止，經多次勘查，被上訴人並未於系爭土地上耕作，任由土地荒蕪已逾1年，上訴人乃予以終止該租約，是被上訴人主張系爭租約存在為無理由等語。
並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，確認被上訴人就上訴人所有坐落雲林縣斗六市○○段社口小段151地號、地目田、面積0.3071公頃土地，及同段151-2地號、地目田、面積0.2313公頃土地之耕地租賃關係不存在。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人對於上訴人之上訴，除援用於原審之陳述及舉證外，補稱：系爭土地為農地，且被上訴人於向上訴人承租伊始，即係供耕作使用，系爭土地其後雖因都市計畫之實施，而依法編定為非耕地使用，然原有之耕地租佃性質，並不受影響；又依耕地三七五減租條例第5條之規定，租約不得少於
6年，本條為強制規定，租約期間短於6年，自應延長為6年，是本件仍適用耕地三七五減租條例。再系爭土地因無水源及排水設施，已不適宜耕作水稻及其他作物，亦據鑑定人台南區農業改良場雲林分場助理研究員 陳俊仁 ，及雲林縣政府農務課課員 曾坤山 ，於受命法官勘驗時鑑定屬實，足見系爭土地之難以耕作，係不可抗力所致等語。
並於本院聲明：如主文所示。
五、兩造不爭執之事實：㈠兩造自56年間起，即就系爭土地締結耕地租賃關係。
㈡系爭土地位於雲林縣斗六市公所在61年7月12日發布實施之
「斗六（含大潭地區）都市計畫」區內，系爭151地號土地經編定為公園用地、151-2地號土地編定為工業區用地。
㈢系爭土地自90年12月8日起編為非灌溉土地，並低於鄰地。
㈣系爭租約兩造於92年12月31日簽訂，租賃期間自93年1月1日起至96年12月31日止共4年。
六、本件爭點：本件被上訴人主張系爭租賃關係存在，上訴人則抗辯該租賃關係業經終止而不存在，足認兩造間就租賃關係之存否為不明確，且該法律上之不安狀態，得依確認判決除去，是被上訴人提起本件訴訟，具有即受確認判決之法律上利益。準此，兩造之爭點，即在於上訴人之終止租約是否合法？析言之，即：㈠系爭租賃關係有無耕地三七五減租條例之適用？㈡被上訴人有無繼續1年不為耕作之事實？如有，是否屬不可抗力？㈢上訴人有無依民法第423條規定改良系爭土地之義務？
七、得心證理由：㈠關於系爭租賃關係有無耕地三七五減租條例之適用部分：
按所謂之耕地租佃，即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。最高法院有44年台上字第611號判例可循。本件被上訴人主張自56年間起，即向上訴人承租系爭農地耕作使用，最近一次之租賃期限為自93年1月1日起至96年12月31日止，且系爭土地之使用分區雖自61年7月12日發布都市計畫而被編定為公園及工業用地，但仍屬農地等事實，業據被上訴人提出市有耕地租賃契約、土地使用分區證明書、土地登記謄本等件為證，此事實上訴人並不爭執，惟以系爭租賃契約期限為4年，與耕地三七五租約不同等語置辯。經查：被上訴人向上訴人承租系爭土地，每年應支付正產物稻谷收穫總量之四分之一，有該耕地租賃契約在卷可佐（見原審卷第40頁），亦即每年應支付地租，又系爭土地屬農地，復為兩造所不爭執，足認兩造間之關係確為耕地租賃無訛。至於該租賃期限固訂為
4年，惟耕地三七五減租條例第5條規定：「耕地租佃期間，不得少於6年」，本條為強制規定，是凡原訂租用耕地之期間短於6年，即應予以延長至6年（最高法院42年台上字第201號判例參照）。是本件自不因租賃期限訂為4年，而改變其屬耕地租佃之性質。從而，上訴人辯稱本件無耕地三七五減租條例之適用一節，委無足採。
㈡關於上訴人之終止系爭租賃關係是否合法部分：
⒈上訴人以被上訴人繼續1年以上不為耕作系爭土地，而終止
系爭租賃關係，固據其提出93年4月7日、同年7月1日、
9月15日、11月9日、94年1月24日、3月11日、4月18日之勘查紀錄、現場照片，及94年4月25日斗六市民字第0940009781號終止租約等函件為證，惟為被上訴人所否認，並主張係屬不可抗力所致等語。經查：
⑴本件依上訴人所提繼續1年以上之勘查相片所示，系爭土地
之大部分為雜草叢生，僅小部分土地種植蔬菜及果樹，有該等相片在卷可參（見原審卷第45頁至第75頁）。另參諸被上訴人自承系爭土地難以耕作，以及原審暨受命法官之勘驗情形，即系爭土地僅小部分之範圍種植蔬、果，部分土地並遭人棄置垃圾，大部分土地則屬荒蕪廢耕等情（見原審卷第10
3頁、本院卷第79頁、第84頁至第93頁），足認被上訴人確實存有廢耕情事。是上訴人辯稱被上訴人就系爭土地有一部分繼續1年未為耕作一節，應堪採信。
⑵惟被上訴人就系爭土地未為耕作之原因，上訴人於93年4月
7日會同被上訴人前往勘查之結論為「本案承租土地地勢確實低漥，另因都市計畫變更，原灌溉用農水路已遭破壞且無排水設施，實際從事農業耕作確有困難」，有上訴人所提當次會勘紀錄表在卷可稽（見原審卷第46頁）；又系爭土地自90年12月8日起，已編為非灌溉之土地，亦有臺灣省雲林農田水利會92年12月5日雲水管字第212937號函附卷足參（見原審卷第23頁）；再系爭土地之地勢約低於周圍鄰地1公尺，亦經受命法官於95年12月8日會同兩造至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第78頁），復為兩造所不爭執，足認被上訴人主張系爭土地無水源可供灌溉，亦因地勢低漥難以排水一節為真實。另，系爭土地因無法灌溉及排水，致不適宜耕作，而不論為稻作或旱作一節，業據鑑定人即台南區農業改良場雲林分場助理研究員陳俊仁，及雲林縣政府農務課課員曾坤山，分別證稱：「一般都要有排水及灌溉水源才可種植水稻，如是旱地沒有排水也不適合旱作，旱作一般指甘藷，旱作也需要一點水源，排水不好也不適合種植，會腐爛。」、「沒有灌、排水設施，一般不適合種植，旱作也是一樣，短期也許可種一些作物，但是長期農業經營是不可以。」等語可證（見本院卷第77、78頁），是系爭土地被上訴人之無法全部為耕作，係因欠缺灌溉及排水設施，而非被上訴人本身之不為耕作，此情係不可抗力所致，應可認定。
⒉按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例第1條定有明文。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條亦有明定。準此，出租人提供並保持合於約定使用、收益狀態之租賃物供承租人使用，乃出租人之義務。本件租賃標的為農地，其承租目的乃供種植農作物之用，故此，該土地在客觀上必須具備能灌溉及排水等條件，始屬合於約定使用、收益之狀態。
⒊上訴人雖以兩造於系爭租賃契約第10條丙款約定「其他必要
之土地改良」，須經雙方同意後共同負擔費用，然因上訴人之經費問題未能同意改良，以及被上訴人得依耕地三七五減租條例第13條規定自行為特別改良為由，而謂被上訴人之不為耕作，具有可歸責事由等語置辯。惟查，兩造於系爭租賃契約第10條丙款僅約定，對於「其他必要之土地改良」，一經雙方同意後共同負擔費用，有該契約書在卷可稽（見原審卷第26頁），並未排除上訴人所負應提供並保持合於約定使用、收益狀態租賃物之義務，是上訴人自無從以該約定而解免其責任。又，系爭土地於本件租約締結之際，固已因實施都市計畫之故，而欠缺水源及排水設施，並為兩造所明知，然本件既屬耕地租賃，則如上所述，上訴人仍應提供灌溉及排水等設施供被上訴人使用，始屬履行其出租人之義務。故此，上訴人之乏經費改良系爭土地之灌、排水條件，係屬可歸責於上訴人之事由，與被上訴人無涉。至於耕地三七五減租條例第13條規定承租人之特別改良，依同條第2項之規定，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者而言。與本件係屬欠缺農地基本之灌、排水效能之情形，有所不同，是被上訴人即使未自行改良系爭土地之灌、排水條件，仍無歸責事由可言。
⒋綜上所述，被上訴人對系爭土地之一部繼續1年以上未為耕
作，既屬不可抗力所致，復無可歸責之事由存在，則上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之終止租約，於法不合，自不生終止租約之效力。原審亦為此認定，於法並無違誤。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另予一一論列。
叁、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月14日
民事第二庭審判長 林秋火
法官許佩如法官陳銘壎以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年2月14日
書記官王秀如