裁判字號：臺灣臺南地方法院106年訴字第2037號民事判決
裁判日期：民國107年10月11日
裁判案由：請求土地移轉登記等
臺灣臺南地方法院民事判決106年度訴字第2037號原告 柯美華
柯榮昌 柯榮君 柯美月 兼共同訴訟代理人 柯美珍 被告 莊伸次 訴訟代理人 莊祐治 上列當事人間請求請求土地移轉登記等事件，經本院於民國107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告柯美華起訴時依據繼承其父 柯明利 之不動產買賣契約之債權，原聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元及辦理土地移轉登記。嗣於本院審理中，原告柯美華追加柯明利之其他全體繼承人柯榮昌、柯榮君、柯美月、柯美珍列為原告，並變更聲明請求為：被告應將坐落在臺南市○○區○○段○○○○號（下稱503地號）土地應有部分73/1028辦理所有權移轉登記予原告公同共有。原告所為訴之變更係本於「被繼承人柯明利先後向 莊培禧 及被告購買503地號土地其中22坪土地」之同一基礎事實，合於上開規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：原告之父柯明利於民國70年10月16日，以每坪新臺幣（下同）8,000元之價格向被告之父莊培禧購買其所有503地號土地其中20坪，雙方訂有不動產買賣契約書（下稱買賣契約書），柯明利於所購得之20坪土地上建築門牌號碼臺南市○○區○○0000號房屋（下稱系爭農舍）。嗣被告繼承其父莊培禧所有503地號土地後，於85年間以系爭農舍門口私佔503地號土地2坪（與上開20坪土地，以下合稱系爭土地），要求柯明利以每坪5萬元承購土地，柯明利顧及系爭房屋之出入及以和為貴，忍氣吞聲出資購買，並與被告於85年7月8日簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約書）。柯明利先後向莊培禧、被告購買系爭土地，惟囿於當時適用之修正前土地法第30條之規定，系爭土地未經分割，柯明利不得登記為503地號土地之共有人；又依當時適用修正前農業發展條例及農業用地興建農舍辦法第12條第2項之規定，系爭土地不得分割，柯明利無從請求分割及辦理單獨所有權移轉登記。惟買賣雙方於訂約時預期將來農業發展條例及農業用地興建農舍辦法可能修正、鬆綁農地分割之限制，已於買賣契約書分別約定「本件買賣土地，俟土地可以分割後，方可辦理移轉登記」、「將來法令放寬，出賣部分以分割辦理移轉登記時，乙方應無條件提供所需一切證件，會同甲方辦理辦理過戶登記」。前開約定「移轉登記」係指將來503地號土地可以分割時，出賣人應即辦理503地號土地分割為系爭土地及其餘部分，並將系爭土地移轉單獨所有權予柯明利，並非指柯明利為503地號之共有人。惟柯明利以503地號土地所有權人名義申請自用農舍建造執照及使用執照，且已建造農舍完畢，與家人同居住在此，柯明利為系爭農舍實際所有權人，是系爭土地實由柯明利管理、使用、處分，柯明利與莊培禧、被告就系爭土地係成立借名契約。柯明利於105年8月25日死亡後，其與莊培禧、被告間借名契約類推適用民法第550條之規定業已消滅，系爭土地為柯明利全體繼承人即原告公同共有，爰依民法第179條、第767條第1項前段、第821條、第828條第2項之規定，訴請被告辦理503地號土地應有部分予原告公同共有等語。並聲明：被告應將系爭503地號土地應有部分73/1028辦理所有權移轉登記予原告公同共有。
三、被告則以：被告之父莊培禧因不諳法令，禁不起柯明利之請求，出售503地號土地其中20坪土地予柯明利，並應允柯明利以莊培禧名義興建農舍後，再辦理所有權移轉予柯明利，因503地號土地為農地，受限於法令不能辦理分割，故於雙方訂立之買賣契約書特別約定「本件買賣土地，俟土地可以分割後，方可辦理移轉登記」，其後柯明利於85年7月8日再向被告購買2坪土地，並於買賣契約書約定「將來法令放寬，出賣部分以分割辦理移轉登記時，乙方應無條件提供所需一切證件，會同甲方辦理辦理過戶登記」，故須俟將來法令規定可以分割時，始應分割辦理移轉登記為停止條件，但於該條件未成就前，出賣人並無辦理分割移轉登記之義務，迄今法令仍未規定可以分割，且503地號土地業經原告申請為農舍建築基地，在未經解除套繪前，亦不得辦理土地分割，原告既未取得土地所有權或應有部分，雖繼承柯明利與莊培禧、被告間之買賣契約，僅有債權請求權，並無物權請求權，惟原告之債權請求權已罹於15年請求權時效，被告自得拒絕給付，被告為土地所有權人，並無不當得利，亦未違約，原告之請求，顯無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院判斷理由：㈠重劃前臺南縣○○鎮○○段○○○○○○號土地，為特定農業區
之農牧用地，原為被告之父莊培禧所有，其後由被告取得所有權，嗣於73年間因辦理土地重劃編定為臺南市○○區○○段○○○○號土地，並因分割增加503-1、503-2地號土地等情，此有503地號土地查詢資料附卷可參（見本院卷第93頁）。原告之父柯明利於70年10月16日，以每坪8,000元之價格向被告之父莊培禧購買重劃前臺南縣○○鎮○○段00000地號土地其中20坪，約定以實際測量面積為準，雙方訂有買賣契約書；柯明利又於85年7月8日以每坪5萬元之價格向被告購買重劃後503地號土地其中2坪，含先前向莊培禧所購買之20坪，合計22坪（即系爭土地），並約定以系爭農舍座落基地為範圍，雙方簽訂買賣契約書等情，亦有兩造所不爭執之買賣契約書附卷可憑（見本院補字卷第8、9頁），是柯明利確有先後向503地號土地所有權人即被告之父莊培禧及被告購買系爭土地之事實，堪可採認。
㈡柯明利於購買系爭土地時，依當時法令不得辦理分割登記：
⒈89年1月26日土地法修正刪除前第30條規定：私有農地所有
權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。89年1月26日農業發展條例修正公布前第3條第11款、第30條分別規定：農業發展條例所稱耕地指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地。每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割。查重劃前臺南縣○○鎮○○段○○○○○○號土地即重劃後503地號土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，屬修正前農業發展條例第3條第11款定義之耕地，柯明利先後於70年、85年間向莊培禧及被告購買系爭土地面積約22坪（0.00727公頃），依當時適用之土地法第30條及農業發展條例第30條規定，不得辦理503地號土地分割登記。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號民事判決意旨參照）。故解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。惟如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、18年上字第1727號判例、19年上字第28號判例、39年台上字1053號判例、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。依柯明利與莊培禧訂立之買賣契約書第12條其他約定事項約定「本件買賣土地，俟土地可以分割後，方可辦理移轉登記」，柯明利與被告訂立之買賣契約書第15條約定「將來法令放寬，出賣部分可以分割辦理移轉登記時，乙方應無條件提供所需一切證件，會同甲方辦理辦理過戶登記」等語，此觀買賣契約書自明，依前開契約文義明確表明「日後法令變更系爭土地可以分割」「即辦理移轉登記」等語，足認柯明利與被告於訂立買賣契約書時，雙方之真意應為柯明利以取得系爭土地所有權歸其單獨所有為目的，日後依法令系爭土地可自503地號土地分割時，被告即應辦理分割及單獨所有權移轉登記予柯明利，而非辦理503地號土地所有權移轉應有部分予柯明利之登記等情，至屬明確。
⒊又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號判決意旨參照）。借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立。原告主張柯明利以莊培禧名義申請自用農舍建造執照及使用執照，且在系爭土地上建造農舍完畢後，與家人同居住於此，柯明利為系爭農舍實際所有權人，系爭土地實由柯明利管理、使用、處分，柯明利與莊培禧、被告就系爭土地係成立借名契約云云，經查，原告之父柯明利於70年間以503地號土地所有權人即被告之父莊培禧之名義，以系爭土地作為建築基地，建造系爭農舍申請使用執照及建造執照，經改制前臺南縣政府核發71南建局佳使字第093號使用執照、71南建局佳自用農舍造字第0114號建造執照在案。嗣被告之父莊培禧與原告柯美華於85年7月9日訂立系爭農舍買賣所有權移轉契約書，原告柯美華於106年11月14日辦理建物第一次所有權登記，編定為臺南市○○區○○段○○○○號等情，有臺南市佳里地政事務所107年5月29日所登記字第1070050424號函附106年佳地一字第4700號登記申請書在卷足參（見本院卷第219-233頁），且為兩造所不爭執，堪信系爭土地確由柯明利及其繼承人即原告管理、使用無誤，惟柯明利究如何與莊培禧、被告互相表示一致，達成將系爭土地借名登記於莊培禧或被告名下之契約，未據原告舉證證明之，自難僅憑雖系爭土地確由柯明利及其繼承人即原告管理、使用，即認柯明利與莊培禧、被告以借名登記之意，將系爭土地登記於與莊培禧、被告名下，並由柯明利保有管理、使用、處分權，亦無從認定柯明利與莊培禧、被告間有借名契約存在。
㈣系爭土地依現行法令土地仍不得辦理分割登記：
⒈89年1月26日修正刪除土地法第30條之規定，自此私有農地
所有權之移轉，其承受人不以能自耕者為限，且得移轉為共有。惟農業發展條例於89年1月26日公布全文77條，第3條第11項、第16條第1項第4款分別規定耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但農業發展條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。考其立法意旨在於「明定每宗耕地分割之基本原則，蓋因本條例規定之目的原在防止耕地細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，為達此目的，並參酌農村實際狀況，每宗耕地每人所有之面積標準明定為
0.25公頃，以界定得分割之數據。此0.25公頃之標準係參照台灣省辦理農地重劃標準坵塊之面積規定，此面積規定在技術上已考慮農業機械操作之便利及灌溉排水設施之最佳利用。故以0.25公頃為每宗耕地不得分割之指標，尚稱允當；其次此一原則之適用，多屬單獨所有土地而欲分割一部分耕地出售之情況，如耕地所有人未達分割之面積標準者，必須將其整筆耕地出售，實務上並不致產生問題」。故系爭土地之承受人雖不以能自耕者為限，且得移轉為共有，惟系爭土地為農業發展條例所稱耕地，依系爭農舍坐落之基地面積75.07平方公尺（即0.007507公頃），經本院到場勘驗並囑託地政機關測量屬實，並有勘驗筆錄、現場簡圖、照片、臺南市佳里地政事務所107年4月30日土地複丈成果圖在卷可考（見本院卷第153-169、193-195頁），可見系爭土地未達0.25公頃，依現行法令仍不得辦理自503地號土地分割而出，況依柯明利與被告訂立買賣契約書之真意在於如法令變更得辦理分割時，被告即應辦理分割及系爭土地單獨所有權移轉登記，而非辦理503地號土地所有權之應有部分移轉登記，已如上述，原告自不得據以請求辦理503地號土地應有部分之所有權移轉登記。
⒉按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築
機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。農業用地興建農舍辦法12條第2項規定甚明。系爭農舍現為原告柯美華所有，系爭農舍基地包含同段503、149、150地號、永興段128、129地號土地，經臺南市佳里地政事務所註記「已興建農舍，未經解除套繪管制不得辦理分割」等情，此有臺南市佳里區公所107年8月15日所農建字第1070526396號函附農地套繪資料附卷可考（見本院卷第333-341頁），且為兩造所不爭執，是503地號土地上已有原告柯美華所有之系爭農舍建物所有權登記，並經臺南市佳里地政事務所註記未經解除套繪管制不得分割登記，是依現行法令仍不得辦理系爭土地自503地號土地分割而出，亦堪認定。
五、綜上所述，原告之被繼承人柯明利向莊培禧、被告先後購買系爭土地，並訂立買賣契約書時，因當時法令不得辦理分割登記，而雙方締約之真意在於柯明利以取得系爭土地所有權歸其單獨所有之目的，約定於日後如法令變更系爭土地可自503地號土地分割而出時，出賣人即應辦理分割及單獨移轉系爭土地所有權登記予柯明利，而非辦理503地號土地所有權應有部分登記。系爭土地面積未達0.25公頃，且因興建農舍經註記套繪管制，依現行法令土地仍不得辦理分割登記，從而，原告依民法第179條、第767條第1項前段、第821條、第828條第2項之規定，訴請被告應將503地號土地應有部分73/1028辦理所有權移轉登記予原告公同共有，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，共同訴訟人，因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用，民事訴訟法第78條、第85條第2項分別定有明文，本件訴訟費用應由敗訴之原告連帶負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年10月11日
民事第六庭法官張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月11日
書記官蘇冠杰