裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上更(一)字第14號民事判決
裁判日期：民國103年09月23日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上更㈠字第14號上訴人 紀宥蓁 （原名 紀美吟 即 紀美任 ）訴訟代理人 陳成泉 律師複代理人 康存孝 律師訴訟代理人 吳光陸 律師複代理人 楊雅婷 律師被上訴人 陳紀鈺良 訴訟代理人 林志忠 律師
潘仲文 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國一０一年五月二十五日臺灣臺中地方法院第一審判決（一００年度訴字第一五０九號），提起上訴，經最高法院發回更審，本院於一０三年九月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回（被上訴人於上訴人將如附表所示土地各應有部分移轉登記為被上訴人所有同時，應將上開土地於民國八十六年十二月十九日設定登記共同擔保新臺幣一千萬元之抵押權予以塗銷）。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：㈡事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者…㈣…應依職權調查證據者…㈥如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。觀諸民事訴訟法第四百四十七條第一項、第二項規定即明。本件上訴人在本院前審主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○段○○○○地號土地（嗣經三次分割為如附表所示土地，下稱系爭土地），於民國八十六年六月十三日，訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約）當時為農地，被上訴人無自耕農身分，買賣契約無效，及以被上訴人遲延給付買賣價金尾款，解除契約為由提起上訴，並為同時履行抗辯等節。其中系爭土地承受人自耕能力之有無，法院應依職權調查認定，而解除契約之事實，則發生於第一審法院言詞辯論終結後，至同時履行抗辯權之行使，與被上訴人之請求有所牽連，如不許其提出顯失公平等情，業據上訴人陳明在卷，稽諸首開規定，尚無不合，應予准許。被上訴人以上訴人前開主張，屬逾時提出攻擊防禦方法，不應准許，似有誤會。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人主張：㈠兩造於八十六年六月十三日簽訂系爭契約，伊陸續購買上訴
人所有系爭土地中之二百二十坪，總價款新台幣（下同）九百八十萬元，伊已交付現金六百八十六萬元，餘款二百九十四萬元則由上訴人以系爭土地向銀行貸款，約定利息由伊負擔，視為買賣價金之一部。伊自同年月二十日起，迄今皆按期向上訴人支付貸款利息，足認伊已依系爭契約履行給付價金之義務，上訴人逕以伊給付尾款遲延為由解除契約，自屬無據。
㈡土地法第三十條刪除前，只須符合民法第二百四十六條第一
項但書、第二項規定，縱承受人不具自耕能力，當事人間以私有農地為標的之買賣契約，並非無效。系爭土地雖為農地，惟系爭契約第三條、第四條已約定兩造於簽訂系爭契約時，預期於農地不能分割及移轉之情形除去後，始為系爭土地之分割及所有權移轉登記。 嗣伊 已於八十八年四月三十日取得自耕能力證明，土地法第三十條亦於八十九年一月公布刪除，足認私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有等情形，均已除去，系爭契約自屬有效。㈢依系爭契約第三條約定：因系爭土地目前係屬農業區，無法
分割辦理過戶，同意先辦理抵押權設定一千萬元（無息，下稱系爭抵押權）以確保債權等語。可知設定系爭抵押權，既為確保上訴人履行系爭契約移轉土地之義務，自應於上訴人辦理移轉並分割系爭土地二百二十坪予伊後，始得主張伊有塗銷之義務，上訴人據此主張同時履行抗辯權，即屬無稽。爰依買賣契約之法律關係，求為判命上訴人以買賣土地占系爭土地之比例，即系爭土地應有部分各一００００分之二八八六移轉所有權予伊之判決（未繫屬本院者，不予贅論）。
二、上訴人則以：㈠兩造於簽立系爭契約時，系爭土地為農地，被上訴人無自耕
能力，依法不能辦理農地移轉登記，系爭契約應屬無效；縱非無效，因被上訴人尚有價金二百九十四萬元未付，經伊於一０一年六月二十一日，限期五日催告被上訴人繳納，惟迄未給付，伊業已解除系爭契約，被上訴人不得再請求移轉系爭土地所有權之應有部分。
㈡如認伊有移轉義務，惟被上訴人迄未塗銷為擔保系爭買賣之
系爭抵押權登記，又未向銀行清償以伊名義借款二百九十四萬元之債務，伊得為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭土地之應有部分各一００００分之二八八六移轉登記為被上訴人所有之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
③第一、二審（確定部分除外）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面①上訴駁回。
②訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠原○○段○○○地號土地，係上訴人（權利範圍三分之二）
與訴外人 江秋菊 （權利範圍三分之一）所共有，於九十年五月十一日，以共有物分割為原因，將原○○段○○○地號土地登記為同段○○○、○○○之○地號土地，並分由上訴人取得○○段○○○地號土地（即系爭土地）、江秋菊取得同段○○○之○地號土地所有權。
㈡上訴人取得第一次分割後○○段○○○地號土地所有權後，
於九十六年三月二日，以逕為分割為原因，將第一次分割後○○段○○○地號土地登記為○○○、○○○之○地號土地，再於一００年五月十六日，以分割為原因，將第二次分割後之○○段○○○地號土地登記為○○○、○○○之○、○○○之○地號土地。
㈢被上訴人於八十六年至八十八年間，依系爭契約陸續向上訴
人所購買之土地範圍，係指上訴人於九十年五月十一日共有物分割後所取得之○○段○○○地號土地，而該土地歷經多次分割登記為系爭土地。
㈣兩造於八十六年六月十三日簽訂系爭契約，由被上訴人陸續
向上訴人購買其共有（應有部分三分之二）坐落○○段○○○地號土地，共計二二０坪，總價金九百八十萬元，被上訴人已交付上訴人現金六百八十六萬元。
㈤兩造依系爭契約第三條註①及增訂本㈠⑴之約定，由上訴人
於八十六年十二月十九日，以○○段○○○地號土地設定一千萬元抵押權予被上訴人，迄未塗銷，該抵押權現存於系爭土地上。
㈥上訴人曾於八十八年七月二十二日，以買賣為原因，將協安
段三三四地號土地之應有部分（即該土地應有部分之三分之二），悉數移轉登記予被上訴人（原因發生日為八十八年五月一日）；惟被上訴人復於八十九年六月二日，再以買賣為原因，將該應有部分移轉登記予上訴人。
五、得心證之理由：㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第二百四十六條第一項著有明文。又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。刪除前之土地法第三十條第一項、第二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，如有民法第二百四十六條第一項但書之情形，其契約應屬有效，要屬當然。查系爭契約第三條註①約定：因目前係屬農業區，無法分割辦理過戶，同意先辦理系爭抵押權設定以確保債權；第四條約定：雙方各應於民國年月日（農地可辦理分割時），在雙方指定代書事務所會齊辦理所有權移轉登記手續，同時乙方（指上訴人）應備齊及出具所有權移轉登記需要文件，並在有關聲請書表上蓋章等語，有系爭契約在卷可憑（原審卷第八頁）。足證兩造在簽訂系爭契約當時，就系爭土地係不能分割、移轉等情，業已知悉，且預期在系爭土地不能分割及移轉之情形除去後，始為系爭土地之分割及所有權移轉登記甚明，揆諸上開說明，系爭契約自屬合法有效。上訴人以系爭契約有無效情形置辯，殊無足採。
㈡兩造簽立系爭契約時，總價款為七百二十萬元，簽約當日被
上訴人交付一百萬元定金，於八十六年六月二十日再付五百萬元（即上訴人原有銀行貸款，其中五百萬元自八十六年六月二十日起利息由被上訴人負擔，視為買賣價款之一部）。嗣兩造於八十八年一月間，確認被上訴人係以總價九百八十萬元，向上訴人購買系爭土地二百二十坪後，被上訴人已交付上訴人現金六百八十六萬元，至其餘二百九十四萬元買賣價金，增訂本㈠約定：貸款的部分有二百九十四萬元（即上訴人原有臺中二信銀行貸款自八十六年六月二十日起利息由被上訴人負擔視為買賣價款之一部；增訂本㈡及增訂本㈢均記載總價款九百八十萬元，現金六百八十六萬元，貸款二百九十四萬元，有系爭契約及各該增訂本存卷可參（原審卷第七頁至第一五頁）；參酌前揭增訂本記載貸款二百九十四萬元之情，及被上訴人起訴狀載明兩造約定上訴人以系爭土地向銀行貸款二百九十四萬元及利息部分，由被上訴人負擔，視為買賣價金之一部等節（原審卷第二頁），足認其餘二百九十四萬元之買賣價金，當係以上訴人向臺中二信之原有貸款由被上訴人承受，並由被上訴人支付利息充為買賣價款之一部，要可認定。上訴人主張原審兩造不爭執事項第二項之記載不完整，應可採信。是被上訴人以餘款二百九十四萬元，僅利息部分由其負擔，視為買賣價金之一部為辯，與事實不符，不足採憑。至上訴人於簽立增訂本時，尚知係簽增訂本乙節，業據證人 張秋燕 證述在卷（本院卷第五一頁），是由上開證述內容，尚無法認定上訴人於簽訂增訂本時，係酒醉意識不清，自無法憑為有利於上訴人之認定，不待贅論。又被上訴人確依兩造約定支付貸款利息乙節，業據被上訴人迭陳在卷，復有利息明細簽收簿、提存書、國庫存款收款書、郵局匯票等件附卷可考，並為上訴人所不爭執，則被上訴人既已依約支付貸款利息，即符合約定之給付方式，堪認被上訴人並無遲延給付之情形。上訴人抗辯被上訴人遲延給付價金尾款，系爭契約業經解除等語，尚無可採。
㈢系爭契約增訂本㈠記載：截至八十八年一月四日止，被上訴
人向上訴人購買的土地，地點位於○○段○○○地號，田、面積總共二百二十坪…有該增訂本㈠存卷可佐（原審卷第一三頁）。是系爭契約簽訂當時，買賣標的物為分割前之原○○段○○○地號土地中之二百二十坪，並非分割前原○○段○○○地號土地之特定位置二百二十坪，是被上訴人因而將二百二十坪換算為應有部分比例後，請求上訴人移轉系爭土地之所有權應有部分，而非就系爭土地之特定部分請求移轉登記，核與系爭契約之約定，並無不符之處，亦無須先選擇系爭土地特定位置後始得請求移轉登記之情形，自屬無疑。上訴人抗辯本件係選擇之債，被上訴人購買二百二十坪土地之位置、形狀有待選擇而定，被上訴人不得請求移轉系爭土地應有部分等語，殊無足取。又兩造間係由被上訴人陸續向上訴人購買其共有（應有部分三分之二）坐落○○段○○○地號土地，共計二二０坪，總價金九百八十萬元，被上訴人已交付上訴人現金六百八十六萬元，為兩造所不加爭執，業如上論，而兩造爭執者，乃餘款二百九十四萬元，究以系爭土地向銀行貸款二百九十四萬元及利息部分，由被上訴人負擔，視為買賣價金之一部，抑或僅該銀行貸款二百九十四萬元利息部分由被上訴人負擔，視為買賣價金之一部而已。是系爭契約與增訂本㈢關於購買土地之面積、價金之約定及支付情形，雖未盡一致，然不影響本件之判斷，併予敘明。
㈣綜上，被上訴人主張其向上訴人買受系爭土地中之二百二十
坪，換算成應有部分比例為一萬分之二八八六，已支付價金六百八十六萬元，尾款二百九十四萬元則係以上訴人向臺中二信之原有貸款由被上訴人承受，並由被上訴人支付利息充為買賣價款之一部；被上訴人按期繳付該銀行貸款利息迄今，從而被上訴人依系爭契之約定，請求上訴人將系爭土地所有權應有部分一００００之二八八六移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。
㈤末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。民法第二百六十四條第一項、第三百四十五條第一項分別定有明文。又被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。最高法院三十九年臺上字第九０二號著有判判例要旨足資參照。系爭契約簽訂時，系爭土地屬農業區，無法辦理過戶，為確保被上訴人債權，兩造始約定設定系爭抵押權為擔保，觀卷附系爭契約即明。如上所論，本院既認被上訴人請求上訴人將系爭土地所有權應有部分一００００之二八八六移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許，則被上訴人之債權即得滿足。是上訴人辯稱系爭抵押權擔保之目的已完成，而以塗銷系爭抵押權為同時履行之抗辯，為有理由，應予准許。
㈥綜上所述，本件被上訴人本於系爭契約，請求上訴人應將系
爭土地所有權應有部分一００００分之二八八六移轉登記予被上訴人，自屬有據，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人辯稱系爭抵押權擔保之目的業已完成，而以塗銷系爭抵押權為同時履行之抗辯，亦有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
丙、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國103年9月23日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官鄭金龍法官古金男以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官呂淑芬中華民國103年9月23日附表：
┌──────────────┬───────┬───────┐│不動產標示地號│面積(平方公尺)│應有部分│├──────────────┼───────┼───────┤│臺中市○○區○○段○○○○號│405.05│2886/10000│├──────────────┼───────┼───────┤│臺中市○○區○○段○○○○○○號│657.91│同上│├──────────────┼───────┼───────┤│臺中市○○區○○段○○○○○○號│804.68│同上│├──────────────┼───────┼───────┤│臺中市○○區○○段○○○○○○號│652.66│同上│└──────────────┴───────┴───────┘