裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第173號民事判決
裁判日期：民國108年08月14日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第173號原告 張豐利 訴訟代理人 丁玉雯 律師複代理人 陳柏愷 律師被告 古千金 訴訟代理人 張瑋珊 律師
陳樹村 律師受告知人 吳均科 （原名 吳光德 ）
吳文耀 共同訴訟代理人 鄭渼蓁 律師複代理人 王佩心 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰肆拾參萬壹仟元，及自民國一０六年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰肆拾參萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年7月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）12,417,900元之價格，向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），原告已如數給付價金予被告，並於102年7月30日辦理所有權移轉登記完畢。原告買受系爭土地後，準備於其上興建農舍，惟向高雄市美濃區公所（下稱美濃區公所）申請無自用農舍證明時，竟遭該區公所以建蔽率已遭同段222地號土地（下稱系爭222地號土地）使用，且已經套繪管制為由，否准原告之申請，原告始知系爭土地有無法興建農舍之使用上限制，系爭土地顯屬欠缺一般應具備、且為買賣雙方所預定之效用，依民法第354條規定，即屬有物之瑕疵，原告自得依民法第
359條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金。其次，系爭土地乃被告於100年9月間向受告知人吳文耀、吳均科（原名吳光德，下合稱吳文耀等2人）所購買，依吳文耀等2人之陳述，被告早已知悉系爭土地於80幾年間，即作為提供系爭222地號土地興建農舍建蔽率使用，然被告於10
2年7月間將系爭土地出賣予原告時，就此重要事項隱瞞而未告知，致使原告誤認系爭土地並無上開情形而得為正常之使用，因而向被告買受系爭土地並交付價金；俟原告欲申請無自用農舍證明，而於106年4月10日遭美濃區公所回函拒絕，始發見詐欺之情事，則原告向被告為買受系爭土地之意思表示既係因被告之詐欺行為而有所誤認，原告自得於法定期間內撤銷意思表示，並請求被告如數返還已給付之價款及利息。再者，系爭土地既有上述使用上瑕疵，則被告所為給付內容即不符合債之本旨，被告應負不完全給付之責，原告亦得依民法第226條第1項、第227條第1項及第256條規定，解除系爭契約，並請求被告返還價金。又被告於系爭契約第8條中明文保證系爭土地無任何瑕疵，惟系爭土地卻有上述使用上瑕疵，足見被告已違約，原告另得依系爭契約第14條約定，解除契約並請求被告返還價金。綜上，原告已於
106年4月26日以存證信函通知被告解除系爭契約，請被告於文到7日內返還價金，被告嗣於同年月27日收受送達，故系爭契約已解除，惟被告迄今仍拒絕如數返還買賣價金予原告，原告自得訴請被告返還全部價金。退步言之，倘認原告解除契約為無理由，惟系爭土地無法興建農舍，致有減少通常效用之瑕疵，且依一般交易觀念，亦對系爭土地之經濟上價值影響甚鉅，依民法第359條規定，請求被告減少價金3,431,000元。為此，依民法物之瑕疵擔保規定、民法226條第1項、第227條第1項債務不履行規定及系爭契約第8條，請求解除契約，並回復原狀；另依民法第92條撤銷被詐欺所為意思表示，請求回復原狀；又因原告已於102年8月2日給付價金完畢，依民法第259條規定，此部分其利息應自
102年8月3日起算；倘本院認為原告請求解除契約、撤銷被詐欺所為意思表示，並回復原狀之主張為無理由，則依民法第359條規定請求減少價金，此部分請求自原告106年7月3日民事更正聲明等狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。綜上，請本院擇一為有利於原告之判決。爰聲明求為判令：㈠被告應給付原告12,417,900元，及自102年8月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造買賣之系爭土地並非建地，而係耕地，應作為耕作、農業使用，而非興建房屋使用，故興建農舍並非農地（耕地）之主要目的，而係附屬設施，且受政府法令管制，依農業發展條例第3條第10至12款規定，興建農舍必須與農業經營不可分始得為之；如認為購買農地即係要供興建農舍使用，並以不能興建農舍為由進而認系爭土地具有瑕疵，顯為本末倒置且與農地本質不符，亦違反農業發展條例所示「農地農用」之立法目的。又原告於購買系爭土地時，係表示欲供「農業耕作」使用，未曾提及係要以興建農舍為目的，且兩造就系爭土地是否須能興建農舍乙節並無任何約定，被告就此亦未有任何保證；至於系爭契約第8條，係約定被告應保證系爭土地所有權（產權）之完整性、無任何瑕疵，與原告爭執之套繪管制無關。是縱使系爭土地因套繪管制而不能興建農舍，系爭土地仍可供原來目的之農業使用，其主要效用並無減損或喪失之情形，自無瑕疵；況系爭土地現雖遭套繪管制，惟套繪管制並非不能申請解除，此觀諸系爭土地登記謄本所註記「未經解除套繪管制不得辦理分割」等語即明，自無所謂瑕疵。再縱認系爭土地存有瑕疵，亦非屬重大，顯未達如不解約即顯失公平之程度，自與民法第359條解除契約之規定不符，故原告以此為由主張解除系爭契約，於法不合。其次，系爭契約第8條既係有關權利瑕疵之約定，而系爭土地實際上並無任何用益或擔保物權存在，亦無任何使系爭土地無法為原告使用、收益、處分之權利瑕疵，故原告主張被告有違反系爭契約第8條情形而主張解約，自無理由。且被告於102年間出售系爭土地予原告時，並未遭套繪管制，本件之套繪管制應係於105年或106年間始由政府機關為加強農地農舍興建管制而實施，並於土地登記謄本上為註記，此觀諸102年7月間兩造買賣前後之系爭土地登記謄本均無套繪管制之註記可明。而原告為興建農舍，於104年間向美濃區公所申請「無自用農舍證明書」及「農業用地作農業使用證明書」（下合稱系爭證明書），經該公所先後於同年8月3日、同年8月17日核准發給，並未遭以管制套繪為由而駁回申請，足見系爭土地之套繪管制，係於移轉過戶予原告後，因政府之政策所為，並非被告之行為所致，不可歸責於被告，原告亦不得以事後發生之政府行政行為，主張系爭土地有瑕疵。再者，被告係於100年9月5日向吳文耀等2人購買系爭土地，當時並不知系爭土地有遭套繪管制，否則被告豈會向其等購買；又系爭證明書乃原告委託被告代為申請，倘被告明知系爭土地遭套繪管制，亦無由甘冒穿幫之風險而積極代原告申請，是原告主張被告於出售系爭土地時，即明知系爭土地早遭套繪管制而故意隱匿不告知等情，並非事實。被告就系爭土地遭套繪管制既無可歸責之事由，自不負不完全給付之債務不履行責任，原告主張依民法第
227條規定解除契約，亦屬無據。綜上，本件原告請求均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造於102年7月16日簽立系爭契約，約定由原告出售系爭
土地與被告，買賣價金12,417,900元，原告已如數給付價金（卷一第9至10頁）。
㈡系爭土地於102年7月30日辦理所有權移轉登記予原告（卷一第30頁）。
㈢依高雄市政府工務局提供之（71）美鎮建字第07050號自用
農舍使用執照存根影本，其發照日期為71年7月10日，建築地點地號為「吉洋段72-1地號」，係屬系爭222地號土地重劃前地號，建造類別屬「新建」，起造人為訴外人 吳其彬 （卷一第98頁、第163頁）。
㈣依高雄市政府工務局提供之（86）美鎮建字第15136號自用
農舍使用執照原卷資料圖說影本，系爭土地於重劃前為吉洋段74地號，為提供興建農舍之農業用地（即配合耕地），與系爭222地號土地（重劃前為吉洋段72-1地號，為農舍坐落之農業用地）領有發照日期為86年12月10日之（86）美鎮建字第15136號使用執照，建造類別屬「增建」，起造人為訴外人吳 劉清妗 （卷一第99至112頁、第163頁）。
㈤因內政部於102年10月30日發函令各直轄市主管建築機關應
加速清查已核准興建農舍之農業用地，並造具清冊囑託地政機關辦理註記登記，是系爭土地經美濃區公所造冊於104年12月3日函送高雄市政府工務局，高雄市政府工務局於104年12月9日函轉囑託高雄市政府地政局美濃地政事務所（下稱美濃地政事務所）辦理農舍註記（卷一第156頁、第163頁），經美濃地政事務所於105年2月2日註記套繪管制在案（卷一第30頁、第155頁）。
㈥系爭土地原係被告於100年9月間向吳文耀等2人所購買（卷一第137至141頁）。
四、得心證之理由㈠原告依民法物之瑕疵擔保規定，請求解除契約並回復原狀，
有無理由？
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第37
3條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第345條第1項、第354條定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判決可參）。而所稱物之通常效用，係指一般交易觀念上應有之效用而言。次按「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」「非都市土地得劃定為下列各種使用區：①特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。②一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。」而「農牧用地」係指「供農牧生產及其設施使用者」而言，區域計畫法第15條第1項、區域計畫法施行細則第11條第1、2款、第13條第1項第5款分別規定甚明。又內政部依區域計畫法第15條第1項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」第6條第
3項前段則規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。
2.經查，系爭土地所在「使用分區」為「特定農業區」，「使用地類別」為「農牧用地」，面積3,650平方公尺乙情，有土地登記謄本附卷可稽（見卷一第30頁），足認系爭土地係屬農地，則系爭土地如未有其他因特定農業區所受之限制外，本得作為農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等使用，此為特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。惟依高雄市政府工務局提供之（86）美鎮建字第15136號自用農舍使用執照原卷資料圖說影本，系爭土地於重劃前為吉洋段74地號，為提供興建農舍之農業用地（即配合耕地），與系爭222地號土地（重劃前為吉洋段72-1地號，為農舍坐落之農業用地）領有發照日期為86年12月10日之（86）美鎮建字第15136號使用執照，建造類別屬「增建」，起造人為 吳劉清妗 乙節，兩造並無爭執，足見系爭土地於86年12月間已作為他人農舍之配合耕地，不得再作為建築基地使用，堪認欠缺特定農業區或農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用或品質顯有欠缺，自屬有瑕疵。復參酌本院囑託元一國際不動產估價師事務所（下稱元一事務所）就系爭土地於102年7月間兩造買賣系爭土地之價格為鑑定，經該所就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法及土地開發分析法等2種估價方法進行評估，認為系爭土地於上開時期，如未經套繪管制而可作為興建農舍使用，則價值為12,227,500元（每平方公尺單價為3,350元）；如已經套繪管制而無法再興建農舍使用，則價值為8,796,500元（每平方公尺單價為2,410元）等情，有該所出具之不動產估價報告書可參（見外放之不動產估價報告書），則系爭土地於102年7月間買賣當時，倘因已經套繪管制而無法再興建農舍使用，其客觀價值減損高達3,431,000元（計算式：12,227,500－8,796,500＝3,431,000），而該鑑估報告書係經不動產估價師 邱俊元 實地進行現況勘察，蒐集資料，並調查、整理、比較及分析系爭土地個別條件及區域環境內容，且於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄而整理所得，自屬客觀可採。因此，益徵系爭土地因經套繪管制而無法再興建農舍使用，確有減損系爭土地通常效用及客觀經濟價值之瑕疵存在。
3.被告固辯以：系爭土地現雖遭套繪管制，惟套繪管制並非不能申請解除，此觀諸系爭土地登記謄本所註記「未經解除套繪管制不得辦理分割」等語即明，自無所謂瑕疵云云。惟有關89年農業發展條例修正前已取得使用執照之農舍註記套繪管制業務，始自內政部102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令各直轄市主管建築機關應加速清查已核准興建農舍之農業用地，並造具清冊囑託地政機關辦理註記登記，是系爭土地經美濃區公所造冊於104年12月3日高市美區經字第10431760500號函送高雄市政府工務局，該局104年12月
9日高市工務建字第10439599000號函轉囑託美濃地政事務所辦理農舍註記。依農業用地興建農舍辦法第12條第3項規定：「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：①農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。②非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。③農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。」因此，如符合前開辦法第12條第3項第1款或第2款規定，得依申請書函申請解除土地套繪管制，倘符合前開辦法第12條第3項第3款，應依變更使用執照程序申請解除套繪管制等情，有高雄市政府工務局106年10月13日高市工務建字第10637839700號函及所附資料可考（見卷一第163至168頁）。因此，依現行法規，除非符合上列3款情形，否則不得解除系爭土地套繪管制。而被告迄至本院言詞辯論終結前，均未能提出解除系爭土地套繪管制之有效辦法，其此部分所辯，即非可採。
4.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院97年度台上字第739號判決可參）。經查，本院囑託元一事務所就系爭土地於102年7月間兩造買賣系爭土地之價格為鑑定，系爭土地於102年7月間買賣當時，倘因已經套繪管制而無法再興建農舍使用，其客觀價值減損達3,431,000元，業如前述，而本院考量系爭土地業於102年7月間交付原告使用，雖因領有農舍使用執照，而作為提供他人興建農舍建蔽率使用，致無法再興建農舍，然其作為農作使用、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等功能尚存，未達到不適宜農作使用之狀態，其瑕疵尚非重大，倘因此即容許買受人解除契約，對出賣人顯失公平，是認原告主張依民法第354條、第359條規定解除契約，尚非可採；惟其依上開規定，行使價金減少請求權，則屬有據。因此，系爭土地因無法興建農舍，致有減少通常效用之瑕疵，原告請求被告給付因此減少之價金3,431,000元，為有理由。
㈡原告依民法第92條規定，主張撤銷其受詐欺所為意思表示，
並請求回復原狀，有無理由？
1.按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又依上開規定，被詐欺而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。本件原告主張被告於102年7月16日出售系爭土地時，有對其佯稱系爭土地與鄰地並無建蔽率問題，致原告陷於錯誤，認系爭土地可以興建農舍，而與被告簽訂系爭契約買受系爭土地，並給付價金完畢云云，然此為被告所否認，並以前詞置辯。則原告自應就被告主觀上有詐欺之故意乙節，負舉證之責任。
2.經查，兩造於102年7月16日就系爭土地簽訂系爭契約時，系爭土地之土地謄本上並未載有「套繪管制」等相關文字，且原告委託被告於104年7月15日向美濃區公所申請系爭證明書，經美濃區公所於同年8月間核發「高雄市美濃區公所無自用農舍證明書」及「高雄市美濃區農業用地作農業使用證明書」予原告等情，有被告提出之102年8月間土地登記謄本、「高雄市美濃區公所無自用農舍證明書」及「高雄市美濃區農業用地作農業使用證明書」可證（見卷一第43至46頁），則被告於104年7月15日為原告申請系爭證明書時，美濃區公所有核給之情，足堪認定。佐以證人即介紹被告購買系爭土地之介紹人 林宜忠 於本院審理時具結證稱：伊於10
0年間有介紹被告向吳文耀等2人購買系爭土地，當初吳文耀等2人並未告知被告有套繪管制的事情，當時大家都不知道什麼是套繪管制，政府在104年下半年才開始作相關註記，105年才完成，伊等在100年間調土地謄本時，根本沒有註記，伊有相關公文可以證明；要知道土地有無經套繪管制，第一要謄本註記，這到104年才註記，第二是原始申請建照地主的告知等語（見卷二第113至114頁），並提出高雄市政府105年10月13日高市府工建字第10538143400號函為憑（見卷二第123至124頁）。而上開函文記載：「系爭土地註記登記原因，緣起自本府工務局執行內政部交付各地方主管建築機關加速回溯清查及辦理農業發展條例89年修正實施前後，未及於土地登記謄本上註記之案件，整理造冊送請地政機關辦理註記列管業務。是有關本案農舍註記業務之始末經過，略述如下：㈠緣起：自內政部102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令發布，不論於89年農業發展條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在本辦法
102年7月3日修正生效前、後，均應適用本辦法第12條第
2項之規定。本府工務局於103年1月7日即邀集相關單位研商作業方式，啟動迄今已2年餘，約有2萬餘筆資料，故目前仍在業務執行中。…」等語。本院考量證人林宜忠僅係介紹被告購買系爭土地之介紹人，與兩造並無何親誼或恩怨糾紛，且其證述內容與高雄市政府105年10月13日函文內容相符，復經具結，應無甘冒偽證罪相繩之風險，而故為虛偽證述以迴護一造之必要，所述應堪採信。參以系爭土地於10
2年8月6日申請之土地登記謄本上係記載：「其他登記事項：重劃前，吉洋段74地號」等文字，於106年3月24日申請之土地登記謄本則記載：「重劃前：吉洋段74地號。未經解除套繪管制不得辦理分割。已提供興建農舍，基地座落：吉東段222地號」等文字（見卷一第42、43頁），因此，依系爭土地登記謄本觀之，系爭土地於102年8月間確未有「套繪管制」之相關註記，則被告於100年間向吳文耀等2人購買系爭土地時，其所申領之土地謄本上亦未有「套繪管制」之相關文字記載乙情，洵堪認定，則尚難認被告於102年
7月間將系爭土地出售予原告時，即知系爭土地已經套繪管制而不得再興建農舍使用，而有使原告陷於錯誤之故意。此外，原告亦未提出其他積極證據，足資認定被告於簽訂系爭契約時，主觀上確有詐欺之故意，則原告以此為由主張撤銷其意思表示，並請求回復原狀，要非有據。
3.原告復主張：被告身為專業土地代書，具有資訊上之優勢，明知得否興建農舍乙事乃為農地交易之重要關鍵因素，竟利用原告之錯誤，而主動出價促成系爭土地之交易，使原欲購買農地興建農舍之原告，購入無法建造農舍之系爭土地，足認被告確有詐欺故意云云，並提出「古千金代書事務所」名片、網頁擷圖為憑（見卷一第12頁、卷二第74頁），然此為被告所否認，並辯稱：伊自始至終均未對外表示要出售系爭土地，伊不清楚原告是如何查悉伊乃系爭土地之所有權人，當初是原告來找伊表示要購買系爭土地，伊原本拒絕，因為伊有農保，名下必須要有土地，後來原告等人一直遊說伊，訴外人 邱瑞福 要求伊開價，伊才開價，原告等人經議價後，表示願意購買，才簽訂系爭契約；嗣104年7月間，原告委託伊去申請系爭證明書，伊申請下來後，原告自己放到過期，再於106年3月間委託伊申請系爭證明書時，美濃區公所打電話通知伊系爭土地已經套繪管制，使用上有限制，當天伊即告知原告的委託人等語（見卷二第42至43頁、第150-1至150-2頁）。經查，證人即介紹原告父親（即訴外人 張德雄 ）購買系爭土地之介紹人邱瑞福於本院審理時具結證稱：當初是張德雄想買土地，伊只是介紹人，張德雄是伊當兵時認識的朋友即訴外人 黃明城 介紹給伊認識的，張德雄、黃明城一起來美濃找伊，張德雄提及要在美濃買一塊農地，伊就幫張德雄找地，剛好找到被告有系爭土地，張德雄認為系爭土地有符合他的需求，剛好被告也有出售的意願，即與張德雄討論價錢，後來談好後就成交了；伊於102年間曾查詢系爭土地有無受套繪管制，土地謄本上並沒有相關記載等語（見卷二第107至112頁）。本院考量證人邱瑞福乃原告父親張德雄之友人，且係原告聲請傳喚，應無故為不利於原告證述之可能，其所述上情應堪採信。則依證人邱瑞福所言，當初確係張德雄起意購買美濃地區之農地，始由證人邱瑞福代為尋覓土地，俟尋得被告所有之系爭土地，再徵詢被告出售意願，待被告應允出售系爭土地後，始簽訂系爭契約等事實，堪可認定。則本件並非被告先有意出售系爭土地，並對外尋找買家時，始由原告委託父親張德雄出面議價、訂約，自難僅因被告確有同意出售系爭土地予原告，即謂其於出售系爭土地初始即有詐欺原告之故意。另經高雄市政府地政局以內政部不動產服務業管理作業系統查詢結果，被告查無地政士考試或檢竅及格及向中央主管機關（內政部）申請地政士證書等紀錄乙情，有高雄市政府地政局107年10月18日高市地政籍字第10732889400號函可參（見卷二第70頁），是被告雖以「古千金代書事務所」名義對外營業，然此僅係延續日據時期之「土地代書」用語，意指可幫忙協助登記、書寫、代理不動產買賣業務之人，其顯非地政士法第4條所稱「經地政士考試及格，並領有地政士證書，得充任地政士」資格者，自難期待其精通專業法令及實務，是尚難僅憑被告以「古千金代書事務所」名義對外營業，即遽認其應知系爭土地不得再興建農舍，原告此部分主張，亦非可採。
4.原告再主張：系爭222地號土地原為吳文耀等2人之父即訴外人 吳其貴 （殁於105年9月19日）所有，吳其貴於86年間乃因繼承而成為所有權人，嗣於105年間再由吳文耀繼承吳其貴成為所有權人，而吳文耀等2人均稱其家族之土地，自爺爺時代即委託被告處理，包含86年間吳其貴配偶即吳劉清妗以系爭222地號土地興建農舍之事，應可證明被告於86年間系爭222地號土地興建農舍時，即知悉系爭土地係作為配合耕地使用云云，並請求傳喚吳劉清妗、吳均科作證。然此為被告所否認，辯稱：其未曾代吳劉清妗辦理申請系爭222地號土地興建農舍事宜，因其不會繪圖，亦不會計算建蔽率，且其向吳文耀等2人購買系爭土地時，吳文耀等2人均未告知該土地已不得再興建農舍等語。經查，吳文耀等2人具狀表示：伊2人於100年9月5日與本件被告就系爭土地成立買賣契約時，並未就系爭土地是否可用於興建農舍為任何約定，而僅為系爭土地之現狀交付；伊2人對於何謂建蔽率以及系爭土地曾提供土地建蔽率供系爭222號土地興建農舍使用均無所知，自不可能於出售系爭土地予本件被告時特別針對系爭土地可否興建農舍加以約定等語（見卷一第133至
135頁、第184至186頁、第219至220頁）；證人吳均科復於本院審理時具結證稱：伊目前居住在高雄市○○區○○街○○號，戶籍則在41號，伊印象中家族的土地都是被告經手處理的，被告是代書，伊家族並無認識被告以外的代書，所以印象中關於土地的事情都是被告在處理，系爭土地是祖產，印象中也都是被告在處理；伊已無印象46號房屋在80幾年間有無翻修或重建過，對於該屋71年間的興建情形也不清楚；伊在出售系爭土地給被告時，根本不知何謂套繪管制，也沒有辦法跟被告說明相關事宜，是原告提起本件訴訟後，伊始悉系爭土地遭套繪管制的事等語（見卷二第152至153頁）；而證人吳劉清妗則證稱：伊目前居住在高雄市○○區○○街○○號，已住21年左右，該屋未曾進行整修、擴建，伊不知道該屋於86年間增建之事，也不清楚71年間五穀街41號興建農舍或系爭土地遭套繪管制的事情，相關事宜都是由伊配偶吳其貴與被告聯繫，吳其貴已經過世等語（見卷二第104至106頁）；參以證人林宜忠證稱：伊於100年間介紹被告向吳文耀等2人購買系爭土地時，吳文耀等2人並未告知被告有套繪管制的事情，當時大家都不知道什麼是套繪管制等語，業如前述。綜上證人所言，證人吳均科雖泛稱印象中家族之土地均係被告在處理，然就此節未能進一步詳細說明，亦未能明確陳稱被告係於何時受家族中何人委託處理系爭土地及系爭222地號土地興建農舍事宜，或提出相關文件資料佐證其說，可見證人吳劉清妗、吳文耀等2人對於系爭土地及系爭222地號土地興建農舍乙事一無所悉，則原告主張之上情，實屬不能證明。
㈢被告是否因上情而應負不完全給付之債務不履行責任？原告
主張依民法第226條第1項、第227條第1項及第256條規定解除契約，有無理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第227條第1項及第256條分別規定甚明。又民法上所謂「給付不能」，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租賃契約交付承租人使用；或買賣之物法令禁止交易，而無法交付等是（最高法院94年度台上字第1963號判決可參）。又債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第256條之規定解除契約，但必以該不完全給付因可歸責於債務人之事由致不能補正，而陷於給付不能者始得為之（最高法院84年度台上字第2887號判決可參）。
2.經查，系爭土地並無毀損、滅失或因法令禁止交易而無法交付原告使用之情形，僅係因已作為配合耕地而無法再興建農舍使用，則原告據此主張被告給付不能，已有誤會；至關於不完全給付部分，原告迄至本院言詞辯論終結前，均未能就被告對於系爭土地已不得興建農舍使用乙情確具有故意或過失而有可歸責事由乙節舉證以實其說，則其據此主張依民法第256條之規定解除契約，難謂可採。
㈣被告是否因上情而有違系爭契約第8條約定？原告得否依系
爭契約第14條約定解除契約？
1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349條、第350條前段分別規定甚明。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。因此，出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在。至買賣之土地可否用以興建農舍，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍。是所謂出賣人之擔保責任，依民法之規定，乃包括權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保，而買受人得主張請求權內容，亦各有不同。
2.經查，系爭契約第8條約定：「賣方保證標的物之產權完整性，若有任何瑕疵，應負法律責任。產權移轉無法完成時，可歸責之一方，視同達約。」第14條則約定：「賣方違反本契約各條之一者，買方得解除本契約，賣方應將已收價款退還外再罰壹倍違約金，買方違反本契約各條之一者，賣方得沒收所收受全部金額並解除本契約，雙方絕無異議。」（見卷一第9頁背面）。則系爭契約第8條約定文義觀之，顯係關於權利瑕疵擔保責任之約定。而系爭土地因作為提供他人興建農舍之建蔽率使用，不得再興建農舍使用，核非屬第三人否認原告為系爭土地之所有權人或就系爭土地主張有任何用益、擔保權利或法律關係存在，自非被告依系爭契約第8條所應負擔之權利瑕疵擔保範疇。復依系爭契約第8條約定內容觀之，並未就系爭土地未曾向建管單位申請農舍，或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等節為任何保證，因此，原告依系爭契約第8條、第14條約定，主張解除契約，非屬正當。
㈤綜上，原告依民法物之瑕疵擔保規定、民法第227條第1項
、226條第1項債務不履行規定及系爭契約第8條約定，請求解除契約並回復原狀；或依民法第92條規定，主張撤銷被詐欺所為意思表示，並請求回復原狀，均無理由；惟其依民法第359條規定，請求被告減少價金3,431,000元，並自10
6年7月3日民事更正聲明等狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付3,431,
000元，並自106年7月3日民事更正聲明等狀繕本送達翌日即106年7月5日（見卷一第125頁、第172頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年8月14日
民事第四庭審判長法官謝雨真
法官王琁法官饒佩妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月14日
書記官王楨珍