裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第3112號民事判決
裁判日期：民國105年07月06日
裁判案由：返還價金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第3112號原告 徐若綺 被告 嘉泉 建設股份有限公司法定代理人 王凱裕 被告 陳振龍 上一人訴訟代理人 王信凱 律師
蔡崧翰 律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國105年6月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條亦規定甚明。查本件原告原起訴請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）43
0萬元，嗣於民國105年3月16日以民事變更訴之聲明暨準備㈠變更訴之聲明為被告應連帶給付訴外人賴○○430萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，並由原告代位受領，如任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內免給付責任。復於105年5月4日以言詞撤回對被告王凱裕之起訴。原告上開訴之變更，核屬於基於同一基礎事實之變更，又因被告王凱裕尚未為本案言詞辯論，原告撤回該部分之起訴，無庸得其同意，從而原告之訴變更及撤回均合於前揭法律規定，應予准許。
二、末按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，同法第385條第1項亦定有明文。查本件被告嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司），經合法通知未於言詞辯論期日到場，且核無同法第386條各款情形，是爰依原告之聲請及上開法律規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於102年5月31日以賴○○為借名登記名義人與被告陳
振龍簽訂預售房地轉賣合約書（下稱系爭轉賣合約書），以受讓其向被告嘉泉公司購買坐落在新北市○○區○○段691之1、691之2、697、967之1、698、699、700、
701、702、703、704、705、705之1、706、707、
708、709、710、711、712、713、714、714之1、
717、718、719、720、721、723地號土地上之預售屋（即嘉泉名璽社區B7棟16樓，下稱系爭房地）之權利，並支付現金34萬元，及簽發票面金額為396萬元之支票與被告陳振龍，以作為購買系爭房地之價金之一部。惟被告嘉泉公司於104年初宣稱因財務問題無力完工，嗣經原告與被告嘉泉公司交涉，由被告嘉泉公司之法定代理人王凱裕與原告於
104年6月5日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），約定被告嘉泉公司於104年6月16日前加計利息返還原告上開430萬元之價金，並稱將與被告陳振龍處理後續事宜，然原告迄今尚未收受任何款項。被告等人顯然無意履行系爭房地之買賣義務，則賴○○自得依民法第226條、256條規定解除上開買賣契約。然 賴佳 依迄今均未向被告等人行使解除契約後之權利，顯有怠於行使其權利之情，而原告已於105年3月5日與 賴佳依 終止借名登記法律關係，為保全原告對賴○○之債權，原告得當依民法第242條規定代位賴○○向被告等人請求返還該買賣價金，並由原告代為受領。故為此爰依民法第242條及與被告嘉泉公司間之承諾書約定，並依民法第
226條、256條、第259條規定，請求如訴之聲明所述。㈡對於被告抗辯主張之意見：（見本院卷第109頁至第110頁
）
1.系爭轉賣合約書（原證2，見本院卷第16頁至第21頁）第4條第1項已明定賣方之違約責任計算至房地點交，亦即其契約義務係至房地點交時始完成，足徵其契約義務非僅止於移轉房地暨土地預定買賣合約書之權利義務與買方。復依系爭轉賣合約書第5條約定，明定房地移交前之危險，由賣方負擔，亦徵被告陳振龍之契約義務非僅於移轉契約權利義務，再依系爭轉賣契約書第6條第2項約定，可知賣方所擔保者為房地本身，而非僅向被告嘉泉公司請求之權利而已。且依原告與被告嘉泉公司法定代理人簽訂之系爭承諾書，亦可知尚未給付之買賣價款1003萬元，屬於移轉點交房地之對待給付，凡此種種，均可證被告陳振龍就與原告間之轉賣契約義務尚包含擔保房地之點交。
2.依預售房地買賣合約書（原證3，見本院卷第24頁至第44頁），系爭房地總價僅916萬元，然依系爭轉賣合約書就相同契約標的竟要價1433萬元，被告陳振龍就此獲有517萬元之利益，衡情自不可能僅負移轉契約權利義務之契約義務，而包括擔保房地之點交，始符常情。而被告既就系爭轉賣合約書之義務陷於給付不能，則原告於終止與賴○○間之借名登記法律關係後，再代位其依民法第226條、第256條、第
259條規定向被告請求返還價金，自屬有據。㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告應連帶給付賴○○430萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並由原告代位受領。如任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內同免給付責任。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：（見本院卷第84頁至第86頁、第186頁至第191頁、）㈠被告嘉泉公司部分：被告嘉泉公司經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦無提出書狀為何陳述或聲明。
㈡被告陳振龍部分：
1.原告於104年11月9日即提起本件訴訟欲代位賴○○行使權利，惟如解除借名登記協議書（原證6）所示，原告與賴○○係於105年3月5日方終止雙方借名登記法律關係。則賴佳依於原告起訴之際是否即已負遲延責任、怠於行使權利，原告得否於借名登記契約解除前即代位起訴行使權利，非無疑義。況是否符合代位權行使要件之相關具體事實原告亦未舉證以實其說，且被告陳振龍亦否認，則此部分應認定原告無從代位行使權利。
2.依被告陳振龍與賴○○簽訂之預售房地轉賣合約（原證2，見本院卷第16頁至第21頁），被告陳振龍所負擔之給付義務為移轉原買賣預訂契約之一切權利義務及辦理換約，而此等給付義務，被告陳振龍均已全部履行完畢，雙方並作成讓與同意書（原證3，見本院卷第23頁），是被告陳振龍並無任何債務不履行之情事。
3.縱被告嘉泉公司嗣後發生債務不履行之情事，依系爭轉賣合約書及讓與同意書，被告陳振龍出售予賴○○之標的為預售屋買賣預定契約之權利地位，屬於特定債權，與實體不動產買賣有別，依民法第352條規定，被告陳振龍對於預售屋買賣預訂契約之債務人即被告嘉泉公司之支付能力，嗣後債務不履行情事，並不負任何擔保責任。
4.又依系爭讓與同意書第1條之約定，與被告嘉泉公司就預售屋買賣預訂契約之一切權利義務關係（包含實際移轉與點交），均由賴○○概括承受，換言之，自權利轉讓之日起預售屋買賣預訂契約之一切權利義務均已移轉而存在被告嘉泉公司與賴○○間，本於債權契約之相對效力，被告嘉泉公司就預售屋買賣預定契約有任何無法履行之情事，亦應由被告嘉泉公司負責，與被告陳振龍無涉。
5.系爭轉賣合約書並無任何擔保房地移轉之特約條款，且衡諸經驗法則與不動產交易實務，預售房地之實際移轉與點交，恆由建商負責，被告陳振龍並非負責興建者，僅為權利出售方，實際上亦無從負責。至系爭轉賣合約書第4條第1項之約定，僅係單純就清償期為約定之文字，尚與擔保房地移轉無關。而系爭轉賣合約書第5條、第6條第2項約定，均僅係就民法關於危險負擔之規定加以約定於契約，抑或僅為不動產買賣契約常見之宣示性條款，與擔保房地移轉均無關。另系爭轉賣合約書第10條第1項之約定，僅為買賣雙方就換約、實際買賣價之約定，類似公契、私契價差之約定，與擔保房地移轉亦無關。
6.此外，系爭轉賣合約書係針對嘉泉名璽社區B7棟16樓之預售屋買賣預訂契約一切權利義務之轉讓，仍屬廣義之不動產交易，買賣雙方必會針對作為交易標的之不動產各項資訊詳加確認、核對以特定明確化交易內容，則合約書中揭示房地之座落、面積、坪數等資訊乃屬必然之理，與被告陳振龍之給付範圍是否包含擔保房地點交並無必然關聯性。
7.系爭轉賣合約書所約定之換約登記價格、實際買賣價格，均為買賣雙方針對標的物、價金數額所達成之合意，並業已合意簽立書面合約為據，並無爭議。而被告陳振龍當初以何等數額購入，轉售後是獲利或虧損，與本件系爭轉賣合約及本案均無關聯。
8.系爭承諾書僅為被告嘉泉公司之法定代理人單方面作成，其效力充其量只發生於被告嘉泉公司與賴佳依或原告間，被告陳振龍對於系爭承諾書未曾與聞，更未參與簽署或承諾，該等返還430萬元之承諾與義務自與被告陳振龍無關。
三、原告主張其於102年5月31日以賴○○為借名登記名義人與被告陳振龍簽訂系爭轉賣合約書，以受讓其向被告嘉泉公司購買系爭房地之權利，並支付現金34萬元，及簽發票面金額為396萬元之支票與被告陳振龍，以作為購買系爭房地之價金之一部，惟被告嘉泉公司於104年初宣稱因財務問題無力完工，嗣經原告與被告嘉泉公司交涉，由被告嘉泉公司之法定代理人王凱裕與原告於104年6月5日簽訂系爭承諾書，約定被告嘉泉公司於104年6月16日前加計利息返還原告上開430萬元之價金，然原告迄今尚未收受任何款項，原告終止與賴○○間借名登記法律關係之事實，業據原告提出不動產借名登記合約書影本（原證1）、預售房地轉賣合約書影本（原證2）、房地暨土地預定買賣合約書影本（原證3）、承諾書影本（原證4）、新聞報導影本（原證5）、協議書影本（原證6）為證，且為被告陳振龍所不爭執，本件被告嘉泉公司於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告此部分主張之事實自認，故堪信為真。
四、本院得心證之理由：㈠被告嘉泉公司部分：
1.原告主張被告嘉泉公司依系爭承諾書應返還賴○○430萬元之價金，然被告嘉泉公司迄今尚未給付，賴○○迄今均未向被告嘉泉公司行使解除契約後之權利，顯有怠於行使其權利之情，而原告已於105年3月5日與賴佳依終止借名登記法律關係，為保全原告對賴○○之債權，原告得當依民法第
242條及系爭承諾書之約定，代位賴○○向被告嘉泉公司請求給付430萬元等語，為被告陳振龍所否認，並以前詞置辯。
2.惟按民法第243條本文規定：前條債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使。所謂債務人負遲延責任之「債務人」，於本件係指賴○○，並非被告2人，原告並未舉證證明其請求賴○○履行債務而不履行，陷於給付遲延之情形，是原告自無保全其對賴○○債權之必要，依上開民法第
243條規定，原告代位賴○○向被告嘉泉公司提起本件訴訟，自屬無據，應予駁回。
㈡被告陳振龍部分：
1.原告主張被告陳振龍之契約義務非僅止於移轉房地暨土地預定買賣合約書之權利義務與買方，而係擔保房地本身之移轉登記，而非僅向被告嘉泉公司請求之權利，故依民法第242條、系爭轉賣合約書及民法第226條、256條、第259條規定，代位賴○○向被告陳振龍解除系爭預售房地轉賣合約書，請求被告陳振龍返還所交付430萬元之價金等語，為被告陳振龍所否認，並以前詞置辯。
2.按民法第243條本文規定：前條債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使。次按債權之出賣人，對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任，出賣人就債務人之支付能力，負擔保責任者，推定其擔保債權移轉時債務人之支付能力，民法第352條定有明文。本件原告自無法代位賴佳依行使權利以保全其債權之必要，業如前所述，則原告代位賴○○向被告陳振龍請求給付430萬元，亦無理由。況且，觀諸系爭轉賣合約書（原證2），可知被告陳振龍所負擔之給付義務為「移轉買賣預定契約之一切權利義務及辦理換約」，而此等給付義務，被告陳振龍均已全部履行完畢，並經作成讓與同意書為據（原證3），故被告陳振龍並無原告所指給付不能之情事。再者，依上開系爭轉賣合約書及讓與同意書，被告陳振龍出售予賴○○之標的為預售屋買賣預定契約之權利地位，如前所述，屬於特定債權，與實體不動產買賣有別，是依上開民法第352條規定，被告陳振龍對於預售屋買賣預訂契約之債務人即被告嘉泉公司之支付能力，嗣後債務不履行情事，亦不負任何擔保責任。且依系爭讓與同意書第1條之約定，可知被告陳振龍與被告嘉泉公司就預售屋買賣預訂契約之一切權利義務關係（包含實際移轉與點交），均由賴○○概括承受，換言之，自權利轉讓之日起預售屋買賣預訂契約之一切權利義務均已移轉而存在被告嘉泉公司與賴○○間，本於債權契約之相對效力，原告亦難主張應由被告陳振龍負責債務不履行責任。
3.至原告雖主張被告陳振龍之契約義務非僅止於移轉房地暨土地預定買賣合約書之權利義務與買方，而係擔保房地本身之移轉登記云云。然觀諸上開系爭轉賣合約書，並無任何擔保房地移轉之特約條款，且衡諸經驗法則與不動產交易實務，預售房地之實際移轉與點交，恆由建商負責，原告並無證據證明被告陳振龍負責興建，是被告陳振龍僅為權利出售方，實際上亦無從擔保房地之點交。而系爭轉賣合約書第4條第
1項重點在於違約金之約定，至「被告陳振龍違約金應於房地點交時完全給付」等語，僅係單純就清償期為約定之文字，與擔保房地移轉無關；系爭轉賣合約書第5條、第6條第
2項約定，均僅係就民法關於危險負擔之規定加以約定於契約，抑或僅為不動產買賣契約常見之宣示性條款，與擔保房地移轉均無關；系爭轉賣合約書第10條第1項之約定，僅為買賣雙方就換約、實際買賣價之約定，類似公契、私契價差之約定，與擔保房地移轉亦無關。至其餘被告陳振龍當初以何等數額購入，轉售後是獲利或虧損，與本件系爭轉賣合約及本案均無關聯。
4.綜上，原告主張被告陳振龍擔保房地本身之移轉登記，依民法第242條、系爭轉賣合約書及民法第226條、256條、第
259條規定，代位賴○○向被告陳振龍請求給付430萬元，為無理由，應予駁回。
五、從而，原告並未舉證賴○○負遲延責任，且被告陳振龍亦未擔保房地本身之移轉登記，原告依民法第242條及系爭承諾書之約定，代位賴○○向被告嘉泉公司請求給付430萬元，及依民法第242條、系爭轉賣合約書及民法第226條、256條、第259條規定，代位賴○○向被告陳振龍請求給付430萬元，均無理由，應予駁回。原告給付之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。至原告聲請傳喚證人吳○○、陳○○及陳○○，欲證明被告陳振龍一契約有擔保移交房地產權之義務，然陳振龍讓與之標的業已於合約記載明確，並無再行傳喚證人之必要，另原告遲至本院言詞辯論終結後之105年6月23日始提出民事綜合辯論意旨狀，本院無庸審酌，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無有理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國105年7月6日
民事第三庭法官魏俊明本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月6日
書記官劉鴻傑