裁判字號：臺灣宜蘭地方法院101年訴字第144號民事判決
裁判日期：民國102年08月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決101年度訴字第144號原告 簡來發 訴訟代理人 簡鴻均 被告 簡阿章
簡清潭 林沂棣 上三人共同訴訟代理人 李秋銘 律師
黃金亮 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告簡阿章應將宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○號土地上如附圖編號c1、c3所示建物拆除，將土地返還予原告，並自民國一０一年五月二日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣柒拾貳元。
被告簡清潭應將前項土地上如附圖編號b1、b2所示建物拆除，將土地返還予原告，並自民國一０一年五月二日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣陸拾伍元。
被告林沂棣應將前項土地上如附圖編號a2、a3所示建物拆除，將土地返還予原告，並自民國一０一年二月二日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：宜蘭縣宜蘭市○○段○○○○○○號土地為原告所有。被告簡阿章、簡清潭、林沂棣未經原告同意使用系爭土地，被告簡阿章所有之門牌號碼宜蘭市○○路○○○號房屋（含增建部分，下簡稱451號房屋）占有使用如附圖編號c1、c3所示；被告簡清潭所有之門牌號碼宜蘭市○○路○○○號房屋（含增建部分，下簡稱453號房屋）占有使用如附圖編號b1、b2所示；被告林沂棣所有之宜蘭市○○路○○○號房屋（含增建部分，下簡稱455號房屋）占有使用如附圖編號a2、a3所示，迭經催討，均置若罔聞。原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告等將上開地上物拆除，將土地返還原告。又被告簡阿章、簡清潭、林沂棣之上開建物無權占有系爭土地，妨礙原告所有權之行使，致原告受相當於租金之損害，而被告簡阿章、簡清潭係於民國101年5月2日遷入居住，被告林沂棣則於101年2月2日遷入居住，故依民法第179條前段規定，請求被告簡阿章、簡清潭應自101年5月2日起、被告林沂棣應自101年2月2日起，均至返還土地之日止，各應按月返還原告新臺幣（下同）3萬元之不當得利。為此依民法第767條第1項、第179條前段提起本訴，聲明求為判決：㈠被告簡阿章應將附圖編號c1、c3所示建物拆除，將土地返還原告，及自101年5月2日起至返還土地之日止，按月給付原告3萬元；㈡被告簡清潭應將附圖編號b1、b2所示建物拆除，將土地返還原告，並自101年5月2日起至返還土地之日止，按月給付原告3萬元；㈢被告林沂棣應將附圖編號a2、a3所示建物拆除，將土地返還原告，並自101年2月2日起至返還土地之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告則答辯以：
㈠原告於69年間以其所有系爭土地（即重劃前宜蘭市○○段○○○○○○號土地）及重劃前宜蘭市○○段○○○○○○號土地，與訴外人 黃謨生 訂有合建契約，共建房屋20棟，分配比例為原告取得百分之35，黃謨生取得百分之65，即原告取得7棟房屋，黃謨生則取得13棟房屋及房屋坐落基地之所有權。黃謨生並依約完成上開20棟房屋，其中取得使用執照部分有12棟（由原告取得2棟、黃謨生取得10棟），未取得使用執照部分有8棟（由原告取得5棟、黃謨生取得3棟），其中未取得使用執照8棟之建物，均坐落系爭土地上。被告簡阿章取得之451號房屋、被告簡清潭取得之453號房屋，及被告林沂棣取得之455號房屋，均原係黃謨生因前開合建契約所興建之建物，其後因買賣而輾轉由被告等取得建物所有權。至451、453、455號房屋後方增建部分，為被告簡阿章、簡清潭、林沂棣於100年間所增建，上開房屋增建部分（即附圖編號a3、b2、c3）係供設置化糞池之用，參諸系爭合建契約第2條約定原告與黃謨生各分得之建物，其所有權範圍係包括店舖及房屋前後空地在內之所有權，顯然69年當時興建時，已將化糞池設置之位置增建部分亦約定為取得權利範圍。
㈡就系爭3棟房屋及增建部分，被告有下列正當占有使用權源：
⒈被告受讓黃謨生對系爭土地占有權源：原告既與黃謨生簽訂
合建契約，並依約應使黃謨生取得該等建物基地所有權，則雖原告尚未將土地所有權移轉登記與黃謨生，然基於該合建契約，黃謨生所取得之建物仍有使用系爭土地之權利。從而，黃謨生在取得系爭建物時，即已取得系爭建物使用系爭土地之債權，而451、453號房屋部分，黃謨生係將權利讓與訴外人郭 陳玉蘭 ，被告簡阿章、簡清潭再由 郭陳玉蘭 取得權利；455號房屋部分，黃謨生係將權利讓與訴外人 李朝麟 ，被告林沂棣再由李朝麟取得權利。被告等人則為黃謨生之受讓人，並將債權讓與之事實於本院言詞辯論期日通知原告，則被告受讓黃謨生對於原告之債權，自非無權占有。更何況黃謨生興建之建物並非僅1、2棟，黃謨生勢必將所分得之土地及建物再出售與第三人，此為原告在簽訂合建契約時所知悉，故對於黃謨生將其所應分得之建物使用原告所有土地之權利及取得該土地所有權之權利讓與第三人乙節，即為原告在簽約時所得預見，故原告就該等權利於嗣後會有讓與之情事應認有同意或默示同意之意思，則被告輾轉自黃謨生取得使用系爭土地之權利之債權，對於原告自生效力。被告基於受讓黃謨生之土地使用權源，而取得占有使用系爭土地之權利，自有正當權源，並非無權占有。
⒉被告本於與原告間使用借貸之法律關係而有正當占有權源：
本件原告曾就系爭土地出具土地使用權同意書，原告與建商即黃謨生訂立合建契約提供土地興建，原告已可預見黃謨生會出售房屋，並使房屋買受人使用系爭土地至建物無法使用為止，是以原告至少有默示同意黃謨生及繼受黃謨生取得房屋之人使用系爭土地之意思，而出具土地使用權同意書，提供黃謨生興建房屋出售，該建物之買受人自得使用系爭土地。從而被告基於與原告間使用借貸之法律關係，就系爭土地自為有權占有。
⒊被告基於推定之租賃關係而有正當占有權源：系爭土地係原
告提供建商建築出售建物之用，被告簡阿章、簡清潭、林沂棣等人均係由黃謨生所指定之人再轉讓而取得系爭3棟房屋之所有權。雖黃謨生並未取得土地所有權，而與民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之推定租賃關係之成立要件不符，但該規定之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，並藉以調和土地之利用關係，依「相類事實，應為相同處理」之法理，仍得類推適用民法第425條之1規定，推定成立租賃關係，被告自非無權占有系爭土地。
㈢就房屋增建部分，原告本件請求屬權利濫用：系爭房屋增建部分（即附圖編號a3、b2、c3）乃化糞池之位置，已如前述。而化糞池之設立位置涉及排水系統，其定著於系爭土地上，遷移困難，且化糞池之設立涉及居家及公共衛生問題，影響公益甚鉅，一旦拆除，則居家因無化糞池可供使用，猶如強令該主建物所有權人不得居住使用該主建物，原告請求拆除房屋增建部分，自屬權利濫用。
㈣被告係有權占用系爭土地，縱屬無權占用，依系爭土地屬住宅區、無商業利益等情形，應認地租以土地申報地價百分之3左右為適宜，原告請求被告簡阿章、簡清潭、林沂棣各按月給付3萬元，實屬過高。
㈤為此聲明駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經本院協同兩造進行爭點整理，兩造間爭執與不爭執事項如下（見本院卷第149至150頁）：
㈠不爭執事項：⒈系爭土地為原告所有，而被告簡阿章之451號房屋、被告簡
清潭之453號房屋，及被告林沂棣之455號房屋坐落於前揭土地，占有之位置、面積（含增建部分）分別如宜蘭地政事務所101年7月31日複丈成果圖所示之事實。
⒉被告簡阿章、簡清潭、林沂棣分別對451、453、455號房屋各單獨取得事實上處分權之事實。
⒊原告前與訴外人黃謨生於00年0月00日就系爭土地簽定系爭合建房屋契約書。
⒋系爭3棟房屋均未經保存登記，原先係因前揭合建房屋契約而興蓋，係在民國70年底之前興建完成之事實。
㈡爭執事項：⒈原告請求被告拆屋還地，是否有據？⑴被告等所有之系爭3棟房屋（含增建部分），對系爭土地是
否具合法占用權源？①被告抗辯因黃謨生將債權移轉，承受黃謨生對於合建契約的
權利義務，而具占有權源，是否有據？②被告抗辯本於與原告間之使用借貸關係而具占有權源，是否
有據？③被告抗辯本件應類推適用民法第425條之1，推定租賃關係存
在，而具占有權源，是否有據？⑵原告請求拆除451、453、455號房屋增建部分（如複丈成果
圖編號a3、b2、c3所示），是否屬權利濫用？⒉原告請求被告返還不當得利，是否有據？
四、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由如次：
㈠爭點㈠：原告請求被告拆屋還地，是否有據？⒈被告等所有之系爭3棟房屋（含增建部分），對系爭土地是
否具合法占用權源？⑴被告抗辯受讓黃謨生之權利而具占有權源部分：本件被告雖
抗辯受讓黃謨生基於合建契約對於系爭土地之占有權源云云，然被告此項辯解，係以黃謨生就系爭土地具使用權源為前提。本件就被告以系爭合建契約所為抗辯部分，乃為原告所否認，陳稱：原告確曾與黃謨生簽訂系爭合建契約，然黃謨生並未依契約條件履行，原來約定黃謨生應取得20棟有合法使用執照之房屋，於70年年底興建完成後，卻只有12棟取得使用執照，黃謨生僅交付原告2棟有使用執照的房屋，原告曾口頭表示解除契約，黃謨生口頭允諾後，即避不見面，合建契約業經解除而不存在等語。經查，依卷附合建房屋契約書以觀（見本院卷第22至24頁），原告與黃謨生係約定由原告提供土地、黃謨生興建房屋20棟後，由原告、黃謨生各依百分之35、百分之65之比例，各自取得合建房屋連同基地之所有權。然黃謨生所興建之20棟房屋中，僅12棟取得合法使用執照、原告僅取得其中2棟房屋等情，均為兩造所不爭，則原告主張黃謨生並未依合建契約約定使原告取得合法使用執照之房屋，而向黃謨生解除契約等情，非無足採；況該合建契約於69年間簽訂後長達數十年期間，黃謨生仍未取得其依合約應取得之房屋基地所有權等情，乃有土地登記謄本可佐，且為兩造所不爭，足資認定。衡情倘系爭合建契約於原告、黃謨生間繼續有效存在，則黃謨生基於建商之利益考量，當無可能放棄其基於合建契約應取得之權利，且於長達數十年期間均不行使其權利，是應認原告主張已與黃謨生解除系爭合建契約等情，可資採信。況被告雖抗辯就451、453號房屋部分，黃謨生將權利讓與郭陳玉蘭，郭陳玉蘭再讓與被告簡阿章、簡清潭；就455號房屋部分，黃謨生將權利讓與李朝麟，李朝麟再將權利讓與被告林沂棣，然就黃謨生是否將債權讓與郭陳玉蘭、李朝麟，及各次債權讓與所踐行債權讓與之通知等情，則均未提出相當之事證以實其說，亦難逕信屬實。綜上所言，本件被告既未能證明黃謨生有轉讓債權並合法通知原告即債務人之事實，亦未證明黃謨生於轉讓債權時，其對於系爭土地尚有基於合建契約之占有權源，則被告抗辯因黃謨生讓與基於契約之使用權源，而取得占有權利云云，自嫌無據。
⑵被告抗辯本於兩造間使用借貸關係而具占有權源部分：被告
雖以原告與黃謨生簽訂合建契約後，已出具土地使用同意書，同意黃謨生在系爭土地上興建建物，足見原告已可預見黃謨生會出售房屋，並使房屋買受人使用系爭土地至建物無法使用為止，是原告至少有默示同意黃謨生及繼受黃謨生取得房屋之人使用系爭土地之意思，始出具土地使用權同意書云云。然查，原告出具土地使用權同意書予黃謨生之事實，僅堪認原告同意黃謨生使用系爭土地，該同意書僅具債之效力，存在於原告與黃謨生之間，並不及於原告與黃謨生以外之第三人。且依建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。上開土地使用權同意書乃原告基於合建契約之履行，為使黃謨生得憑以依規定取得興建房屋之建築執照，依相關行政法規要求所提出之文件，是原告出具上開同意書，僅在同意黃謨生於申請執照建築時，有權使用系爭土地而已，尚難僅以原告曾出具土地使用權同意書予黃謨生乙事，即解為原告不論之後合建契約之履行狀況如何，均一概同意黃謨生或其受讓人繼續使用系爭土地。況系爭合建契約業經解除等情，乃如前述，系爭合建契約既已解除，益徵原告並無同意之後買受取得系爭房屋之人使用土地之意。被告執土地使用權同意書為據，主張原告默示同意黃謨生或其繼受之人使用系爭土地，而主張原告負有提供基地供被告使用之義務，要嫌無據。
⑶被告抗辯類推適用民法第425條之1規定，就系爭土地具有推
定之租賃關係存在部分：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。該規定所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院100年度臺上字第2103號判決意旨參照）。惟至少須土地及該土地上之房屋曾同屬一人所有或曾同屬相同之共有人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地。經查，黃謨生興建系爭3棟房屋後，並未取得基地所有權，嗣系爭3棟房屋輾轉由被告買受取得等情，為兩造所不爭，是系爭房屋與基地從未同屬一人，可資認定，此顯與民法第425條之1規定情形有別，自無該規定適用之餘地。至被告雖主張得類推適用上開規定云云，然按民法第425條之1規定之立意，乃基於房屋及基地使用權關係恆定及房屋既得使用權保護之考量，而肯定房屋對於基地之使用權不因基地物權嗣後變動而受影響。倘房屋本無使用基地之正當權源存在，自無從類推適用前開規定，使本無合法使用權源之房屋，因房屋所有權之移轉，反具備正當占有權源。經查，本件原告與黃謨生簽訂前揭合建契約後，黃謨生雖於興建建物之初，曾取得原告使用基地之權源，然嗣後契約業經解除等情，乃如前述，則黃謨生雖於起造房屋時曾取得基地使用權，但其後業因合建契約之解除而喪失使用基地之權利，乃如前述，即無所謂房屋既得使用權存在。被告嗣後輾轉買受所取得系爭3棟房屋時，既本無合法占用權源，依前揭說明，尚難類推適用民法第425條之1規定，而認系爭3棟房屋之占用基地，具備合法權源。被告此部分占有權源之抗辯，亦屬無據。
⒉原告請求拆除房屋增建部分是否屬權利濫用？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年臺上字第737號判例意旨參照）。查本件原告為系爭土地之所有人，及系爭3棟房屋含增建部分均無權占有系爭土地等情，乃如前述。被告簡阿章、簡清潭、林沂棣就系爭房屋增建部分，既占有使用系爭土地，自足影響原告對系爭土地之使用收益權能，且房屋、增建部分均無合法占有使用權源，則原告本於所有權人之地位，訴請被告等拆除系爭房屋增建部分，返還土地，乃本於權利之正當行使，且主觀上難認有以損害被告為主要之目的，並無權利濫用可言。被告抗辯原告請求拆除房屋增建部分屬權利濫用云云，不足採信。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。本件原告為系爭土地之所有權人，乃有土地登記謄本為證，並為兩造所不爭執，可資認定。被告既不能證明系爭房屋占用系爭土地之正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭3棟房屋拆除，並將所占用之土地返還原告，即屬有據。
㈡爭點㈡：原告請求被告返還不當得利，是否有據？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被告之系爭3棟房屋無權占用系爭土地，被告乃因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，則依前揭規定，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。查被告簡阿章、簡清潭、林沂棣係分別於99年9月、10月間買受取得451、453、455號房屋，被告簡清潭、林沂棣係各買受取得455、453號房屋後，再為互易，各取得453、455號房屋等情，有被告提出之建築改良物所有權買賣移轉契約書、房屋稅籍資料可參（見本院卷第25至28頁），且為兩造所不爭，可資認定。原告主張被告簡阿章、簡清潭係自101年5月2日遷入、被告林沂棣係自101年2月2日遷入，而請求被告簡阿章、簡清潭、林沂棣自前述遷入日起至返還土地之日止之不當得利，即屬正當。
⒉查系爭3棟房屋無權占用系爭土地，係作為住宅使用，又系
爭土地之使用分區為特定農業區、使用類別為農牧用地，有土地登記謄本可佐，且系爭土地並非位於市區，距宜蘭市區約4.6公里，距宜蘭市龍潭小商區、龍潭派出所約1.3公里、距龍潭國民小學約1.7公里等情，乃據被告提出相關街景圖片為證（見本院卷第155至157頁），且為原告所不爭（見本卷第162頁）。本院審酌前述系爭土地之位置、生活機能等情，認系爭土地租用之年租金，應以土地申報總價額年息百分之4計算為適當。依原告起訴時提出之土地登記謄本所載，當期申報地價即99年1月之申報地價為每平方公尺232元（見本院卷第4頁），又被告簡阿章所有之451號房屋、被告簡清潭所有之453號房屋、被告林沂棣所有之455號房屋，分別占用系爭土地之面積為93.04平方公尺、84.19平方公尺、71.26平方公尺等情，乃經本院囑託宜蘭地政事務所測量在卷，有該事務所101年7月31日複丈成果圖可憑。從而，自前述被告簡阿章、簡清潭、林沂棣遷入之時起至返還土地之日止，原告每月得向被告簡阿章請求之不當得利為72元【計算式：232元（系爭土地99年度申報地價）x93.04平方公尺（451號房屋占用系爭土地面積）x4%（年息）÷12，元以下四捨五入】；得向被告簡清潭請求之不當得利為65元【計算式：
232元（系爭土地99年度申報地價）x84.19平方公尺（453號房屋占用系爭土地面積）x4%（年息）÷12，元以下四捨五入】；得向被告林沂棣請求之不當得利為55元【計算式：232元（系爭土地99年度申報地價）x71.26平方公尺（455號房屋占用系爭土地面積）x4%（年息）÷12，元以下四捨五入】。從而，原告請求被告簡阿章自101年5月2日起至返還土地之日止按月給付72元、被告簡清潭自101年5月2日起至返還土地之日止按月給付65元、被告林沂棣自101年2月2日起至返還土地之日止按月給付55元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條前段規定，請求判決被告簡阿章應將451號房屋占用系爭土地部分（即附圖編號c1、c3）拆除，將土地返還原告，並自101年5月2日起至返還土地之日止按月給付原告72元；被告簡清潭應將453號房屋占用系爭土地部分（即附圖編號b1、b2）拆除，將土地返還原告，並自101年5月2日起至返還土地之日按月給付原告65元；被告林沂棣應將455號房屋占有系爭土地部分（即附圖編號a2、a3）拆除，將土地返還原告，並自101年2月2日起至返還土地之日止按月給付原告55元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件被告雖陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行，惟原告既未聲請假執行，則被告此項聲請即無實益，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件訴訟雖原告並未全部勝訴，惟本院僅駁回原告關於不當得利請求之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，本院認仍應由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年8月5日
民事庭法官鄧晴馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月5日
書記官林怡君