裁判字號：臺灣雲林地方法院106年訴字第674號民事判決
裁判日期：民國107年04月11日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣雲林地方法院民事判決106年度訴字第674號原告 廖吉松 訴訟代理人 林秀夫 律師被告 陳韋恩 訴訟代理人 張世明 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國107年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴之先、備位聲明就請求金錢給付部分，原均請求自被告收受起訴狀繕本之日起回溯5年起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
然其於民國106年11月20日具狀就各該利息之請求均變更為「自民國98年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」，核屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告於98年6月間將門牌雲林縣○○鎮○○里○○路○○○○○號三層樓建物暨其基地即雲林縣○○鎮○○段○○○○號面積
107平方公尺、應有部分4分之1土地及同段180-10地號、面積134.59平方公尺土地（下稱系爭房地）以新臺幣（下同）240萬元出售予外孫即被告陳韋恩，雙方約定於系爭房地過戶完畢同時付清價金，嗣後上開房地如時辦理過戶，被告卻只為原告代償上開房地積欠華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）之貸款76萬元，及支付現金40萬元，餘款12
4萬元迄今未依約履行。
㈡、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第
229條第1項、第254條分別定有明文。被告應於98年7月
3日系爭房地過戶時付清餘款而未依約付清，屬可歸責於被告之事由，應負遲延責任，經原告當面催告多次無效，而透由律師二度催告清償及逾時解約之意思表示，被告均置之不理，自已生解除契約之效力。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第179條、第259條第1款分別定有明文。爰依上開法條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，並交付原告占有。又民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，系爭買賣契約解除前被告已遲延給付124萬元，爰請求該124萬元遲延給付之法定利率遲延利息。
㈣、如認先位聲明為無理由，被告除契約應給付尚未給付之124萬外，另負遲延責任。上開有確定期限之債務於期限屆滿時起，負遲延責任，且屬可歸責於被告之事由。爰依上開規定為買賣價金124萬元及法定利息之請求。
㈤、並聲明：⒈先位聲明：
⑴被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並交付系爭房地予原告占有。
⑵被告應給付原告自98年7月4日起至清償日止，依本金124萬元按週年利率百分之5計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告124萬元，及自98年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
㈥、對被告答辯所為之陳述：⒈被告所言不實在。系爭房地是向鈞院民事執行處以198萬
元拍賣取得，當時空屋整修就花了30幾萬，故購買系爭房地及整修的成本就有240萬元左右，所以原告不可能用賤價120萬元將該房地出賣予被告。
⒉原證一之買賣所有權移轉契約書上載明系爭土地之買賣價
額為467,886元、建物之買賣價額為397,000元，系爭房地買賣總價額共計為864,886元，係依照系爭房地的公告現值來申報，目的是節稅，但是兩造就系爭房屋有另外訂立總價240萬元之私契。
⒊系爭房地經過被告向合作金庫銀行股份有限公司（下稱合
庫）洽詢，以保守估計就可以貸款168萬元，假使以被告所稱系爭房地之月租金5,000元，以臺灣地區租金報酬率2%反推，系爭房地的價錢應在300萬元上下，所以兩造之前在調解程序時，原告才會主張系爭房地之價金為300萬元。
⒋系爭房地之抵押權塗銷跟買賣過戶是同日辦理，當時會這
樣辦理主要原因就是被告貸款出來以後，要在過戶時同時履行，但是被告貸款之後沒有清償，就一直延滯到現在，原告當時就系爭房地還積欠雲林縣二崙鄉農會120萬元的貸款尚未清償，本來就是要拿出售系爭房地給被告所得之價金來清償，所以原告不可能以120萬元將系爭房地出售予被告。
⒌原告有兩個女兒、一個兒子，沒有理由獨厚被告。依據民
事訴訟法第277條舉證責任分配，主張變態事實就該事實需負舉證責任，所以被告主張兩造就系爭房地之約定價金僅120萬元乙節，應由被告來負擔舉證責任。
二、被告則以：
㈠、原告所提出之原證一中，土地所有權買賣移轉契約書上係載明系爭土地之價額為467,886元、建物價額為397,000元，房地價額合計為864,886元，顯與原告所主張之240萬元相差甚遠，自應由原告就系爭房地之約定買賣總價為240萬元之事實負舉證責任。再者，原告於先前之民事調解中，竟主張系爭房地買賣價額為300萬元，金額反覆不一。
㈡、事實上，兩造於彼時係合意以120萬元為買賣價額，蓋此乃其來有自。95年間原告之所以拍賣購得系爭房地，是打算將系爭房地給最小的兒子即訴外人 廖海煌 居住，詎料原告購買系爭房地後，廖海煌就未回來居住，原告傷心之餘即提議不如先由被告一家入住，並每月繳交房租5,000元以分擔房貸，直至98年，原告已無力繳交房貸，原告即跟被告之母親 廖小凌 提議不如由被告之母廖小凌買下系爭房地，並透過廖小凌之胞妹 廖幸敏 向廖小凌表示，以廖小凌能向銀行貸得多少錢就將系爭房地以多少錢賣給廖小凌，嗣後廖小凌以己身為買受人向華南銀行申請估價及可貸額度，華南銀行表示以廖小凌之資力應可貸到120萬元，廖小凌即向原告表示即以12
0萬元向原告買受系爭房地，原告亦欣然答應，理由係因廖海煌之舉已讓原告失望透頂，再加上系爭房地位於豬舍旁，豬屎氣味濃厚，甚難賣出。又因買賣房地有許多雜支（如契稅、土地增值稅），廖小凌即向原告表示不如由其子即被告向原告買下系爭房地，買賣價金同為120萬元，因被告當時有工作，信用良好，可向銀行貸得之金額較高，如貸得金額超過120萬元部分即可用來支付此些雜支，原告亦欣然允諾。嗣後被告向合庫貸得140萬元，於98年7月7日即先以838,235元為原告代償積欠華南銀行之貸款（此與原告所述之76萬元不符），再合作金庫於98年7月10日發放剩餘之561,
765元，被告並於當日提領46萬元，並將其中之40萬現金交付原告，被告總計支付原告共1,238,235元，是被告已如數給付買賣價額，原告之先、備位主張均不可採。
三、兩造不爭執事項
㈠、原告於98年6月間將系爭房地出賣予被告。
㈡、被告先前已幫原告代償華南銀行貸款838,235元及交付現金40萬元，總計支付原告共1,238,235元。
四、本件爭點：
㈠、兩造就系爭房地之買賣價金約定為若干元？
㈡、原告主張被告未給付全額系爭房地買賣價金而為解除契約之意思表示，提起先位之訴請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告並交付原告占有，及請求被告給付自98年7月4日起至清償日止依本金124萬元按週年利率百分之5計算之利息有無理由？
㈢、若原告解除系爭房地買賣契約無理由，其提起備位之訴請求被告給付尚未給付之價金124萬元及遲延利息有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、原告於98年6月間將系爭房地出賣予被告。被告先前已幫原告代償華南銀行貸款838,235元及交付現金40萬元，總計支付原告共1,238,235元，為兩造所不爭執，並有系爭房地土地登記申請書、土地及建物登記謄本在卷可稽（調解卷第7頁至第14頁），自堪信為真實。
㈡、原告主張兩造所約定之系爭房地買賣總價為240萬元，被告迄今未付清餘款，為被告所否認，並辯稱兩造所約定系爭房地買賣總價為120萬元等語，經查：
⒈兩造於96年6月29日調解時主張系爭房地之約定價金即調
解之標的金額為300萬元，今又起訴聲稱約定總價為120萬元，其主張已有前後不一。雖原告主張系爭房地經過被告向合庫洽詢，以保守估計就可以貸款168萬元，假使以被告所稱系爭房地月租金5,000元，以臺灣地區租金報酬率2%反推，系爭房地的價錢在300萬元上下，所以兩造之前在調解程序時，原告才會主張系爭房地之價金為300萬元云云。然兩造就系爭房地之買賣價金約定為若干，為客觀之事實，豈有以推估來決定之理，故原告對系爭房地之買賣價金約定金額前後所述不一，已難遽信，反觀被告當時於調解時即主張系爭房地之約定買賣價金為120萬元，前後陳述一致，應屬較為可採。
⒉證人廖幸敏於107年1月24日本院審理時證稱：「（證人與
兩造有何關係？）我是原告的女兒。（本件系爭房地是妳的父親廖吉松向法院拍賣取得？）對。（知道當時拍定價格是多少？）知道，我記得是196萬或198萬。（當時原告廖吉松買房地有跟銀行貸款嗎？）有，跟華南銀行西螺分行貸款。（貸款多少錢？）那時候就是拿土地去貸款，因為那時候廖吉松、廖海煌完全都沒有錢，所以才會拿土地向銀行去貸款。（貸了多少錢？）我記得是120萬，我那時候去擔任擔保人。（原告廖吉松買系爭房地是要讓廖海煌居住嗎？）對。（後來廖海煌有沒有回來住？）沒有，法拍過完戶，大概有三年，他都完全沒有回來。（當時原告廖吉松欠華南銀行西螺銀行的貸款是由誰還？）那時候是我父親廖吉松在還，我弟廖海煌有錢也是會還，父親有退休金也有還一部分，還到後來就是說繳不出貸款了，弟弟廖海煌也沒有錢再匯給爸爸廖吉松，我爸廖吉松就覺得我弟廖海煌都沒有要回來住，那他買這個房子要做什麼？我父親已經沒有錢了，就跟我說『老二，妳問看看看妳大姊，房子都弄好了，廖海煌沒有要回來住了』，那時候我大姊廖小凌都是跟別人租房子，後來房子就租給我大姊，一樣是給付每個月五千元租金給我父親廖吉松。（請證人慢慢說。）我父親廖吉松有三名子女，那時候我父親問我『老二，妳要不要過去住？』我說我有房子幹嘛要過去住，他就叫我問看看大姊要不要過去住，不然房子買了、整理好了，一直在繳貸款，但是都空在那裡，沒有人進去住。大姊那時候是跟別人租房子，所以大姊算是搬過去那邊住，大姊住了三年，廖海煌都沒有回來。後來我爸廖吉松還不出貸款，就叫我打電話給我大姊，詢問我大姊要不要就把系爭房地買起來，我爸說『妳大姊就住得習慣了，看她要不要買起來』，我打電話給我大姊，我大姊說她沒有錢，我父親就說那就把房子先拿去過戶看能夠貸多少就是賣多少，廖小凌去華南銀行問，華南銀行來評估也說只能貸到120萬。大姐好像透過朋友問，在合庫可以貸到比較多，在合庫好像可以貸到160幾萬，後來大姊說要貸140萬，剩於20萬就是用在手續費之類的。這是父親已經沒有錢，利用這20萬元去辦過戶之類的手續。當時有徵詢廖海煌的意見，房子要賣可以嗎？廖海煌也說好啊，要賣就賣，反正就沒有要回來住了。他當時有同意，所以大姊當時以120萬去買這間房子的。（既然是廖吉松跟廖小凌講說『貸多少就賣多少』，為什麼原告不直接詢問廖小凌，還要透過妳？）當時我們在車上，我們要開車前往彰化，我爸廖吉松開車，我兒子坐前座，我跟我母親坐在後面，我爸要我打電話給我弟廖海煌，叫他匯錢回來要繳貸款，我弟廖海煌說他沒有錢，我爸聽到我弟這樣說，我爸就有點生氣，他說『沒有錢！房子就賣掉！』我爸就要我打電話給我大姊，因為廖海煌不繳貸款，我爸很生氣就說『買房子，當初也是你說要住，要我找房子，現在買了又不回來住。』（後來廖小凌去問華南銀行，華南銀行評估系爭房地可以貸款120萬，廖吉松有同意用這個價格賣給廖小凌嗎？）對，有。（怎麼同意？當時的情形？）廖海煌就沒有再匯錢給爸爸，爸爸也沒有錢再繳貸款了，然後賣就賣了，反正爸爸就是不想再負擔房貸。（這是什麼樣的場合？有哪些人在那裡討論？）就我們在車上，我們四個人要去彰化。（那時候是廖吉松叫廖小凌去問可以貸款貸到多少錢，廖小凌去問，問到可以貸款120萬，雙方有再就120萬作為買賣價金的確定嗎？）沒有耶。廖小凌就去問了以後，沒有向華銀借款，最後是去跟虎尾的合庫借。這個房貸是跟華銀貸款的，就把合庫貸款下來的錢拿去還給華銀，然後我們跟爸爸廖吉松在西螺吃飯，就把剩下來的尾款40萬左右吧？再拿40萬元過去給爸爸。（既然廖吉松說廖小凌貸款多少，就賣多少，為什麼後來是賣給廖小凌兒子，也就是被告陳韋恩？）因為廖小凌他們兩夫妻從事農業，在種菜，都沒有薪資所得，兒子（即被告）陳韋恩有薪資在上班，所以兒子陳韋恩可以貸款，他們兩夫妻不能貸款。…（當時往彰化的途中，只是初步議定，最後買賣簽約時，證人都沒有參與？）對，我都沒有參與。（後面買賣過程，證人都不曉得？）我只知道他們去哪些銀行詢問貸款。（原告廖吉松向法院標購房屋時，已經先向農會貸款120萬元要支付價金，那麼後續的120萬元應該由被告來支付才對，不應該由原告來支付？）沒有辦法啊，因為那時候他們意氣用事，叫兒子繳，兒子又不繳納。（本件是原告委託仲介向法院拍得房屋？）對。（如果要賣的話，這個房子市價應該是仲介最清楚，應該是委託仲介來賣，怎麼會是私下收售呢？）爸爸就是很生氣才會講這種話，當天下午就叫大姊回去拿所有權狀去詢問華銀，所以我才知道他們可以貸款多少。（假使妳是原告，妳會這做嗎？）當下我有跟爸爸說，這樣的話你就賠了100萬，爸爸就說沒關係，反正他就是不想再繼續繳這個貸款，他的退休金都投進去了，兒子也不願意回來住，繼續繳這個貸款買這個空殼要做什麼!兒子不回來住，買這個房子要做什麼，所以就說要賣給大姊，爸爸就是不願意再繼續繳納房屋貸款。（如果不願意繳納貸款，那麼也不會賠120萬元呀？）沒有辦法啊，就是這樣，那時候媽媽也有講。（所以剛才所述是妳們前往彰化途中的對答，後續的買賣交易過程，證人就沒有參與？）對，我沒有參與。我身為老二，我父親也有詢問我的意見，我說我沒有意見。爸爸那時候說三個小孩誰要去住都可以，房子是爸爸買的，當時雖然沒有特別強調要買給誰，但我們都知道是要買給廖海煌，因為廖海煌是獨子，我們都想說是要買給他。）當時爸爸是說氣話？）是說氣話。爸爸生氣，廖海煌也生氣，他們拒繳，爸爸就想說房貸有人繳就好，他就是不想要再繼續付出了。…（原告以120萬元將房子、房屋基地賣給被告，廖海煌也同意？妳怎麼知道廖海煌也同意？）父親要我打電話給廖海煌，那時候還沒有講到錢，我弟說要賣就賣，那時候還沒有講到價錢。價錢是當天下午，大姐回去跟父親拿所有權狀，去銀行詢問才知道可以貸到120萬。（後來有沒有再詢問廖海煌將系爭房地以120萬元賣給被告，廖海煌是否同意？）沒有問廖海煌。因為房子是登記爸爸名下，爸爸同意就好。」等語（本院卷第89頁至第98頁）。觀上開證人廖幸敏之證述與被告之抗辯較為相符，而證人廖幸敏係原告之女兒，又係被告的阿姨，其就兩造交易之始末應較為清楚，且原告又無法提出反證證明其所證不實，則採擇證人廖幸敏之證言做為有利於被告之認定，應符合證據法則。
⒊證人廖海煌於同日本院審理時雖證稱其有向被告之母親廖
小凌稱系爭房地之價金為240萬元，但是後來被告沒有付清240萬元，其就要求廖小凌開本票為擔保，但廖小凌並未簽發該本票，且其並未同意原告將系爭房地出售給被告云云。然證人廖海煌所述本票乙事，為被告所否認，在未有其他客觀證據以資佐證之情況下，尚難採信證人廖海煌之片面之詞。又系爭房地原為原告所有，不論該房地最初取得時之價金為誰所出資，積欠銀行之貸款係何人清償，原告均有處分之權利，其出賣系爭房地予被告並無庸得廖海煌之同意，故即便廖海煌不同意兩造間此筆交易，亦不影響系爭房地買賣契約之成立及效力。
⒋原告雖主張當時其在車上請證人廖幸敏向被告之母親廖小
凌告稱廖小凌能向銀行貸到多少錢就以該金額為買賣價額出售系爭房地時是在說氣話，然證人廖幸敏證稱從伊在車上幫原告與被告之母廖小凌聯絡系爭房地買賣事宜，至系爭房地過戶期間兩造交易有在持續進行（本院卷第128頁），則即便原告在車上是在說氣話，但是事後仍將系爭房地過戶給被告，應認兩造後續協商之買賣金額仍為120萬元，且該金額係出自於原告之真意，亦無何急迫、輕率、無經驗之情形。
⒌原告雖主張系爭房地是向本院民事執行處以198萬元拍賣
買得，當時就空屋的整修共花了30幾萬，故購屋及整修成本就有240萬左右，且系爭房地之抵押權塗銷跟買賣過戶是同日辦理，當時會這樣辦理主要原因就是被告貸款出來以後，要在過戶時同時履行，但是被告貸款之後沒有清償，就一直延滯到現在，原告當時就系爭房地還積欠二崙鄉農會120萬元的貸款尚未清償，本來就是要拿出售系爭房地給被告所得之價金來清償，所以原告不可能以120萬元的價格來出售。原告有兩個女兒、一個兒子，沒有理由獨厚被告，而以低價出售系爭房地予被告云云。然由證人廖幸敏之上開證述可知，原告在將系爭房地出售與被告時，原告自己已無能力再負擔系爭房地向銀行之貸款，且廖海煌亦不出錢繳納房貸，則原告將系爭房地以低價出售予被告，用被告所交付向銀行貸款之資金以清償系爭房地原告之前向銀行的貸款債務，尚未與常情相違。
㈢、綜上原告主張兩造間約定系爭房地買賣價金為240萬元，被告尚未支付全部價金，而先位主張解除系爭房地之買賣契約，請求被告為系爭房地所有權移轉登記及交付占有，併請求被告之前積欠124萬元期間之法定遲延利息。又備位主張被告給付尚積欠之買賣價金124萬元及法定遲延利息，均屬無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年4月11日
民事第二庭法官楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月11日
書記官郭雅妮