臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
104年度新簡字第438號
原 告 林蔡麗香
被 告 陳進星
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國105年3月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附圖(即臺南市永康地政事務所民國一百零四年十二
月四日所字第一二八七Ｏ三號，複丈日期：民國一百零五年一月
六日之複丈成果圖)所示，門牌號碼為「臺南市○○區○○路○
○○號」，面積三百五十八點一七平方公尺之房屋遷讓騰空交付
予原告。
被告應自民國一百零四年八月二十一日起至遷讓交付第一項所示
之房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零壹拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟叁佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國(下同)103年6月20日與訴外人 陳清吉 訂立買賣
契約，取得台南市○○區○○路○○號鋼鐵造鐵厝一棟(以
下簡稱「系爭房屋」)之全部所有權，因當時原告事忙未
點交，嗣陳清吉於104年5月5日辭世，系爭房屋遭被告占
用拒不返還。被告無權占用，原告依民法第767條請求返
還系爭房屋。
（二）就被告抗辯，原告主張：
1.原告與陳清吉於103年6月間訂立買賣系爭房屋契約，依法
取得所有權，此有台南市政府稅務局新化稽徵所之稅籍證
明與繳納契稅單據可稽。
2.被告為陳清吉之子，無法律依據占用系爭房屋，並未善盡
管理之責，使建物內外處於髒亂孳生病媒蚊之境，顯有故
意占用之意，無居住之實。縱然被告飾言系爭建物為訴外
人 吳錦仙 與陳清吉出資興建，然二人婚姻關係於92年3月
11日已終結，非如被告陳述婚姻狀態至95年，無由主張夫
歿建物歸妻所有之理。
3.被告占用系爭房屋後皆不繳納電費，有原告提出電費收據
為證，是被告並無繼承陳清吉遺產之事實，建物已由原告
合法取得，被告未舉證證明係有權占用。爰依法起訴請求
被告返還系爭房屋。
（三）並聲明：
1.被告應將門牌「台南市○○區○○路○○號」面積358.17平
方公尺房屋騰空交還原告。
2.被告應自103年6月20日起至騰空交還系爭房屋日止，按月
給付原告新台幣(下同)12000元。
3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
（一）原告提出稅籍做為擁有房屋所有權證明，然稅籍是陳清吉
於102年開始登記，房屋本身已有數十年之久，稅籍資料
僅為行政手段無法證明所有權。房屋係違章建築應無所有
權可言。訴外人吳錦仙與陳清吉婚姻狀態至95年止，吳錦
仙並為建物出資人，夫妻財產制度係與 陳清吉採 夫妻共有
制，是夫歿妻當然為建物所有權人。
（二）原告於調解時自承與陳清吉間金錢往來係高利貸，被告亦
常聽聞陳清吉埋怨原告放貸利息過高，陳清吉與原告金錢
往來多年，卻突然將稅籍登記變更為原告，顯然陳清吉無
質押系爭房屋意願，係於意志不自由情況下簽字買賣系爭
房屋。
（三）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）經查，原告主張訴外人陳清吉向伊借款，並將門牌號碼「
台南市○○區○○路○○號」未保存登記建物之稅籍過戶予
原告之事實，業據其提出台南市政府稅務局新化分局房屋
稅籍證明書、及103年契稅繳款書、房屋稅繳納證明、借
款契約書、台南市北區調解委員會調解筆錄、戶籍謄本等
文件為證，被告就此部分事實不為爭執，勘信原告主張為
真實。本件兩造爭點應審究者為：①原告與陳清吉所簽訂
之系爭契約書法律性質為何？②原告是否得主張被告無權
占用請求返還房屋？
（二）原告與陳清吉所簽訂之系爭契約書法律性質為何？
1.按「債務人以供擔保之目的，將標的物之所有權移轉於債
權人，為信託的讓與擔保，債權人於債務人不履行債務時
，於法得就標的物優先受償。此際，訂立契約，約定以該
標的物抵償債務，自亦非法之所不許」最高法院71年度台
上字第2043號判決意旨參照。所謂信託的讓與擔保(即擔
保信託)係指，債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移
轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取
得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人
得依約定方法取償，縱無約定亦得逕將擔保物變賣或估價
，而就該價金受清償。
2.查，依原告所提陳清吉於103年6月20日書立之借款契約書
內容記載，「第一條、債務人陳清吉願提供台南市○○區
○○路○○號(違章建築鐵厝一間，面積228平方公尺，稅籍
00000000000，其土地為國有土地所有，債務人陳清吉僅
持佔有權利，而非承租權利，該情況為債權人所明知，債
務人願提供該為保存登記建物暫過戶其債權人名下，向其
借款新台幣壹佰萬元整〈債務人若如期清償，債權人應將
其建物回復其債務人之名下〉...」，「第三條、債務人
陳清吉借款時間為一年，利息以三分計算，債務人在屆期
時如未能清償債務，債務人須在2個月內將該建物騰空搬
出交由債權人處理，並放棄其占有權及所有權，並願接受
強制執行之處分，債務人陳清吉絕無異議」，核該契約書
內容陳清吉係以信託擔保意思將系爭房屋事實處分權移轉
予原告，房屋仍由陳清吉繼續占用，待清償期屆至倘無法
清償，系爭房屋交由原告抵償。被告就陳清吉向原告借款
，迄至到期日仍未清償等事不為否認，是依陳清吉與原告
契約書約定內容，與上揭對系爭契約性質說明，原告得據
與陳清吉書立之契約書以系爭房屋作為抵償。
（三）原告是否得主張被告無權占用請求返還房屋？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。此為所
有權之物上請求權，於未保存登記之建物嗣後繼受取得者
，其權利雖非不動產所有權，然事實上處分權其性質實係
為所有權權能之集合，對於該事實上處分權之保護，應同
於不動產所有權之保護，是以上開民法第767條有關所有
權保護之規定，本於同一之利益狀態，價值衡量，則於事
實上處分權之情形，自亦應類推適用之。未辦保存登記建
物之讓與，雖因不能為所有權移轉登記，而無法為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應
認為讓與人已將該未辦保存登記建物之事實上處分權讓與
受讓人。次按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任」民法第277條第1項前段定有明文；「原
告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，
如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主
張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則」最高法
院18年上字第2855號判例意旨參照。
2.原告依據與陳清吉間契約書約定之信託擔保法律關係，已
取得系爭房屋事實處分權，業如上述。未保存登記建物雖
未能辦理所有權移轉登記，然依上揭說明仍應類推適用民
法第767條，應同於不動產所有權之保護。被告雖以陳清
吉於意志不自由情況下書立契約書、被告與陳清吉間借貸
關係屬高利貸、訴外人吳錦仙為建物出資人之一、與陳清
吉採夫妻共有財產制陳清吉辭世後建物應歸吳錦仙所有等
詞置辯。惟查，就陳清吉與原告間係高利貸，陳清吉非自
願簽立契約書、吳錦仙為建物興建出資人之一等辯詞，被
告所提出證據尚不足形成相當確信心證，或僅空言置辯未
提出相關證據證明，依民事訴訟法第277條規定及最高法
院18年上字第2855號判例意旨，應由被告負擔舉證責任之
不利益。另被告就吳錦仙與陳清吉採夫妻共有財產制之辯
詞，亦未提出約定財產制之書面，與依民法第1008條完成
夫妻財產制登記之證明，故此部分辯詞亦不足採信，是被
告有權占用之辯詞即無理由。
3.總結上述，原告以信託擔保法律關係取得系爭房屋事實處
分權，及被告無權占用系爭房屋等情業如上述，而未保存
登記建物繼受取得事實上處分權人，應類推適用民法第
767條物上請求權予以保護，故原告請求被告返還系爭房
屋屬有理由，應予准許。
（四）原告請求返還相當租金之不當得利、損害金部分：
按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益」，民法第179條定有明文。查被告無權占用系
爭房屋，所侵害及不當得利者為原告對系爭房屋之所有權
，原告自得請求依該房屋出租時可得租金計算其損害金或
被告應返還之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五
號判例可資參照），又按城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九
十七條定有明文，而其租金之數額，除以申報地價為基礎
外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利
用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達
申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上
字第三０七一號判例亦可參照）。本件系爭房屋之104年
度課稅現值為121500元，有台南市政府稅務局新化分局房
屋稅籍證明書在卷可稽，本院審酌系爭房屋為鋼鐵造未保
存登記建物，雖房屋稅自101年7月起課，惟依現場會測時
觀察該房屋興建完成已久，搭建品質不佳有修補痕跡，鐵
皮多有鏽蝕狀況，建物整體維護狀況不佳，惟斟酌系爭房
屋坐落於台南市永康區，鄰近商業活動繁榮之聚落、附近
有銀行、醫院等位置、工商繁榮之程度及被告利用該房屋
之經濟價值及所受利益等一切情況，依上開法條及判例意
旨，認原告請求被告給付不當得利，應按系爭房屋之上開
價值之年息百分之十計算，始為允當，則原告依不當得利
之法律關係，請求被告按月給付原告元【計算方式：1215
00元ｘ10/100=12150，每月租金為12150元ｘ1/12=1013元
，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許。另核原告與
訴外人陳清吉簽立契約之清償日為借款後一年即104年6月
20日，依前揭擔保信託說明，債務人屆期未清償時，債權
人方得處分擔保物，復據契約第三條約定「...債務人在
屆期時如未能清償債務，債務人須在2個月內將該建物騰
空搬出交由債權人處理...」，是債務屆期未清償後兩個
月，始得謂債務人係無權占用擔保物。查，陳清吉於104
年5月5日辭世(有陳清吉死亡證明書在卷可稽)，被告為陳
清吉限定繼承人(此為被告於104年11月30日言詞辯論庭上
自承)，所欠原告債務屆期並未清償，為兩造不否認，依
上揭說明與契約第三條約定，於債務清償期屆至後兩個月
前(即104年8月20日前)被告依陳清吉繼承人身分皆屬有權
占用系爭房屋。從而，原告請求被告自104年8月21日起至
遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告1013元相當於租金
之不當得利係有理由，應予准許，逾此部分則無理由，當
予駁回。
四、綜上所述，原告依據與陳清吉之契約約定、類推適用物上請
求權，及不當得利之法律關係，訴請被告應將系爭房屋遷讓
交付原告，並自民國104年8月21日起至遷讓交付系爭房屋之
日止，按月給付原告1013元，為有理由，應予准許；至原告
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本件係屬民事訴
訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部分敗訴之判決，
就原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
文。經核本件訴訟費用額為1330元（即第一審裁判費1330元
），本院審酌兩造主張事由與勝敗情形，認訴訟費用應由被
告負擔，爰依上開規定確定兩造應負擔之訴訟費用如主文第
四項所示。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第
1項第3款，判決如主文。
中華民國105年3月23日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國105年3月23日
書記官任婉筠