臺灣南投地方法院98年度重訴字第41號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院98年重訴字第41號民事判決

裁判日期：民國99年02月22日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣南投地方法院民事判決98年度重訴字第41號原告甲○○訴訟代理人丙○○被告丁○○訴訟代理人 洪錫欽 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國99年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒佰參拾陸萬元，及自民國九十八年十一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰肆拾伍萬肆仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰參拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國98年6月4日經訴外人安成不動產仲介有限公司（下稱安成仲介公司）介紹，承買被告所有坐落南投縣○里鎮○○段○○○○○○○○號土地之部分土地1筆（下稱系爭土地）及同段568建號建物1棟（下稱系爭建物），買賣價金新台幣(下同)3,680萬元，雙方立有不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）為據。依系爭契約書第12條第5項之約定，系爭土地買賣面積「依 野溪 堤防分割後約3,700坪（系爭契約書第1條亦同此註明），野溪部分賣方（即被告）保留不出售」；雙方並約定簽約後賣方應即鑑界測量，如「分割後不出售範圍若有不在野溪內之土地，則依出售土地平均單價之1/2折價予買方（30坪以內則不折價）」（同條項後段）。即契約之真意(亦即雙方之認知)，系爭土地至少約有3,700坪，經測量後如有超過的部分，則被告願以半價售予原告（但「30坪以內則不折價」）。詎原告於給付第1期款368萬元後，介紹人即安成仲介公司人員告知，被告經請人實地測量後，發現出售範圍面積僅10,006平方公尺（即約3,027坪），短少達673坪。系爭土地測量後之實際面積竟短少近18﹪之鉅，與原告期待之買賣面積相去極大，雖原告極力爭取依比例減少價金，被告竟予拒絕，原告無奈除主張解除契約外，並屢次要求被告返還已付價金368萬元及可歸責於被告之事由造成之違約責任（依約應加倍返還價金），被告不惟置若罔聞，竟反以原告未依約繼續履行付款已構成違約云云。原告因索償無門，遂聲請本院裁定假扣押（本院98年度裁全字第640號）及執行（本院98年度執全字第361號）在案。
（二）兩造簽定系爭買賣契約時，即已約定就系爭土地（宗地面積13,788平方公尺，即約4,171坪）中，分割其中3,700坪（即扣除「野溪」部分）為買賣範圍及面積；且被告本仍預期買賣面積可能超過3,700坪，故於系爭契約第12條第5項另為約定，而無約定如不足3,700坪時，如何找補之記載，原告則認被告為所有權人，使用收益系爭土地甚久，必知系爭土地面積究竟若干，信賴其說詞，不疑有他而承買系爭不動產。亦即，兩造訂約伊始，即已認定系爭土地買賣面積「至少」3,700坪。按契約成立後，契約當事人即應依契約之本旨而為給付。查原告依約已給付買賣價金368萬元，兩造買賣土地之面積經約定為3,700坪，而被告卻僅能給付土地3,027坪，顯與契約之約定不符，且與原告之期待與使用收益目的亦有不同，可預見將來被告必無法為完全之給付，顯係可歸責於被告之事由，致債務無法履行，被告即應負債務不履行之責任。準此，原告本於系爭買賣契約書第10條第2款之約定及民法第226條、第256條、第260條之規定，提起本件訴訟。
（三）對被告抗辯之陳述：⒈兩造固有指界購買系爭土地之位置（即扣除系爭土地上「
野溪」部分，亦即購買土地之「位置」為野溪南邊），惟如係無面積之約定，則系爭契約書即無須多此一舉在第1條及第12條第5項載明「分割約3,700坪」。
⒉茍如被告「目測約略估算面積約為3,700坪」答辯之詞，
足見兩造確有面積之約定。又如被告指稱「雙方係以現場指界，以野溪以南之土地為出售範圍」、「其面積係以目視約略估算，實際面積則以測量為準」，則何以系爭買賣契約書僅有「分割約3,700坪」之記載，而無「實際面積則以測量為準」之記載。被告忽而以僅約定買賣範圍為野溪以南之部分，而無約定面積多少為辯詞；忽又主張買賣面積以目視約略估算，實際面積以測量為準云云，顯有自相矛盾之處。蓋如僅約定買賣範圍（位置）及買賣價金，而無面積之約定，被告即無須囑人測量實際面積；更無須於發現實際面積僅有3,027坪時，急找仲介公司人員與原告協調。
⒊本件買賣價金高達3,680萬元，非屬少數，依一般社會通
常之交易習慣，買家必有面積多少之評價，以決定是否購買。況簽立買賣契約前，兩造洽商買賣價款時，確已表明系爭買賣範圍約有3,700坪，原告方以3,680萬元成交本件買賣。被告為從事營造工程之人，且持有系爭土地已有20年之譜，對於系爭土地面積必然瞭若指掌，對於面積之概念亦必勝於常人，絕無所謂目視約略估算之誤。
（四）並聲明：⒈被告應給付原告736萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
（一）兩造固於98年6月4日簽訂系爭契約書，惟系爭土地北方有野溪經過，被告屬購買部分為野溪以南部分（含建物），野溪部分並無使用價值，雙方在議定購買金額時，是以現場為準，並議定交易標的為系爭土地扣除野溪部分之土地，因此，以系爭契約書附圖著色所示部分暨地上建物，議定價格3,680萬元，當時雙方係以現場指界，以野溪以南之土地議定為出售範圍，其面積係以目視約略估算，實際面積則以測量地為準，故在簽署系爭契約書時，並未約定每坪之單價若干，而是議定在附圖上以野溪以南著色部分為買賣之範圍，並以總價做為議定之價金，並非以實測後之面積為計算總價之標準。
（二）野溪部分固不列入買賣範圍，但若系爭土地若有超逸系爭契約書前揭所載野溪堤防部分且非野溪坐落之土地（即如原證3標示232平方公尺部分），相對將減少契約附圖著色部分之面積，而此部分之土地，對買、賣雙方而言均無利用價值，該部分列入折價範圍，此為系爭契約書第12條第5項之記載。換言之，訂約時兩造既以認識買賣標的之土地有野溪經過，其主要部分確為附圖著色部分，此為買賣之標的，並議定總價為3,680萬元，但系爭土地北方若有超逸野溪經過之土地，將減少原告所買土地之面積（著色面積），此部分之面積，應依土地平均單價1/2折價。
（三）惟買賣契約簽署後，經實地測量，發現著色部分之面積為10,006平方公尺，有較雙方預期之坪數短少情形，此應為雙方簽約時對野溪佔用面積之估算誤差所在，雙方既著重在於著色部分的買賣，但沒有想到野溪佔用到系爭土地的面積有3,550平方公尺，此誠非雙方始料所及。若原告認為著色部分之面積與其當時估算差異甚大，而有不買之想法，被告亦願意玉成其事，買賣可以作廢，退還已收款項，唯被告不思此途，並藉詞興訟，圖謀賠償已收價款同額之違約金，顯非良善之舉，亦毫無所據，其訴顯無理由。
（四）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，請准被告供擔保後免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告起訴主張：兩造於98年6月4日訂立系爭契約，約定由原告承買被告所有之系爭土地及系爭建物，買賣價金為3,680萬元，系爭土地之範圍為該地號土地內野溪以南部分（即如系爭契約書附圖著色所示部分），約分割3,700坪，其餘契約內容如卷附系爭契約書之記載；原告已給付部分買賣價金368萬元，且系爭契約書簽訂後，經被告囑人測量，前述土地買賣範圍之面積僅10,006平方公尺(即約3,027坪，下同）等情，業據原告提出系爭契約書、系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭建物之建物登記第二類謄本、地籍圖謄本、建物平面圖、測量圖各1份等件為證，復為被告所不爭執，是原告此部分之主張堪信為真正。
（二）原告又主張：兩造訂約時已約定系爭買賣土地之面積為3,700坪，而經實際測量後，被告僅能給付之土地面積為3,027坪，顯與契約之約定不符，係可歸責於被告之事由，致債務無法履行，被告應負債務不履行之責任，原告本於系爭買賣契約書第10條第2款之約定及民法第226條、第256條、第260條之規定，解除系爭契約，並請求被告返還已付價金368萬元及可歸責於被告之事由造成之違約責任（即依約應返還同額價金368萬），共計736萬元等情；被告則以上開情詞置辯。是以，兩造爭執之重點在於：①系爭買賣之標的，其中有關土地部分，有無約定分割後面積為約若干坪？②系爭契約簽訂後，經實際測量之結果，前述土地買賣範圍之面積僅約3,027坪，被告應否負債務不履行責任？原告主張解除系爭契約，並請求被告返還已付價金及給付違約金共計736萬元，是否有理由？以下即就此加以論述。
（三）證人即任職於安成仲介公司且為本件買賣之仲介人 黃鉦洋 （原名乙○○）於本院言詞辯論時證稱：「（本件買賣標的，有關土地部分，如何約定？）最早是整筆土地，包含野溪，一起出售…。原來包含野溪時，整筆土地是4170坪，賣方開價至少1坪1萬，所以是4200萬元…。後來不買野溪之後，我到被告家問，不買野溪可以嗎？被告說好，我就問被告扣掉野溪部分，還有多少坪可以賣，被告說大約3700坪，然後就這個坪數，開始重談價錢，所以再隔1天，雙方談價，賣方的意思，至少1坪1萬，所以是3700萬元，買方出價3600萬元，結果最後賣方請我帶話給買方，賣方喜歡6688等吉祥的數字，請買方不要再還價，就是總價3680萬來簽，價錢就是這樣來的。（雙方有無就買賣土地坪數如多於或少於3700坪時，有所協商或是約定？）沒有特別去提，因為被告之前做過營造，房子是他自己蓋的，他對房地產很內行，他講的應該很可信，而且他在那裡住了一、二十年，所以他講的坪數應該很正確。（簽約時，買方對於坪數如多於或少於3700坪時，這點有無疑問或應如何處理？）當場沒有，唯一例外，我本人發現，被告的這塊土地西北方過野溪，可能有一塊小塊的畸零地，我當場提議，這塊地要如何處理。因為這是在簽約之前，都沒有其他人發現，所以當場簽約的時候，加註條件，買賣契約第12條第5項。」、「（3700坪數是以3680萬承買，是否意味每坪一萬元？）簽約之前最後1次談價，被告表示「我最少一坪要拿壹萬」，後來減20萬元，因為被告喜歡吉祥數，被告開價一路4200萬，3900萬、3850萬、3800萬、3700萬，每次讓價幾乎都是百萬元，最後只減20萬元，這個價錢很接近，被告理想的1坪1萬元。（你是不是跟買方講，被告願意以3700萬元賣給買方？）有的。（你有無跟買方講，每坪1萬元？）有的。」、「（為何這件沒有就短少或多出面積，如何處理？沒有作成協議？）依我房地產的一般經驗，這是小問題，依民法、習慣，有約略容許誤差值。這種東西發生了再來談。這件買賣沒有人提出，因為簽約時，有很多問題要談，重點在付款方式，所以大家沒有特別注意這點。（約略的誤差值多少？）習慣在大概百分之1，這是仲介業界的習慣。（這件當初買賣，有無想到多出或是少於百分之1，要如何處理？）沒有，沒有人提到，完全沒有人提到。（你為何不提？）當時我沒有想到這個問題。（被告在講這個價額的時候，被告有無意思說是野溪以外部分面積都賣，不管面積多少，我就是要賣多少錢？）被告不是這樣子的談法，被告的講法，就是1坪至少要1萬元。（你有無估算，除了野溪以外，系爭土地面積有多少？）我有要求被告有無憑證，並提供憑證，被告拿1張圖給我，他以前請測量公司製作的圖，上面有尺寸，我不知誰估算，被告拿給我圖，說這是我幾年前，請人測量，測量公司出給他的圖，當場被告以比例來算，被告跟我講，扣掉野溪應該還有3700坪。（這的事情是簽約前或是簽約後？）簽約前，我第3次去被告家的時候。（本件為何不測量面積後，再簽約？）因為被告趕著要用錢，被告跟我講，他急需1筆錢去金門投資，我也希望這件趕快簽，我已經跑了太多趟了，所以先簽約，再去辦理測量分割。」等語（見本院99年1月21日言詞辯論筆錄）。經參酌證人黃鉦洋證述兩造有關系爭土地買賣之交易、磋商經過情形，內容甚為詳細，足證其證述之內容應係出於自己親身經歷之事實，而非出於憑空捏造之詞，且其為本件買賣之仲介人，立場應係中立、客觀，而非偏頗任何一方，況證人黃鉦洋前述證詞，並經法律上之具結程序擔保其證言之可信性，衡諸常情，其應無甘冒受刑法偽證罪處罰之風險而為誣指該等情節之必要等情，足認證人黃鉦洋上開證詞應堪採信為真實。
（四）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（民法第98條規定及最高法院39年台上字第1053號判列要旨參照）。查系爭契約書雖未記載系爭土地每坪之單價為若干元，且因系爭契約書簽訂時系爭土地尚未經測量面積為若干坪，以致系爭契約書無法記載系爭土地之明確面積，惟觀諸系爭買賣之價金為3,680萬元及系爭契約第1條、第12條第5項約定之內容，並參酌證人黃鉦洋上開證詞之內容，即兩造約定買賣之土地範圍係該地號土地內野溪以南部分之土地，至於系爭土地之實際面積及界線為何，並未經鑑界及測量，買受人即原告信賴出賣人即被告所認知並表示之面積，故系爭土地之面積以被告所表示之面積即約3,700坪為準，又因被告喜歡6、8等吉祥之數字，故最後以總價3,680萬成交本件買賣等情，足認兩造之約定係以每坪1萬元為計價之基準，僅因前述被告喜歡6、8等吉祥數字之原因，稍微減價20萬元，以致最後成交之單價無法剛好為每坪1萬元。是以，應認系爭買賣之標的，其中有關土地部分，兩造係約定以每坪1萬元為計價之基準，且面積以3,700坪為準。
（五）又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226條第1項、第256條、第260條分別定有明文。另觀諸系爭買賣契約書第10條第2款：「賣方（按即被告）如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方（按即原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」約定之內容，足認兩造係約定因可歸責於賣方之事由，致不履行系爭買賣契約所約定之義務時，賣方應將已交付之價金退還買方，並應連同給付已收受之同額價金，以作為賠償損害。查系爭契約簽訂後，經實際測量之結果，前述土地買賣範圍之面積僅約3,027坪一節，業如前述，又原告於發現上開情節之後，主張依系爭土地之實際坪數比例減少本件買賣價金，並限期催告被告履行，惟未獲被告置理，其後原告復主張解除系爭契約一節，業經原告提出存證信函2份附卷可佐，且為被告所不爭執，應堪信為真實。而系爭契約簽訂時，有關系爭土地之面積為何，係以上訴人所表示之面積即約3,700坪為準一節，亦如前述，則系爭契約簽訂後，經實際測量之結果，系爭土地之面積僅約3,027坪，即係因可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，債權人即原告自得依照上開民法之規定及系爭買賣契約書之約定，請求賠償損害並解除系爭契約，且足認系爭契約書已經原告依法解除。末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自催告時起負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項亦分別有明文。從而，原告依據系爭買賣契約書第10條第2款之約定及民法第226條、第256條、第260條之規定，請求被告返還已付價金368萬元及可歸責於被告之事由造成之違約責任（即依約應返還同額價金368萬），共計736萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年11月6日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
（六）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
四、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年2月22日
民事第一庭法官孫于淦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(應抄附繕本)中華民國99年2月22日
書記官盧麗涓