裁判字號：臺灣高等法院高雄分院107年上字第267號民事判決
裁判日期：民國107年12月26日
裁判案由：塗銷預告登記
臺灣高等法院高雄分院民事判決107年度上字第267號上訴人 周育丞
李約伯 被上訴人 黃志維 訴訟代理人 陳慧博 律師上列當事人間請求塗銷預告登記事件，上訴人對於中華民國107年8月20日臺灣橋頭地方法院107年度訴字第554號第一審判決提起上訴，本院於107年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人李約伯未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地如附表所示應有部分為被上訴人所有，為整合該二地號全部土地之買賣事宜，被上訴人於民國103年4月13日與上訴人周育丞簽立協議書，約定將如附表所示被上訴人之土地應有部分設定預告登記，經於103年4月18日經仁武地政事務所為預告登記，以上訴人2人為預告登記請求權人。然兩造間實無債權債務關係，且系爭土地整合買賣事宜業由與上訴人周育丞訂約之人 張智皓 於103年12月23日依土地法第34條之
1第1項規定整合完畢，經土地共有人過半數及應有部分合計過半數之地主簽立買賣契約，出售系爭土地全部，由周育丞承受買受人地位。兩造所訂協議書第2條約定塗銷預告登記之條件已成就，上訴人應依約塗銷系爭預告登記。因上訴人怠於塗銷，妨害被上訴人之所有權。爰依協議書第2條後段約定及民法第767條第1項中段規定，請求判命上訴人塗銷預告登記。
三、上訴人則以：協議書第2條係約定全部土地所有權人簽約完畢，並全部移轉登記予上訴人周育丞後，預告登記始能塗銷。於103年12月23日僅有部分地主簽立買賣契約，故系爭土地尚未整合完畢，自不符合協議書第2條塗銷預告登記之約定。又系爭土地整合買賣事宜並非如被上訴人所述係因周育丞嗣拒絕履行致無法續行，實際上係因被上訴人與張智皓無法履行私下對地主之承諾，致已簽約之出賣人簽約後第15天即表示拒絕出售，依出賣人與上訴人（以佩成建設有限公司為買受人）之買賣契約書第16條約定，視為無效等語，資為抗辯。
四、原審判決命上訴人應將訟爭預告登記予以塗銷。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明請求駁回上訴。
五、不爭執事項㈠系爭土地為被上訴人與他人共有，為整合系爭土地之買賣事
宜，被上訴人於103年4月13日與周育丞簽立協議書，在協議書第一項約定：被上訴人（甲方）同意提供其名下如附表所示系爭土地應有部分供上訴人周育丞（乙方）設定第一順位抵押權、預告登記，周育丞並得指定第三人為抵押權人及預告登記名義人。以利周育丞進行該不動產之開發整合買賣，惟上開債權甲、乙雙方並無實際債權債務關係。第二項約定：甲方不得於簽訂本協議並設定抵押權、預告登記後反悔要求乙方塗銷抵押權登記，惟抵押權登記、預告登記，應於乙方整合本土地所有權全部簽約完畢同時一次塗銷（按:該協議書見原審法院審訴字卷第29頁）。
㈡兩造依協議書約定辦理抵押權及預告登記，經高雄市仁武地
政事務所以103年4月17日仁專字第004760號、第004770號收件，同年月18日辦竣登記。
㈢被上訴人就前項設定抵押權登記部分，已於先前另案對上訴
人提起請求塗銷抵押權設定登記訴訟（下稱前案訴訟），經臺灣橋頭地方法院以105年度訴字第1739號、本院以106年度上字第82號判決被上訴人勝訴確定。
六、本院判斷：㈠被上訴人以：上揭協議書第二條約定「抵押權登記、預告登
記應於整合本土地所有權全部簽約完畢同時一併塗銷」，嗣經張智皓依土地法第34條之1規定得半數共有人及應有部分逾半同意出售，於103年12月23日整合完成，經周育丞承受並簽立買賣契約書，條件已成就，上訴人自應塗銷該預告登記；上訴人則以：該條係約定土地所有權全部簽約完畢，始行塗銷，該整合完畢非依土地法34條之1規定為準為辯。是而上該第2項之約定，兩造訂約當時之真意為何？自應予探究。
⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。經查，系爭土地共有人有多人，據證人張智皓在前案證陳：土地之整合買賣乃張智皓自行與周育丞洽談，張智皓並於103年1月17日與周育丞就訟爭大埤段20、21地號土地全部面積共計3539.24平方公尺）簽立訂預約買賣協議，訂有預約買賣協議書、公證書。當時周育丞說要整合系爭土地，共有人有優先承買權，要找李約伯這位名人來設定這個土地，才不會有共有人來買土地，系爭協議書上所載設定抵押權登記及預告登記，乃周育丞所要求（本院106年度上字第82號民事卷第179頁、18
1頁、橋頭地院105年訴字第1739號民事卷一第82至85頁）。就兩造間就訟爭土地整合買賣、預約買賣協議當時之契約當事人為何人？及上該相關債權債務係存在何人與何人間之爭點，業經前案確定判決就此爭點認定「當事人為張智皓與周育丞，相關債權債務係存在於其等之人」、「被上訴人未及於系爭土地之整合買賣事宜」，有該確定判決書可稽（本院106年度上字第82號判決書第6頁），就該爭執，於本件自有爭點效之適用。
⒉上訴人（協議書記載「買方兼代理人」）於103年1月17
日即與張智皓（記載為「賣方」）就訟爭土地全部訂立預約買賣協議書，並為公證，在協議書特別約定事項第3點約定「賣方保證自簽訂本協議書之日起180個工作天內（本院按：即至107年7月16日止），整合土地所有權人數逾1/2及所有權持分逾1/2，共同履行本合約或依土地法第34條之1處分共有物之方式，履行本買賣協議，賣方屆期無法履行上開約定時，雙方同意解除本買賣約定‧‧‧」（按：同日，並由周育丞另立一紙記載將斡旋金轉為成交價金之書面；見橋頭地院105年訴字1739號卷第85、86頁、本院卷第87、88頁），之後，為了在被上訴人所有訟爭土地之應有部分上設定抵押及預告登記，而由周育丞與被上訴人於（即約三個月後）同年4月13日簽訂訟爭協議，是而斟酌上述訂立契約當時及過去等事實，訟爭協議既係本於周育丞先前與張智皓間整合土地、預約買賣土地之接續作為，而周育丞與張智皓間所訂協議書就整合土地之程度，已明白約定共有人數逾1/2及應有部分逾1/2，或依土地法第34條之1處分方式履行該買賣協議，（已如前述），是則在嗣後與被上訴人之協議書內未明白再贅為如此記載，惟自各該協議過程之原因事實、主要目的，從社會客觀認知當事人所欲表達之法律效果，作全盤觀察，可認訟爭協議書第二條後段約定之真意，係指整合達土地法第34條之1即共有人逾1/2及應有部分逾1/2程度即為成就。此再徵諸周育丞於106年7月11日，在前案第二審應法官訊以「你所謂拿到全部的土地所有權且簽約完成，是指符合土地法第34條之1的情形？」答稱：「是的」（筆錄影本見本院卷第54頁背面）自明。訟爭土地之共有人有31人，其中16人合計應有部分逾1/2之共有人，已於103年12月間與周育丞所指定之買受人佩成建設有限公司簽訂土地買賣契約，有不爭之不動產買賣契約書及公證書可稽（原審法院審訴卷第31頁至132頁），稽諸張智皓在前案訴訟所證：於103年初時，我整合系爭土地至有1/2地主願出售系爭土地，並將整合情形告知周育丞，周育丞亦願意買受，後來有地主簽立買賣契約，周育丞亦表示這樣就算完成整合。與地主簽約時，買方本來要以個人名義簽約，但因地主有意見，經周育丞同意，始改以佩成建設有限公司之名義與地主簽約。系爭協議書第2條的意思是，符合土地法第34條之1規定的1/2，跟地主簽約完成，就可以塗銷。103年12月23日簽的不動產買賣契約書，就是代表我已經整合完畢（原審訴字卷第15至17、20、22至23、25頁）。是系爭土地已生出賣效力，符合系爭協議書簽訂之主要目的。上訴人辯稱該約定指全部地主均簽約完成云云，與事實不符，要非可取。
⒊上訴人再以：被上訴人與張智皓以詐術誘使出賣人以每坪
30萬元之單價出賣系爭土地予上訴人，私下與出賣人簽署承諾書約定補30萬元以外之價差予出賣人，嗣 鍾淑雲 、鍾忠興、 鍾忠益 、 周惠真 、 楊林碧雲 、 林茂榮 、 黃淑華 、楊存雅、 周惠敏 等9名出賣人詢問律師，因質疑被上訴人與張智皓如何有能力補其出賣之價差及合法性，因而發函解除買賣契約，以致本件買賣依買賣契約書第16條之約定視為無效云云，並提出存證信函為憑（本院卷第63頁）。然鍾淑雲等人既同意以每坪30萬元出售予買受人，訂定不動產買賣契約書並為公證（原審審訴卷第39至46、55至69、87至110、119至126頁），即符合上揭條件，至於上訴人指張智皓等人與鍾淑雲等人間有補價差之私下協議， 嗣鍾淑雲 等人因恐張智皓等之償債能力等情，無礙上該買賣契約已成立之事實，自難以張智皓等與鍾淑雲等人間給付差價之約定，認上該每坪30萬元之買賣未達成合意或契約已被出賣人有效解除。况系爭協議第2條後段所指塗銷登記之條件既已成就， 嗣縱 因故被解除契約，亦不影響該已成就之事實。上訴人聲請訊問鍾淑雲等9人，以證明上情（本院卷第60至61頁），自屬無益，而非必要。至上訴人另以：依買方佩成建設有限公司與賣方訂立之土地買賣契約書第16條約定，自簽訂買賣契約日起算45天內，若進度未達到增值稅單核發下來，賣方即同意買方向銀行取回履約保證之價款，而因賣方未達成，上訴人已向銀行取回該已履約之3200萬元價款，則該契約為無效，不成立，故不得塗銷該預告登記云云為辯。惟查，土地既經整合共有人逾2/3及應有部分逾1/2而簽約完畢之塗銷預告登記條件（已如前述），自不因嗣後買賣契約有未履行而影響本應為之塗銷。况，土地預告登記，係為保全對於他人權利之請求權，目的在於阻止名義人對該土地為妨害其請求權之處分，其作用為義務人只能將土地移轉予請求權人，其性質非如抵押權設定登記是在於擔保債權等權利，而可得就該不動產賣得價金優先受償之權，請求移轉土地所有權之目的若消減或不能達到，預告登記自無續為存在必要可言。周育丞係要購買系爭土地全部，始符其所需目的之用，而非僅要購買被上訴人應有部分（本院卷第72、73頁），是而上訴人既主張訟爭土地之買賣已解除或不成立，則其目的消滅或不達，預告登記既非在於擔保金錢債權，自無就訟爭被上訴人所有應有部分之預告登記仍存其上之必要。
㈡按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767
條第1項中段定有明文。系爭預告登記內容為「未辦妥所有權移轉登記予上訴人前，不得移轉予他人」（原審審訴卷第
223至225頁），因協議書第2條後段塗銷預告登記之約定已成就，該預告登記，已失其依據。被上訴人以上訴人拒不塗銷該預告登記，對於被上訴人就系爭土地之所有權（應有部分）有所妨害，被上訴人依所有權人妨害除去請求權之規定，自得請求登記名義人即上訴人塗銷預告登記。
七、綜上，被上訴人依系爭協議書第2條後段之約定及民法第76
7條第1項中段規定，請求上訴人塗銷預告登記，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨，猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件攸關爭點之待證事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一贅論，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第385條第1項前段、第463條、第78條，判決如主文。
中華民國107年12月26日
民事第二庭
審判長法官黃國川
法官黃宏欽法官許明進以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月26日
書記官黃琳群附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表（系爭預告登記範圍之系爭土地）：
┌─┬───────────────────┬─────┬───────┐│編│土地坐落│面積│權利││├───┬────┬───┬──┬───┼─────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─────┼───────┤│１│高雄市│鳥松區│大埤││20│1831.99│12100/0000000││││││││││├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─────┼───────┤│2│高雄市│鳥松區│大埤││21│1707.25│14375/0000000│└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─────┴───────┘