裁判字號：臺灣新竹地方法院104年訴字第894號民事判決
裁判日期：民國105年03月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決104年度訴字第894號原告 傅庭蓁 訴訟代理人 鄧湘全 律師
呂嘉坤 律師被告 黃聖銘 被告日新不動產仲介有限公司法定代理人 郝日新 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年3月2日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國104年6月18日經由被告日新不動產仲介有限公司（下稱日新公司）之仲介，向訴外人 鄭孟庭 以新臺幣（下同）630萬元價金，購買位於新竹市○○段○○段○○○○號（門牌號碼新竹市○○路○○○號3樓之1）房屋及其基地應有部分（下稱系爭房屋），並於同年8月14日給付服務費126,000元予被告日新公司。在被告日新公司之員工即被告黃聖銘帶看系爭房屋之過程中，因系爭房屋之附屬建物「露台」面積多達7.02坪（23.22平方公尺），原告乃特別向被告黃聖銘詢問該露台部分之使用情形，被告黃聖銘明確向原告及配偶 黃俊鑫 表示，露台乃屋主之使用範圍，可以裝潢，沒有問題等語，亦即可作室內空間使用；且當時出賣人亦將露台之窗戶整片封閉，並將廚房設置於露台範圍內，因而原告始決意購買系爭房屋。豈料，待原告委請室內設計師進行測量工作時，系爭房屋所在公寓大廈其他住戶告知系爭房屋之露台部分不可供私人使用，應將露台旁之窗戶保持開啟，否則將檢舉原告云云，原告至此方知遭被告二人欺蒙而購買系爭房屋。據不動產交易實價查詢服務網所揭露之資訊，與系爭房屋相似之標的於103年11月間之交易價格為
490萬，而原告因受被告黃聖銘之誤導，以較高價格購入系爭房屋，受有140萬元之損害（計算式：630-490=140），為此，爰依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款、第26條第2項及民法第544條之規定，請求被告連帶賠償原告所受損害140萬元等語。並聲明告被告應連帶給付原告140萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依本件不動產買賣契約書及建物登記謄本所載，附屬建物露台23.22平方公尺係系爭房屋之專有部分，而非約定專用部分，是被告黃聖銘告知屬私人可運用之空間範圍，並無不妥。惟依建築技術規則建築設計施工編第一條第二十款之規定，露台係指直上方無任何頂遮蓋物之平台，是使用上自有法律上之限制，不可能任意為之，而被告黃聖銘既知該處為露台，自不可能為促成簽約而違背專業，故意當稱原告可在該處施工，將露台封閉加蓋作為室內空間，致原告有誤認情事。
（二）又不動產交易既有實價登錄網站可供查詢行情價格，被告亦提供鄰近成交行情供原告參酌，而原告願意以620萬元委託議價，並以630萬元成交簽約，衡情係在評估買賣價格可以接受後所為決定，實與露台可否作為室內空間使用或增加一個房屋無關，原告主張受有140萬元損害，實無理由。
（三）答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，請准供擔保，免為宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告委託被告日新公司仲介不動產買賣，並經由被告日新公司員工即被告黃聖銘帶看系爭房屋後，原告以630萬元價金向訴外人鄭孟庭購買系爭房屋，並於104年6月18日簽訂原證二所示之不動產買賣契約書，其中載明附屬建物「露台」面積23.22平方公尺。
（二）原告因本件爭系房屋之買賣，已給付被告日新公司仲介服務費126,000元。
四、兩造爭執要旨：本件兩造爭執要旨厥為被告是否違反民法第
544條及不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款及第26條第2項規定，應負損害賠償責任？
五、本件被告並未違反上開規定，不應負損害賠償責任：原告主張在看系爭房屋過程中，被告黃聖銘帶領原告與配偶黃俊鑫二人觀看，因系爭房屋之主建物面積16.8坪（55.56平方公尺），其附屬物物「露台」之面積卻多達7.02坪（23.22平方公尺），相當特殊。因此，原告在聽取被告黃聖銘解說系爭房屋之權利範圍、使用範圍時，即特別向被告黃聖銘詢問露台部分之使用情形。被告黃聖銘明確的向原告夫婦表示，露台是屋主使用的範圍、可以裝潢、沒有問題等語。因此原告才願意購買系爭房屋。也就是「露台」可以供屋主使用，甚至作為室內空間使用，是原告購買系爭房屋考慮的重要因素之一。當時，前屋主即賣方鄭孟庭亦是將露台之窗戶整片封閉，且將廚房設置在露台範圍內，有現場照片可證，原證五照片1號即站在露台向廚房、客廳方向拍攝之畫面，由此可見，前屋主確將廚房設置在露台範圍。亦即，當時就被告黃聖銘之說明，系爭房屋即有三房、二廳一衛浴，與被告黃聖銘之說明相符，故原告即相信被告黃聖銘之說詞，決定購買系爭房屋云云。惟查：
（一）按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」公寓大廈管理條例第5條、第15條第1項定有明文。次按「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺」，建築技術規則建築設計施工編第1條第20款亦有明文。本件原告委任被告購買系爭房地時，被告有出示被證一（第55頁）之建物登記第一類謄本讓原告閱覽，原告並不否認此項事實，則依上開規定，露台係屬原告專有，但露台之使用不能有所變更，如變更為房間，即有違上開規定，此為原告本身應具備之常識。
（二）被告黃聖銘固承認「我有跟原告先生說，產權範圍內都可以使用。」（見本院卷第73頁反面），被告此話甚為模糊，並未表明是合法使用或違章使用，但證人 何家勝 結證稱：「（被告為上開陳述後）我有提醒被告說，這是違章」、又稱「…但我有說這是違章，但仲介人員說這是原告的產權，要怎麼使用都可以。我還有說要做當然可以做，但被檢舉，一定會被拆。」（見本院卷第73頁正、反面）則原告當時固有聽到被告黃聖銘說產權屬於原告，原告都可使用之字語，但證人當場予以警告，如設計為房間使用，將被以違章建築拆除，而原告不聽證人之勸阻，即認定系爭房屋之露台可以設計為房間使用，此完全是自身常識不足，不聽勸阻之結果，與被告無關。
（三）退而言之，縱認被告應負賠償責任，而原告既未出售系爭房屋，即以140萬元作為損害賠償額，難謂有據。
六、綜上所述，本件被告並未違反委任之義務及不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款、第26條第2項之規定，原告依上開規定求為判命被告連帶給付140萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚屬無據，不應准許，應予駁回。至其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法經審酌後，認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年3月30日
民事第一庭法官郭松濤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國105年3月30日
書記官謝國聖