臺灣臺北地方法院簡易民事判決 100年度北簡字第11214號
原 告 詹賢文
安致勤資管理顧問有限公司
法定代理人 呂旭明
共 同
訴訟代理人 張清富 律師
複 代理人 李政佑
被 告 城市物業股份有限公司
法定代理人 戴月媚
訴訟代理人 江廷賢
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國101年9月11日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應自坐落臺北市○○區○○段三小段七一九地號土地上建號
五二二八（含共有部分建號五二五四）建物即門牌號碼為臺北市
○○區○○路○段○○○號九樓之一房屋遷出，並將上開房屋返
還予原告安致勤資管理顧問有限公司
被告應給付原告詹賢文新臺幣肆拾參萬零柒佰柒拾捌元，及自民
國一百年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
被告應自民國一百年十月二十四日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告安致勤資管理顧問有限公司新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟元由被告負擔，餘由原告詹賢文負擔。
本判決第一、三項得假執行。但被告如以新臺幣陸佰零參萬柒仟
柒佰伍拾肆元為原告安致勤資管理顧問有限公司預供擔保，得免
為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾參萬零柒佰柒拾
捌元為原告詹賢文預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於
訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當
訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。本件於訴訟繫屬
中，原告詹賢文就坐落臺北市○○區○○段三小段719地號
土地上建號5228（含共有部分建號5254）建物即門牌號碼為
臺北市○○區○○路1段420號9樓之1房屋（下稱系爭房屋）
之所有權，已於民國100年10月24日移轉登記予安致勤資管
理顧問有限公司（下稱安致勤資公司），有建物登記第二類
謄本可稽（見原證五），安致勤資公司並聲請承當訴訟，且
經兩造同意（見本院101年7月23日筆錄第1頁），與前揭規
定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告向原告詹賢文承租系爭房屋，雙方先後於96年、99年
1月14日簽訂房屋租賃契各1份（以下分別稱系爭96年租約
、系爭99年1月租約），分別約定租賃期間自96年1月1日
起至98年12月31日止，及自99年1月1日起至101年12月31
日止，共計6年，每月租金均為新臺幣（下同）40,000元
，租金應於每年3、6、9及12月以前繳納，每次應繳3個月
份，被告不得藉任何由拖欠或拒絕，水電費及營業上必須
繳納之稅捐亦由被告負擔。詎被告自98年起即陸續欠付租
金，經原告詹賢文於100年8月3日以臺北三張犁郵局第784
號存證信函催告被告應於文到5日內給付積欠租金及管理
費，並載明若逾期不為給付，即終止租賃契約，被告於同
年月4日收受上開存證信函，仍置之不理，雙方之租約即
於同年月10日終止，被告繼續占有系爭房屋自屬無權占有
。嗣原告詹賢文就系爭房屋之所有權，於100年10月24日
移轉登記予原告安致勤資公司，原告安致勤資公司自得依
民法第767條規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋，另依
民法第179條規定，請求被告自100年10月24日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利40,0
00元。又被告自98年起所積欠之租金，除以押租金120,00
0元抵償外，至100年10月23日止，尚積欠原告詹賢文租金
及相當於租金之不當得利共計677,454元，原告詹賢文自
得依租賃及不當得利法律關係，請求被告給付之。爰請求
被告清償積欠之租金、返還系爭房屋及給付占用房屋之不
當得利。
（二）並聲明：(一)被告應自系爭房屋遷出，並將房屋交還予原
告安致勤資公司；(二)被告應給付原告詹賢文677,454元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息；(三)被告應自100年10月24日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告安致勤資公司40,000元。(四)
願供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：
（一）被告於100年8月4日收到以原告詹賢文名義寄發之存證信
函，惟被告向在中國大陸經商之原告詹賢文求證，原告詹
賢文在電話中明確表示對存證信函之事並不知情，非原告
詹賢文之意思，原告詹賢文並無終止租約之意思表示。
（二）被告與原告詹賢文另於99年7月16日簽訂系爭房屋之租賃
契約（下稱系爭99年7月租約），約定租賃期間自99年1月
1日起至101年12月31日止，每月租金為30,000元，故於98
年間每月租金為40,000元，自99年起每月租金則為30,000
元，被告98年租金共480,000元及99年租金共360,000元均
已繳付，並無積欠98年及99年租金。又因大樓管理不當，
致系爭房屋滲水、漏水、積水，又放縱人員在被告公司所
在之樓層公共區域地上放置危害生命安全之變壓器，且系
爭大樓外牆不銹鋼玻璃框架多次掉落馬路上，砸毀車子，
影響公共安全，被告亦因此而賠償車主。大樓管委會又放
縱相關人員散播被告不實言論，致被告受到嚴重損害。多
年來，被告已交付大樓管委會上百萬之高額管理費，卻得
不到大樓管委會應有之服務，還遭受重大損害，原告詹賢
文多次承諾會替被告出面向大樓管委會請求損害賠償，並
同意被告先暫時不用支付100年度之租金，待大樓管委會
賠償後再與被告所受損害一併結算，故被告亦無遲付100
年之租金。是原告不得以被告未給付租金為由，而終止租
約。
（三）原告詹賢文之妻 游美玲 於100年8月1日下午2時許，在其住
處，與被告公司人員江廷賢、 趙天民 面談，游美玲堅持原
告詹賢文沒有與被告簽訂99年至101年已降為每月租金30,
000元之租約，拒絕受領每月30,000元之租金，仍要求被
告以每月40,000元結清100年度之租金，否則立刻搬家。
又雙方面談共約5個多小時，原告所提出上開面談之錄音
光碟僅10多分鐘，係原告自行剪輯而成，並無證據力。
（四）並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為
假執行
四、兩造不爭執之事項：
（一）被告向原告詹賢文承租系爭房屋，雙方先後於96年、99年
1月14日簽訂房屋租賃契各1份（即系爭96年租約、系爭99
年1月租約），分別約定租賃期間自96年1月1日起至98年1
2月31日止，及自99年1月1日起至101年12月31日止，共計
6年，每月租金（含稅）均為40,000元，租金應於每年3、
6、9及12月以前繳納，每次應繳3個月份。
（二）被告與原告詹賢文另簽署99年7月16日租賃契約（即系爭9
9年7月租約），內容為租賃期間自99年1月1日起至101年1
2月31日止，每月租金（含稅）為30,000元。
（三）被告未繳納100年度之租金。
（四）被告於100年8月4日，收受以原告詹賢文名義寄發之臺北
三張犁郵局第784號存證信，內容為催告被告應於文到5日
內給付積欠租金，否則即終止租賃契約。
（五）原告詹賢文就系爭房屋之所有權，於100年10月24日移轉
登記予原告安致勤資公司。
（六）被告繼續占有系爭房屋迄今。
五、原告詹賢文請求被告給付積欠之租金及不當得利，原告安致
勤資公司請求被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，為被
告所否認，茲分述如下：
（一）有關遷讓返還系爭房屋部分：
1、被告辯稱其與原告詹賢文於99年1月14日雖簽訂租約，約
定每月租金40,000元，惟嗣後雙方另於99年7月16日簽訂
租約，約定自99年1月1日起至101年12月31日止，每月租
金調降為30,000元等情，業據提出99年7月16日房屋租賃
契約書1份為證（見被證一），原告亦不爭執確有簽署該
租約；惟陳稱系爭99年7月租約係原告詹賢文為被告報稅
申報扣繳資料所需而配合簽署，實際上每月租金仍為40,0
00元等語，並提出原告詹賢文華南商業銀行帳戶存摺影本
，以證被告於99年11月25日仍以每月40,000元計算租金，
而給付詹賢文3個月租金120,000元，扣除應扣繳稅額12,0
00，實付108,000元等情，然上開被告於99年11月25日給
付108,000元予原告詹賢文，僅能證明給付金錢之事實，
尚不能證明原告所辯系爭99年7月租約係原告詹賢文配合
簽署乙節；又參諸原告詹賢文與安致勤資公司簽訂之不動
產買賣補充協議書第2條第3項記載「就城市物業應返還予
甲方（指原告安致勤資公司）之自買賣標的物所有權移轉
登記予甲方之日起至城市物業遷讓房屋之日止之相當於『
每月新台幣三萬元租金』之不當得利，由乙方（指原告詹
賢文）承擔，並自甲方應向乙方給付之交屋款扣除」等語
，足見被告與原告詹賢文之租約嗣後確有調降為30,000元
，否則豈有記載「每月新台幣三萬元租金」之理，是被告
所辯其與原告詹賢文之租賃契約，自99年1月1日起至101
年12月31日止，每月租金為30,000元，要屬可採。
2、又依系爭96年租約約定，98年每月租金（含稅）為40,000
元，是被告於98年度應給付租金480,000元，而依系爭99
年7月租約約定，99年每月租金（含稅）為30,000元，則
被告於99年度應給付租金360,000元，合計98年及99年應
給付租金840,000元（扣除應扣繳稅款84,000元，應實付7
56,000元），然被告僅給付原告詹賢文共582,222元（扣
除應扣繳稅款58,222元，實付金額為524,000元），此有
原告提出之詹賢文華南商業銀行帳戶存摺影本附卷可稽，
則被告於98年及99年間尚積欠租金257,778元（計算式：8
40,000－582,222＝257,778）未給付予原告詹賢文。被告
雖辯稱其98年及99年之租金，除存入詹賢文上開銀行帳戶
外，餘均以現金給付完畢，並提出收據、各類所得繳暨免
扣繳憑單為據（見被證二、三），原告雖不否認收據及扣
繳憑單形式真正，然否認被告除上開存入詹賢文帳戶之金
額外，另以現金給付租金，並陳稱該等資料係因被告以報
稅申報扣繳資料所需，否則恐遭罰款等情，請原告配合簽
署等語。而依原告詹賢文之妻游美玲於100年8月1日下午
，在其住處，與被告公司人員江廷賢、趙天民面談之內容
（以下江指江廷賢、趙指趙天民、游指游美玲）：「江：
我們任何東西都用存入的」、「江：詹太太講這個很好，
我們從以前到現在，沒有一次現金，都是用銀行出去的」
、「趙：...這幾年來講，我們會直接到華南銀行，上面
會註明我們城市物業是存款，我們直接用一個存款單存進
去，所以他從這個帳戶裡面會對幾月幾號，我這邊也會幾
月幾號，就直接存進去。我們沒有用現金，我們也不會主
張我們用現金，到哪裡我們都不可能作這樣主張」、「游
：就是09年跟10年都沒有付嘛？江：對啦。所以你就放心
好了...」，足認原告主張被告給付租金均係存入詹賢文
華南商業銀行帳戶，從未以現金給付，且於98年及99年尚
積欠租金未付等情屬實，是被告辯稱另以現金給付租金完
畢，並無積欠98年及99年租金乙節，不足採信。又被告辯
稱雙方面談共約5個多小時，原告所提出上開面談之錄音
光碟僅10多分鐘，係原告自行剪輯而成，並無證據力等語
，惟原告所提出之錄音光碟雖僅係當日對話之一部分，然
被告亦不爭執上開錄音光碟對話之人為江廷賢、趙天民、
游美玲（見本院101年3月26日筆錄第2頁），且依該錄音
光碟內容連續而不中斷，被告復未能具體指明該錄音光碟
中哪些內容係剪接而成，則其泛稱該錄音光碟不得作為證
據，尚無足採。
3、又被告不爭執其未繳納100年度之租金，惟辯稱原告詹賢
文同意被告先暫時不用支付100年度之租金，待大樓管委
會賠償後再與被告所受損害一併結算等語，證人趙天民於
本院審理時亦證稱：損害賠償就作為100年租金的折抵，
先不用付100年租金等語（見本院101年9月11日筆錄第3頁
），然為原告所否認；而證人趙天民於該次審理時證稱：
租金一個是用存的，一個是用現金給付，兩者都有等語（
見同頁筆錄），與本院前開認定被告給付租金未以現金給
付乙節不符，則其容有附和被告說詞之虞，是其證稱原告
詹賢文同意先不用付100年租金等語，尚無足採。此外，
被告復未能舉證證明原告詹賢文確有同意暫時不用支付10
0年度之租金，則被告此部分所辯，不足採信。
4、被告另辯稱原告詹賢文之妻游美玲拒絕受領租金，其並無
給付遲延等語。按債務人非依債務本旨實行提出給付者，
不生提出之效力，但債權人預示拒絕受領之意思，或給付
兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知
債權人，以代提出，民法第235條固定有明文。然依上開
錄音光碟內容，游美玲係就99年1月起每月租金究為40,00
0元或30,000元有爭執，尚不足以認為原告有何拒絕受領
租金，是被告仍應依債務本旨提出給付，然被告並未給付
100年度之租金，已如前述，自屬給付遲延。
5、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得
終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之，民法第440條第1項、第2項、第767條第1項前
段分別定有明文。本件被告既於98年至100年間遲付原告
詹賢文租金已達2個月以上之金額，已如前述，經原告詹
賢文於100年8月3日以臺北三張犁郵局第784號存證信函催
告被告應於文到5日內給付積欠租金，否則即終止租賃契
約，被告於同年月4日收受上開存證信函，亦有該存證信
函及收件回執附卷可稽，被告仍未於期限內給付，則雙方
之租約即於同年月10日終止。被告雖辯稱原告詹賢文表示
對存證信函之事並不知情，並無終止租約之意思表示等語
，然原告詹賢文本人已到庭稱：其很清楚委託律師寄存證
信函給被告終止租約等語（見101年2月6日筆錄第2頁），
是被告所辯，尚不足採。被告既已因租約終止而失去使用
收益系爭房屋之權利，仍消極不遷讓並繼續使用系爭房屋
，是原告安致勤資公司依上開規定，請求被告遷讓返還系
爭房屋，洵屬有據，應予准許。
（二）有關原告詹賢文請求被告給付積欠之租金及不當得利、原
告安致勤資公司請求不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民
法第第179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占
有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當
於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨
參照）。
2、原告詹賢文與被告之租約於100年8月10日終止，已如前述
，被告自翌日起即屬無權占有系爭房屋，原告詹賢文自得
請求被告給付積欠之租金及其終止租約後至移轉登記所有
權前即100年10月23日止相當於租金之不當得利；而被告
於98年及99年間尚積欠租金257,778元，已如前述，又其
自100年1月起至同年10月23日止共9月又23日，以每月30,
000元租金計算，被告尚積欠此部分租金及相當於租金之
不當得利共293,000元（計算式：30,000×9又23/30＝293
,000），除以押租金120,000元抵償外，原告詹賢文請求
被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利合計430,77
8元（計算式：257,778＋293,000－120,000＝430,778）
，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
3、又原告詹賢文就系爭房屋之所有權，於100年10月24日移
轉登記予原告安致勤資公司，依上開說明，原告安致勤資
公司請求被告自100年10月24日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付相當於租金30,000元之不當得利，亦屬有
據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，系爭租約業已終止，被告仍占有使用系爭房屋，
即屬無權占有。從而，原告安致勤資公司依民法第767條第1
項前段及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自1
00年10月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付30,0
00元，另原告詹賢文依租約及民法第179條規定，請求被告
給付430,778元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月29日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許
，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分
所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國101年9月28日
臺北簡易庭
法官蕭清清
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月28日
書記官陳香伶
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費66,934元
合計66,934元
其中65,000元由被告負擔，
餘由原告詹賢文負擔