裁判字號：臺灣基隆地方法院94年訴字第180號民事判決
裁判日期：民國95年02月21日
裁判案由：返還押金等
臺灣基隆地方法院民事判決原告乙○○訴訟代理人 黃敬唐 律師
黃雅羚 律師 黃丁風 律師被告天勝企業有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 許世正 律師當事人間請求返還押金等事件，本院於民國95年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾伍萬元，及自民國94年5月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟貳佰柒拾伍元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張下情，並聲明被告應給付原告新台幣（下同）2,250,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及願供擔保請准宣告假執行。
（一）緣起被告天勝企業有限公司向訴外人台灣肥料股份有限公司(下稱台肥公司)承租基隆市○○區○○段2、2之2等地號土地經營臨時停車場業務(下稱系爭停車場)。民國89年11月5日，被告將上開停車場其中部分空地(計75個停車位)轉租予訴外人甲○○經營停車場，為規避被告未經台肥公司同意轉租之違約責任，改以委託管理名義由被告與甲○○簽立「切結書」略以：「茲天勝企業有限公司，委託甲○○書管理台肥公司東明路段臨時停車場，共計75個停車位，自民國89年11月5日至91年11月4日止共計2年，．．」等語，被告與甲○○間就上開停車場之經營，雖名為委託管理，但實為租賃契約關係，惟因為規避轉租行為，關於「租金」「租金押金」「租賃權押金」等，均未以書面約定，但甲○○均有按月給付「租金」新台幣(下同)135,000元，及一次給付「租金押金」500,000元，並按2年之管理期間每年給付「租賃權利押金」(下稱「權利金」)900,000元。上述「租金押金」於租期屆滿或終止時，租金均已清償時返還；「權利金押金」則於租期屆滿或終止時，租賃經營權利未遭損害且將租賃土地交還時返還。
（二）甲○○經營上述停車場約6個月後，因無意繼續經營，經由其合夥股東 陳秀勵 介紹，轉由原告出面接續承租經營，因為規避轉租之規定，兩造共同簽立「切結書」，期限自90年4月1日起至92年3月31日止共計2年，關於租金及押金未於上開書面載明(僅載明原告每年給付90萬元之權利金)，實際上，無論租金、押金及權利金，原告均已給付。「租金」部分，原告按月給付135,000元；「租金押金」部分，原告代被告將500,000元退還予甲○○而承受甲○○交付被告之押金權利500,000元，至於原告就「權利金」給付：第一年之權利金，原告於簽訂之切結書期日給付現金150,000元，另簽發90年4月22日到期之支票面額150,000元，餘額600,000元，約定於90年10月30日前繳交。前開餘額600,000元，嗣被告表示：若能提前繳交，得調減為550,000元，原告應允之，90年8月1日乃簽發一紙支票(票號：SA0000000)面額550,000元交予被告兌付。而第二年之權利金，原告則依序簽發支票6紙(面額各150,000元，票號：SA0000000至SA0000000)，合計900,000元交給被告。
（三）前開委託管理期間(2年)屆滿，兩造再次續約2年(自92年4月1日至94年3月31日止)，被告似已較不避諱轉租違約之問題，遂與原告直接簽訂「停車場租賃協議書」，租期自92年4月1日起至94年3月31日止計2年，租金調漲為每月145,000元，至於「租金押金」500,000元及「二年權利金押金」1,750,000元(900,000元＋850,000元＝1,750,000元)，因續約2年係乃接續先前之2年租約，為避免被告(出租人)須先將押金返還原告(承租人)後，原告須另再交付押金之麻煩，兩造遂協議將上述二項押金直接移轉為本次續約承受，以代替前述二項押金之返還及再交付之手續。93年11月間，被告與台肥公司間系爭停車場之租賃契約，因租期屆滿未再續約，雖兩造間之租約至94年3月31日始租期屆滿，嗣兩造協議取得共識，租約提前於93年11月10日合意終止，原告已於93年11月10日將系爭停車場交還被告，縱認原告有遲至94年4月8日始遭台肥公司僱工拆除地上建物之事實，但因系爭土地既非被告所有，被告亦無任何合法之使用權源，自不得對原告主張伊受有相當於租金之不當得利之損害可言。是以，被告所為抵銷之抗辯，亦非可採。兩造間之租約既已提前合意終止，被告自應依系爭協議書第4條及約定之本旨，將為租賃擔保金之「租金押金」500,000元及「權利金押金」1,750,000元，合計2,250,000元全部返還予原告。
三、被告依其以前之聲明及陳述：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（一）原告請求返還所謂「租賃權押金」部分，實為兩造租賃契約原告應給付之部分租金，原告請求返還無理由。
⑴兩造於九十年三月二十七日書立委託管理切結書，
其中第五條已定明：「乙方（指原告）必須支付甲方（指被告）每年新台幣玖拾萬元之權利金。」，所謂「權利金」乃為配合切結書委託管理關係應付之對價所用之名詞，實為兩造租賃關係原告應付之部分租金。詎本件原告混淆視聽，乃自行創設並解釋為所謂「租賃權押金」（指涉僅為擔保性質），與兩造契約真意之事實不符。
⑵本件兩造租賃標的停車場座落基隆市○○段2、2之
2地號二筆全部土地，共計75個車位。查被告於89年間向台肥公司承租系爭土地，租金計算乃以停車位月租金1,800元/位計算，租金按月給付、租期2年），被告再轉租予原告，租金計算自應比被告向台肥公司承租之租金為高，始符經驗法則（被告為再轉租差額利益不可能作虧本生意）。查本件被告向台肥公司承租系爭土地以每停車位計算每月1,800元租金，而本件兩造租賃土地停車位共計75位，月租金成本即達135,000元，實與本件兩造口頭約定之租金部分（每月應給付之租金）相符。由上，顯見系爭切結書上所謂「權利金」每年900,000元部分，乃屬兩造租賃契約租金之一部分，祇在彰明系被告再轉租之利益所得。
⑶次查，兩造為續約於92年3月31日簽立之停車場租
賃協議書，其中第四條後段原告特別附加：「押金亦當日返還乙方」，第三條亦定明：「押金新台幣伍拾萬元正」，顯見本件兩造租賃契約具擔保性質的祇有「押租金」乙項而已，否則原告為何不附加書立所謂「租賃權押金」亦須一併返還，據此，益可證兩造前系爭切結書上之「權利金」，實屬兩造租賃契約應付之部分租金，本件原告自無請求返還之法律上理由。
（二）原告請求返還「押租金」伍拾萬元部分，因原告於兩造租賃契約於九十三年十一月十日合意終止後，無權占有拒不拆遷返還租賃土地，被告依法自得請求原告給付無權占有期間相當於租金之不當得利，於本件被告主張抵銷，原告自無請求返還「押租金」理由。
⑴本件原告於起訴狀自認兩造確於93年11月10日合意終止租賃契約，依法自應交還所承租占有之土地。
惟原告於契約終止後仍未拆遷返還，致被告無法交還土地予台肥公司，被告因違反契約除押租金遭台肥公司沒入外，另須支付懲罰性違約金及賠償金。
按兩造租賃契約終止後，原告繼續占有承租地依法自屬無權占有，原告自得請求相當於租金之不當得利。
⑵原告無權占有系爭土地，遲至94年4月8日始遭台肥
公司僱工強制拆除返還土地，被告依法得請求原告給付自租賃契約終止之93年11月10日起至94年4月8日止，期間共計近約五個月之相當於月租金之不當得利，以兩造系爭租賃契約每月租金145,000元計算，共計725,000元之不當得利損賠金。是本件被告依法自得主張抵銷，原告遽起訴返還「押租金」自無法律上理由。
四、原告主張被告向台肥公司承租基隆市○○區○○段2、2之2等地號土地經營臨時停車場業務，於89年11月5日將上開停車場其中部分空地(計75個停車位)轉租予訴外人甲○○經營停車場，嗣後因甲○○經營上述停車場約6個月後，無意繼續經營，轉由原告出面接續經營，為規避轉租之規定，兩造簽立「切結書」，被告委託原告經營系爭停車場，期限自90年4月1日起至92年3月31日止共計2年，惟實為租賃關係，原告按月給付被告135,000元租金，並由原告代被告將500,000元押金退還予甲○○，而承受甲○○交付被告之押金權利500,000元，另原告第一年給付被告850,000元權利金，第二年給付被告900,000元權利金；前開2年期限屆滿後，兩造再次續約，直接簽訂「停車場租賃協議書」，租期自92年4月1日起至94年3月31日止計2年，租金調漲為每月145,000元，直至93年11月間，被告與台肥公司間系爭停車場之租賃契約，因租期屆滿未再續約，故兩造合意於93年11月10日終止租約等情，業據其提出切結書、同意書、收據、停車場租賃協議書、支票等影本為證，被告對此亦不爭執，應堪信為真實。
五、原告主張兩造租約既已終止，原告租金均已清償，且將租賃土地交還被告，原告所交付之500,000元押金及1,750,000元權利金，被告自應返還等語，被告則否認1,750,000元之權利金係擔保性質，主張應是租金之一部分，且原告租約終止後，仍無權占有系爭土地，遲至94年4月8日始遭台肥公司僱工強制拆除返還土地，被告依法得請求原告給付自租賃契約終止之93年11月10日起至94年4月8日止相當於月租金之不當得利725,000元，被告依法自得主張抵銷云云，是本件兩造爭執重點在於（一）原告給付被告之1,750,000元權利金，究竟係擔保性質，抑或是租金之一部分？（二）被告得否主張對原告有725,000元之不當得利損賠金，而與原告之請求抵銷之？
（一）兩造於90年3月27日簽立之切結書第五條雖明訂：「乙方（指原告）必須支付甲方（指被告）每年新台幣玖拾萬元之權利金。」，惟查被告向台肥公司承租系爭停車場，並未經台肥公司之承諾，得將租賃物轉租於他人，故為規避違約責任，被告均係以委託管理名義與甲○○、及原告簽立「切結書」，按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。本件被告與訴外人甲○○及原告簽訂之委託管理契約係屬通謀虛偽之意思表示，自屬無效，其所隱藏之真意實為租賃關係，依照被告與吳正雄之私下約定，由甲○○按月給付租金135,000元，及一次給付押金500,000元，並每年給付權利金900,000元，嗣後因甲○○中途無意願經營，遂與被告解約，由原告出面接續承租經營，且被告亦將吳正雄所繳交之權利金共計900,000元之3張支票返還與吳正雄等事實，為兩造所不爭執，假如被告所約定之權利金係屬「租金」性質，為何在甲○○經營6個月後，仍經權利金900,000元全數返還？且證人甲○○亦於本院94年12月20日言詞辯論期日到庭證稱：「(提示原證三同意書、三張支票歸還的原因？)那是押金，後來我終止之後就還給我。」「(押金是如何收的，還記得嗎？)三張票每張票各參拾萬。」「(承租土地整地的費用是否你支出的？)是。」「(是否認識丙○○？)我跟天勝公司洽談簽約都是與一位(許仔)的人接洽的，我不知道他是不是丙○○。」「(據丙○○說同意書新台幣900,000元是要補貼他整地的費用，有無此事？)沒有，是退我押金。」等語，另兩造嗣後簽訂「停車場租賃協議書」，租期自92年
4月1日起至94年3月31日止計2年，被告亦未再要求原告每年需繳交權利金900,000元，均足見原告繳交之權利金係屬擔保性質，而非被告所稱為租金之一部分，至於被告另辯稱其向台肥公司承租停車場，系爭
75個停車位月租金成本即達135,000元，如與本件兩造口頭約定之租金部分相符，豈非作虧本生意云云，惟按被告如何簽訂契約，確保經營之利潤，乃其契約自由，但契約之成立，必須雙方之意思表示一致始能達成，被告未能證明兩造確有達成以每年交付900,000元權利金做為系爭停車場租金之一部之意思，自不能以其盈虧做為兩造有上述約定之理由。
（二）再查被告與台肥公司之租約已於93年11月3日到期，有台肥公司94年4月28日肥上字第9400654號函附卷可稽，縱使被告所述兩造合意於93年11月10日終止租約後，原告仍無權占有系爭土地，遲至94年4月8日始遭台肥公司僱工強制拆除返還土地等屬實，惟按被告與台肥公司之租約早已到期，被告對於系爭土地已無使用收益之權利，如何能主張其受有相當於月租金之損害？故其主張欲以93年11月10日起至94年4月8日止725,000元之不當得利損賠金，與原告之請求抵銷，自屬無據。
六、綜上，原告主張所給付之1,750,000元權利金係屬擔保性質，係屬可採，被告抗辯應為租金之一部分即有所未合，另被告主張受有93年11月10日起至94年4月8日止共計725,000元之相當於租金之損害，欲與原告之請求抵銷，亦屬無據。從而原告基於租賃之法律關係，請求被告給付押金500,000元，權利金1,750,000元，合計2,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年5月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年2月21日
民事庭法官林李達以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國95年2月23日
書記官黃錫煒