臺灣新北地方法院105年度訴字第2854號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第2854號民事判決

裁判日期：民國106年03月08日

裁判案由：返還價金等

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第2854號原告 陳巧如 訴訟代理人 曾伊如 律師被告 張語耕 訴訟代理人 江肇欽 律師
劉紀寬 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：被告將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○
○○○○○號及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○號5樓及新北市○○區○○路○○巷○號5樓兩戶房屋（下稱系爭房屋）隔成7間套房，以新台幣（下同）1540萬元出售予原告，簽定原證3之買賣契約，並以系爭房屋滿租，並可獲得5%以上的年報酬率，無需花費重新裝修，雖於標的現況說明書上就產權持有期間是否會收到違章建築查報（拆除）通知書之欄位雖勾選「是」，但表示取得施工核准許可，違建報拆情形即屬合法，並於交屋前補齊核准文件交予原告，被告於該欄位註記「已申請」。兩造於簽約時被告刪除已申請三字，並重新手寫註記：「已排除。張語耕。」，另再以記載特約約定：「二、本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」等語之詐欺行為，給予原告不實訊息，致原告陷於錯誤而簽定系爭房屋之買賣契約（下稱系爭契約書），原告已交付150萬元。然被告於105年5月19日僅交付新北市室內裝修施工許可證（下稱系爭許可證），並上開許可證僅設計5間套房，尚需另外重新裝修工程，基此，7間套房將變成只剩5間套房，亦未取得裝修合格證明，是被告提出的系爭許可證，顯非依債之本旨而為之給付，被告故意隱匿此項重大交易資訊，未說明「重新裝修」及「室內裝修平面簡圖」之事實，致原告陷於錯誤，原告先位依系爭契約第8條第1項約定、民法第227條不完全給付準用第256條之規定，於105年7月13日發函向被告為解約之意思表示，並再以起訴狀繕本之送達向被告為解約之意思表示，備位再依民法第92條、第179條之規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達作為撤銷契約之意思表示，請求被告返還原告已給付之價金150萬元，及違約金150萬元。退步言之，縱認原告前開請求無理由，被告沒收150萬元做為違約金亦屬過高，請求鈞院參酌兩造締約之前開過程，將違約金酌減至零，爰先位聲明依系爭契約第8條第1項、民法第227條準用第256條、第92條之規定，備位聲明依據民法第179條、第252條之規定，提起本訴，並為先位聲明:被告應給付300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告應給付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行
二、被告則以：㈠先位聲明之部分：
1.系爭契約書第四條有關「增建或占用部分」之條文於「本買賣標的建物有增建部分」中勾選「陽台」及「其他」（室內格局變更）併記載：「買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償。但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責。」足見被告在出售系爭房屋時，確實已清楚揭露系爭房屋存在「陽台」及「室內格局變更」之違章事實，故原告於簽訂系爭契約書前，應明知系爭房屋可能因違章而遭到拆除。標的現況說明書第24項記載：「產權持有期間是否曾收到『違章建築查報(拆除）通知書或限期改正通知書」被告也明確勾選「是」，已告知原告系爭房地曾收到主管機關報拆之通知。「備註說明」欄位後會將「已申請」刪除，改為「已排除」並由被告簽名，乃係因被告接到報拆通知後，曾委請建築師處理並申請系爭許可證而記載「已申請」，因建築師回報已取得許可證，而更改為「已排除」，原告竟將此一記載作為所謂施用詐術之理由，明顯有誤導之嫌。系爭契約書之「附件其他約定事項」第二條中記載：「本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明。」等語，亦明確載明系爭房屋有遭到違建報拆之事實，建築師告知只要補申請室內裝修許可證明就可以免除報拆之結果，所以被告在接到違建報拆的通知後，就已向新北市政府工務局申請系爭許可證，只是簽訂系爭契約當時還未獲准，因此才會有上開特約事項的記載，亦即被告必須在交屋前交付系爭許可證，並未保證系爭房地之違建報拆情形可以就地合法，且依常理判斷，僅申請裝修許可而無補建照，原本的違建不能就地合法，原告稱被告有口頭保證等情，自非事實。而被告確實已於105年5月19日順利取得上開許可證並交付予原告，然原告卻不繼續履行系爭買賣契約，並虛捏所謂詐欺之事實撤銷買賣關係。綜上，被告並無詐欺行為存在，故原告依民法第92條第1項撤銷買賣意思表示，再依同法第179條請求返還價金，自屬無據。又被告雖收受新北市政府工務局公文，僅惟現場查勘，並非違建報拆，卻誤解為違建報拆之意思，被告於105年5月19日順利取得上開許可證並已交付予原告收執，實已依上開特約之約定而為給付，並無債務不履行情事，被告已完成裝修之7間套房一直都完整存在，並可隨時點交，原告拒絕依約給付剩餘款項致無法進行系爭房地之點交，此乃可歸責於原告之事由所致，故原告據此主張解除契約，亦嫌無理。況原告既已主張依民法第92條第1項撤銷系爭買賣契約關係，則已撤銷之買賣契約依民法第114條第1項規定即已溯及自始無效（惟被告否認之），如何得再加以解除，法理上亦有矛盾。綜上，原告主張解除契約並依民法第259條第2款規定請求返還買賣價金亦屬無理由。
㈡備位聲明之部分:
原告於簽約後僅給付150萬元，未給付剩餘款項，被告發函並委由房屋 仲介 、第一建築經理股份有限公司一再要求原告依約履行外，並於105年6月20日以原證9存證信函依據系爭契約書第8條第2項約定催告原告必須於文到7日內交付相關證件印鑑及繳款，否則將解約並沒收價金，惟原告收函後仍拒不履行，故被告不得已乃在以原證11之存證信函示解除系爭買賣契約，並沒收150萬元價金。查本件買賣總價1540萬元，被告沒收150萬元，僅9.74%而已，被告已支付仲介公司按買賣總價4%計算之仲介費用，另外還要給付第一建築經理股份有限公司的履約保證費用及代書費用，況房地產景氣不佳、故被告若將系爭房地再行出售勢必又要承受跌價之損失，則上開150萬元之違約金根本不足以填補被告之巨額損害，從而原告主張依民法第252條規定請求酌減上開違約金至0，明顯無理。
㈢聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事項（見105年12月13日筆錄，本院卷第189-191頁）：
㈠原告於105年4月25日以1540萬元，買受被告所有系爭房屋，原
告已支付定金150萬元，並簽訂原證3契約（以下簡稱系爭契約），系爭房屋有陽台、室內格局變更等增建，兩造均知悉該增建為違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負一半，如交屋後始拆除者，則由買方自行負擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報，拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金，負擔鑑價及損害賠償之責，另被告於原證3契約所附之標的現況說明書對於系爭房屋有增建、改建、禁建、或拆除重建之情事?記載「已排除」等文字，原證3契約之附件記載「本合約簽定時，現況為隔套收租中，買方繼受原本契約，賣方需於交屋前協助買方與租客原約換約，本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」等語，有原告提出之原證3不動產買賣契約、支票二紙、附件其他約定事項（見本院卷第25-35、37頁）、標的現況說明書可按（見本院卷第
31、36頁）。㈡原告於105年6月6日以原證8存證信函催告被告應於文到7日內
提出裝修許可核准文件，逾期即解除契約，被告於105年6月20日以被證1之存證信函催告原告應於文到7日提出相關證件、印鑑、辦理完稅款事宜，逾期則解除契約，又於105年6月22日以原證9存證信函通知原告已補齊室內裝修許可證，被告於105年7月6日以原證11存證信函以原告未按時提出相關證件而解除系爭契約，原告再於105年7月13日以原證13之存證信函，以被告未能提出相關裝修合格文件而解除契約，被告於105年7月15日收受，有原告提出原證8、9、11、13存證信函、及原證13之送達回執、被告提出被證1存證信函可按（見本院卷第41-46、48-49頁、第51-54頁、第77-79頁）。
原告起訴主張兩造簽定系爭契約，被告保證系爭房屋違建部分
得經由取得完工核准證明，仍得出租7間套房，然被告僅交付裝修施工許可證，被告未依債之本旨給付，且實施詐術，致原告陷於錯誤，依民法第92條之規定撤銷系爭契約，並依系爭契約第8條第1項、民法第227條不完全給付準用第256條之規定，解除契約，並再以起訴狀繕本之送達向被告為解約、撤銷契約之意思表示，縱認原告前開請求無理由，被告沒收150萬元做為違約金亦屬過高，請求鈞院參酌兩造締約之前開過程，將違約金酌減至零，先位聲明依系爭契約第8條第1項、民法第179條、第92條、第259條第2款之規定，備位聲明依據民法第179條、第252條之規定，請求如先位聲明及備位聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點:㈠原告依據民法第227條準用同法第256條、系爭契約第8條第1項，請求被告給付300萬元及其法定遲延利息，是否有理由?（兩造是否以附件特約排除原證3契約第4條之約定?，原告依據民法第227條準用同法第256條之規定，解除契約是否合法?）㈡原告依據民法第179條之規定，請求被告給付300萬元及其法定遲延利息，是否有理由?（原告依據民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本之送達，以受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，是否合法?）㈢原告依據民法第252條、第179條之規定，請求酌減違約金後，如備位聲明所示，是否有理由?茲分述如下:
㈠原告依據民法第227條準用同法第256條、系爭契約第8條第1項
，請求被告給付300萬元及其法定遲延利息，是否有理由?（兩造是否以附件特約排除原證3契約第4條之約定?，原告依據民法第227條準用同法第256條之規定，解除契約是否合法?）
1.於債之關係中，債務人之給付義務包括主給付義務與從給付義務在內。從給付義務之違反，若致主給付義務無法依債之本旨履行，即構成不完全給付，債權人自得請求債務人賠償損害。（最高法院95年度台上字第804號民事裁判意旨參照）。
2.原告主張其買受系爭房屋之七間套房，被告應提出室內裝修合格證明，並將系爭房地成為合法建物，始為依據債之本旨給付，然為被告所否認，並以僅同意提出裝修核准證明免除新北市工務局之會勘通知，原告明知買受系爭房屋為七間套房為違建，不可能因取得裝修核准證明，得以使違法建物成為合法建物等語置辯。經查:
⑴證人 蔡雨農 即房屋仲介員於本院審理時證述:「法官問:被告有
說房子隔成七間是否為違建？）買方是投資客，他不只這間房屋，原告早就知道這是違建，他本身就有在收租，他本身對這些事情很瞭解，屋主說出室內裝修許可的事情，原告也覺得很特別，是兩造就這件事有討論，簽約當天被告有打電話給幫他申請室內裝修許可的人，買方也有跟該人通電話，都確認報拆為什麼可以排除，即如何申請許可證，我不清楚該人有沒有告訴兩造系爭房屋隔成七間是不是違建，只是針對報拆通知會不會有問題。原告也知道這不可能百分之百是合法建物，因為他在台北的建物都無法申請許可證，原告僅告訴我們有一間到二間房子在收租，但其他房子都無法申請室內裝修許可。」「（法官問:在105年4月25日簽約當場，你是否聽到任何人說起「張語耕在交屋前補齊的那張證明，陳巧如還要花錢去敲掉兩間套房，改成客廳和廚房，還有3間套房要隔出陽台減少室內空間」這件事？）沒有提到過，我們賣這種隔套房的物件，原告知道就是沒有百分之百合法。」「（法官問:（提示原證5）代書手寫特約：「一、本合約簽訂時，現況為隔套收租中，買方繼受原本契約，賣方須於交屋前協助買方與租客原約換約」，「二、本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」，105年4月25日簽約為何約定這樣的內容？）屋主提出報拆之問題，表示如果許可證沒有辦法下來，原告就不要買，如果核准證明下來，原告就買，被告是因為怕有糾紛才講這些事。」「（法官問:（提示原證3）依據契約第4條，當初為什麼會勾選違建的條款？）原告原本都知道系爭套房有違建，才會簽訂第四條的約定，我帶原告及其他股東或是朋友去看房子，且看了二、三次，他有進去一間套房看，該間套房有陽台外推的事情，我有告訴原告這是違建，因為原告說隔成這樣一定是違建。」「（法官問:有無跟永慶房屋的仲介說這七間套房是違建？）這是業界都知道的事實，我沒有特別講，因為新竹地區的更多類似的違建。」「（被告訴訟代理人問:被告有無提出違建報拆的文件給你們看過？）沒有提出，被告有跟原告說報拆的部分有請人去處理，只針對這一次就沒問題，如果以後怎麼樣就沒辦法，並跟原告說很在意就不要買，被告有跟原告說，如果有申請到裝修許可，就成立買賣契約，如果沒有，就不要買。」「（被告訴訟代理人問:原證5特約事項裡面有記載「裝修核准證明」，請問這是施工許可證還是完工後的合格證明？）是指室內裝修許可，不是完工的合格證明。」「（原告訴訟代理人問:簽約的時候，口頭所講的證明，原告有告訴被告會有圖說嗎？）有室內裝修許可證，有這張合約就繼續，沒有這張就契約不成立。」「（原告訴訟代理人問:當時沒有提到會有附件的圖說？）就只提到室內裝修許可。」「（被告訴訟代理人問:原告是否知道之後並不會實際上依照室內裝修許可證去施工？）我是沒有跟原告說，原告一定知道之後不會施工，我有聽到原告說他別間也有不合法的隔間套房，我才知道原告知道這隔租套房是不合法的。我沒有問過原告的行業。」「（法官問:簽約當天所有人有談到隔七間套房是違建嗎？）這件事大家都知道這個套房是違建，不然就不會去申請室內裝修許可，因為有報拆，所以才會去申請室內裝修許可。」等語（見本院卷第293-295頁、106年2月21日筆錄），核與證人 張彥鴻 即房屋仲介員於本院審理時證述:「（法官問:請求提示原證五附件其他約定事項，其中第二條記載：「本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已聲請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明。」請問買賣雙方當初如此約定之目的為何？）屋主有打電話問建築師可以拿到裝修許可證明，就可以排除報拆的公文。」「（法官問:依上開「目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」的內容，請文當時買賣雙方約定賣方要交給買方的是什麼證明？是室內裝修施工許可證明？還是室內裝修合格證明？）是許可證明，因為當時有告知買方，房子是隔套房收租，是不可能合法的，買方有表明他不是第一次買這種隔套收租，名下不只這一戶，對這個很瞭解，原告才願意簽約的，原告來看房子的時候，這種隔租套房會有違建的問題。」「（法官問:兩造在買賣過程中，被告是否曾向原告保證只要有工務局的那一張室內裝修許可證，違建部分無須進行任何重新裝修工程就可以就地合法？）沒有保證會就地合法，只有說裝修許可證可以排除工務局所發函的內容，可以抽單，我沒有看到公函，因為屋主說沒有帶，是屋主才打電話給建築師做確認，也確認建築師是否有申請裝修許可證明，才會在現況說明書上登載已排除，並附上裝修許可證明，並寫約定事項。」「（法官問:在簽約之前，你是否有明確告知原告公寓隔套房出租，包括頂樓部分，都不可能事後合法？）有。」「（法官問:原告是否曾親自與謝時民通過電話？原告為何打電話給謝時民？談什麼事情？）因為原告有問建築師怎麼抽單，而仲介我們這部分不專業，是簽約之前有讓原告讓建築師當下通電話，問違章建築如何聲請裝修許可證而可以抽單。」（法官問:你有聽到建築師跟原告說這不是違建嗎？）沒有，因為他們在通電話，我在忙。隔租套房我們再帶看的當下，一定會告訴買方這是違建，因為公司有規定，業界應該都知道這種隔租套房都是違建，而且前一陣子新聞也報的很大，收租套房是違建的問題，柯市長有針對這個收租套房是違建的事情要裁罰，因為新聞上燒死一家人的房屋就是收租套房。我們有帶原告去看系爭房屋三次，原告第三次有進到一間套房去看，該套房有陽台外推的情形。」「（法官問:（提示原證3）第四條有違建條款的部分，裡面有記載陽台外推、格局變更，是違建，你們有告訴原告嗎？）我們有告知原告這是違建，所以才會在契約上這樣勾選。」「（法官問:這種隔租套房是否在仲介業界、專門收租的投資客，都認定是違建？）都認定是違建，縱使客戶不知道，我們也是要告知，我們公司每個禮拜開會主管會告知員工，我不清楚永慶房屋的規定。我們沒有告知永慶房屋仲介員說系爭房屋為違建，因為我們認為他們會知道，永慶房屋仲介有告訴我這個買方就是專門再收購這種隔租套房的房子。原告沒有告訴我他其他隔租套房是違建，但我有告訴他這間是違建。」「（法官問:（提示原證5）代書手寫特約：「一、本合約簽訂時，現況為隔套收租中，買方繼受原本契約，賣方須於交屋前協助買方與租客原約換約」，「二、本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」，105年4月25日簽約為何約定這樣的內容？）應該是代書寫的，應該是指許可證明。」「（法官問:（提示line對話）你是不是曾經在105年5月19日發LINE把「室內裝修施工許可證」傳給永慶房屋的 蔡素潔 ，還表示這張「室內裝修施工許可證」要十幾萬申請？是誰告訴你這張許可證要花十幾萬元？）是，因為屋主跟我這樣說，原證16是我跟蔡素潔的對話。」「（法官問:王成維建築師於105/12/13到庭證稱：「荃球公司沒有按照我的裝修許可完成施工，就沒有辦法取得裝修合格證明，若沒有裝修合格證明，就會被罰鍰或報拆」，（提示line對話）為何永慶房屋的蔡素潔問你：「所以不用再申請竣工查驗合格證明囉？」、「這張許可證就是以後有人舉發，我們也不用擔心，因為已經是合法了，對嗎？」，你卻在line回答：「對阿」、「這張證明要十幾萬耶。」，你在line的說法依據何在？）我有跟他說屋主說許可證明要10幾萬，但沒有說就地合法的事情。」「（被告訴訟代理人問:原告是否知道系爭房屋不會依照系爭許可證進行施工？）就是現況交屋，不會施工，而且當初許可證是我要求屋主要提供給買方，我LINE所稱的合法是排除這一次的報拆。」「（原告訴訟代理人問:當時你們簽約時，你聽到補齊的證明，效力為何？）要排除這一次的報拆，抽單的意思是針對這一次公文的結案。」等語（見本院卷第298-303頁、106年2月21日筆錄），並核對證人 李佳芬 即代書於本院審理時證述:「（法官問:在簽約之前，你是否有明確告知原告公寓隔套房出租，包括頂樓部分，都不可能事後合法？）我是在簽約時才告訴原告這種隔租套房一律都是違建的，原告同意才簽約，合約書應該有敘明這一條。」「（法官問:（提示本院卷第25頁）契約上之違建條款，為何有此條款？）我們在簽約時告訴原告室內格局變更、陽台外推這都是違建，我們有告訴原告，才會有這個條款。」「（法官問:依專業代書的觀點，這種隔租套房一律都是違建，是仲介業週知的事實？）是，這是一般從業人員根本的常識，他們應該有受過專業營業員的訓練，與格局不符就是違建。」「我的認知只要室內格局圖與實際狀況不同，就是屬於違建，這是代書專業的意見，且是仲介業應該眾所周知的事實。」「（法官問:仲介人員在訓練時，這種隔租套房是違建，有告知客戶的義務嗎？）按照不動產經紀業管理條例，確實有這個規定在，仲介業者必須主動告知建物成果圖與現況不符的情況。仲介業必須出示不動產說明書或是產權調查書，有違建一定要說，帶看的過程中，仲介一定會給買方看說明有無違建的情形。」「（原告訴訟代理人問:簽約時，你聽到交屋前屋主要補一張證明，此張證明的效力為何？）我印象中聽到屋主說有被檢舉，特約事項寫要申請文件的目的，是為了排除報拆，但是沒有聽到有說可以就地合法。」（見本院卷第305-306頁、106年2月21日筆錄），揆之證人李佳芬、張彥鴻、蔡雨農之證詞可知，原告明知系爭房屋為隔租套房，陽台外推為違章建築，且不可能經由取得裝修合格證，而使得違章建築之房屋成為合法建物，且原告於簽約後，亦明知無需另外動工裝修，並經三位證人蔡雨農、張彥鴻、 蔡佳芬 將上情告知原告等情，經本院隔離訊問後，三人證述情節互核相符，從而，被告抗辯被告並未同意交付系爭房屋之裝修合格證明等情，應可認定。
⑵再參以證人蔡素潔即房屋仲介員於本院審理時證述:「（法官
問:在105年4月25日簽約當場，你是否聽到任何人說起「張語耕在交屋前補齊的那張證明，經過6個月，如果沒有竣工，就會自動失效」這件事？）我只聽到有說要補齊房子不會被拆除的證明，是台灣房屋的仲介張彥鴻講的。「（法官問:10.在105年4月25日簽約當場，你是否聽到任何人說起「張語耕在交屋前補齊的那張證明，陳巧如還要花錢去敲掉兩間套房，改成客廳和廚房，還有3間套房要隔出陽台減少室內空間」這件事？）沒有。」「（法官問:（提示原證5）代書手寫特約：「一、本合約簽訂時，現況為隔套收租中，買方繼受原本契約，賣方須於交屋前協助買方與租客原約換約」，「二、本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」，105年4月25日簽約為何約定這樣的內容？）當時我們都不知道有報拆情事，後來價格談好後，還沒簽約，張語耕才說這房子有違建報拆的事情，在交屋前會補齊不會被罰款的證明。就是讓我們覺得房子是安全的證明，安全就是房子不會再多付錢、不會被報拆、不會被罰錢，可以安心收租的意思。」「（法官問:（提示原告當庭提出之line對話，即原證16）你為何在line向張彥鴻（張語耕的仲介）詢問確認「這張許可證就是以後有人舉發，我們也不用擔心，因為已經是合法了，對嗎」？你是在問「七間套房保持原狀已經是合法了」嗎？）這是我問張彥鴻的。」「（原告訴訟代理人問:你當時為何問這個問題。）買方就是要買七間套房，被拆就不是七間了。原告交給我一份文件，該公文要在六個月內施工完竣才算合法，所以我們才會問LINE上面的問題。」（法官問:被告是否向原告保證這七間套房均為合法建物，絕對不會被報拆？）被告給我們感覺就是不會被拆。」等語（見本院卷第277-278頁、第284頁）106年2月21日筆錄），並參以證人 徐乾晃 即房屋仲介員於本院審理時證述:「（法官問:你和陳巧如在磋談價錢過程中，是否有拿「交屋之後，七間套房要打掉兩間套房，改成客廳和廚房，還有三間套房要隔出陽台減少室內空間」的裝修費用、及施工期間減少的租金，這些事進行殺價？）沒有。」「（法官問:在105年4月25日簽約當場，你是否聽到任何人說起「張語耕在交屋前補齊的那張證明，經過6個月，如果沒有竣工，就會自動失效」這件事？）張語耕有說會有違建報拆，是他會補那張裝修證明，沒有提到沒竣工就會失效的事情。」「（法官問:在105年4月25日簽約當場，你是否聽到任何人說起「張語耕在交屋前補齊的那張證明，陳巧如還要花錢去敲掉兩間套房，改成客廳和廚房，還有3間套房要隔出陽台減少室內空間」這件事？）沒有。」「（法官問:（提示原證5）代書手寫特約：「一、本合約簽訂時，現況為隔套收租中，買方繼受原本契約，賣方須於交屋前協助買方與租客原約換約」，「二、本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明」，105年4月25日簽約為何約定這樣的內容？）為了協助換約，因為補齊這些文件就保證房子不會有違建報拆的事情。」「（法官問:被告是否向原告保證這七間套房均為合法建物，絕對不會被報拆？）被告只有說沒有問題，但沒有說保證是合法建物。」等語（見本院卷第281-284頁、106年2月21日筆錄），本件經隔離訊問證人蔡素潔、 徐錢晃 ，證人蔡素潔、徐乾晃之證詞均證述，被告從未告知原告系爭房屋七間隔租套房為合法建物，保證不會因違建報拆，亦未告知原告欲將七間套房變更裝修為五間套房將系爭建物成合法建物等情，準此，原告主張被告同意提出裝修合格證明，使系爭建物成為合法建物云云，自非可採。
⑶又證人謝時民即建築師於本院審理時證述:「（原告訴訟代理
人問:是否知悉新北市○○區○○路○○巷○號5樓及6號5樓之房屋有被報拆？）我們去現場的時候沒有違建報拆的情形，被告有收到工務局的會勘通知，要檢查室內是否有在施工的情況，因現場已經裝修完畢，是我們建議去申請裝修許可。」「（原告訴訟代理人問:你有無告訴被告只要補室內裝申施工許可證就可以免除報拆？）違建的建物是沒有辦法申請室內裝修許可免除報拆。隔成七間套房不是違建，違建是指非法範圍，這間房屋是在合法建築在室內格局的變更，所以不是違建。」「（原告訴訟代理人問:若不是違建，你們為何會要他們去申請室內裝修許可？）現場已經沒有施工中的狀況，因為承辦要求會勘，是我們要求他們去申請裝修許可證，讓行政單位不來會勘。」「（原告訴訟代理人問:買方是否有與你聯絡過？若有，請問你與買方聯絡的內容為何？）我有接到被告的電話，有說買方要跟我通電話，後來我有跟買方通到電話。原告認為房子有可能會被報拆，我們解釋說這不是違建，所以不會有報拆的情況。而施工許可證的部分，我有告訴原告施工許可證基本是在施工的時候才需要申請，現場已經完工，所以才寫裝修許可，裝修許可和施工許可是一樣的東西。新北市政府現在的作法，只要有裝修就會要去會勘，我建議他們申請裝修許可是為了避免行政單位來會勘。」「（法官問:2.工務局要求備妥的「室內裝修完工證」，和原證6的「室內裝修施工許可證」，兩者有什麼不同？）其實是一樣的東西，一個是核准的圖說，一個是完成的文件」「（法官問:案的7間套房是荃球公司施作的嗎？）不是。」「（法官問:（提示本院卷127、128頁）請為我們解釋這兩張圖說，和現狀的7間套房相比，如果依照王成維建築師的圖說進行施工，實際工期要多久？）我不清楚，因為不是我施工的。」「（法官問:如果依照圖說施工，實際施工費用預估多少？你有沒有向業主（張語耕）提出過按王成維建築師的圖說進行施工的裝修估價單？）不知道，我們不負責工程部分，我沒有向業主提出裝修估價單。」「（法官問:為何荃球公司沒有提出改成其中兩間套房改成客廳跟廚房及五間套房的裝修估價單，業主（張語耕）有沒有打算實際按圖施工？）被告沒有要叫我們改成五間的施工，是沒有提出施工的估價單，現場七間套房已經施工完畢。」「（法官問:陳巧如表示她沒有印象有接過你的電話？你是在幾月幾日和陳巧如通話？是原證6的「室內裝修施工許可證」取得之前或是取得之後通話？你能否提出電話通聯紀錄？）原告是在簽約的當時用被告的電話跟我講話，原告擔心被報拆的問題，我告訴他現場已經施工完畢，不會有報拆的狀況，原告與被告都把會勘通知單跟違建報拆的事情搞混了，所以他們才會在買賣契約書勾選有違建的事情，但跟拆除大隊查詢，該址是沒有違建報拆的事情。」「（法官問:張語耕在民事答辯二狀表示：「謝時民告知張語耕，只要工務局勘查當日配合現場與勘，並提出原證6的室內裝修施工許可證，工務局就會將現場勘查案件結案」，是否如此？）有提出施工許可證，工務局就不會來會勘了。」「（法官問:（提示拆除大隊回函，即庭呈之原證17）經函詢且電話請教，主管機關表示，「只要有人檢舉，主管機關通知現場勘查，就已經開啟並於電腦KEY進去違章查報紀錄，違章建築如未拆除，或恢復原核准使用執照圖說，仍無法結案」，與你說明不符，有無意見？）沒有辦法透過室內裝修許可，讓室內的違章建築合法化。」「（原告訴訟代理人問:（請提示本院卷第207頁）該文上有說明三第四行，陽台外推是違建行為，但七間套房有三間有陽台外推，是不是違建？）室內隔間不是違建，但陽台外推是違建，必須有人查報才是違建，拆除大隊才會派人來認定是否為違建，如果沒有人查報就不是違建，本件房屋並沒有人查報，所以本件房屋並沒有違建的問題。」「（原告訴訟代理人問:第207頁函文中，工務局表示必須在105年11月19日以前按圖施工，逾期受罰，是否是表示雖然有許可證，如果沒有施工還是因為沒按圖施工而被處罰，並沒有你說結案的狀況？）一開始會勘的單位是工務局使用管理科，不管有沒有施工都要去現場看，只要給施工許可證，工務局使用管理科就不會去現場會勘。而聲請室內裝修許可證的單位是工務局建造科，該科的正常程序是在室內裝修還沒有開始施工前，就要申請室內裝修許可證，等室內裝修許可證下來後再按圖施工，檢附綠建材證明、防火證明及消防設備，依法取得室內裝修合格證，本案現場已經沒有施工情況，所以我們只是依現場檢討室內裝修許可證。」「（被告訴訟代理人問:依照你與原告的通話過程，原告是否知道系爭房屋之後並不會按照施工許可證進行施工？）原告有問到現況的部分，七間房屋是否合法，我就告訴他，現場並沒有施工情況，並不會有其他狀況產生，我有告訴原告不是違建，原告知道不會去拿合格證。」「（法官問:（提示原證2）有看過這份企畫書嗎？）我有看過裡面第19頁的現況設計圖，我才畫出127頁128頁的室內裝修許可，也檢討相關的法令。」「（法官問:你已經知道系爭房屋是七間套房的格局，那為何你申請室內裝修許可是畫成五間套房？）一般法令規定，一定要有一間是客廳，一間是廚房，所以只能聲請五間套房的裝修許可。」「（法官問:既然你知道系爭房屋不能聲請七間套房的裝修許可，那超出五間套房的裝修許可就是違法建物，為何你還告訴原告這不是違建？）違建是不在權狀上面的建物才是違建，他不會被報拆，只有可能被罰款，或是請他改善，改善就是要按圖施工的結果。但只是在施工中，現場已經完工的部分，行政機關不會再去追。」「（法官問:（提示本院卷第255頁）依新北市之審查準則，是否這七間套房無法經過合法的裝修許可而變成合法？）是。」等語（見本院卷第285-290頁、106年2月21日筆錄），依據證人謝時民之證詞可知，系爭房屋隔成七間套房，是無法經由聲請裝修許可成為合法室內格局，證人謝時民所聲請之室內裝修許可證，僅在於免除新北市政府該次之會勘，並非保證經由室內裝修許可得將違法之隔租套房便成為合法之隔租套房，且原告明知無法取得裝修合格證明，裝修許可證僅在於免除新北市政府之現場會勘等事實，應可認定。
⑷再參酌新北市政府工務局函覆本院以:未依規定申請展期，或
已逾展期期限仍未完工者，其室內裝修許可得展期之期限屆滿之日起，失其效力，且工程完竣後，檢附申請書建築物權利證明文件及經營業專任工程人員或室內裝修業專業施工技術人員竣工查驗合格簽章負責之檢查表，向當地主管建築機關或審查機構申請審查許可，經審核其中申請文件齊全後，發給室內裝修合格證明並無相關規定需派員至現場查驗竣工事宜，如未竣工，依建築物室內裝修管理辦法第29條及新北市建築物室內審核及查驗作業事項第10點第2項之規定，本案若因故未能如期完工者，應於前開有效期限內依規定檢具證明書件提出申請展期限仍未完工者，其室內裝修許可自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力，倘施工過程有涉及違章建築（如陽台外推）、破裂梁柱、施工噪音擾鄰或違反勞工安全衛生等情事，報請有關單位查處，又陽台範圍空間屬性並未變更為臥室，另有關套房審查，依據新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則略以:核准陽台範圍內，不得設置廁所，浴室或擴大居室範圍使用，公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，禁止增設套房（廁所，浴室）應受其限制等語，有新北市政府工務局106年1月4日新北工建字第1052519394號函可按（見本院卷第246頁），又新北市政府違章建築拆除大隊函覆本院以:系爭房屋現存系統並無違章建築認定等情，有新北市政府違章建築拆除大隊105年12月7日新北拆認一字第1053093693號函可憑（見本院卷第226頁），準此，室內隔間套房亦不得將陽台外推，需依照新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則辦理，如聲請室內裝修許可後，新北市政府工務局並不會派人查驗，如逾期且未展期者，原核准之施工許可證失其效力，新北市政府工務局亦無規定需派人查驗，亦無可能立即通報新北市政府違章建築大隊拆除，且系爭房屋並無遭認定為違章建築需拆除等事實，應可認定。準此，被告抗辯提出裝修核准許可證，即不會因違建而報拆等情，應為真實。
⑸系爭契約書第4條規定:「增建或占用部分」:「本買賣標的建
物有增建部分」中勾選「陽台」及「其他」（室內格局變更），買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償。但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責。」等語（見本院卷第25頁），再參之前開證人李佳芬、張彥鴻、蔡雨農之證詞，足認被告出售系爭房屋時，確實已清楚揭露系爭房屋存在「陽台」及「室內格局變更」之違章建築，原告於簽訂系爭契約書前，經由現場察看，早已明知系爭房屋可能因違建而遭到拆除等情，況參以證人蔡素潔、徐乾晃之前開證詞，亦僅能證明被告保證不會被報拆，並未證明被告保證出售系爭房屋均為合法建物等情，且系爭房屋經被告聲請室內裝修許可證，系爭房屋將不會因違建而報拆等情，並經證人謝時民證述如前，已如前述，因此，系爭契約書之「附件其他約定事項」第2條始記載：「本合約簽訂時，有違建報拆情形，目前賣方已申請室內裝修許可中，須於交屋前補齊裝修核准證明。」等語，準此，原告已明知系爭房屋為違建，被告同意提出裝修核准證明後，保證系爭房屋不會立即被報拆，但如有違建仍依據系爭契約第4條辦理減價等情，始為真實。因此，原告主張附件其他約定事項（即手寫事項）已排除系爭契約第4條之約定，委無可採。
⑹退步言之，原告如認知買受系爭房屋均為合法建物，於105年4
月25日簽訂契約時，尚由其房屋仲介員蔡素潔、 徐前晃 陪同簽約，並經證人張彥鴻、蔡素潔、徐乾晃、蔡雨農證述甚明，並非全無買受房屋知識經驗之人，自應將系爭契約第4條有關違建減價之約定刪除，卻經證人李佳芬明確告知違建之事實，原告仍同意簽署，並未刪除該項約定，況據證人蔡雨農、張彥鴻、李佳芬之證詞，隔間套房均為違法等情，為眾所周知之事實，且於契約第4條詳細約定違建減價條款，足認，原告明知系爭房屋為違法之隔租套房仍同意買受之事實，應可認定。
⑺綜上述，原告並未舉證被告同意提出室內裝修合格證明等情，
亦未舉證被告未依據債之本旨給付之事實，原告依據系爭契約第8條、民法第227條準用同法第256條之規定，解除契約，並請求返還價金及違約金，自非可採。
㈡原告依據民法第179條之規定，請求被告給付300萬元及其法定
遲延利息，是否有理由?（原告依據民法第92條第1項規定，以起訴狀繕本之送達，以受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，是否合法?）
1.被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例意旨參照）。
2.原告主張被告以原證2企劃書詐騙原告得收取高額租金，並以同意補正裝修核准合格證明，保證系爭房屋仍為七間套房得以繼續出租之詐術，詐騙原告簽訂系爭契約云云，然為被告所否認，並以被告僅同意提出裝修核准證明，並未保證七間隔租套房為合法建物等語。經查，原告明知系爭房屋為違法之隔租套房仍同意買受之事實，且系爭房屋經由申請裝修許可後，並未遭經認定為違建報拆，因此，被告並未以詐術使原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，已如前述，原告依據民法第92條之規定，撤銷系爭契約，請求被告返還價金150萬元及違約金150萬元，亦屬無據。
㈢原告依據民法第252條、第179條之規定，請求酌減違約金後，
如備位聲明所示，是否有理由?
1.原告於105年6月6日以原證8存證信函催告被告應於文到7日內提出裝修許可核准文件，逾期即解除契約，被告於105年6月20日以被證1之存證信函催告原告應於文到7日提出相關證件、印鑑、辦理完稅款事宜，逾期則解除契約，又於105年6月22日以原證9存證信函通知原告已補齊室內裝修許可證，被告於105年7月6日以原證11存證信函以原告未按時提出相關證件而解除系爭契約，原告再於105年7月13日以原證13之存證信函，以被告未能提出相關裝修合格文件而解除契約，被告於105年7月15日收受，有原告提出原證8、9、11、13存證信函、及原證13之送達回執、被告提出被證1存證信函可按（見本院卷第41-46、48-49頁、第51-54頁、第77-79頁）。
2.被告既已於105年6月22日補正室內裝修許可證交付原告如原證6（見本院卷第38頁），原告卻未依據兩造契約提出相關證件，辦理完稅款，被告於105年7月6日以原證11存證信函解除契約，自屬有據。
3.法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年度台上字第337號民事裁判意旨參照）。買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方，因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費，有系爭契約第8條第2項可按。準此，兩造已約定如原告擅自解約，被告自得沒收已收受之全部價款作為違約金，如逾期尚須繳納每日萬分之二之違約金，又參考各級法院辦案期限實施要點第2條第2、7、8項之規定，第一、二、三審之辦案期限依序為1年4月、2年、1年，本件訴訟標的為300萬元，為得上訴第三審之事件，辦案期限為4年4月，自被告以被證1存證信函催告原告提出相關文件辦理過戶之日起即105年6月27日起至109年12月2日止，以每日萬分之二計算，違約金合計為449萬9612元，如以年息百分之五之法定遲延利息計算為308萬1926元。再者，參酌中華民國103年4月28日內政部內授中辦地字第1036650687號公告修正壹第3點、第4點、第7點(中華民國000年0月0日生效)行政院消費者保護會第23次委員會議通過之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4項規定「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等情，原告繳納價金為150萬元，價金總額為1540萬元，僅占價金9.74%，尚未逾越上開預售屋買賣定型化契約之違約金百分比，如計算法定遲延利息308萬1926元，或約定違約金449萬9612元，被告僅沒收價金150萬元，尚稱合理，本院並無酌減之必要。原告依據民法第252條、第179條請求被告返還價金150萬元，自屬無據。
綜上所述，原告先位聲明依系爭契約第8條第1項、民法第227
條準用第256條、第92條之規定，請求被告應給付300萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，備位聲明依據民法第179條、第252條之規定，請求被告應給付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中華民國106年3月8日
民事第四庭
法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月8日
書記官廖俐婷