裁判字號：臺灣士林地方法院108年重訴字第390號民事判決
裁判日期：民國110年02月04日
裁判案由：確認租賃關係不存在等
臺灣士林地方法院民事判決108年度重訴字第390號原告 方永春
方秋河 方秋泉 方明雄 上四人共同 朱俊雄 律師訴訟代理人複代理人 陳韻鸚 被告 陳春明
陳金松 陳鵒雀 （即 陳榮吉 之承受訴訟人） 陳文志 （即陳榮吉之承受訴訟人） 陳鵒姜 （即陳榮吉之承受訴訟人） 陳錦煌 （即陳榮吉之承受訴訟人） 陳文智 （即陳榮吉之承受訴訟人）追加被告林 陳月真 兼上一人之 陳仁義 訴訟代理人追加被告陳 楊愛玉
陳仁裕 陳惠玲 陳淑卿 （A）上四人 呂美滿 訴訟代理人追加被告 趙美惠
高榮茂 高秋馨 高碧雲 高月珠 陳銀作 陳彥伯 張 陳珍珍 陳文霖 陳信宏 陳建宏 兼上一人之 陳建華 法定代理人追加被告 陳香君 訴訟代理人陳建華追加被告 許文倩
陳煒元 陳妍蓁 盧春龍 盧金櫻 盧金鳳 盧金蓮 陳糖 康陳秀 高却 高鴻英 高國禎 高琮育 陳素娥 陳素華 陳淑卿（B） 陳舞龍 上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國110年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1、2項固有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕或駁回其聲請者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許（最高法院48年台上字第1362號、86年度台上字第1401號判決意旨參照）。查原告就本件耕地租佃爭議事件，於起訴前曾向新北市三芝區公所提出調解之聲請，然因新北市三芝區公所以其申請人（出租人）之人數及土地應有部分均未過半數，認當事人不適格而不予受理調解，請原告逕向法院提起民事訴訟等情，此觀新北市三芝區公所106年11月21日新北芝民字第1062237223號、108年5月23日新北芝民字第1082817229號函即明（見臺灣臺北地方法院臺北 簡易庭 107年度北簡字第2571號卷〈下稱北簡卷〉第7頁、本院士林簡易庭108年度士簡調字66號卷〈下稱士簡調卷〉第87-88頁），是新北市三芝區公所既已拒絕原告調解之聲請，依照上開說明，原告即得逕行起訴。
二、被告陳榮吉在訴訟進行中業於民國108年12月23日死亡，其繼承人為陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌及陳文智5人，有繼承系統表、戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表在卷可稽，且經原告具狀聲明承受訴訟（本院卷一第109-112頁、卷二第45、53頁），經核於法並無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。查原告主張其係新北市○○區○○段○○○○段000000000000000000000地號4筆土地（以下逕以地號稱之，或合稱為系爭土地）之共有人（系爭土地之全部共有人及其應有部分詳如附件一所示），出租人即訴外人方 丁桂 於42年1月1日與訴外人即承租人 陳記水 就103、103-1、103-9地號土地訂立私有耕地租約（下稱系爭A租約）；復於66年1月1日與訴外人即承租人 陳樹藤 就103-2地號土地訂立私有耕地租約（下稱系爭B租約），然系爭A、B租約之承租人（下合稱系爭租約）有減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款所定得終止租約之情形，原告已為終止租約之意思表示，求命判決確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，被告等應將系爭土地遷讓返還全體共有人。惟查，系爭A租約之承租人陳記水已於83年6月6日死亡、系爭B租約之承租人陳樹藤亦於106年6月15日死亡，依民法第1151條規定，承租人陳記水、陳樹藤之承租權應各屬於其繼承人全體公同共有，本件訴訟標的對於承租人陳記水、陳樹藤之繼承人即有合一確定之必要。從而原告除於起訴時列陳記水之繼承人陳春明、陳金松、陳榮吉（嗣由其繼承人陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智承受訴訟）為被告外，其陸續具狀追加陳記水之其他繼承人 林陳月真 、陳仁義、 陳楊愛玉 、陳仁裕、陳惠玲、陳淑卿（A）、趙美惠、高榮茂、高秋馨、高碧雲、高月珠、陳銀作、陳彥伯、陳建宏、 張陳珍珍 、陳文霖、陳信宏、陳建華、陳香君、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、 高卻 、高鴻英、高國禎、高琮育等32人；及陳樹藤之全體繼承人陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）、陳舞龍等4人為共同被告（見士簡調卷第9-13頁，本院卷二第21-27、57-59頁），合於上開法律規定，自應准許。
四、按耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要（最高法院103年台上字第2579號判決意旨參照）。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院84年台上字第339號判例意旨參照）。查原告主張其為系爭土地共有人及出租人之一，業已合法終止系爭租約，請求確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，及命被告遷讓返還系爭土地於全體共有人，惟到庭之被告既已否認上開事實而加以爭執，則原告提起本件訴訟，依照上開判決意旨，即不生當事人適格欠缺之問題，並無與如附件一所示之其他土地共有人有合一確定而應共同起訴之必要，依法自無須依民事訴訟法第56條之1規定聲請裁定命追加未起訴之其他共有人為原告。況原告亦陳明其不依民事訴訟法第56條之1規定聲請追加其他土地共有人為共同原告（見北簡卷第2頁、本院卷二第215-216頁）。故本件原告雖未併列如附件一所示之其他土地共有人 王秉仁 等11人為共同原告，其當事人仍屬適格，併予敘明。
五、被告陳春明、陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智、林陳月真、陳仁義、高月珠、高秋馨、陳銀作、陳彥伯、陳文霖、陳建宏、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）、陳舞龍、高却、高鴻英、高國禎、高琮育等人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：伊之先人即系爭土地之共有人 方丁桂 於42年1月1日與承租人陳記水就103、103-1、103-9地號土地訂立系爭A租約； 方丁桂復 於66年1月1日與承租人陳樹藤就103-2地號土地訂立系爭B租約，租率皆約定為依正產物總量千分之三百七十五，並為實物繳納。系爭土地之所有權嗣因繼承或轉讓，目前共有人除伊等4人外，尚有如附件一編號5-15所示之其他共有人王秉仁等11人（下稱王秉仁等11人），由伊及王秉仁等11人繼受系爭A、B租約之出租人地位。又系爭A租約之承租人陳記水已於83年6月6日死亡、系爭B租約之承租人陳樹藤亦於106年6月15日死亡，系爭A租約之承租權現由被告陳春明、陳金松、陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智及追加被告林陳月真、陳仁義、陳楊愛玉、陳仁裕、陳惠玲、陳淑卿（A）、趙美惠、高榮茂、高秋馨、高碧雲、高月珠、陳銀作、陳彥伯、陳建宏、張陳珍珍、陳文霖、陳信宏、陳建華、陳香君、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、高卻、高鴻英、高國禎、高琮育等39人（下稱陳春明等39人）繼承；而系爭B租約則由追加被告陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）、陳舞龍等4人（下稱陳素娥等4人）繼承。故系爭A租約存在於伊、王秉仁等11人與承租人即被告陳春明等39人之間，系爭B租約存在於伊、王秉仁等11人與承租人陳素娥等4人之間。
惟伊等於85年起陸續受讓系爭A、B租約後，承租人陳春明等39人及陳素娥等4人（以下合稱被告）均未繳納租金，亦未在系爭土地從事耕作，顯已廢耕多年，伊與其他土地共有人均已同意終止系爭租約，並由伊等代其他共有人為催告及終止之意思表示，故以起訴狀及民事準備㈡、㈢、㈣狀依減租條例第17條第1項第2款、第4款規定為終止租約之意思表示，並以上開書狀催告被告於文到7日內給付欠繳租金總額，逾期仍未付租，即視為系爭租約自動終止，不再另為終止租約之通知。爰依減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款規定終止系爭耕地租約，求命判決確認系爭土地之耕地租賃關係不存在；並依民法第767條、第821條規定，請求被告應返還系爭土地予全體共有人等語。並起訴聲明：㈠確認系爭土地之耕地租賃關係不存在；㈡被告應將系爭土地遷讓返還全體共有人。
二、被告答辯意旨略以：
（一）被告陳金松答辯略以：伊不同意將103、103-1、103-9地號土地返還予原告，伊在上開土地現在仍有種植竹筍，已經種植很久，會去採收，且伊先前有付新臺幣（下同）5萬元為租金；伊若須返還土地，原告應予補償等語。並聲明：原告之訴駁回
（二）被告陳春明答辯略以：伊對於原告請求返還103、103-1、103-9地號土地雖無意見，但伊在上開土地種植楓樹約200株，櫻花約100株，原告應予補償；且伊曾一起支付租金6萬元等語。
（三）被告林陳月真、陳仁義答辯略以：伊不同意將103、103-1、103-9地號土地返還予原告，上開土地有種植楓樹、劍竹筍、相思樹、楠木等作物，因為繼承人很多，有人種楓樹、有人種劍竹筍、有人種相思樹，若有收成，願再給付租金。又系爭A租約租金均由伊父親 陳春發 及被告陳春明、陳金松在支付，付給方明雄之父親，雖然沒有每年給付，但伊等願意一次補繳全部租金，並維持耕地租賃關係，倘若終止系爭租約，原告應予補償等語。並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告陳楊愛玉、陳仁裕、陳惠玲、陳淑卿（A）答辯略以：伊不同意103、103-1、103-9地號土地返還予原告，上開土地仍有持續在耕作使用，上面有種楓樹、櫻花、竹子等作物；在陳記水死亡後，只有陳金松、陳春發、陳春明、陳榮吉四兄弟在耕作，直至原告要求取回上開土地，才未再繼續耕作，現在仍有竹子的痕跡；且陳春明有在付租金，最近一次係於84年4月8日支付租金6萬元，後來因聯絡不上就未再繳納；伊等若須返還土地，因上面尚有農作物，原告應予補償等語，並聲明：原告之訴駁回。
（五）被告趙美惠、高榮茂答辯略以：原告若要收回土地，須有補償條件，且本件有無消滅時效之問題等語，並聲明：原告之訴駁回。
（六）被告陳香君、陳信宏、陳建華、高碧雲、張陳珍珍答辯略以：伊不知有系爭土地，亦未曾前往系爭土地耕作，原告收回土地，須有補償條件等語，並聲明：原告之訴駁回。
（七）被告陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）答辯略以：伊等就原告請求返還103-2地號土地無意見，但爸爸在上開土地有種植櫻花、樟木等語。
（八）被告陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智、高月珠、高秋馨、陳銀作、陳彥伯、陳文霖、陳建宏、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、陳舞龍、高却、高鴻英、高國禎、高琮育等人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、到庭兩造之不爭執事項（見本院卷二第216-217頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）系爭租約之出租人方丁桂原為系爭土地共有人之一，於42年1月1日與承租人陳記水就103、103-1、103-9地號土地，依減租條例訂立系爭A租約；方丁桂復於66年1月1日與承租人陳樹藤就103-2地號土地，依減租條例訂立系爭B租約，租率均約定為依正產物總量375/1000，並為實物繳納（見北簡卷第8-9頁之私有耕地租約）。
（二）系爭土地即103、103-1、103-9、103-2地號土地，原為方丁桂及訴外人 方旺 、 方林進 、 方同 、 方進順 等4人（均已歿）所共有，嗣經繼承或贈與轉讓後，輾轉由王秉仁等11人及原告4人所共有（詳見附件二即本院卷二第187頁之所有權人移轉情形整理表），目前系爭土地之共有人人數及其應有部分比例詳如附件一所示（見士簡調卷第31-34頁，本院卷一第97-108頁之土地登記謄本、第233-264頁之異動索引查詢資料，卷二第67-111頁之土地登記簿及土地登記謄本）。
（三）系爭土地之原出租人方丁桂業已死亡，其繼承人為賴蔣茶葉、 張方連 、王秉仁、 王華惠 、 王華真 、 王華興 及 鄭方勸 等人（見本院卷一第315-343頁之繼承系統表及戶籍謄本，卷二第189頁之繼承系統表）。
（四）103、103-1、103-9地號土地之原承租人陳記水已於83年6月6日死亡，系爭A租約之承租權現由被告陳春明、陳金松、陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智及追加被告林陳月真、陳仁義、陳楊愛玉、陳仁裕、陳惠玲、陳淑卿
（A）、趙美惠、高榮茂、高秋馨、高碧雲、高月珠、陳銀作、陳彥伯、陳建宏、張陳珍珍、陳文霖、陳信宏、陳建華、陳香君、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、高却、高鴻英、高國禎、高琮育等39人共同繼承（見本院卷二第191頁之繼承系統表，本院卷一第347-427頁、卷二第155-185頁之戶籍謄本）。
（五）103-2地號土地之原承租人陳樹藤已於106年6月15日死亡，系爭B租約之承租權現由其繼承人即追加被告陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）及陳舞龍等4人共同繼承（見本院卷一第429頁之繼承系統表，本院卷一第431-445頁之戶籍謄本）。
（六）依原證15地籍圖所示，除103地號土地之A部分所示位置有栽種零星櫻花樹約80坪，103-2地號土地之B部分所示位置有栽種綠竹筍約100坪外，系爭土地之其餘部分目前未繼續耕作等情為真正（見本院卷一第273頁之地籍圖謄本，第275-279頁之現場照片、本院卷二第18頁）。
四、本院得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其為系爭土地之共有人，且為系爭耕地租約之出租人之一，業已合法終止系爭
A、B租約，系爭耕地租賃關係已不存在，並訴請返還系爭土地予全體共有人等語，惟此為被告所否認，故系爭耕地租賃關係存在與否即不明確，而此不安狀態得以確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟，應有即受確認判決之法律上利益。
（二）上揭不爭執事項所載事實，已為到庭之原告及被告陳金松、陳楊愛玉、陳仁裕、陳惠玲、陳淑卿（A）、趙美惠、高榮茂、高碧雲、張陳珍珍、陳信宏、陳香君、陳建華等人所不爭執，並有上開證據在卷可按，且經本院核對無誤，堪信屬實。又被告陳春明、陳鵒雀、陳文志、陳鵒姜、陳錦煌、陳文智、林陳月真、陳仁義、高月珠、高秋馨、陳銀作、陳彥伯、陳文霖、陳建宏、許文倩、陳煒元、陳妍蓁、盧春龍、盧金櫻、盧金鳳、盧金蓮、陳糖、康陳秀、陳素娥、陳素華、陳淑卿（B）、陳舞龍、高却、高鴻英、高國禎、高琮育等人於相當時期受合法之通知，惟於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀對此等事實加以爭執，堪認上揭不爭執事項所載之事實為真正。
（三）原告4人雖為系爭土地之共有人，合計應有部分比例為1/2，其餘共有人王秉仁等11人之應有部分比例合計為1/2無誤，詳如前述（見不爭執事項㈡）。惟系爭土地原為方丁桂（持分比例1/2）與訴外人方旺（業於58年3月30日死亡，持分1/8由 方添財 繼承）、方林進（業於27年9月21日死亡，持分1/8由 方朝宗 繼承）、方進順（業於36年1月10日死亡，持分1/8由 方李却 、 王方查某 各繼承2/24、1/24）、方同（持分1/8）4人所共有（4人之應有部分比例合計為1/2）； 方丁桂之 應有部分1/2已因繼承或贈與而輾轉由王秉仁等11人受讓取得，而系爭土地之其餘應有部分1/2亦因繼承或贈與等事由而輾轉由原告4人受讓取得等情（共有人人數及其應有部分比例詳如附件一），此為到庭之兩造所是認（見不爭執事項㈡），並有上開證據可佐，堪以認定。是以系爭A、B租約先後於42年1月1日、66年1月1日訂約時，原出租人均僅有方丁桂1人，其他土地共有人並非出租人，故王秉仁等11人（即方丁桂之繼受人）因繼承或贈與而受讓取得系爭土地應有部分共1/2，依法應承受系爭A、B租約之出租人地位無誤。至原告雖主張其等於85年起陸續受讓系爭A、B租約云云，然原告4人雖因繼承或贈與受讓而成為系爭土地之共有人，但其非自出租人方丁桂處受讓取得系爭土地應有部分，而其前手既非系爭A、B租約之出租人，已難率認原告4人因此取得系爭A、B租約之出租人地位。從而被告縱有原告所述減租條約第17條第1項第2款、第3款、第4款所定得終止租約之事由，惟原告既非系爭A、B租約之出租人，自無終止系爭租約之權利，則其等本於出租人之地位，主張以起訴狀及民事準備㈡、㈢、㈣狀之送達，作為其等向被告為終止租約之意思表示或催告支付租金之通知，難認已合法發生終止租約或催告之效力。
（四）次按，終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一人為終止契約之意思表示，自難謂已生終止契約之效力(最高法院64年台上字第2294號判例、85年台上字第661號判決意旨參照）。是租賃契約當事人之一方均有數人時，出租人如欲終止租約，自應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生終止租約之效力。另按出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生催告之效力（最高法院89年台上字第1755號判決意旨參照）。
（五）原告雖主張被告即承租人陳春明等39人及陳素娥等4人於85年起即未繳納租金，地租積欠已達兩年之總額，經其依民法第440條第1項規定催告，仍未依限給付，且被告未在系爭土地從事耕作，顯已廢耕多年，伊與其他土地共有人均同意終止系爭租約，由伊代其他共有人以起訴狀及民事準備㈡、㈢、㈣狀之送達，作為定期給付租金之催告及終止租約之意思表示云云。按通知限期支付租金之催告及終止之意思表示固無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀向他造表示催告或終止租約之意思，雖亦可認為已為通知。然被告縱有減租條約第17條第1項第2款、第3款、第4款所定得終止租約之事由，系爭租約並非當然終止，仍應由出租人全體向承租人全體為終止租約之意思表示，始生終止租約之效力。惟查，原告方永春、方秋河、方秋泉、方明雄4人雖為系爭土地之共有人，但非系爭租約之出租人，難認原告以上揭書狀向被告表示終止租約或催告之意思，業已合法發生終止租約或催告之效力，已如前述。退步言之，縱認原告4人為系爭A、B租約出租人之一，然上開書狀僅係以原告方永春、方秋河、方秋泉、方明雄4人之名義所提出，並非與系爭租約之出租人即王秉仁等11人共同為之，此觀原告提出之民事起訴狀、民事準備書狀㈡、㈢、㈣之內容即明（見北簡卷第2-3頁、士簡調卷第12-13頁、本院卷一第137-138頁、本院卷二第21-27、57-59頁）。是原告主張其與王秉仁等11人取得系爭租約之出租人地位，而陳春明等39人、陳素娥等4人則分別取得系爭A租約、B租約之承租人地位，可知系爭租約之出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，即應由出租人全體向承租人全體為之，始生催告之效力。然依原告提出上揭起訴狀及民事準備書狀所示，僅由原告4人向被告為支付地租之催告，而未與王秉仁等11人共同為之，顯非為全體出租人為請求，自不發生催告之效力。原告既未合法踐行定期催告承租人支付租金之程序，尚不得逕以被告積欠地租達2年之總額為由終止系爭租約。另原告主張依減租條例第17條第1項第2款、第4款規定終止系爭A、B租約，惟系爭租約之終止，亦應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生終止租約之效力，系爭租約僅由原告4人向被告為終止租約之意思表示，而未與其他出租人王秉仁等11人共同為之，本於前述終止權行使不可分原則，對被告自不生終止系爭租約之效力。
（六）至原告雖另主張其他共有人已同意並授權伊終止系爭租約，而共有物之出租係屬管理行為，目前除共有人王華惠、王華真、王華興、 蔣耀洲 及 鄭禕仁 尚未授權外，伊已取得共有人10人之授權，共有人人數及應有部分合計均過半數，故伊以上開書狀向全體承租人為終止租約之意思表示，應認已合法終止租約云云，並提出110年1月之聲明書為證（見本院卷二第225-227頁）。查原告提出之民事準備書狀㈢、㈣雖已送達於被告即系爭A、B租約之全體承租人（見本院卷二第21-27、57-59頁），惟觀上開準備書狀㈢、㈣僅有原告方永春、方秋河、方秋泉、方明雄4人列名其上，可知原告係以自己名義向被告為催告或終止租約之意思表示。原告雖曾具狀表示系爭土地之其他出租人同意其代為催告及終止租約云云（見本院卷一第138頁背面），但縱使王秉仁等人曾同意終止系爭租約乙事非虛，惟上開準備書狀㈢、㈣究非以王秉仁等11人之名義為之，自難認王秉仁等11人已向被告為催告或終止租約之意思表示。是系爭A、B租約既未經出租人全體向被告為終止之意思表示，即不生終止系爭租約之效力。又原告及其他共有人王秉仁、 賴秉清 、 張建河 、 張建榕 、 張方成 、 鄭飛鴻 已同意並授權終止系爭租約，目前僅有共有人王華惠、王華真、王華興、蔣耀洲及鄭禕仁5人尚未同意並授權終止租約等情，固有上述聲明書可按。然共有物之出租或終止租約，雖屬共有物之管理，依民法第820條第1項規定，於共有人未訂有管理契約之情形，原則上固應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。惟此一多數決管理原則乃係民法物權編就共有人內部間決定是否出租或結束租賃關係所為規範，但如涉及共有人對外與第三人間之耕地租賃債權契約之權利義務關係，仍應回歸民法債編相關規定加以判斷（臺灣高等法院105年度上字第1373號判決意旨參照）。是原告縱依民法第820條第1項規定取得系爭土地共有人及其應有部分合計過半數之同意終止系爭租約，亦僅生對內效力而拘束其他共有人王華惠、王華真、王華興、蔣耀洲及鄭禕仁5人而已，惟其對外之終止意思表示仍應回歸民法債權篇之規定，依民法第263條準用同法第258條規定，由全體出租人將終止租約之意思表示合法送達於全體承租人，始生效力。是被告陳春明等39人及陳素娥等4人分別為系爭A、B租約之承租人，全體出租人仍應將此對外終止租約之意思表示送達於被告全體，始生終止租約之效力。然系爭租約既僅由原告於訴訟上向被告為終止租約之意思表示，未經全體出租人為終止租約之意思表示，自不生終止系爭租約之效力。從而原告主張其已合法終止系爭租約，請求確認系爭A、B租約不存在，為無理由，洵堪認定。
（七）末查，原告既未經全體出租人向被告為終止租約之意思表示，於法即有未合，不生合法終止系爭租約之效力，本院尚無須實質審理被告有無減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款所定終止租約之事由。又系爭租約既未經合法終止，在合法終止前仍繼續有效存在，被告即屬有權占有系爭土地。從而原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭土地遷讓返還予全體共有人，亦無理由，不應准許。
五、綜上所述，本件不論被告是否違反減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款之規定，原告既非系爭租約之出租人，本無終止租約之權利，且未由全體出租人即王秉仁等11人共同向被告陳春明等39人、陳素娥等4人為終止租約之意思表示，自不生合法終止系爭租約之效力，系爭租約在合法終止前仍有效存在，被告即非無權占有系爭土地，洵堪認定。從而，原告依減租條例第17條第1項第2款、第3款、第4款規定，求為確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭土地遷讓返還予全體共有人，為無理由，均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年2月4日
民事第二庭法官陳章榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月4日
書記官羅伊安