裁判字號：臺中高等行政法院96年簡字第311號判決
裁判日期：民國96年06月29日
裁判案由：綜合所得稅
臺中高等行政法院判決
96年度簡字第00311號原告甲○○被告財政部臺灣省中區國稅局代表人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國96年2月15日台財訴字第09600045330號訴願決定（案號：第00000000號），提起行政訴訟。本院判決如下︰
主文原處分（復查決定）及訴願決定均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、原告民國（下同）92年度綜合所得稅結算申報，原列報租賃所得新臺幣（下同）798,000元，經被告所屬台中縣分局初查核定租賃所得為1,583,108元，併課原告92年度綜合所得稅，核定綜合所得總額2,227,531元，補徵稅額105,580元。
原告不服，申請復查結果未獲變更，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、原告起訴主張：本件坐落臺中縣豐原市○○路○○○號建物（下稱系爭建物）依臺中縣豐原地政事務所之建物謄本登記面積，與被告所核定的面積（依臺中縣稅捐稽徵處的內部核定面積）有近25坪的差異。系爭建物由被繼承人 英子珊 、 英宗仁 及原告各持分三分之一，其92年度租金總收入為6,600,000元，在被繼承人英子珊遺產辦妥繼承前，暫分配為：英呂垂音600,000元、甲○○1,400,000元、英宗仁2,400,000元及 英玲 悧1,600,000元、 英尚仁 600,000元。本件主要癥結在於92年度系爭建物租賃所得被繼承人英子珊部分之分配，以及被告設算租金之不合理。系爭建物共有人英子珊已於85年死亡，被告認定其應得之租金2,200,000元，應由全體繼承人平均分配申報租賃所得云云，顯與上述實際分配不符，且被告僅對原告調增租賃所得，而對於英玲悧溢報租金則不予退還溢繳稅款，顯然錯誤。又被告核定系爭建物每年之設算租金8,340,000元，顯然過高，系爭建物自91年8月1日起以每月550,000元出租予中國醫藥學院附設醫院，租賃合約書並經台中地方法院公證，全年租金總收入為6,600,000元，其實收租金已達依財政部規定臺北市鄰○路房屋租金以房屋評定現值52%計算之當地一般租金標準，無偏低情形。被告調查鄰近租金之取樣，僅以中正路195號及209號房屋之租金每月每坪2,782元及10,272元的偏高租金為由，恣意調整系爭房屋之基本租金為每月每坪2,782元，顯不合理。綜合所得稅以現金實現為課徵依據，今系爭建物的實際租金收入為每年6,600,000元，而被告核定每年租金為約8,340,000元，差額1,740,000元，原告既未收到現金，被告強予課徵稅賦即是違法等語，求為判決撤銷訴願決定及原處分。被告則以本件原告92年度綜合所得稅結算申報，原列報租賃收入1,400,000元，租賃所得798,000元，被告初查以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準設算租賃收入8,332,980元，減除43%之必要損耗及費用，按其持分3333/10000核定租賃所得1,583,108元。上開租賃所得係依該房屋地下1層至地上5層以「非住非營」認定（指非住家用且非營業用），依92年度當地一般租金每坪每月1,800元，分別按大面積折扣50%、樓層折扣50%及70%折扣折減計算租金收入，該年度為7,513,560元，減除43%之必要損耗及費用，按原告持分3333/10000核定租賃所得1,427,434元；另6至7層依住家用標準按房屋評定現值5,853,000元之14﹪核算92年度租金收入819,420元，減除43%之必要損耗及費用，依原告持分3333/10000核定租賃所得155,674元，該年度租金收入總核算為1,583,108元（1,427,434元＋155,674元）。至訴願階段原告主張被告核算系爭租賃所得面積與建物登記謄本面積不符，乃由被告所屬臺中縣分局實地勘查結果，系爭房屋92年度出租地下室至地上7層由中國醫藥學院附設醫院（現為中國醫藥大學附設醫院）經營，全部係供執行業務者使用，且其面積經重新確認結果共999.9坪，遂重新按「非住非營」核算租賃收入9,155,462元，減除43%之必要損耗及費用，按原告持分3333/10000核定租賃所得1,739,389元，高於原核定1,583,108元。其前後核算面積不符之原因係原核算各樓層面積與實地勘查重新核算面積稍有誤差所致，另原核算6、7層用途為住家用，租賃所得係以住家用標準計算，而實地勘查結果改認定該二層樓係供該醫院執行業務者使用，乃依實際使用情形（非住非營）改按當地一般租金標準核算，惟重核之結果高於原核定，限於行政救濟除原處分適用法律錯誤外，不得為更不利於行政救濟人之法理，乃仍維持原核定。又依行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款及同法施行細則第16條第3項規定，各地區國稅局應訂定當地一般租金，報財政部備查，於所得人申報租金偏低時，稽徵機關得依當地一般租金予以調整，而92年度房屋及土地之當地一般租金標準，經財政部93年2月3日台財稅字第0930450545號函准予核定及備查在案，依該標準，臺灣省各地區及臺北市各有不同計算標準，本件系爭房屋係坐落臺中縣豐原市，屬直轄市以外之其他縣（市），其當地一般租金標準之計算方式，自與臺北市有所不同。本件92年度租賃收入，經被告依實地勘查後面積重行核算原告申報租金為平均每坪每月350元，而被告查明鄰近房屋之租金平均每坪每月716元，原告申報之租賃收入確屬偏低，嗣重行核算本件設算租賃平均每坪每月694元，與鄰近房屋租金水準相當，原告主張租金偏高，核無足採。另系爭房屋租賃契約縱經公證，亦僅能證明雙方之租賃契約有效存在，並無法據此進而推論其契約標的之租金確係合於現實標準，原告申報租賃所得偏低已如前述，被告按原告共有系爭房屋持分比例，核增原告租賃所得，並無不合。且上述核定數，並未包含屬被繼承人英子珊持分比例依原告應繼分應取得部分，併予敘明等語為辯，求為判決駁回原告之訴。
三、按「個人之綜合所得稅總額，以其全年左列各類所得合併計算之．．．第五類：租賃所得．．．五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為行為時所得稅法第14條第1項第5類第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函所明釋。本件系爭綜合所得稅原告租賃所得部分，被告係以：原告92年度綜合所得稅結算申報，原列報租賃收入1,400,000元，租賃所得798,000元，被告初查以其申報租金顯較當地一般租金
為低，乃參照當地一般租金標準設算租賃收入8,332,980元，減除43%之必要損耗及費用，按其持分3333/10000核定租賃所得1,583,108元。復查決定以依原告申報之租賃收入1,400,000元核算租金平均每坪每月341元，而鄰近房屋之租金每坪每月716元，原告申報之租賃收入顯然偏低，本件設算之租賃收入平均每坪每月677元，低於鄰近房屋平均租金水準，乃維持原處分。至訴願階段由被告所屬臺中縣分局實地勘查結果，系爭房屋92年度出租地下室至地上7層由中國醫藥學院附設醫院經營，全部係供執行業務者使用，且其面積經重新確認結果共999.9坪，遂重新核定租賃所得1,739,389元，高於原核定1,583,108元。核前後核算面積不符係原核算各樓層面積與實地勘查重新核算面積稍有誤差所致，另原查認定6、7層用途為住家用，租賃所得係以住家用標準計算，而實地勘查結果改認定該二層樓係供該醫院執行業務者使用，乃依實際使用情形（非住非營）改按當地一般租金標準核算，惟重核之結果高於原核定，限於行政救濟除原處分適用法律錯誤外，不得為更不利於行政救濟人之法理，訴願決定遂予維持等語，固非無見；惟租賃所得之核算，係根據正確租賃建物坪數乘以每坪建物之租賃金額（依其用途而不同），扣除必要耗損及費用而來，如其中認定坪數有誤，則核定租賃所得額即不正確。本件經本院審理結果，被告自承系爭綜合所得稅之核課有坪數計算錯誤之處（詳如本院卷被告96年6月15日補充答辯狀附表所示），即被告原處分（復查決定）係以系爭建物地下1樓至7樓面積換算坪數各為133.58、123.27、137.52、131.71、131.71、127.50、126.66、11
3.59坪，總計1025.54坪，並認定1至5層樓係出租供醫院使用，依非住非營之標準計算租金，6、7層樓則係以供住家使用之標準計算租金，有被告審查報告表附本院卷可稽。然依臺中縣豐原地政事務所建物複丈（勘測）結果計算之面積，與建物登記第二類謄本登記之面積亦有不符（分別為990.90坪及990.28坪），均非1025.54坪，顯然原處分（復查決定）認定之面積有誤。從而，本件租賃所得之核課，已因被告自承原核課面積為1025.54坪，與正確面積不符，造成核定租賃所得額之不正確，應認原告之訴為有理由，爰由本院予以撤銷原處分（復查決定）及訴願決定，由被告另依正確之面積，重新核課本件原告系爭租賃所得額。另關於建物面積之計算，似應以具公示力之地政機關建物登記謄本面積為計算基準，始具公信力；至若被告發現建物實際面積與謄本面積發生不符時，係屬有無土地法第69條適用之問題，被告亦宜本於機關間互相連繫之功能，通報相關地政機關，由其決定是否更正，始為正辦，併予敘明。又本件為簡易案件，爰不經言詞辯論，逕為判決。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項前段、第98條第3項前段，判決如主文。
中華民國96年6月29日
第四庭法官許金釵以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中華民國96年7月5日
書記官許騰云