裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第382號民事判決
裁判日期：民國105年08月10日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第382號上訴人 葉文欽 訴訟代理人 簡長輝 律師被上訴人 葉文泉 訴訟代理人 鄭仁壽 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國105年2月25日臺灣桃園地方法院104年度訴字第885號第一審判決提起上訴，本院於105年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之房屋，下稱系爭房屋），原屬兩造祖父 葉德順 所有。葉德順於民國（下同）78年6月22日死亡後，系爭土地由兩造父親 葉輝仲 於80年3月13日因分割繼承取得所有權，葉輝仲於92年3月13日死亡後，再由兩造、訴外人 葉文田 、 葉文言 、 葉秀鶯 、 葉秀姿 、 葉黃秀鳳 等7人共同繼承，並於100年11月2日因共有物分割登記為上開7人應有部分各7分之1，其中葉黃秀鳳於102年4月8日死亡，其應有部分7分之1現為繼承人即兩造、葉文田、葉文言、葉秀鶯、葉秀姿等6人公同共有；至系爭房屋則經二度繼承，於95年12月18日經地政機關第一次登記為桃園縣○○市○○段0000建號建物，且登記被上訴人為所有權人而讓與被上訴人。系爭土地及系爭房屋原屬葉德順一人所有，嗣經分別讓與而異其所有權人，依民法第425條之1規定，房屋所有權人即被上訴人與土地所有權人成立租賃關係，被上訴人逾其應有部分占有使用系爭土地，應給付租金予土地共有人。系爭土地每月租金為新臺幣（下同）4萬5,000元，伊之權利範圍6分之1，依民法第439條之規定，伊得請求被上訴人自95年12月18日起至104年7月16日止按月給付租金7,275元。縱不成立租賃關係，被上訴人未受委任並無義務將系爭土地出租第三人，每月收取租金4萬5,000元，伊亦得依民法第173條第2項準用民法第541條第1項之規定，請求被上訴人按月給付上開期間每月7,275元之租金。縱非無因管理，被上訴人無法律上原因逾其應有部分就系爭土地為使用收益，致伊於前開期間按月受有7,275元之損害，伊仍得請求被上訴人返還不當得利。爰先位依租賃，備位依無因管理，再備位依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付前開租金或不當得利92萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。（上訴人於原審請求逾前述部分，經原審駁回，未據上訴，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）
二、被上訴人則以：系爭房屋由系爭土地所有權人葉德順出資興建，興建時出具土地使用同意書，同意伊無償使用系爭土地興建房屋。葉德順於57年4月2日興建完成後，即將系爭房屋贈與予伊，葉德順及葉輝仲相繼過世後，因繼承而取得系爭土地之共有人，包括上訴人，應受上開土地使用權同意書拘束，伊得無償使用系爭土地，上訴人依租賃、無因管理、不當得利等法律關係所為請求，均無理由，縱有請求權，其請求之租金數額及不當得利，應依土地法應依申報地價計算，且均罹於5年時效等語置辯。
三、上訴人就前開主張與請求於原審聲明：被上訴人應給付上訴人92萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人就此則於原審聲明：上訴人之訴駁回。原審就此判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人92萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第40頁背面至第41頁，105年
6月24日準備程序筆錄)㈠兩造之祖父葉德順曾於56年11月21日出具如原審卷第28頁所
示之土地使用權證明書，同意被上訴人在坐落桃園縣○○市（均已改制為桃園市○○區○○○○段○○○○○○○號土地（下稱000000地號土地）上建築房屋。
㈡000000地號土地上之房屋於57年4月2日由葉德順出資建築
完成（即系爭房屋），但未辦理保存登記，嗣後前開土地於57年11月9日因分割增加桃園縣○○市○○○段○○○○○○○號土地（保留為000000地號之土地於80年6月8日重測後為桃園縣○○市○○段○○○○號土地〈下稱000地號土地〉，增列之000000地號土地重測後則為桃園縣○○市○○段○○○○號土地〈即系爭土地〉）。
㈢葉德順於68年12月10日以贈與為登記原因，將000地號土地
所有權移轉登記予被上訴人。（見本院卷第38頁，土地登記謄本）㈣葉德順於78年6月22日死亡，系爭土地於80年3月13日以分
割繼承為登記原因，由兩造父親葉輝仲取得所有權。（見原審補字卷第37頁、第8頁，戶籍謄本、異動索引表）㈤葉輝仲於92年3月13日死亡，系爭土地由上訴人、被上訴人
、葉文田、葉文言、葉秀鶯、葉秀姿、葉黃秀鳳等人共同繼承。（見原審卷第55頁、第21至23頁，戶籍謄本、土地登記謄本）㈥系爭房屋於95年12月18日經地政機關以第一次登記為原因，
登記為桃園縣○○市○○段0000建號建物，並登記被上訴人為所有權人。（見原審卷第25頁，建物登記謄本）㈦上訴人於100年11月2日以100年10月19日調解共有物分割
為原因，登記為系爭土地應有部分7分之1之所有權人，嗣於102年4月8日因繼承而為系爭土地其中原屬葉黃秀鳳所有之應有部分7分之1之公同共有人，並於102年10月1日完成登記。（見原審卷第21至23頁，土地登記謄本）㈧被上訴人曾將系爭房屋及000地號土地部分空地出租予訴外
人桃園信用合作社，每月租金為4萬6,000元，租期約定為自102年10月1日至105年9月30日。（見本院卷第35至37頁，房屋租賃契約）
五、兩造爭點：（見本院同上筆錄）㈠上訴人先位依民法第439條請求部分：
⒈系爭房屋是否與系爭土地原本均屬葉德順所有，經二度繼
承後，再於95年12月18日讓與被上訴人，致系爭土地所有權人與被上訴人間存有租賃關係？⒉如有，上訴人可否每月請求被上訴人給付租金7,275元？⒊上訴人請求被上訴人給付自95年12月18日起至104年7月
16日止之租金92萬4,000元，有無理由？被上訴人之時效抗辯，有無理由？㈡上訴人備位依民法第173條第2項準用同法第541條第1項請求部分：
⒈被上訴人是否未受委任並無義務，自95年12月18日起至10
4年7月16日止將系爭土地出租他人按月收取4萬5,000元租金？⒉如是，上訴人可否按月請求被上訴人交付租金7,275元？⒊上訴人請求被上訴人交付租金92萬4,000元，有無理由？
被上訴人之時效抗辯，有無理由？㈢上訴人再備位依民法第179條請求部分：
⒈被上訴人是否無法律上原因就系爭土地超過應有部分7分
之1部分為使用收益，自95年12月18日起至104年7月16日止按月受有7,275元利益，致上訴人受有同額之損害？⒉上訴人請求被上訴人返還不當得利92萬4,000元，有無理
由？被上訴人之時效抗辯，有無理由？
六、本院之判斷：㈠上訴人先位依民法第439條請求部分：
⒈按最高法院48年台上字第1457號民事判例謂：土地與房屋
為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。而民法於88年4月公布新增第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，乃將前揭判例所揭示之法理具體化，並採為實體法之內容。前揭新增條文施行前，土地及房屋原同屬一人，僅將房屋讓與他人，致與土地異其所有時，應依上開判例意旨，推定土地所有權人默許房屋受讓人繼續使用土地，至其間之法律關係，亦應推定為租賃，但主張為無償使用借貸之當事人，亦非不得舉反證以推翻之。且前揭情形，於未辦保存登記建物僅讓與事實上處分權時，與所有權讓與情形相類，為謀土地與房屋異其歸屬之當事人間權利義務調和，亦應依循前揭判例規範處理。
⒉經查：
⑴系爭土地重測前，於56、57年間為000000地號土地之一
部分，歸屬兩造祖父葉德順所有，而系爭房屋亦由葉德順出資，於57年4月2日興建完成，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），系爭房屋由葉德順出資興建完成，即堪認於興建完成時，系爭房屋與系爭土地同屬葉德順一人所有。
⑵被上訴人辯稱：葉德順興建系爭房屋完成後，即將房屋
贈與被上訴人等語，參酌證人即兩造之兄弟葉文言於原審證稱：○○路000號房屋（即系爭房屋）是祖父葉德順蓋的，蓋好後都是租給別人，租金在母親過世後，都是被上訴人在收，「系爭房屋是被上訴人的」，房屋稅是被上訴人繳等語（見原審卷第97頁反面至100頁），以及證人即兩造兄弟葉文田於原審證稱：○○路房屋（即系爭房屋）是60幾年伊祖父葉德順蓋的，蓋好後由葉德順使用一陣子，後來出租，一直出租到現在，租金先由祖父收、後來父親、母親收，後來就變成被上訴人收。葉德順的土地與他人合建，分到的房子，就直接登記在 孫子 名下，○○路000號登記在伊名下，上訴人是○○路000號、葉文言之○○路000號，伊名下的一樓出租，租金由伊收，伊住二樓以上，租金原本都是母親在收，母親過世前幾年，就各自名下各自收等語（見原審卷第100頁反面至102頁），再參酌葉德順曾於56年11月21日出具土地使用權證明書，同意被上訴人在000000地號土地上建築房屋等情（見兩造不爭執事項㈠），堪認葉德順生前將以贈與方式將財產分配予孫輩之兩造及其兄弟，但仍自行收租，去世後則由兩造之父母收租，待兩造父母去世後，再由受贈者收租，系爭房屋應係由葉德順贈與被上訴人，否則，葉德順既自行出資興建系爭房地，實無多此一舉再出具土地使用權證明書，同意被上訴人使用系爭土地以興建房屋必要。且亦因如此，證人即兩造兄弟葉文言始會有：「系爭房屋是被上訴人的」之認知，此由系爭房屋於95年12月18日延續前開脈絡，經地政機關以第一次登記為原因，登記為桃園縣○○市○○段0000建號建物，並登記被上訴人為所有權人（見兩造不爭執事項㈥），亦可佐證被上訴人此部分所辯為真實。據此，系爭房屋與系爭土地於57年4月2日原屬葉德順一人所有，經葉德順於房屋興建完成後將房屋贈與被上訴人，雖因房屋為未經辦理保存登記建物，僅生事實處分權讓與之效果，但仍應認葉德順默許被上訴人於受贈後，因系爭房屋之存在而得繼續使用系爭土地。⑶被上訴人前揭繼續使用系爭土地，其法律關係，依照前
開說明，固應推定為租賃，然考諸葉德順為被上訴人之祖父，其將系爭房屋贈與被上訴人，乃無償為財產之讓與，衡情應無將系爭土地出租予被上訴人之意，證人即兩造兄弟葉文田亦證稱：葉德順沒有要求被上訴人就系爭房屋使用系爭土地付租金，祖父怎麼會跟孫子要租金等語（見原審卷第104頁反面至105頁正面），堪認葉德順應係無償將系爭房屋贈與被上訴人，且無償提供系爭土地予被上訴人繼續以系爭房屋占有使用之，雙方應成立使用借貸之法律關係，租賃關係之推定，已有反證足以推翻。
⒊按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。民法第439條固有明文。惟當事人一方依前揭規定，請求他方給付租金時，須以兩造間存有租賃法律關係為前提。經查，被上訴人之系爭房屋使用系爭土地，係因與葉德順成立使用借貸之法律關係，已如前述。再查，系爭土地共有人之權利，均為輾轉繼承自葉德順，兩造並無爭執（見兩造不爭執事項㈣、㈤、㈦），系爭土地之現共有人，自應繼承前揭使用借貸之法律關係，而難認與被上訴人存在租賃關係。是上訴人主張被上訴人與系爭土地共有人間存有租賃關係云云，即非可採，無從依民法第439條之規定，請求被上訴人給付自95年12月18日起至104年7月16日止之租金92萬4,000元。
㈡上訴人備位依民法第173條第2項準用同法第541條第1項請求部分：
⒈按第540條至第542條關於委任之規定，於無因管理準用
之，民法第173條第2項固有明文。惟所謂無因管理，乃未受委任，並無義務，而為他人管理事務而言，此見民法第172條之規定即明。又無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立。若無為他人管理事務之意思甚或行為，即難認有無因管理之適用。
⒉本件上訴人主張被上訴人未受委任，並無義務而將系爭土
地出租予他人收取租金，應將逾其應有部分之租金而屬於上訴人應有部分之比例部分給付予上訴人云云，被上訴人予以否認。查，被上訴人經葉德順贈與系爭房屋而使用系爭土地，乃與土地所有權人成立使用借貸法律關係，已如前述。據此，被上訴人依使用借貸之法律關係，得無償使用系爭土地，則其將系爭房屋連同坐落之基地即系爭土地出租予他人，藉此收取租金，顯然並無為土地所有權人管理事務而出租系爭土地之意思，上訴人依民法第173條第
2項準用同法第541條第1項之規定，請求被上訴人給付自95年12月18日起至104年7月16日止所收取之租金92萬4,000元，自屬無據。
㈢上訴人再備位依民法第179條請求部分：
⒈按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損
害為其成立要件，因使用借貸使用土地，自非無法律上原因，而無不當得利可言。
⒉被上訴人依使用借貸法律關係，得無償使用系爭土地，已
詳如前述，被上訴人使用系爭土地受有利益自非無法律上原因。據此，上訴人主張被上訴人無法律上原因，逾應有部分就系爭土地為使用收益，致上訴人自95年12月18日起至104年7月16日止按月受有7,275元之損害云云，並非可採，其據此請求上訴人返還不當得利92萬4,000元，自非有據。
七、綜上所述，上訴人先位依租賃，備位依無因管理，再備位依不當得利之法律關係，分別援引民法第439條、第173條第
2項準用第541條第1項、第179條之規定，請求被上訴人給付92萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均非屬正當，不應准許。從而，原審就上訴人前開請求部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年8月10日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官陳慧萍法官周群翔正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年8月10日
書記官顧哲瑜