裁判字號：臺灣臺北地方法院103年重訴字第335號民事判決
裁判日期：民國104年05月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度重訴字第335號原告 李毅君
邱 李菊子 共同訴訟代理人 歐斐文 律師被告 鄒宗展
潘正華 顏守銓 楊雅惠 邱兩酒共同訴訟代理人 張逸婷 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國104年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年12月28日與被告鄒宗展簽訂「買賣契約書（備忘錄）」（下稱備忘錄）及土地買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有如附表一所示臺北市○○區○○段0○段00000000000地號土地（下合稱系爭土地）應有部分（下稱系爭買賣應有部分），及其上門牌號○○○區○○路○段○○○巷○○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋，與系爭買賣應有部分合稱為系爭買賣標的），出賣與鄒宗展。兩造並以系爭契約未解除，且被告付清價金為條件，由原告於102年1月16日將所有如附表二所示同上小段641、641之5及642土地應有部分（下稱系爭贈與標的）各贈與被告顏守銓、楊雅惠及邱兩酒。嗣於102年5月17日原告依系爭契約，將系爭買賣應有部分信託登記與鄒宗展指定之被告潘正華。
惟原告將辦理系爭買賣應有部分移轉登記所需文件交付鄒宗展後，鄒宗展未依系爭契約第2條之4之⑶約定（下稱系爭約定）交付原告第3期買賣價金新臺幣（下同）500萬元。經原告催告，鄒宗展仍未置理，原告遂以103年1月6日台北中山郵局第43號存證信函（下稱系爭43號信函）通知鄒宗展解除系爭契約，並以同年月8日同郵局第63號存證信函（下稱系爭63號信函）終止信託契約，贈與契約亦因而失效，則系爭買賣應有部分之買賣法律關係自不存在，復依民法第179條、第767條規定，顏守銓、楊雅惠及邱兩酒應將系爭贈與標的移轉登記與原告。而因本件信託目的不能完成，依信託法第62、65條及民法第179條、第767條規定，潘正華應將系爭買賣應有部分移轉登記與原告等語。並聲明：㈠確認原告與鄒宗展間101年12月28日訂立之土地買賣契約法律關係不存在。㈡潘正華應將如附表一所示不動產所有權移轉登記為原告所有。㈢顏守銓、楊雅惠及邱兩酒應將如附表二所示不動產所有權移轉登記為原告所有。
二、被告則以：原告雖已將系爭買賣應有部分信託登記與潘正華，然始終未能將系爭房屋納稅義務人由 林秀圓 之全體繼承人變更為原告其中一人或二人，自無從依系爭約定將系爭房屋過戶與鄒宗展或其指定之人，鄒宗展當無義務給付原告第3期買賣價金，原告自無權以鄒宗展未給付第3期買賣價金為由解除系爭契約。又原告係為感謝鄒宗展整合系爭土地繼承事宜，遂將系爭贈與標的移轉登記與鄒宗展指定之顏守銓、楊雅惠及邱兩酒，此一贈與並無附有系爭契約有效存在且未解除之條件。況原告既已辦畢系爭贈與標的之移轉登記，依民法第408條規定，自不得請求返還系爭贈與標的。又兩造係考量辦理系爭房屋納稅義務人因繼承而變更之相關事宜恐耗費相當時日，為避免鄒宗展因此權益受損，始約定將系爭買賣應有部分先行辦理信託登記。而本件信託目的尚未完成，原告終止信託契約亦非合法，自不得請求信託登記名義人即潘正華將系爭買賣應有部分移轉登記與原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨參照）。本件原告主張因鄒宗展未交付第3期買賣價金，經催告後仍置不理，原告已解除系爭契約，兩造就系爭契約所示系爭買賣應有部份之買賣關係已不存在等情，為鄒宗展所否認。則上開買賣關係是否仍有效存在即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，依前開規定及說明，原告自有即受確認判決之法律上利益。
四、查原告於101年12月28日將系爭買賣標的出賣與鄒宗展，並簽訂備忘錄及系爭契約。依備忘錄第4條之㈠及系爭契約第10條之3約定，原告於102年1月16日將系爭贈與標的移轉登記與鄒宗展指定之顏守銓、楊雅惠及邱兩酒；於同年5月17日將系爭買賣應有部分信託登記與鄒宗展指定之潘正華。鄒宗展已支付系爭契約第2條之4之⑴、⑵約定之第一、二期買賣價金。原告以系爭43號信函對鄒宗展為解除系爭契約之意思表示，另以系爭63號信函對潘正華為終止信託契約意思表示等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第129頁反面至130頁），並有備忘錄、系爭契約、土地登記謄本、土地信託契約書、土地所有權贈與移轉契約書、系爭43號信函、系爭63號信函及掛號郵件收件回執影本等件在卷可憑（見本院卷第8至30、32至43、48至52頁），堪信為真實。
本件應審究者為：原告解除系爭契約是否有效？本件信託契約是否因原告終止或信託目的未能達成而失其效力？本件贈與契約是否因系爭契約之解除而失其效力？原告請求將系爭買賣應有部分、系爭贈與標的移轉登記為其所有，有無理由？茲論述如下：
㈠按系爭契約第2條之4之⑴至⑷約定為：「第1期款：120萬元
整（含訂金20萬元）。於『本買賣標的』完成本契約書簽約時，乙方（即原告）同意交付印鑑證明書正本三份予『代理人』保管，甲方（即鄒宗展）支付乙方」；「第2期款：300萬元整。以配合甲方依土地法相關規定於『本買賣標的』先辦理信託登記予潘正華先生並於信託公契文件用印完成後，及辦理『本買賣標的』之地上物稅籍繼承完成時，由甲方支付乙方；『代理人』應於雙方證件齊備後提出辦理申報增值稅等相關手續。」；「第3期款：500萬元整。『本買賣標的』送過戶、完稅時，由甲方支付乙方」；「第4期款（尾款）：『本買賣標的』過戶、建物騰空點交完成時，付560萬元整。待買賣標的全部過戶予甲方或其指定人名下，且騰空點交建物及土地時，由甲方支付乙方」。而上開約定中所稱「本買賣標的」，依系爭契約第1條約定乃指系爭買賣標的。原告主張系爭房屋為違章建築，無所謂過戶。系爭約定中「『本買賣標的』送過戶、完稅」僅指備妥系爭買賣應有部分移轉過戶相關文件送地政機關，第3期買賣價金亦僅針對系爭買賣應有部分。原告就系爭房屋只須依系爭契約第2條之4之⑷約定騰空點交鄒宗展，即已盡出賣人義務，系爭房屋相關事宜包括變更納稅義務人在內，依備忘錄第4條之㈣約定乃鄒宗展應負義務等語。查：
1.按未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第4項定有明文。又納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報，契稅條例第16條第1項亦有明文。未辦理保存登記之違章建物之買賣固無從辦理所有權移轉登記，然依前開規定，於一般交易實務上確實有以買賣契約當事人共同申報契稅，憑以變更房屋稅納稅義務人，據以取得未保存登記建物事實上處分權人之外觀。
2.本件辦理買賣、信託及贈與登記相關簽約及登記事宜之代書助理即證人 周庭安 證稱：買賣未辦理保存登記建物，如還沒繼承完畢，要辦理繼承。繼承登記辦完，要等報契稅。契稅繳完之後，就通知稅捐處變更納稅義務人名義。系爭契約第2條之4之⑵約定所稱稅籍繼承完成，指系爭房屋辦好繼承登記，須備妥之相關證件乃印鑑證明，須由林秀圓全體繼承人都提供。系爭約定所稱系爭買賣標的送過戶、完稅，就系爭房屋係指繳完契約、稅籍變更；就系爭買賣應有部分係指移轉登記完成、繳完契約及增值稅等語（見本院卷第132頁），就系爭房屋因未辦理保存登記之故，於買賣時雖無法如同系爭買賣應有部分一般辦理登記，然於買賣實務上仍須踐行納稅名義人之變更，並完納契稅等節均證述明確。而證人周庭安上開證言與前開規定、說明及未保存登記建物買賣之一般交易實務相符，當屬可信。從而，原告主張系爭房屋並無過戶手續待辦，而第3期買賣價金只針對系爭買賣應有部分等語，自無可採。
3.證人周庭安另證稱：我們拿李毅君提供的繼承人戶籍謄本做繼承系統表，去稅捐處查才發現系爭房屋稅籍是登記李毅君的母親林秀圓名下。第二期款的階段是應辦理到備齊辦理系爭房屋繼承登記所需印鑑證明，同時申報系爭房屋的契稅及系爭買賣應有部分的土地增值稅。當時這些證件是李毅君陸陸續續拿來給我，但不是一次補齊，最後還差李毅君的兩個兄弟，確定無法在契稅申報書上蓋章。至於系爭約定送過戶及完稅的資料由賣方即原告提供印鑑證明、身份證影本給我，兩造並無特別約定系爭買賣標的的繼承登記、完稅及稅籍變更要由買方幫賣方辦好，至於辦這些程序所需證件須賣方提供給我等語（見本院卷第132至133頁）。又系爭房屋之納稅義務人現為李毅君在內之林秀圓全體繼承人共7人所公同共有，有臺北市稅捐稽徵處文山分處104年1月20日北市稽文山甲字第00000000000號函及所附房屋稅籍證明書在卷可據（見本院卷第145至149頁），堪認系爭房屋因繼承之納稅義務人變更程序雖已辦畢，然原告未能將林秀圓全體繼承人之印鑑證明及身分證影本等辦理過戶及完納契稅所需文件全部提出，致無從辦理依系爭約定所指系爭房屋之過戶及完稅。又備忘錄第4條之㈣約定：「本協議書簽訂後，乙方即授權甲方或其指定人全權處理『本買賣標的』地上物拆遷補償協議或訴訟等事宜，其費用由甲方負擔」，而此一約定內容與系爭合約第10條之2約定相同。證人周庭安就此等約定內容證稱：兩造都不清楚系爭土地有無其他人占有，這裡寫的拆遷補償或訴訟指的不是系爭房屋等語（見本院卷第133頁），自難認鄒宗展因此一約定負有辦妥系爭房屋納稅義務人變更之義務，原告主張鄒宗展應負責辦理系爭房屋納稅義務人變更事宜等語，亦不可採。
4.綜上，系爭房屋之買賣依系爭約定應辦理納稅義務人變更之過戶程序並完納契稅，乃出買系爭房屋之原告所應負之義務，並對應鄒宗展所負支付第3期買賣價金之買受人義務。而系爭房屋於辦畢繼承之納稅義務人變更後，因原告未能交付辦理過戶及完稅所需全部文件，致未能辦理後續系爭房屋過戶及完稅，已如前述，自難認鄒宗展因此即應支付第3期買賣價款與原告。從而原告以鄒宗展遲延支付第3期分期價款為由，解除系爭契約，自不生效力。
㈡原告主張本件贈與以系爭契約未解除，且被告付清價金為條
件等語。查備忘錄與系爭契約中提及本件贈與者，乃於備忘錄第三條之1約定：「第1期款：於簽訂買賣契約書，同時交付證件、辦理贈與時，付120萬元（含訂金20萬元）」；第四條之㈠約定：「乙方同意於甲方完成『本買賣標的』簽妥正式買賣契約書後，須先配合辦理贈與各持份土地合計共
7.4033坪...予甲方或其指定人名下，以利後續作業。」，無從據之認定本件贈與附有系爭契約未經解除之條件。況原告嗣後亦自承本件買賣何以加入信託及贈與，原告亦不清楚（見本院卷第142頁），自難認原告主張本件贈附有系爭契約未解除，且被告付清價金之條件為可採。又系爭契約未經原告合法解除，已如前述。縱原告贈與系爭贈與標的實係附有系爭契約有效存在為前提，本件贈與亦不能認已失效力。
另原告以系爭契約已解除，本件信託目的消滅為由而終止信託關係，亦難認可採。
五、綜上所述，系爭契約未經原告合法解除，本件贈與契約及信託契約亦不能認已失效力。從而原告請求確認與鄒宗展間101年12月28日訂立之土地買賣契約法律關係不存在，並依信託法第62、65條及民法第179條、第767條規定，請求潘正華應將如附表一所示不動產所有權；顏守銓、楊雅惠及邱兩酒應將如附表二所示不動產所有權，各移轉登記為原告所有，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年5月15日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官吳佳霖法官李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月15日
書記官謝達人